STS, 28 de Mayo de 1997

La Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid llevó a cabo la expropiación de la finca número NUM000 del proyecto «Prolongación de la Avda. de la Ilustración, desde la calle Isla de Tabarca hasta la carretera del Pardo», propiedad de Dña. Marina y otras personas.

La administración expropiante formuló una hoja de aprecio por importe de 6.949.156 pesetas.

En la hora de aprecio del expropiado se consignaba un justiprecio de 24.019.969 pesetas.

Remitido el expediente al Jurado de Expropiación Forzosa de Madrid, el vocal técnico emitió informe en el que, entre otros datos, figuraba el de coeficiente edificabilidad del terreno expropiado, fijado en 0,39 metros cuadrados por metro cuadrado, y, como valor unitario de repercusión, el de 11.000 pesetas por metro cuadro. A partir de estos datos, se hallaba un aprovechamiento urbanístico de 4.290 pesetas por metro cuadrado y se fijaba el valor de la edificación en 5.245.654 pesetas, con lo que el total del justiprecio que el informe consideraba procedente, con el premio de afección ascendía a 8.245.083 pesetas.

A la vista del expresado informe, el jurado fijó el valor el valor urbanístico del terreno expropiado en

11.000 pesetas el metro cuadrado, teniendo en cuenta la edificabilidad y demás circunstancias del terreno expropiado. Las construcciones se valoraron por el citado órgano de tasación en 26.975,49 pesetas por metro cuadrado la edificación, 15.000 pesetas la puerta metálica, 1.200 pesetas por metro el cerramiento, 160.000 pesetas el pozo, 6.500 pesetas por metro cuadrado el chamizo, 1.200 pesetas por metro la acera,

10.000 por unidad los árboles ornamentales, 6.000 pesetas por unidad los frutales y 5.000 pesetas por unidad las parras. En total, con el incremento del premio de afección, el justiprecio se fijaba en 11.658.159 pesetas, más intereses legales.

La expropiada interpuso recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Madrid que fijaba el justiprecio. En el proceso se practicó prueba pericial, mediante dictamen emitido por un arquitecto, el cual realizó diversas valoraciones para --medianteuna operación de promedio entre el valor del suelo en función de la edificabilidad, en función de la Ley de Expropiación forzosa y el valor de mercado o valor comercial--, hallar lo que denominaba el precio justo, que situaba en 23.013 pesetas por metro cuadrado. Entre las valoraciones realizadas figuraba una en que se hallaba el valor del suelo «en función de su edificabilidad». Aplicando este método obtenía una edificabilidad de 1.32 metros cuadrados por metro cuadrado (con arreglo a plan general de 1985, que reconocía un uso residencial con posibilidad de viviendas familiares aisladas en hilera o adosadas, y aplicando una ocupación del 60 por ciento en los primeros 100 metros cuadrados del solar y del 40 por ciento en el resto obtenía 209,75 metros cuadrados por planta, que multiplicaba por tres plantas (629,25 metros cuadrados); dividía la cantidad así hallada por la superficie total del terreno y obtenía una edificabilidad de 1,32 metros cuadrados por metro cuadrado).

A continuación el perito, «partiendo del valor que el Jurado Provincial asimismo utiliza y que es el Indice de Valoraciones del Suelo del Ayuntamiento de Madrid y que para el trienio 1986-1989 fue de 11.000 pts metros cuadrados», obtenía el valor de 14.520 pesetas por metro cuadrado, multiplicando aquel por el índice de edificabilidad hallado de la forma que acaba de indicarse.

La Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó sentencia el 6 de febrero de 1992 cuyo fallo dice así:

Fallamos: que con estimación en parte del presente recurso interpuesto en nombre y representación de Dña. Marina , Dña. Mariana y D. Lázaro , declaramos disconformes a derecho y anulamos las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Madrid de 24 de noviembre de 1989 y su confirmatoria en reposición de 4 de abril de 1990, sobre justiprecio de la finca número NUM000 del Proyecto "Prolongación de la Avenida de la Ilustración", expropiada por la Gerencia Municipal de Urbanismo; en su lugar fijamos como justiprecio de dicha finca, su terreno, construcciones y accesorios la ya dicha suma de

15.036.863 pesetas, más el premio de afección de 751.873 pesetas que suma en total 15.788.706 pesetas además de los correspondientes intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa. Sin costas.

