STS 291/2009, 28 de Abril de 2009

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Virgilio, doña Vanesa, don Raúl y doña Paula contra don Mateo y doña Lucía.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte, en su día sentencia por la que, estimando la demanda: a) se declare la existencia del derecho de opción de compra de los actores sobre la finca, y por el precio y las condiciones establecidas en los contratos de 12 de mayo de 1.997 y 29 de julio de 1.998,- b) se declare que los actores han ejercitado, en tiempo y forma, la referida opción de compra sobre la finca y en su consecuencia se declare perfeccionado el contrato de compraventa a la fecha en que se ejercitó la opción de compra, condenando al/los demandado/s a estar y pasar por esta declaración,- c) se declare que el precio de la compraventa es de 360.607,26 Euros, de los que, los actores ya han pagado a cuenta 157.673,31 Euros, condenado al/los demandado/s a estar y pasar por esta declaración. Para el caso en que se admita por el Juzgado la medida cautelar peticionada por esta parte al amparo del artículo 721º., de la Ley de Enjuiciamiento Civil , consistente en que continúen los actores en el uso de la finca arrendada, durante la pendencia del presente procedimiento, abonando y/o consignando judicialmente idéntica cantidad a la que en el año 2.002, se venía satisfaciendo por los actores al arrendador, tales cantidades serán consideradas como pagadas a cuenta del precio de la opción de compra por los actores.- d) se condene al/los demandado/s a otorgar la correspondiente escritura pública de venta de la finca contra el abono en la Notaría del resto del precio pendiente de pago.- e) se condene a los demandados al pago de las costas del presente procedimiento."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Mateo y doña Lucía contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "...dicte sentencia desestimando la demanda y absolviendo a mis mandantes de cuantos pedimentos se efectúan en su contra, con expresa imposición de las costas a los demandantes."

3. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 7 de enero de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la parte actora, debo absolver y absuelvo a Mateo y a Lucía de la pretensión planteada contra los mismos. Respecto a las costas, procede que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

Contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelación don Virgilio, doña Vanesa, don Raúl y doña Paula, y sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia con fecha 29 de enero de 2004, cuyo Fallo es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Carlos Buxó Narváez en nombre y representación de D. Raúl y Dª Paula, con revocación de la sentencia dictada el siete de Enero de 2.003 en el Juicio Ordinario nº 643/02 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Málaga, debemos estimar y estimamos la demanda formulada por dicha parte recurrente y por D. Virgilio y Dª Vanesa contra D. Mateo y Dª Lucía y: A) declaramos la existencia del derecho de opción de compra de los demandantes sobre la finca por el precio y las condiciones establecidas en los contratos de 12 de Mayo de 1997 y 29 de Julio de 1998, que los actores han ejercitado en tiempo y forma la opción de compra con perfeccionamiento del contrato de compraventa, siendo el precio de la misma el de 360.607'31 euros, del que los actores ya han pagado a cuenta 157.673'31 euros, B) condenamos a la referida parte demandada a otorgar la correspondiente escritura pública de venta a favor de dichos actores de la finca contra el abono en la Notaría del resto del precio pendiente de pago, y, C) imponemos a la parte demandada las costas causadas en la primera instancia sin hacer expresa condena de las causadas en esta instancia."

El Procurador don Baldomero del Moral Palma, en nombre y representación de don Mateo y doña Lucía formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Málaga, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 y 2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundado en los siguientes motivos: 1) Infracción por aplicación indebida de lo dispuesto en el artículo 1205, en relación con el 1209, ambos del Código Civil ; 2) Infracción del artículo 1261, en relación con los artículos 1254 y 1255 del Código Civil ; 3) Infracción de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil ; 4) Infracción del artículo 1257 del Código Civil ; y 5) Infracción de los artículos 19, 216, 218 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 13 de noviembre de 2007 por el que se acordó la admisión del referido recurso, salvo el motivo quinto, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, habiendo formulado escrito de impugnación la representación procesal de doña Paula y don Raúl.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 14 de abril de 2009, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER,

