STS, 6 de Noviembre de 1997

La Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Miranda de Ebro, en sesión de 17 de junio de 1985, incluyó en el Registro Municipal de Solares y otros inmuebles de edificación forzosa la finca nº NUM000 , ubicada en la calle DIRECCION000 de Miranda de Ebro, propiedad de Construcciones Larrea, S.A. y, por Acuerdo de 14 de octubre de 1987, acordó extinguidos los arrendamientos y la incoación de expediente de desahucio administrativo, así como la fijación de indemnización que correspondía al Jurado Provincial de Expropiación.

Según Acuerdo del Ayuntamiento en Pleno de 8 de febrero de 1988, se fijó como fecha legal del inicio del expediente de expropiación el 14 de octubre de 1987.

Las características de los locales comerciales cuyos arrendamientos están ubicados en el inmueble de referencia y que se extinguen, son las siguientes: a) Local primero, situado a la derecha con una superficie de 33,59 metros cuadrados y una entreplanta de 44,02 metros cuadrados, dedicado esencialmente a la actividad de venta de sillas, con un contrato de arrendamiento suscrito en 1953 y una renta anual de 12.408 pesetas. b) local número cuatro, de una superficie de 124,06 metros cuadrados y entreplanta de las mismas medidas, dedicado a la venta de libros, con un contrato suscrito en 1959 por traspaso y una renta anual de 21.336 pesetas.

En el expediente de justiprecio consta las siguientes valoraciones:

1. La valoración de Construcciones Larrea, S.A., propietaria de los locales, se basa en dictamen de Agente de la Propiedad Inmobiliaria y fija un precio medio de traspaso de local de 4.500.000 pesetas, señalando en el local primero la renta del nuevo local en 15.000 pesetas mensuales, lo que supone una diferencia con la renta actual y la capitalización del 10 por ciento de 1.675.920 pesetas y el local número cuatro con una renta en el local nuevo de 30.000 pesetas mensuales y una diferencia con la renta actual y capitalización del 10 por ciento de 3.382.560 pesetas, lo que totaliza, a juicio de la parte propietaria de los locales, la suma indemnizatoria de 5.058.480 pesetas.

2. La valoración del arrendatario de los locales y recurrente en casación Sr. Felipe , tiene en cuenta una solicitud de 58.213.059 pesetas como cuantía indemnizatoria por los locales extinguidos en elarrendamiento, descifrando las siguientes valoraciones: 1º) Precio de traspaso, 4.946.175 pesetas en el local primero y 10.487.475 pesetas en el local segundo; 2º) Indemnización por pérdida de derecho de prórroga forzosa y derecho de transmisión hereditaria, 10.000.000 en el local primero y 15.000.000 en el segundo. 3º) Por pérdida de clientela, 1.500.000 pesetas en el local primero y 2.000.000 en el local segundo. 4º) Por gastos de traspaso y abandono de material 1.000.000 en el local primero y 1.500.000 pesetas en el local segundo. 5º) Por gastos de nueva instalación, 1.229.360 pesetas en el local primero y

6.028.000 pesetas en el local segundo. 6º) Por paralización de la actividad, 750.000 pesetas en el local primero y 1.000.000 de pesetas en el local segundo, más el 5 por ciento del premio de afección, que representa 971.275 pesetas en el local primero y 1.800.774 pesetas en el local segundo, lo que totaliza

20.396.810 pesetas para el local primero y 37.816.249 pesetas en el local segundo, representando la suma total ya indicada de 58.213.059 pesetas.

Esta misma parte tiene en cuenta otro criterio basado en la capitalización de las diferencias de renta, asignando al local primero una renta de mercado de 45.000 pesetas y al local segundo una renta de mercado de 125.000 pesetas, lo que supone que la diferenciación del 10 por ciento de capitalización de las rentas con relación a las rentas actuales de los respectivos locales, lleva a establecer una diferencia de

5.275.920 pesetas en el local primero, y 14.786.640 pesetas en el local segundo.

