STS 669/2009, 15 de Octubre de 2009

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de mayor cuantía, promovidos a instancia de Construcciones Enrique Panera, S.A. contra las Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao.

1.- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "... se sirva dictar sentencia por la que: a) Se declare la titularidad dominical de la actora sobre el terreno definido en el Hecho Primero de esta demanda, sito en el barrio de Zurbaran (Begoña), de Bilbao, y que linda al Norte con las casas señaladas con los núms. NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la c/ CALLE000 ; al Sur con la Avda. de Zumalacarregui; al Este con la casa num. NUM008 de la c/ CALLE000 ; y al Oeste con terreno de propiedad municipal dedicado en la actualidad a uso deportivo y terreno del FFCC Bilbao- Lezama, ocupando una superficie real aproximada de 3.450 m2, y, en su consecuencia, se condene a las demandadas a restituir a la actora la posesión del terreno descrito, dejando éste libre, vacuo y expedito a disposición de la misma, ordenándose, si fuere el caso, las rectificaciones tabulares que resultaren precisas a fin de adecuar el contenido del Registro de la Propiedad a la realidad jurídica extrarregistral que ha quedado expresada.- b) Se condene a las demandadas, como poseedoras de mala fe, a abonar a la actora los frutos y rendimientos de toda clase percibidos del terreno objeto de reivindicación desde su ocupación por las mismas o, de estimarse que la mala fe es sobrevenida, desde el momento en que se entienda que su inicial posesión de buena fe quedó desprovista de tal carácter y, subsidiariamente, para el caso de no apreciarse mala fe originaria ni sobrevenida, desde el instante en que deba reputarse legalmente interrumpida la posesión, condeducción, en cualquiera de los casos, de los gastos necesarios eventualmente efectuados en el terreno por las poseedoras así como de cualesquiera otros cuyo reintegro a las mismas legalmente procediere, con arreglo a lo que al efecto se determine para todo ello en ejecución de sentencia.- c) Se impongan a las demandadas las costas del procedimiento."

2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de las Comunidades de Propietarios de las Casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, en definitiva, se dicte "... sentencia desestimando la demanda y absolviendo de la misma a mis representadas; con expresa imposición al demandante de todas las costas causadas."

3.- Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

4.- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 27 de junio de 2001 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando las excepciones de inadecuación de procedimiento y de litisconsorcio pasivo necesario planteadas por el Procurador D. GERMAN APALATEGUI CARASA, en nombre y representación de las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE LAS CASAS NÚMEROS NUM000 , NUM001 , NUM002 Y NUM003 DE LA CALLE000 DE BILBAO, y desestimando la demanda formulada por el Procurador D. PEDRO MARIA SANTIN DIEZ, en nombre y representación de la entidad CONSTRUCCIONES ENRIQUE PANERA S.A., contra las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE LAS CASAS NUMEROS NUM000 , NUM001 , NUM002 Y NUM003 DE LA CALLE000 DE BILBAO debo absolver y absuelvo a las mismas de las pretensiones contra ellas instadas, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la mercantil Construcciones Enrique Panera, S.A, y sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de 2004 , cuyo Fallo es como sigue: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Santín Diez, en nombre y representación de Construcciones Enrique Panera S.A., contra la sentencia dictada el día 27 de Junio de 2.001 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Bilbao, en los autos de Juicio de Mayor Cuantía nº 345/95 a que este rollo se refieren; debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar dictar otra por la que estimando parcialmente la demanda deducida por el Procurador Sr.. Santín Diez, en nombre y representación de Construcciones Enrique Panera S.A., contra la Comunidad de Propietarios de las casas nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao, representada por el Procurador Sr. Apalategui Carasa, debemos declarar y declaramos que la actora es propietaria del terreno definido en el hecho primero de la demanda, sito en el barrio de Zurbaran (Begoña) de Bilbao, que linda al Norte con las casas señaladas con los números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 , al Sur con la Avda de Zumalacarregui, al Este con la casa nº 3 de la CALLE000 , y al Oeste con terreno de propiedad municipal dedicado en la actualidad a uso deportivo y terreno del FFCC Bilbao-Lezama, ocupando una superficie real aproximada de 3450 metros cuadrados, y en consecuencia condenamos a las demandadas a restituir a la actora su posesión dejando libre, vacuo y expedito el mismo, debiendo efectuarse, en su caso, cuantas modificaciones registrales sean precisas para adecuar el contenido de la realidad extraregistral que así se declara a la del Registro de Propiedad, absolviéndolas de las demás pretensiones contra ellas deducidas, todo ello sin expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias."