La sentencia se funda, en síntesis, en los siguientes argumentos:

Se interesa un justiprecio conforme a la hoja de aprecio por importe de 24.019.969 pesetas, invocando los principios sustitutorios definidos en los artículos 9 y 33 de la Constitución.

En cuanto al valor del suelo, se trata de una expropiación urbanística. El cálculo procesal efectuado por el perito procesal es correcto en cuanto al valor urbanístico (f. 77) y desvirtúa la presunción de acierto del jurado. El valor debe fijarse a razón de 14.250 pesetas el metro cuadrado y no pueden tenerse en cuenta los demás cálculos en función del valor comercial. Resulta un total, por 474,38 metros cuadrados, de

6.887.997 pesetas.

En cuanto al valor de las construcciones, con arreglo al dictamen pericial (fundado en el módulo tipo establecido por el colegio de arquitectos) corresponde a la edificación, de una superficie reconocida de 194,46 metros cuadrados, el valor de 6.034.216 pesetas.

La resolución impugnada ha omitido la valoración de la vivienda aneja, de 42 metros cuadrados, que ha de valorarse, de conformidad con el dictamen, en 1.058.904 pesetas.

Como elementos accesorios debe añadirse el cobertizo (155.152 pesetas), cerramiento (362.323 pesetas), aceras (154.271 pesetas), pozo (200.000 pesetas) y jardinería (200.000 pesetas).

Todo ello importa en conjunto 15.036.863 pesetas.

En su escrito de alegaciones, presentado como parte apelante, el abogado del Estado argumenta, en síntesis, lo siguiente:

El criterio de valoración del perito es erróneo, pues se limita a aplicar un valor de repercusión sobre un coeficiente de edificabilidad (1,32 metros cuadrados por metro cuadrado) que obtiene partiendo de premisas erróneas, pues la edificabilidad hallada es ficticia, partiendo el uso residencial con posibilidad de viviendas unifamiliares aisladas, en hilera o adosadas, de manera que la edificabilidad de 629,25 metros cuadrados implicaría una edificación de altísimo lujo y grandes dimensiones impropia de las características del terreno y de su ubicación.El valor del suelo es incompatible con el concedido a la edificación, pues está obtenido en función de la edificabilidad y no se descuentan los costos del derribo necesario para obtener aquélla.

Respecto de la edificación pequeña, el concepto no aparece debidamente acreditado, pues el perito se expresa en términos hipotéticos.

Solicita la revocación de la sentencia recurrida y la confirmación de los actos impugnados, con condena en costas de quien se opusiere.

En su escrito de alegaciones, la representación de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, como parte apelante, manifiesta, en síntesis, lo siguiente:

La valoración de perito es errónea, pues no resulta propio que la edificabilidad que él calcula en 629,25 metros cuadrados condujera a una vivienda unifamiliar de grandes dimensiones.

Acepta las argumentaciones del abogado del Estado en cuanto a la inexistencia en el cálculo de la edificación de la partida por costes del derribo.

Solicita la estimación del recurso de apelación y la confirmación del acuerdo del jurado.

En su escrito de alegaciones la representación de la parte apelada manifiesta, en síntesis, lo siguiente:

Dice el abogado del Estado que el perito se limita a multiplicar un valor de repercusión por el coeficiente de edificabilidad, pero el perito acude a las determinaciones del plan general de 1985 y obtiene, con arreglo al uso determinado del suelo y a lo previsto en las ordenanzas, una edificabilidad del 1,32 metros cuadrados por metro cuadrado. A continuación, de acuerdo con lo que determinan los artículos 105 y 108 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana vigente a la sazón procede a aplicar el valor inicial, que es el del Indice de Valoración del Suelo del Ayuntamiento de Madrid para obtener el valor unitario. Además, las insuficiencias que ahora dice existir el abogado del Estado no fueron alegadas en las instancia, ni se pidieron aclaraciones al perito.

En la edificación no existe duplicidad de valoraciones, pues los criterios que sigue el perito equivalen a los seguidos por el arquitecto municipal en el informe que obra en el expediente y el emitido ante el jurado.

En cuanto a que la existencia de la edificación pequeña no aparece fehacientemente justificada, basta con observar que en el acta de ocupación (f. 55 expediente) se describe perfectamente, y existe además una fotografía obrante al folio 53. Además, en ningún momento fue rechazada por la Administración la existencia de la vivienda.