Esta parte acompaña un dictamen de Aparejador, que además de fijar el criterio de la capitalización por diferencias de renta, tiene en cuenta el valor real de traspaso de local y respecto del local primero, partiendo de una renta de 45.000 pesetas al mes y el 8 por ciento de intereses, diferenciado de las 1.034 pesetas al mes de renta actual x 12 meses x 8 por ciento, supone una diferenciación de 6.594.900 pesetas, multiplicado x 0,75 como coeficiente de antigüedad y circunstancias de mercado, lo que totaliza un valor de mercado para traspaso de 4.946.175 pesetas y en el caso del local segundo, partiendo de 95.000 pesetas al mes e intereses del 8 por ciento, la diferenciación con la renta actual de 1.778 pesetas al mes x 12 meses x 8 por ciento, supone una diferencia de 13.983.300 pesetas, que aplicando el coeficiente 0,75 de antigüedad y circunstancias de mercado, lleva a establecimiento de un valor de traspaso real de mercado de

10.487.475 pesetas.

En las actuaciones del expediente administrativo consta también el informe del Arquitecto municipal, que tiene en cuenta los siguientes criterios: Capitalización del 10 por ciento de diferencia de renta, que aplicada al local nº 1 supone una renta anual en el mercado libre de 30.000 pesetas al mes, que diferenciadas con la renta actual y la capitalización del 10 por ciento, supone 3.475.920 pesetas y en el local nº 2, con una renta del mercado libre de 70.000 pesetas al mes, diferenciando la capitalización al 10 por ciento de la renta actual anual, supone 8.186.640 pesetas. A dichas cantidades, incorpora los siguientes conceptos: por gastos de traslado, 50.000 pesetas en el caso del local nº 1 y 100.000 pesetas en el caso del local nº 2; por gastos de nuevo acondicionamiento, 750.000 pesetas en el local nº 1 y 2.300.000 pesetas en el local nº 2; por indemnización por inactividad mientras se produzca la adecuación al nuevo local: 100.000 pesetas en el caso del local nº 1 y 200.000 pesetas en el caso del local nº 2 y, finalmente, por pérdida de clientela 25.000 pesetas en el local nº 1 y 50.000 pesetas en el local nº 2, lo que totaliza en el caso del local nº 1, incluido el 5 por ciento del premio de afección, 4.620.966 pesetas y en el caso del local nº 2, incluido el 5 por ciento del premio de afección, 11.378.472 pesetas: la suma total de ambas cantidades es de 15.999.438 pesetas.

El Acuerdo dictado por el Jurado Provincial de Expropiación de Burgos de 29 de julio de 1988, fija la suma indemnizatoria, de acuerdo con los criterios del Arquitecto municipal, en la suma de

15.999.438 pesetas, teniendo en cuenta las solicitudes anteriormente consignadas, y que constaban en la hoja de aprecio de la parte propietaria: 5.058.480 pesetas; hoja de aprecio de la parte arrendataria:

58.213.059 pesetas y dictamen del Arquitecto municipal: 15.999.438 pesetas. También se tiene en cuenta la aplicación de los criterios fijados en el artículo 161 de la Ley del Suelo, la capitalización del 10 por ciento y la eliminación en la fijación de este criterio del precio de traspaso.

Interpuesto recurso de reposición por el Sr. Felipe , el Jurado Provincial de Expropiación de Burgos, en Acuerdo de 20 de febrero de 1989, después de considerar que el Decreto-Ley 2/85, de 30 de abril, suprime la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento desde el momento de su entrada en vigor y entendiendo que no son modalidades equivalentes el precio del traspaso y la capitalización de diferencias de renta, señala que no cabe llegar a un valor de traspaso superior al valor de venta, y considerando un incremento en la partida indemnizatoria, por extinción del arrendamiento, de un 20 por ciento, en función de la aplicación del nuevo Real Decreto-Ley 2/85, incrementa la partida de 3.475.900 pesetas del local nº 1 en la suma de 695.184 pesetas, dando lugar en esta primera partida a la suma de 4.171.104 pesetas y en cuanto al local nº 2, la partida de 8.186.640 pesetas, derivada de la extinción del arrendamiento, se incrementa en 1.637.968 pesetas, lo que supone un total de 9.823.968 pesetas y estima, parcialmente, elrecurso de reposición, confirmando las demás partidas indemnizatorias, a excepción del 5 por ciento del premio de afección, que se incrementa en la cuantía correspondiente.