En fecha 4 de marzo de 2005 se dictó auto de aclaración de la mencionada sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: " LA SALA ACUERDA: estimar parcialmente las solicitudes de aclaración formuladas por el Procurador Sr. Santín Díez y por el Procurador Sr. Apalategui Carasa, en nombre y representación respectivamente de la parte apelante y apelada, contra la sentencia dictada el día 30 de diciembre de 2.004 , en el presente rollo de apelación; y en consecuencia aclarar y subsanar los errores padecidos en dicha resolución, quedando por ello: a.- su encabezamiento redactado del siguiente modo (...) b.- su parte dispositiva redactada del siguiente modo: "FALLAMOS Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Santín Diez, en nombre y representación de Construcciones Enrique Panera S.A., contra la sentencia dictada el día 27 de Junio de 2.001 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Bilbao, en los autos del Juicio de Mayor Cuantía nº 345/95 a que este rollo se refieren; debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar dictar otra por la que estimando parcialmente la demanda deducida por el Procurador Sr. Santín Diez, en nombre y representación de Construcciones Enrique Panera, S.A., contra las Comunidades de propietarios de las casas nº NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao, representadas por el Procurador Sr. Apalategui Carasa, debemos declarar y declaramos que la actora es propietaria del terreno definido en el hecho primero de la demanda, sito en el barrio de Zurbaran (Begoña) de Bilbao, que linda alNorte con las casas señaladas con los números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 , al Sur con la Avda de Zumalacarregui, al Este con la casa nº 3 de la CALLE000 , y al Oeste con terreno de propiedad municipal dedicado en la actualidad a uso deportivo y terreno del FFCC Bilbao-Lezama, ocupando una superficie real aproximada de 3450 metros cuadrados, y en consecuencia condenamos a las demandadas a restituir a la actora su posesión, dejando libre, vacuo y expedito el mismo, debiendo efectuarse, en su caso, cuantas modificaciones registrales sean precisas para adecuar el contenido del Registro de la Propiedad a la realidad extraregistral conforme a lo establecido en el escrito de réplica, absolviéndolas de las demás pretensiones contra ellas deducidas, todo ello sin expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias"

TERCERO.- El Procurador don Germán Apalategui Carasa, en nombre y representación de las Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) con fecha 30 de diciembre de 2004 en Rollo de Apelación nº 564/01, dimanante de autos de juicio declarativo de mayor cuantía número 345/95 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de dicha ciudad, fundado el primero en los siguientes motivos amparados en los apartados 2º y 4º del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1.- Error de derecho en la valoración de la prueba por infracción de los artículos 218.2 y 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 2.-Error de derecho en la valoración de la prueba por infracción del artículo 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 3.- Infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de las normas de valoración y apreciación de la prueba; 4.- Error de derecho en la valoración de la prueba por infracción del artículo 1233 del Código Civil (hoy derogado); 5 .- Error de derecho en la valoración de la prueba por infracción del artículo 580 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ; 6.- Infracción del artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 7.- Error de derecho en la valoración de la prueba por infracción del artículo 385 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con las presunciones contenidas en los artículos 34.2 y 38.1 de la Ley Hipotecaria ; y 8.- Infracción del artículo 337.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por su parte, el recurso de casación, formulado al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se fundaba en los siguientes motivos: 1.- Infracción por inaplicación del artículo 34.1 de la Ley Hipotecaria ; 2.- Infracción del artículo 8 núm. 4º de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 46, 47, 49 y 50 de su Reglamento ; 3.- Infracción del artículo 1462.2 del Código Civil ; 4.- Infracción del artículo 7.1 del Código Civil ; 5.- Infracción del artículo 1471.1 del Código Civil ; 6.-Infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (en su anterior redacción a la reforma operada por Ley 8/1999 ), así como de los artículos 396 Y 397 del Código Civil , en relación con el artículo 46 del Reglamento Hipotecario ; y 7.- Infracción del artículo 1288 del Código Civil .