Los hechos que han dado lugar al presente litigio son, en síntesis, los siguientes: 1º) El 12 de mayo de 1997, don Mateo, como propietario de una vivienda unifamiliar aislada, integrada por tres plantas con su terreno colindante, sita en la Urbanización Cotomar de Málaga, concertó un contrato de arrendamiento con opción de compra con don Virgilio, don Raúl, don Pedro Miguel y doña Fermina, en el que se hizo constar que los arrendatarios iban a dedicar la finca a residencia geriátrica, para lo cual constituían sociedad civil particular con la denominación "Victoria S.C."; 2º) Con fecha 23 de julio y 30 de septiembre de 1997, respectivamente, los arrendatarios doña Fermina y don Pedro Miguel renunciaron por escrito a su participación en la mencionada sociedad civil, cuyo objeto era la explotación de la clínica geriátrica alojada en el inmueble arrendado; 3º) El 29 de julio de 1998 se suscribe conjuntamente un documento por el arrendador don Mateo y los restantes arrendatarios, según el cual todos ellos aceptan la cesión de la posición que ostentaban en el contrato de arrendamiento y en la sociedad civil por parte de don Pedro Miguel y doña Fermina a favor de doña Vanesa, esposa de don Virgilio, y doña Paula, esposa de don Raúl, estableciendo expresamente que "subsisten en toda su vigencia y en los mismos términos en que fueron redactados, la totalidad de las estipulaciones contenidas en el referido contrato de arrendamiento"; y 4º) El 23 de abril de 2002 los arrendatarios ejercitan el derecho de opción de compra mediante comunicación notarial al arrendador, a lo que éste se niega oponiendo que no consta la cesión de sus derechos a la opción por parte de don Pedro Miguel y doña Fermina.

El día 7 de agosto de 2002 se interpone la demanda instauradora del presente litigio por parte de don Virgilio, doña Vanesa, don Raúl y doña Paula contra don Mateo y su esposa doña Lucía, en cuyo "suplico" solicitan que se declare la existencia del derecho de opción, así como el ejercicio del mismo por los actores según lo pactado, condenando a los demandados a otorgar la correspondiente escritura pública.

Los demandados se opusieron a tales pretensiones y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Málaga dictó sentencia de fecha 7 de enero de 2003 que fue desestimatoria de la demanda, sin especial pronunciamiento sobre costas. Los demandantes don Raúl y doña Paula recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Málaga dictó nueva sentencia de fecha 29 de enero de 2004 que acogió el recurso y, revocando la pronunciada en primera instancia, estimó íntegramente la demanda con imposición a los demandados de las costas de primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las de la alzada.

Los razonamientos de que se vale la Audiencia para resolver en tal sentido son, sustancialmente, los siguientes: a) El documento firmado en fecha 29 de julio de 1998 por el arrendador don Mateo, los anteriores arrendatarios don Virgilio y don Raúl, y sus respectivas esposas doña Vanesa y doña Paula, por el que estas últimas asumen en el contrato de arrendamiento la posición que anteriormente ocupaban en el mismo como arrendatarios don Pedro Miguel y doña Fermina, constituye una novación subjetiva del contrato de arrendamiento firmado el 12 de mayo de 1997, habiendo ejercitado correctamente dichos arrendatarios el derecho de opción de compra concedido por el arrendador mediante requerimiento efectuado notarialmente el 23 de abril de 2002, sin que haya existido debate entre las partes sobre la cantidad que resta por pagar del precio pactado tras descontar las rentas abonadas hasta el mes de mayo de 2002; y b) No puede acogerse lo argumentado por la parte recurrida -los demandados don Mateo y doña Lucía - en el sentido de no resultar posible la estimación de la demanda en segunda instancia al no haberse constituido en recurrentes todos los actores, habiéndose aquietado parte de ellos - don Virgilio y doña Vanesa - a la sentencia de primera instancia que fue desestimatoria de la demanda, ya que dicha circunstancia no prevalece en los supuestos como el presente en que los pronunciamientos deben ser absolutos o indivisibles por su naturaleza y en aquellos otros en que existe solidaridad procesal por ejercitarse conjuntamente la misma acción frente a varias personas colocadas en idéntica situación procesal.