Interpuesto recurso contencioso-administrativo nº 513/1989 por el Sr. Felipe y nº 642/1989 por la empresa propietaria del local Construcciones Larrea, S.A., fueron acumulados ambos recursos por Auto de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León, con sede en Burgos, de 26 de septiembre de 1989, constando en las actuaciones de dicho recurso contencioso-administrativo los siguientes trámites procesales de relevancia:

1. La demanda formulada por el Sr. Felipe , que insiste en la pretensión de que se le indemnice en la suma de 58.213.059 pesetas.

2. Construcciones Larrea, S.A. que solicita la revocación del Acuerdo del Jurado de 20 de febrero de 1989, que modificó el Acuerdo de 29 de julio de 1989, solicitando que se dejen sin efecto los incrementos de 695.184 pesetas en el local nº 1 y 1.637.328 pesetas en el local nº 2, así como la repercusión del 5 por ciento de afección.

3. El Abogado del Estado que solicita la confirmación de los Acuerdos del Jurado.

4. Se practica prueba en el proceso contencioso-administrativo, incorporando los dictámenes realizados por el Arquitecto municipal en la modalidad de capitalización del 10 por ciento y en la modalidad del precio real del traspaso, señalando respecto a este último, un precio de traspaso de 2.500.000 pesetas para el local primero y 5.000.000 pesetas para el local segundo, lo que se traduce, al final, por una diferencia de capitalización del 10 por ciento, en la suma indemnizatoria de 16.159.565 pesetas.

5. También se practica prueba procesal pericial consistente en dictamen de Agente de la Propiedad Inmobiliaria de Burgos que hace constar que el precio medio de traspaso de locales de negocio en 1988 es, en el local de 124 metros cuadrados de 3.000.000 pesetas y en el local de 40 metros cuadrados de

   1.500.000 pesetas, que la zona es de un enorme volumen comercial, que no ha habido ofertas de locales en 1988, que el precio medio de alquiler es de 350 ptas/m2 y que la duración media de los arrendamientos a partir del Decreto-Ley 2/85 es de 10 años.

6. También consta dictamen pericial procesal de Arquitecto técnico de Burgos que pone de manifiesto que el precio medio, por metro cuadrado, en reformas de locales en los años 1988-1989 es de 35.000 ptas/m2, que en el importe de las obras consistentes en los proyectos, licencias y gastos, un 9,6 por ciento del coste de ejecución material se reparte en una proporción de 6,72 por ciento para el proyecto y 2,88 por ciento para la dirección y la licencia asume un 2 por ciento sin el IVA. El IVA, de aplicación en aquel momento es del 12 por ciento y así para el local de 78 metros cuadrados el coeficiente de aplicabilidad del coste de ejecución material es 11,4 por ciento, repartiéndose 7,98 por ciento en honorarios de proyecto y 3,42 por ciento en la dirección y concretando el importe del presupuesto de ejecución material, incluyendo en el presupuesto el 15 por ciento de beneficio industrial, los honorarios, el coste sin IVA, el 12 por ciento de IVA, el costo de la obra y la licencia del 2 por ciento, representa para el local de 78 metros cuadrados la suma de 2.932.045 pesetas y para el local de 248 metros cuadrados, la suma de 10.744.208 pesetas, calculándose que el tiempo de ejecución y acomodación del nuevo local sería de tres meses para el local de las dimensiones más pequeñas y de seis meses para el local de mayor dimensión.

7. Finalmente, se acompaña un dictamen sobre el importe del transporte de los elementos de que dispone el local, que totaliza en 1991 la suma de 180.000 pesetas.