El Procurador don Pedro María Santín Díez, en nombre y representación de Construcciones Enrique Panera S.A., interpuso contra la misma sentencia recurso de casación fundado, como motivo único, en la vulneración del artículo 451, párrafo primero, en relación con el 1945, ambos del Código Civil .

CUARTO.- Por esta Sala se dictó auto de fecha 29 de abril de 2008 por el que se acordó la admisión de los referidos recursos, así como que se diera traslado respectivo de los mismos a las partes recurridas, que se opusieron por escrito a su estimación.

QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 30 de septiembre de 2009, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

PRIMERO.- La entidad Construcciones Enrique Panera S.A. interpuso demanda de juicio declarativo de mayor cuantía contra las Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 , en la que terminaba suplicando que se dictara sentencia por la cual:

1. Se declare la titularidad dominical de la actora sobre el terreno, definido en el hecho primero de la demanda, sito en el barrio de Zurbaran (Begoña) de Bilbao y que linda al Norte con las casas señaladas con los números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 ; al Sur con la Avenida de Zumalacárregui; al Este, con la casa número 3 de la CALLE000 ; y al Oeste con terreno de propiedad municipal dedicado en la actualidad a uso deportivo y terreno del FFCC Bilbao-Lezama, ocupando una superficie real aproximada de 3.450 m2 y, en su consecuencia, se condene a las demandadas a restituir a la actora la posesión del terreno descrito, dejando éste libre, vacuo y expedito a disposición de la misma, ordenándose en su caso las rectificaciones tabulares que resultaren precisas a fin de adecuar el contenidodel Registro de la Propiedad a la realidad jurídica extrarregistral; y b) Se condene a las demandadas, como poseedoras de mala fe, a abonar a la actora los frutos y rendimientos obtenidos con deducción de los gastos a que hubiere lugar.

Las demandadas se opusieron a tales pretensiones y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Bilbao dictó sentencia de fecha 27 de junio de 2001 , que fue desestimatoria de la demanda con imposición de costas a la parte actora. Dicha parte recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) dictó nueva sentencia, de fecha 30 de diciembre de 2004 , por la que estimó parcialmente el recurso acogiendo las pretensiones contenidas en el anterior apartado a) y rechazando las del apartado b), sin especial declaración sobre costas.

Contra dicha resolución recurren ambas partes mediante la interposición por las demandadas de recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, y por la actora únicamente de recurso de casación.

SEGUNDO.- La sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Vizcaya, hoy recurrida, da lugar a la pretensión reivindicatoria de la parte actora, Construcciones Enrique Panera S.A., sobre el trozo de terreno que se describe en el hecho primero de la demanda, teniendo en cuenta que es precisamente la parte actora la que goza de título de dominio sobre el mismo, ya que habiendo sido propietaria de la totalidad de las fincas registrales nº NUM004 y NUM005 , de las que posteriormente se han hecho las oportuna segregaciones y agregaciones, las Comunidades de Propietarios demandadas, que corresponden a las casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao, únicamente lo son de aquello que precisamente le transmitió la actora al otorgar la escritura de obra nueva de los edificios que integran dichas comunidades, siendo así que en la meritada escritura de obra nueva de fecha 30 de mayo de 1978, referida a las cuatro edificaciones, se hace constar invariablemente que, respecto de cada uno de los indicados edificios, "la fachada de su entrada mira al sur por donde linda con propiedad de Construcciones Enrique Panera S.L." y no con resto de la misma propiedad perteneciente a las misma fincas registrales, lo que, en su caso, determinaría que las mismas llegaran hasta la Avenida de Zumalacárregui. En definitiva, adquieren las demandadas una propiedad cuyo linde sur no era desde luego una realidad física tan tangible como la citada avenida. Además, el hecho de que tal realidad era conocida por las demandadas queda demostrado, como resalta la Audiencia, por un hecho propio de las mismas como lo evidencia que "en los primeros años se presentan sendas denuncias ante la Delegación Provincial de Vivienda en Vizcaya en 1982 en las que expresamente y en cuanto a la pared sur, que cerraba los garajes de forma provisional en 1978 a la espera de la futura construcción que se deduce se iba a dar sobre la parcela colindante, se dice esta pared está situada en terreno propiedad de la constructora...., la finca vecina al bloque no construida (documentos nº 28 y 29 de la demanda, adverados a los folios 1324 y ss.); denuncias que venían a poner de manifiesto la situación de abandono en que se encontraba el terreno litigioso. A ello se añade, por la propia sentencia, un hecho demostrado de notoria relevancia, como es el de que en la declaración de obra nueva de cada uno de los inmuebles que integran las comunidades demandadas se hace referencia a que sobre la finca registral nº NUM006 que nace de la finca NUM004 y de la NUM005 se van a construir cuatro casas (las correspondientes a las comunidades demandadas), estableciéndose respecto de los bloques de autos diversas servidumbres o derechos a favor de la futura construcción (la que habría de llevarse a cabo sobre el terreno litigioso) a lo que se une que la terminación de los sótanos destinados a garaje por el límite sur de la edificación de autos, lo era de un muro de ladrillo, para continuar con los sótanos de las edificaciones futuras en la finca colindante en ese límite.