Contra dicha sentencia han recurrido en casación los demandados don Mateo y doña Lucía.

El primer motivo del recurso denuncia la infracción de lo dispuesto en el artículo 1205, en relación con el 1209, ambos del Código Civil, sobre la novación contractual, bajo el argumento de que no se ha justificado que existiera una verdadera cesión de contrato por parte de los primitivos arrendatarios, don Pedro Miguel y doña Fermina, a favor de doña Vanesa, esposa de don Virgilio, y doña Paula, esposa de don Raúl.

El motivo no puede prosperar ya que consta que los anteriores arrendatarios, ya citados, renunciaron a su condición de tales y el arrendador suscribió un documento -el de fecha 29 de julio de 1998- por el que, manteniendo los pactos establecidos en el anterior contrato de arrendamiento de 12 de mayo de 1997, se producía una novación subjetiva del mismo alterando parcialmente la identidad de los arrendatarios, con el consentimiento de todos los intervinientes, quedando así modificada la relación obligatoria primitiva; lo que constituye una verdadera novación en la que consienten expresamente todos los interesados con cumplimiento de lo establecido en los citados artículos 1205 y 1209 del Código Civil, una vez que parte de los arrendatarios primitivos habían renunciado a sus derechos nacidos de tal contrato.

No corresponde al arrendador discutir ni inmiscuirse en las posibles relaciones particulares entre aquellos renunciantes y los nuevos arrendatarios, pues ello resulta ajeno al mismo y constituye "res inter alios acta" que en nada afecta a la posición del arrendador (sentencias de esta Sala de 26 mayo 1995 y 19 abril 2004, entre otras muchas). La renuncia de los primitivos arrendatarios don Pedro Miguel y doña Fermina a continuar en la sociedad civil constituida para la explotación de la residencia geriátrica alojada en el inmueble arrendado a don Mateo, supuso que el arrendamiento quedara únicamente a favor del resto de los arrendatarios iniciales don Virgilio y don Raúl, lo que fue aceptado expresamente por el arrendador al suscribir el nuevo documento de 29 de julio de 1998 en el cual, como ya se dijo, se novó el contrato de arrendamiento inicial con la inclusión de los nuevos arrendatarios.

El segundo de los motivos del recurso denuncia la infracción de lo dispuesto en el artículo 1261 del Código Civil, en relación con los artículos 1254 y 1255 del mismo código, sin precisar en realidad cuál es el contrato al que se refiere como inexistente, limitándose a señalar que la sentencia recurrida no ha declarado como probado que don Mateo consintiera la renuncia de don Pedro Miguel y doña Fermina.

En fundamento del motivo cae por su base y, en consecuencia, ha de ser desestimado, ya que la sentencia impugnada declara que, mediante el repetido documento de fecha 29 de julio de 1998, el arrendador don Mateo aceptó la cesión de la posición en el contrato de arrendamiento y en la sociedad civil que ostentaban don Pedro Miguel y doña Fermina a favor de doña Vanesa y doña Paula, lo que cabalmente significa admitir la renuncia que los primeros efectuaban respecto de su inicial condición de arrendatarios.

Igualmente ha de ser rechazado el motivo tercero que denuncia la infracción de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil, refiriéndose a la interpretación que ha dado la Audiencia a lo convenido por las partes en el documento de fecha 29 de julio de 1998 y, en concreto, a la consideración de que se produjo allí una novación subjetiva del primitivo contrato de arrendamiento. Producida la renuncia de los arrendatarios don Pedro Miguel y doña Fermina, subsistían como tales los coarrendatarios don Virgilio y don Raúl, siendo así que el arrendador, mediante la suscripción del citado convenio, no sólo aceptó la renuncia de aquellos y la subsistencia del arrendamiento con estos sino que admitió la ampliación de los arrendatarios incluyendo como tales a sus respectivas esposas, a las que igualmente reconoció el derecho de opción de compra primeramente convenido al consentir en la subsistencia "en toda su vigencia y en los mismos términos en que fueron redactadas, la totalidad de las estipulaciones contenidas en el referido contrato de arrendamiento", entre las cuales figuraba el reconocimiento del derecho de opción de compra.