La sentencia dictada el 29 de abril de 1993 por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León, con sede en Burgos, contiene la siguiente parte dispositiva: "Desestimar el recurso contencioso- administrativo interpuesto por el Procurador D. Alejandro Junco Petrement, a nombre y en representación de D. Felipe , así como el acumulado propuesto por la Procuradora Dª Concepción Alvarez Omaña, en nombre y representación de la Entidad mercantil Construcciones Larrea, S.A., ambos contra las resoluciones reseñadas en el encabezamiento de esta sentencia y en consecuencia, procede declarar que tales resoluciones impugnadas son conformes a Derecho y ello sin hacer especial imposición de costas".

En la sentencia se desestiman los distintos criterios valorativos que contiene tanto la hoja de aprecio de la propiedad Construcciones Larrea, S.A. como del arrendatario Sr. Felipe , alegándose como prevalentes los criterios fijados por el Jurado de Expropiación Forzosa, que se pronuncia por el criterio de capitalización de la diferencia de rentas, valora correcto el criterio adoptado respecto del concepto depérdida de fianza, los gastos de traslado fijados por el Arquitecto municipal, los gastos de nueva instalación y el concepto de paralización de las actividades con motivo de traslado, aceptando las valoraciones del Jurado Provincial de Expropiación, que no han sido desvirtuados por las partes y confirmando su validez.

Cumplidas las prescripciones legales, se señaló para votación y fallo el 30 de octubre de 1997.

El único motivo de casación que interpone la parte recurrente se basa en la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia, relativa a la aplicación indebida del artículo 44 de la Ley de Expropiación Forzosa, en relación con los artículos 57, 58 y 73.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y dicha parte, analiza cada una de las partidas que han constituido la base del expediente indemnizatorio, invocando las circunstancias fácticas y jurídicas aplicables a cada una de ellas, diferenciando:

1. El primer concepto indemnizatorio constituido por la extinción del arrendamiento del local propiamente dicho, para el cual entiende que no es admisible la valoración efectuada por el Jurado, sino la propuesta por esta parte de 45.000 pesetas mensuales con respecto al local nº 1 y 95.000 pesetas con respecto al local nº 2, obteniendo unos importes, a juicio de dicha parte, de 5.275.920 pesetas para el local nº 1 y 14.786.640 pesetas para el local nº 2.

2. El concepto autónomo integrado en el anterior relativo a la pérdida de los derechos de prórroga y transmisión de los derechos hereditarios recogidos en los artículos 57 y 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se extinguen, ya que a partir de la entrada en vigor del Decreto-Ley 2/85, de 30 de abril, los nuevos contratos no otorgan dichos derechos a los arrendatarios, por lo que esta parte discrepa del criterio mantenido por el Jurado Provincial de Expropiación y rechaza el fundamento primero de la sentencia recurrida, considerando que es insuficiente el incremento de la partida indemnizatoria correspondiente al local nº 1 en la suma de 695.184 pesetas y de 1.637.968 pesetas para el local nº 2, puesto que considera más ajustada la indemnización de 10.000.000 con respecto al local nº 1 y 15.000.000 con respecto al local nº 2.

3. El concepto indemnizatorio relativo a los gastos de traslado, considerando que es insuficiente la suma de 180.000 pesetas que consta en el dictamen pericial.

4. La partida relativa a gastos de nueva instalación, que, a juicio de dicha parte, deben entenderse aplicables a una indemnización de 1.229.350 pesetas para el local primero y 6.028.000 pesetas para el local nº 2.

5. La partida correspondiente a indemnización por inactividad, como consecuencia del resarcimiento por la pérdida de ingresos durante el tiempo en que se lleva a cabo la ejecución de la reforma y adaptación de los nuevos locales, lo que se traduce en la superación de los conceptos del Jurado Provincial de Expropiación, estableciéndose un beneficio neto en torno a 200.000 pesetas, por lo que en el local de mayor dimensión se obtiene una indemnización, a juicio de esta parte, de 1.200.000 pesetas y en el local más pequeño se obtiene una indemnización de 450.000 pesetas, teniendo en cuenta el beneficio neto calculado en 150.000 pesetas.