En cuanto a la pretensión igualmente formulada por la actora en el sentido de que se condenara a las demandadas al pago de los frutos y rendimientos del terreno en cuestión, la Audiencia la desestima bajo la afirmación de inexistencia de mala fe en la posesión por parte de las demandadas.

Recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por las demandadas Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao

TERCERO.- Los ocho motivos que integran el recurso se amparan en lo dispuesto en el artículo 469.1, apartados 2º y 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y se refieren a la disconformidad de la parte recurrente con la valoración probatoria llevada a cabo por la Audiencia, debiendo ser desestimados por los razonamientos que se contienen a continuación en referencia a cada uno de ellos, sin perjuicio de adelantar que esta Sala ha reiterado la imposibilidad de que a través del recurso extraordinario se procure una revisión total de la valoración probatoria llevada a cabo en la instancia.

1. No puede aceptarse que haya existido error de derecho en la valoración de la prueba por infracción del artículo 218.2 y artículo 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (fuerza probatoria de losdocumentos públicos), en relación con las escrituras de segregación y agrupación que dan lugar a la finca nº NUM007 y la declaración de obra nueva de las casas correspondientes a las comunidades demandadas así como la de sus garajes. En primer lugar la obra nueva no se declara sobre la finca nº NUM007 sino sobre la finca nº NUM004 , según consta en la propia escritura (doc. nº 20 de la demanda) y, en segundo lugar, atendido que la propiedad inicial de las fincas sobre las que se llevaban a cabo las sucesivas construcciones (las de las demandadas integraban la fase cuarta) era de la actora, únicamente han adquirido la demandadas las propiedades a que se refiere la escritura de obra nueva, con independencia de las agrupaciones o segregaciones que se haya llevado a efecto (motivo 1º).

2. Tampoco puede admitirse la existencia de error probatorio por infracción del artículo 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (fuerza probatoria de los documentos públicos) en relación con las certificaciones registrales aportadas como documentos nº 1 y 1 bis con el escrito de contestación a la demanda, pues de las indicadas certificaciones registrales y en el folio referido a cada una de las fincas que integran las comunidades demandadas se hace constar precisamente que el lindero sur de los edificios es la propiedad de Construcciones Enrique Panera S.L., como ha reiterado la Audiencia (motivo 2º)

3. Según lo ya razonado, carece de justificación alguna fundar un motivo en la infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de las normas de valoración y apreciación de la prueba en cuanto a la justificación del dominio por parte de la actora respecto del terreno reivindicado (motivo 3º).

4. Los motivos cuarto y quinto se refieren a la vulneración de los artículos 1233 del Código Civil (hoy derogado) y 580 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , en relación con la valoración de la prueba de confesión de las partes, pero con independencia de que la parte recurrente obtenga de tales confesiones conclusiones distintas y favorables a su propia posición procesal, es lo cierto que la "ratio decidendi" de la sentencia parte de la valoración de los documentos públicos en que se integran las atribuciones de dominio a cada una de las partes que, desde luego, no quedan tergiversados por el resultado de la prueba de confesión.