Para la votación y fallo del recurso se fijó el día 22 de mayo de 1997, en que tuvo lugar.

El presente recurso de apelación se interpone por el abogado del Estado y por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid contra la sentencia dictada el 6 de febrero de 1992 por la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, por la que, anulando las resoluciones del Jurado de Expropiación Forzosa de Madrid, se fijó el valor de la finca expropiada por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, número NUM000 del proyecto «Prolongación de la Avenida de la Ilustración, desde la calle Isla de Tabarca hasta la carretera del Pardo», propiedad de Dña. Marina y otras personas, partiendo de que el cálculo procesal efectuado por el perito procesal es correcto en cuanto al valor urbanístico y fijando dicho valor a razón de 14.250 pesetas el metro cuadrado; y, en cuanto al valor de las construcciones, con arreglo al dictamen pericial (fundado en el módulo tipo establecido por el colegio de arquitectos) se reconoce a la edificación, de una superficie reconocida de 194,46 metros cuadrados, el valor de 6.034.216 pesetas.

El abogado del Estado funda su pretensión revocatoria de la sentencia apelada en tres cuestiones, que podemos resumir así: en primer término, el criterio de valoración del perito es erróneo, pues se limita a aplicar un valor de repercusión sobre un coeficiente de edificabilidad que conduce a una edificabilidad ficticia, pues, partiendo del uso residencial con posibilidad de viviendas unifamiliares aisladas, en hilera o adosadas, la superficie desproporcionada obtenida implicaría una edificación de altísimo lujo ygrandes dimensiones impropia de las características del terreno y de su ubicación; en segundo término, el valor del suelo es incompatible con el concedido a la edificación, pues está obtenido en función de la edificabilidad y no se descuentan los costos del derribo necesario para obtener aquélla; en tercer y último lugar, respecto de la llamada edificación pequeña, el concepto no aparece debidamente acreditado, pues el perito se expresa en términos hipotéticos.

La argumentación esgrimida por la representación de la Gerencia Municipal de Urbanismo para solicitar la anulación de la sentencia apelada es sustancialmente coincidente con los dos primeros puntos de la argumentación contenida en el escrito de interposición presentado por el abogado del Estado, tal como acaba de resumirse. La respuesta judicial que debemos dar a estas cuestiones es, por ello coincidente y, en consecuencia, parece oportuno el tratamiento simultáneo de ambos recursos.

El criterio favorable a considerar que el valor de la construcción debe sufrir una disminución como consecuencia de las obras de demolición necesarias para dar efectividad al aprovechamiento urbanístico reconocido al realizar la oportuna valoración no puede ser aceptado.

Bajo el régimen de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1976, aplicable al caso enjuiciado en función de la fecha de iniciación del expediente, en las expropiaciones urbanísticas el valor del suelo, según acoge y declara reiterada jurisprudencia, debe determinarse con arreglo a los criterios establecidos en aquella ley y en el Reglamento de Gestión Urbanística dictado para su desarrollo. Las reglas de valoración establecidas al efecto por las referidas normas integran en conjunto un sistema de tasación legal que se apoya en una presunción de realidad del valor del suelo hallado conforme a las mismas y exclusivamente de acuerdo con sus criterios. No pueden introducirse de modo indirecto minusvaloraciones o sobrevaloraciones que no estén expresa o implícitamente previstas en la regulación establecida.

De muy diferente manera, dado que el justiprecio de las construcciones no está tasado, sino que se establece en función de criterios apreciativos, el valor correspondiente debe fijarse en este caso de acuerdo con la ponderación del valor real de las mismas. La estimación realizada no puede sufrir ahora más correcciones que las encaminadas a hallar dicho valor real, el cual es independiente de que hipotéticamente pueda ser conveniente el demolerlas para su sustitución por otras que permitan un aprovechamiento mayor del grado de edificabilidad del suelo.

La disminución del valor de las construcciones por deducción de los costes de demolición necesarios para aprovechar la edificabilidad del suelo infringiría la lógica interna de este doble sistema valorativo consagrado jurisprudencialmente, pues comportaría una compensación de conceptos que se aplican con fines distintos. O bien se estaría detrayendo del valor urbanístico del suelo un concepto que la ley no autoriza a deducir, o bien se estaría fijando el valor de las construcciones por debajo de su valor real sin más razón que la forma en que la ley, con total abstracción lógica de otros posibles conceptos indemnizatorios, ordena que se valore el suelo, sustituyendo subrepticiamente los criterios tasados de valoración por otros de libre apreciación del tribunal.