6. Finalmente, respecto de la última partida concerniente a la pérdida de clientela, considera que es insuficiente la suma señalada por el Acuerdo del Jurado, en la medida en que hay que procurar la reparación íntegra del menoscabo patrimonial originado por la expropiación.

El estudio de las actuaciones judiciales permite constatar que en el recurso de casación se reitera lo ya significado en el escrito de demanda y especialmente, en el escrito de conclusiones.

Antes de analizar el único motivo de casación propuesto por la parte recurrente, interesa poner de manifiesto los siguientes criterios de directa incidencia en la cuestión que se analiza.

1. Los motivos de casación han de referirse a todos los defectos de la sentencia y no, desde luego, a vicios que pudieran existir en los actos administrativos objeto del proceso ante el Tribunal a quo, como ha recogido esta Sala en sentencia de la Sección Cuarta, Sala Tercera de 7 de abril de 1995, al resolver el recurso de casación nº 1081/1993, en el fundamento jurídico primero.b) El recurso de casación es un instrumento extraordinario para controlar la aplicación de la norma y la observancia de la jurisprudencia por parte del Tribunal de instancia por motivos tasados, atacando la sentencia impugnada, lo que impide al Tribunal Supremo alterar los hechos de los que ha partido el Tribunal de instancia, excepto cuando el órgano judicial al fijar los hechos en la sentencia recurrida, violase los preceptos que regulan el valor de la prueba tasada (sentencias de la Sala Tercera, Sección Tercera de 22 de junio de 1995, recurso de casación nº 6648/93, fundamento jurídico segundo; de 14 de julio de 1995, recurso de casación nº 2477/94, fundamento jurídico cuarto).

En el caso examinado, la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Miranda de Ebro, en sesión de 17 de junio de 1985, incluyó en el Registro Municipal de Solares la finca nº NUM000 de la calle DIRECCION000 de Miranda de Ebro, propiedad de Construcciones Larrea, S.A. y la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Miranda de Ebro, en sesión de 14 de octubre de 1987, acordó extinguidos los arrendamientos. Según el Decreto de 5 de marzo de 1964 que aprueba el Reglamento de edificación forzosa y a tenor de la previsión contenida en el artículo 20.3, se aplican los preceptos de la legislación de expropiación forzosa a la cuestión examinada, completándose este criterio con la previsión contenida en el artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (1976) que, en síntesis, establece que la enajenación de una finca incluida en el Registro produce la definitiva extinción de los arrendamientos constituidos por cualquier título, sin que repercuta la nueva construcción en ella ni hayan de reservarse en ellos locales o habitaciones a los antiguos ocupantes y como ha reconocido la jurisprudencia de esta Sala (entre otras, la sentencia de 30 de enero de 1990), en los cálculos de indemnizaciones derivados de la extinción del contrato de arrendamiento, con motivo de la inclusión de una finca en el Registro de Solares, dos son los sistemas adoptados con criterio de generalidad: a) El cálculo de un traspaso por local equivalente o b) el de la capitalización de la diferencia de rentas, entre la que anualmente se estaba abonando y la que se abona por locales comparables por su situación y capacidad.

Estos criterios han sido tenidos en cuenta en la sentencia impugnada y analizando el único motivo de casación, basado en la vulneración del artículo 44 de la Ley de Expropiación Forzosa, interesa destacar que en dicha norma legal se determina que se hará efectiva al arrendatario por la Administración o entidad expropiante, la indemnización que corresponda, aplicándose para determinar su cuantía las normas de la legislación de arrendamientos urbanos por lo que, la aplicación de dicho criterio legal, en la cuestión examinada, permite sentar las siguientes consecuencias:

1. El arrendatario no puede hablar de expropiación, sino de extinción de su arrendamiento, ni puede hablar de expropiación de industria, puesto que la posición del arrendatario de local de negocio es la de un ocupante de la finca expropiada y el derecho que le asiste a desalojarla es el de indemnización.