5. Igual cabe decir de los motivos sexto y octavo que se refieren a la valoración de las pruebas periciales, pues la sentencia impugnada no apoya su fundamentación en la consideración de tales pruebas, sino, como se ha dicho en el examen de documentos públicos; y

6. Tampoco puede admitirse que haya existido error de derecho en la valoración de la prueba por infracción del artículo 385 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con las presunciones contenidas en los artículos 34.2 y 38.1 de la Ley Hipotecaria, ya que el apartado 3 del citado artículo 385 dispone que "las presunciones establecidas en la ley admitirán la prueba en contrario, salvo los casos en que aquélla expresamente lo prohíba"; prohibición que no existe en el caso presente en relación con los citados preceptos hipotecarios (motivo 7º ).

   Recurso de casación interpuesto por las demandadas Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao

   CUARTO.- De igual forma han de ser rechazados los siete motivos sobre los que se sustenta el recurso de casación, todos ellos amparados en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los cuales se apartan de los razonamientos relevantes de la sentencia impugnada (los que integran su "ratio decidendi") mediante los cuales se llega a la estimación de la acción reivindicatoria ejercida por la parte actora.

1. No cabe sostener la infracción de lo dispuesto en el artículo 34.1 de la Ley Hipotecaria puesto que no se dan los supuestos necesarios para la aplicación de dicha norma pues, aparte de otras consideraciones que pudieran hacerse para justificarlo, las demandadas no son "terceros" adquirentes confiados en la presunción de exactitud del Registro sino adquirentes de una edificación construida por la parte demandante en los términos establecidos en la declaración de obra nueva, que es sobre la que se han practicado en el Registro de la Propiedad las inscripciones que se refieren a sus respectivas propiedades (motivo 1º).

2. No existe infracción alguna de lo dispuesto en el artículo 8.4º de la Ley Hipotecaria , en relación con los artículos 46, 47, 49 y 50 del Reglamento Hipotecario, ya que la primera de las normas citadas se limita a establecer que se inscribirá como una sola finca bajo un mismo número "los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos comenzada", lo que ninguna relación guarda con el problema litigioso aquí planteado que consiste exclusivamente en determinar qué fue lo transmitido por la promotora demandante a las comunidades de propietarios demandadas (motivo 2º).C) Igualmente no se ha infringido el artículo 1462.2 del Código Civil , según el cual "cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". Efectivamente la entrega se ha producido a los integrantes de las comunidades demandadas según el título otorgado y exclusivamente en cuanto a lo referido en el mismo (motivo 3º)

4. Carece de sentido que las demandadas -hoy recurrentes- invoquen como infringido el principio de la buena fe (artículo 7.1 Código Civil ) en relación con el que llaman principio de "responsabilidad negocial", pues ninguna actuación de mala fe cabe imputar a la parte actora, pese a que pudieran haberse producido errores a la hora de efectuar agrupaciones y segregaciones de fincas, lo que en definitiva ha dado lugar al proceso, pues tal "responsabilidad negocial" en ningún caso puede determinar que tales errores beneficien sin fundamento alguno a alguna de las partes en el negocio, en este caso a las comunidades demandadas (motivo 4º).

5. Tampoco se ha infringido el artículo 1471.1 del Código Civil por errónea aplicación por la sentencia recurrida de la doctrina del cuerpo cierto. La escritura de obra nueva es la que determina la edificación en su conjunto, sus elementos privativos y sus elementos comunes y claramente la Audiencia ha extraído correctamente de la literalidad de dicha escritura que "la edificación en cuanto a su linde sur se transmite con claridad al ser el fin del edificio" sin que por dicho viento reste propiedad alguna aneja a la edificación (motivo 5º).

6. Del mismo modo se ha de rechazar la supuesta vulneración del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , en su primitiva redacción anterior a la reforma operada por la Ley 8/1999, en relación con los artículos 396 y 397 del Código Civil , en relación con el artículo 46 del Reglamento Hipotecario , ya que no se produce modificación alguna del titulo constitutivo en perjuicio de las demandadas pues precisamente la Audiencia resuelve teniendo en cuenta la literalidad de dicho título constitutivo (motivo 6º); y

7. La denunciada infracción del artículo 1288 del Código Civil tampoco puede ser acogida ya que ni existen cláusulas oscuras o contradictorias en el contrato, que reclamen una interpretación "contra proferentem" ,ni la declaración de obra nueva constituye un contrato de adhesión pues, por el contrario, supone una declaración unilateral del promotor y dueño de la edificación a fin de crear jurídicamente unos determinados bienes de carácter inmueble transmisibles a terceros según el contenido de dicha escritura.