Por ello no sólo la interpretación sostenida por la Audiencia no resulta ilógica o absurda, o conculcadora de disposiciones legales de necesaria aplicación -únicos supuestos en que queda abierta la posibilidad de una nueva interpretación contractual en casación distinta a la sostenida en la instancia, según sentencias de esta Sala de 22 de diciembre de 2006, 6 de febrero de 2007, 13 de diciembre de 2007 y 21 de diciembre de 2007 - (sentencias de esta Sala)- sino que tal interpretación resulta ser la más acorde con los términos del contrato en cuanto reflejan la intención común de las partes que lo suscribieron.

El cuarto de los motivos se refiere a la infracción de lo dispuesto en el artículo 1257 del Código Civil, sobre la relatividad de los efectos del contrato, que la parte recurrente considera vulnerado al condenar la sentencia impugnada no sólo a don Mateo, sino también a su esposa doña Lucía, que no fue parte en el contrato de arrendamiento y opción de compra, en el cual únicamente actuó como arrendador y concedente u optatario del primero.

El motivo no puede ser estimado por las siguientes razones. En primer lugar porque viene a denunciar la falta de legitimación "ad causam" de la demandada doña Lucía en los términos a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la jurisprudencia de esta Sala, según la cual «consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido» (sentencias de 31 marzo 1997, 28 diciembre 2001, 28 febrero 2002 y 27 junio 2007, entre otras); y dicha falta de legitimación no fue planteada en segunda instancia mediante adhesión al recurso formulado por la parte contraria, por lo que la Audiencia no se pronunció sobre ella y constituye ahora una cuestión que no puede ser planteada en casación (sentencias de 14 junio 2007; 23 enero, 19 marzo y 8 mayo 2008, entre las más recientes). En segundo lugar, la sentencia del Juzgado ya desestimó tal excepción por considerar que la actuación del matrimonio demandado había sido de mala fe ya que, celebrado el contrato de arrendamiento y de opción de compra por el esposo en una fecha en que resultaba ser titular único del inmueble, fue en un momento posterior cuando anularon ambos cónyuges de común acuerdo, mediante escritura pública que causó la correspondiente inscripción registral, el precedente negocio jurídico de atribución exclusiva de la propiedad al esposo, quedando ahora la esposa como titular de la mitad indivisa del bien, con pleno conocimiento por la misma de los contratos celebrados a los que quedó vinculada por tal conocimiento; sin que quepa admitir la interesada alegación del recurso en el sentido de no existir tal vinculación respecto del derecho de opción concedido por el esposo por el mero hecho de que no se inscribió tal derecho en el Registro de la Propiedad, en los términos previstos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, pues como señalan las sentencias de esta Sala de 13 febrero 1997 y 5 junio 2006 únicamente el tercero de buena fe queda protegido frente a la falta de inscripción en el Registro de un derecho de opción; constancia registral que, en definitiva, no supone más que objetivar el conocimiento por el tercero de la opción concedida quedando equiparados los efectos de la opción que, aun no inscrita, era perfectamente conocida por el tercer adquirente posterior como aquí se ha declarado probado. En consecuencia la demandada doña Lucía estaba legitimada para figurar como demandada en el proceso y resultaba necesaria su condena en relación con el mencionado derecho de opción, pues en caso de no haberlo sido la sentencia dictada exclusivamente contra su esposo resultaría inejecutable al constar inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de aquélla la titularidad de la mitad indivisa del inmueble.

Procede por ello la desestimación del recurso de casación y la condena a la parte recurrente al pago de las costas causadas por el mismo (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.