2. Son indemnizables los gastos de establecimiento y apertura, así como los de instalación de nuevo local, como ha reconocido la jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, las sentencias de 12 de febrero de 1987 y 15 de febrero de 1985).

3. Ha de tenerse en cuenta la llamada prima de traspaso, que se supone habrá de pagarse por el nuevo local en la zona, en tamaño similar, más la capitalización de la diferencia del precio de alquiler con el que se pagaba en el local expropiado, teniendo en cuenta que el artículo 72 de la Ley de Arrendamientos Urbanos alude al precio medio del traspaso de locales sitos en la misma zona comercial, atendiendo a las circunstancias particulares del caso.

4. Son de tener en cuenta también, la capitalización de la diferencia del precio de alquiler en el local expropiado, con el que debe pagarse en el nuevamente elegido, habiendo declarado el Tribunal Supremo que ha de ser tenido en cuenta la situación comercial del local expropiado, cuya traslación a otro sitio pueda representar un verdadero quebranto económico que es preciso indemnizar.

5. Se admiten como susceptibles de ser indemnizables por compensación, las situaciones derivadas de la paralización de la actividad, de lo que se infiere la pérdida de ventas, no procediendo el pago de cantidad alguna por cierre temporal de negocio y gastos de personal si no se prueba, ni siquiera se hace referencia a la existencia cualitativa y cuantitativa del personal en cuestión.

6. Son indemnizables los perjuicios por pérdida de clientela, como han recogido, entre otras, las sentencias de la Sala Tercera de 26 de mayo de 1980, 1 de diciembre de 1982, 28 de junio de 1985 y 24 de mayo de 1986, entre otras resoluciones.

En el caso examinado, el Acuerdo del Jurado, objeto de ulterior fiscalización jurisdiccional, hace expresa referencia al concepto de la capitalización del 10 por ciento de diferencia de rentas, lo quesupone en total, después de estimarse parcialmente el Acuerdo inicial del Jurado de Expropiación de Burgos de 29 de julio de 1988, en el ulterior Acuerdo de 20 de febrero de 1989, una partida indemnizatoria para el local primero de 4.171.104 pesetas y para el local segundo una partida indemnizatoria de 9.823.968 pesetas. También se valoran los gastos de traslado de 50.000 y 100.000 pesetas respectivamente, los gastos por nuevo acondicionamiento de 750.000 y 2.300.000 pesetas respectivamente, la indemnización por inactividad de 100.000 y 200.000 pesetas y la pérdida de clientela de 25.000 y 50.000 pesetas, no cabiendo en este recurso de casación realizar, como pretende la parte en el escrito de interposición, una reiteración de los criterios manifestados en el escrito de demanda y en el posterior escrito de conclusiones.

Esta Sala ha declarado que la interpretación de la voluntad manifestada en los dictámenes, en los informes y en los documentos obrantes en las actuaciones judiciales y en el expediente administrativo, es una labor que corresponde a la Sala de instancia y la revisión que de esa previa valoración de la prueba en su conjunto hacia el Tribunal a quo, no tiene cabida objetiva en sede casacional después de la Ley 10/92, de 30 de abril, pues como ha reiterado la jurisprudencia de este Tribunal (en sentencias de 25 de enero, 8 y 26 de mayo, 2 de diciembre de 1989, 2 y 13 de marzo de 1990, 11 de marzo, 7 de mayo y 30 de julio de 1991, 7 y 20 de mayo de 1994), han de respetarse los hechos de la resolución recurrida, siendo inadmisible la casación cuando se parte de conclusiones fácticas contrarias o distintas, pues la Sala de casación ha de atenerse a la resultancia probatoria apreciada por la sentencia de instancia.