   Recurso de casación interpuesto por Construcciones Enrique Panera S.A.

   QUINTO.- Mediante un solo motivo denuncia la parte recurrente -actora en el proceso- la vulneración de lo dispuesto en el artículo 451, párrafo primero, en relación con el 1945 del Código Civil , por cuanto la sentencia impugnada no ha considerado que, por aplicación de los indicados artículos, la interrupción de la posesión por citación judicial da lugar a que, incluso el poseedor de buena fe deje de hacer suyos los frutos de la cosa para el caso de que por razón del resultado del proceso pierda la posesión.

   El motivo ha de prosperar pues la correcta interpretación de lo previsto en los artículos señalados conduce a dicha conclusión y así el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos (artículo 451 CC ) por razón de la buena fe posesoria, pero el que siga o no haciéndolos suyos, tras la interrupción de la posesión por su citación judicial (artículo 1945 ), dependerá del resultado del proceso, ya que si tal posesión del demandado ha de continuar según lo resuelto en el litigio lógicamente continuará en la percepción legítima de los frutos; pero si, a consecuencia del proceso, la pierde, no podrá hacer suyos los frutos producidos tras la citación judicial, sin que por ese mero hecho pueda ser considerado poseedor de mala fe a los efectos de aplicación de lo previsto en el artículo 455 del Código Civil salvo que la sentencia así lo declarara (sentencias de esta Sala de 7 febrero 1922, 12 marzo 1948, 5 mayo 1964, 14 junio 1976, 12 diciembre 1994 y 3 marzo 1995 ).

   En el presente caso, la citación judicial de los demandados se produjo mediante su emplazamiento en fecha 12 de junio de 1995, ya que no tuvo lugar por el acto de conciliación previo que no fue seguido de la presentación de la demanda en el plazo de dos meses, según la exigencia contenida en el artículo 1947 del Código Civil . Es por ello que desde aquella fecha los demandados, aun considerados poseedores de buena fe con anterioridad, dejan de percibir los frutos de la cosa en beneficio de quien realmente era titular del derecho a poseer y, en consecuencia, ha de ser estimada la demanda también en cuanto a ello.

   SEXTO.- Por todo lo ya razonado procede desestimar los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación interpuestos por las demandadas Comunidades de Propietarios de las casasnúmeros NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao, con imposición de las costas causadas por los mismos; y la estimación del recurso de casación formulado por la actora Construcciones Enrique Panera S.A., sin especial declaración en cuanto a costas causadas por dicho recurso.

   Procede imponer a las demandadas las costas causadas en primera instancia (artículo 523 de la LEC 1881 ), sin especial declaración sobre las producidas en apelación.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS:

1º.- No haber lugar a los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la representación procesal de las Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) con fecha 30 de diciembre de 2004 en Rollo de Apelación nº 564/01, dimanante de autos de juicio declarativo de mayor cuantía número 345/95 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de dicha ciudad a instancia de Construcciones Enrique Panera S.A. contra las hoy recurrentes, la que confirmamos en cuanto a los pronunciamientos impugnados por dicho recurso , con imposición de costas a las recurrentes.

2º.- Haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la misma resolución por la representación procesal de la parte actora Construcciones Enrique Panera S.A. para, manteniendo los pronunciamientos de la misma, añadir la condena de las Comunidades de Propietarios demandadas a abonar a la actora el importe de los frutos y rendimientos obtenidos del terreno litigioso desde el día 12 de junio de 1995, con deducción de los gastos necesarios efectuados u otros que legalmente procedieren, lo que se determinará en ejecución de sentencia; todo ello sin especial declaración sobre costas de dicho recurso.

3º.- Se impone a las demandadas el pago de las costas causadas en primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las de la apelación.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jesus Corbal Fernandez .- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.