El argumento relacionado con el exceso en el cómputo de la edificabilidad no puede, tampoco, ser aceptado.

No alegan los recurrentes que la edificabilidad calculada por el perito no se corresponda con la concedida por el plan; o que el valor de repercusión del que parte el perito sea incorrecto (este valor, por cierto, aparece ya en el informe del vocal técnico del jurado, aunque proyectado sobre una edificabilidad más reducida, que ni el jurado ni la sala aceptan) o, finalmente, que sobre el valor de repercusión proceda aplicar o no determinadas reglas de corrección que se infieran del índice municipal de valores --del que procede su fijación, según manifiesta el perito--. Lo que las partes arguyen es que el aprovechamiento urbanístico calculado por el perito --aunque implícitamente admiten que la aplicación de las determinaciones del plan conduce a reconocerlo en el terreno afectado-- daría lugar, a su juicio, a edificaciones impropias de la zona por su carácter lujoso y, en consecuencia, visto el gran volumen edificado resultante, de improbable realización práctica.

La formulación misma de este argumento pone de manifiesto que se apoya en la introducción de factores apreciativos consistentes en cálculos o hipótesis sobre las posibilidades de aprovechamiento del terreno en función de la aplicación de factores económicos de mercado. Éstos, sin embargo, son ajenos al sistema legal de tasación, el cual es incompatible, como dicho queda en el fundamento jurídico anterior, con la aplicación de criterios que, sin directa justificación en los establecidos legalmente, tengan que ver con la ponderación del valor real o de mercado.

Arguye, finalmente, el abogado del Estado que la contemplación del valor de la vivienda auxiliar la hace el perito a título de mera hipótesis, por cuanto no comprueba ni acredita su existencia.

Un examen de la prueba practicada pone de relieve que la referida vivienda existía en el momento de extender el acta previa a la ocupación (en el que aparece descrita, como pone de manifiesto la representación de la parte expropiada), así como que aparece valorada en la hoja de aprecio del expropiado y reflejada en las fotografías obrantes en los autos. Admitido, pues, que está probado que la vivienda existió, la cuestión que se plantea ante esta sala es, en puridad, la de si es factible emitir un dictamen pericial sobre el valor de un objeto que, por haber ya desaparecido, no puede el perito comprobar personalmente o de visu, sino que debe valorar mediante una representación ideal o imaginada de sus características a través de los rastros que perviven de su existencia una vez extinguida ésta.

Esta sala tiene declarado (sentencia de 4 de noviembre de 1996) que «toda actividad probatoria, incluida la prueba pericial, que participa plenamente de la naturaleza común a todas ellas, consiste en ser un medio de acreditación de los hechos para llevar al tribunal a la convicción de su existencia y comporta una actividad de reconstrucción histórica, pues se refiere a acontecimientos ya ocurridos. No puede exigirse que esta reconstrucción sea real y actual en términos absolutos, sino que ha de llevarse a cabo a veces mediante las referencias que puedan considerarse aceptables con arreglo a los principios que suministra la sana crítica. Esta regla es la que el Código civil fija como criterio para la apreciación por el tribunal de la prueba y es la que ha de servir también para el desempeño de su cometido por los peritos.»

En el presente caso parece razonable y acorde a las reglas de la sana crítica que el perito, ante la inexistencia de la vivienda por haber sido ya demolida, dado el tiempo transcurrido desde la expropiación, exprese sus reservas en relación con la existencia de aquélla, que no pueden tener otro valor, con arreglo al principio de la sana crítica, que advertir al tribunal que su juicio se forma con los elementos de reconstrucción que obran en los autos y que le ha sido posible recabar, pero no mediante la comprobación visual de la realidad de la construcción valorada, por lo que la certeza de su juicio queda condicionada a la convicción del tribunal sobre la real existencia de dicha construcción y de la bondad de los testimonios objetivos de su existencia obrantes en el proceso. Éstos, como se ha dicho, llevan al tribunal a apreciar el resultado probatorio de que la construcción existía y de que la pervivencia de elementos documentales adecuados sobre sus características han permitido al perito realizar una valoración condigna.

Procede, pues, la desestimación de los recursos de apelación interpuestos.

No se estima que concurran circunstancias que aconsejen la imposición de las costas causadas en esta apelación.