Es doctrina reiterada y constante de esta Sala, que no es procedente en el recurso de casación hacer un supuesto de la cuestión, dada la naturaleza extraordinaria y específica que reviste el recurso, que no permite proceder en él a una revisión de las pruebas, convirtiéndolo en una tercera instancia, sobre todo cuando las apreciaciones de la sentencia no han sido ni siquiera impugnadas y este recurso no consiste en contraponer el resultado probatorio al que llega subjetivamente el recurrente, al obtenido por la Sala de instancia, no habiéndose alegado como infringidos preceptos que contengan criterios específicos para la valoración de la prueba, como han reconocido las sentencias de la Sala Tercera, Sección Quinta del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1994, de la Sala Tercera, Sección Segunda, de 27 de mayo de 1994, de la Sección Séptima de la Sala Tercera de 28 de diciembre de 1994 y 21 de marzo de 1995 y de la Sección Cuarta de la Sala Tercera de 14 de octubre de 1994, entre otras sentencias.

Este criterio no sólo es asumido por esta Sala sino por la jurisprudencia de la Sala Primera de este Tribunal que en sentencias de 31 de diciembre de 1993, 30 de noviembre de 1994, 2 de diciembre de 1994 y 20 de julio de 1995, entre otras, subraya que este Tribunal carece de facultades para valorar de nuevo la prueba pericial con arreglo a sus propios criterios, reconociendo la posterior sentencia de dicha Sala de 27 de julio de 1996 que las reglas de la sana crítica de que habla el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil son máximas de experiencia no codificada.

A este respecto, entendemos de especial consideración la reiterada jurisprudencia de esta Sala que ha sentado las bases de lo que constituye la valoración y alcance de los dictámenes periciales en relación con esta materia, siendo relevantes los criterios jurisprudenciales que al respecto se contienen en la sentencia de la Sala Tercera, Sección Quinta de 6 de mayo de 1993, que pueden concretarse en los siguientes puntos:

1. Ha de atenderse, en primer lugar, a la fuerza convincente de los razonamientos que contienen los dictámenes, pues lo esencial no son sus conclusiones, sino la línea argumental que a ellas conduce, dado que la fundamentación es la que proporciona la fuerza convincente del informe y un informe no razonado es una mera opinión sin fuerza probatoria alguna.

2. Debe tenerse en cuenta la mayor o menor imparcialidad presumible en el perito y ha de darse preferencia a los informes emitidos por los Servicios Técnicos Municipales y en su caso, por los peritos procesales, puesto que éstos gozan de las garantías de imparcialidad superiores a cuantos otros dictámenes hayan sido formulados por técnicos designados por los interesados, pues si el conflicto o la discrepancia se produce entre los informes de los técnicos municipales y los emitidos por los peritos procesales, ha de darse preferencia a estos últimos, pues ningún dictamen pericial puede superar en garantía al emitido en un procedimiento contencioso-administrativo, en virtud de los principios de publicidad, contradicción e inmediación que rigen en el proceso judicial.

3. Un tercer criterio que debe ser tenido en cuenta es la necesaria armonía de las conclusiones contenidas en los informes periciales con el resto de los elementos probatorios, cuales pueden ser, entre otros, las diversas pruebas documentales practicadas en las actuaciones.

Tampoco resultan vulnerados los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, citados como infringidos, que son los artículos 57, 58 y el 73.3 de la redacción vigente en el momento en que se produce la expropiación, que es el Decreto 4.104/64, de 24 de diciembre, que aprobaba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 57, en cuanto que establece la prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino o arrendatario, siendo de tener en cuenta, al respecto, como ha declarado la jurisprudencia interpretativa de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en desarrollo del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, de acuerdo con el tenor literal del artículo 9 del citado Decreto-Ley que suprime la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento, las partes pueden acordar la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, en aplicación del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando lo convengan, y ello exige que tal voluntad se manifieste con claridad, lo que no sucede en el convenio, cuando se pacta entre recurrente y recurrido, aludiendo a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos sobre prórroga forzosa y se pacta, sin embargo, la duración del contrato por un periodo temporal limitado, así como la posibilidad de prórrogas tácitas por periodos sucesivos, que ninguna relación guardan con la prórroga forzosa prevista en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ello, en este caso no aparece demostrada la contravención, máxime teniendo en cuenta el incremento del 20 por ciento en la partida indemnizatoria de la extinción del contrato de arrendamiento que se contiene expresamente en el segundo de los Acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación, al resolver el recurso de reposición con fecha 20 de febrero de 1989, que estima parcialmente el recurso respecto del primer Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Burgos de 29 de julio de 1988.

Tampoco se acredita la vulneración del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto del reconocimiento del derecho de subrogación al fallecimiento del inquilino titular del contrato por su cónyuge o descendientes, con preferencia de los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, los hijos adoptivos que hubieren sido adoptados antes de cumplir los 18 años, los ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como el parentesco natural que con aquel hubiesen convivido en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento y que en el caso del arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de una profesión facultativa y colegiada, de acuerdo con el párrafo tercero de dicho artículo 58, al fallecimiento podrán subrogarse en los derechos y obligaciones su cónyuge y en su defecto sus hijos, siempre que aquel o éstos ejerzan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local, extremo que no aparece acreditado en las actuaciones y del que tampoco se infiere la ausencia de vulneración del referido precepto.

Finalmente, tampoco se constata la vulneración del artículo 73.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que prevé que si no media acuerdo sobre el importe de la indemnización a abonar por el arrendador, se determinará por la Junta de Estimación, lo que debe entenderse como aplicación del Jurado de Expropiación, lo cual supone que el referido precepto no atribuye a los Tribunales el carácter primario de determinación de la cuantía de la indemnización, pero que, en todo caso, no excluye la posibilidad de acudir a los mismos cuando exista un desacuerdo entre las partes y la existencia de un vacío ante la imposibilidad de constituir en vía de jurisdicción voluntaria al organismo arbitral o arbitrador determinante de la fijación indemnizatoria, por lo que tampoco se constata la vulneración del referido precepto, invocado por la parte recurrente en casación.

En suma, en este punto, y como ha reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 20 de abril de 1993 y reitera la ulterior sentencia de 23 de mayo de 1995, la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: a) Los anteriores a la norma legal sujetos a prórroga forzosa y b) los posteriores, a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso, en todo caso, de la autonomía de voluntad que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil y cuya posibilidad de pacto, como ha reconocido reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (sentencias de 12 de mayo de 1989, 4 de febrero y 18 de marzo de 1992, entre otras) no se halla prohibido por el artículo 9º del referido Real Decreto-Ley, al haberse limitado a suprimir el automatismo legal y sin expreso consentimiento de las partes del régimen de prórroga forzosa.

Así, las partes, en uso de su derecho de libertad de pactos, pueden convenir someter el arrendamiento al régimen de prórroga forzosa para el arrendador y optativa para el arrendatario que establece el artículo 57 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, posibilidad que no se haya prohibida por el artículo 9º del Real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril, que se limita a suprimir sin el previoconsentimiento de las partes el expresado régimen y no cabe la posibilidad de predecir o predeterminar judicialmente, como pretende aquí la parte recurrente en casación, la fecha en que comenzará la nueva vigencia de un contrato, pues ello depende de que la parte arrendataria haga uso o no de una prórroga libremente pactada o de que el arrendador tenga a su favor alguna de las causas de denegación de prórroga a cuyo régimen se someterán libre y voluntariamente las partes, al concertar unos contratos de arrendamiento que, en modo alguno, aparecen suscritos.

Tales circunstancias sí han sido tenidas en cuenta en los actos administrativos impugnados, al incrementar la cuantía indemnizatoria por el concepto "extinción de arrendamiento" que se contiene en la sentencia impugnada.

Los razonamientos expuestos conducen a desestimar el recurso de casación interpuesto y por aplicación del artículo 102-3 de la LJCA procede la imposición de costas a la parte recurrente.