STS, 4 de Noviembre de 1996
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 04 Noviembre 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala tercera, (Contencioso Administrativo) |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cuatro de Noviembre de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, Sección Sexta, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de apelación que con el número 9.980/91, ante la misma pende de resolución, interpuesto por el Sr. Procurador José Alberto Azpeitia Sánchez, en nombre y representación de Don Juan Luis y Doña Regina , y otras personas, contra sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Baleares, con fecha 20 de abril de 1991. Siendo parte recurrida el Sr. Abogado del Estado en nombre y representación de la Administración General del Estado
La Sala de lo Contencioso-administrativo de las Islas Baleares dictó sentencia el 20 de abril de 1991, cuyo fallo dice así:
Fallamos. Que desestimando los recursos contencioso-administrativos interpuestos por D. Juan Luis y Dña. Regina en los autos acumulados números 14, 15 y 16 de 1990 contra los acuerdos dictados por el Jurado Provincial de Expropiación de fecha 4 de febrero de 1989 y 9 de noviembre de 1989 debemos declarar y declaramos que dichas resoluciones son conformes a derecho y, en consecuencia, las confirmamos, sin hacer expresa declaración sobre las costas causadas en este procedimiento.
La sentencia se funda, en síntesis, en las siguientes consideraciones:
La discrepancia sobre el precio por metro cuadrado de suelo (entre 250 pesetas y 1.500 pesetas, según la administración y los recurrentes, respectivamente) es resuelta por el jurado fijando 750 pesetas por metro cuadrado.
En cuanto a los muros, el jurado fija el valor en 4.500 pesetas por metro lineal, mientras que los recurrentes aspiran a 20.000 pesetas por metro lineal.
La indemnización solicitada por expropiación parcial es rechazada por el jurado.
El Jurado valoró los terrenos teniendo cuenta su clasificación como suelo no urbanizable y teniendo en cuenta los factores que concurrían, tanto positivos (proximidad a núcleo urbano) como negativos (servidumbres terrestres y aéreas, contaminación sonora y circunstancia de no hallarse cultivados).
En el dictamen emitido por agentes de la propiedad inmobiliaria éstos se limitan a señalar el valor de los terrenos sin razonar los motivos o circunstancias que los llevaron a su conclusión y que pudieran destruir la alcanzada por el jurado. Tampoco puede alegarse la utilización de elementos de valoración analógicos porque el acuerdo adoptado por el jurado utiliza criterios estimativos; para la expropiación forzosa en materia de instalaciones eléctricas, la Ley 10/66, de 18 marzo y el Reglamento de 20 de octubre de 1966,en cuyo art. 20 se establece que no puede igualarse al sistema valorativo que se establece con el que impera en la expropiación ordinaria.
Ha de considerarse la sentencia de la Audiencia Territorial de 5 de diciembre de 1984.
La prueba pericial practicada por ingenieros agrónomos no pudo practicarse respecto de los muros que fueron objeto de expropiación, pues ya no existían, sino que se tomaron los situados al otro lado del camino, sin que se haya probado la similitud.
No consta que los expropiados solicitaran oportunamente la expropiación de la totalidad de la finca en la forma dispuesta por el artículo 23 Ley de Expropiación Forzosa.
Contra la anterior sentencia interpusieron recurso de apelación D. Juan Luis , Dña. Regina , D. Jose Ramón y Dña. María Dolores y Dña. Sandra , Dña. Guadalupe y Dña. Aurora . En su escrito de alegaciones formularon, en síntesis, las siguientes consideraciones:
La titulación de agente de la propiedad fue estimada suficiente por el tribunal.
En la parte, final los agentes exponen los motivos de su valoración.
Dichas consideraciones son idénticas a las usadas antes por el jurado y por la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1971 en la expropiación de terrenos colindantes; la única diferencia entre los peritos y el jurado es la distinta valoración, no los criterios.
No es cierto que la Ley 10/66 o su Reglamento establezcan criterios distintos de valoración.
Según el contrato de arrendamiento, se arrendaron 270 metros cuadrados por 15.000 pesetas mensuales. Capitalizando al 5 por ciento se obtiene la cantidad de 900.000 pesetas, a razón de 3.333 pesetas por metro cuadrado, cifra superior a las 1.500 pesetas por metro cuadrado de los peritos.
En cuanto a los muros, cuando el jurado realizó su valoración, éstos no existían tampoco. La valoración pericial es más minuciosa y detallada.
La prueba se practicó en el proceso, con intervención de las partes.
Las recurrentes Dña. Guadalupe , Dña. Aurora y Dña. Sandra omitieron incluir dentro de la hoja de aprecio la valoración de 45 metros cuadrados de solera de hormigón. No se procedió a la valoración hasta la vía jurisdiccional. La omisión no puede suponer un empobrecimiento injustificado. La Sala goza de elementos de juicio suficientes para la valoración.
Solicita la estimación del recurso.
El abogado del Estado afirma en su escrito de alegaciones, en síntesis, que el Tribunal Supremo proscribe como regla general la utilización a efectos valorativos de dictámenes emitidos por agentes de la propiedad inmobiliaria de los que se dice que sólo pueden testificar sobre precios de mercado especulativo de la propiedad privada, sin que puedan informar eficazmente sobre precios objetivos (sentencias del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1993 y 12 de noviembre de 1986).
Para la votación y fallo del recurso de apelación ante este sala se señaló el día 24 de octubre de 1996, en que tuvo lugar.
Son hechos relevantes para el enjuiciamiento del recurso de apelación que rige este proceso los siguientes:
1) La Sala de lo Contencioso-administrativo de las Islas Baleares dictó sentencia el 20 de abril de 1991 por la que se desestiman los recursos contencioso-administrativos interpuestos por los hoy recurrentes contra los acuerdos mediante los que el jurado de expropiación fijó la valoración de los terrenos de su propiedad expropiados para la construcción de un acceso a la base aérea del aeropuerto de Mallorca.
2) La sentencia se funda, entre otras, en la consideración de que en el dictamen emitido por agentesde la propiedad inmobiliaria éstos se limitan a señalar el valor de los terrenos sin razonar los motivos o circunstancias que los llevaron a su conclusión y que pudieran destruir la alcanzada por el jurado; en que la prueba pericial llevada a cabo por ingenieros agrónomos no pudo practicarse respecto de los muros que fueron objeto de expropiación, pues ya no existían, sino que se tomaron los situados al otro lado del camino, sin que se haya probado la similitud; y en que no consta que los expropiados solicitaran oportunamente la expropiación de la totalidad de la finca en la forma dispuesta por el artículo 23 Ley de Expropiación Forzosa.
Frente a esta sentencia, la parte apelante esgrime, en síntesis, las siguientes argumentaciones:
Respecto de la prueba pericial practicada por agentes de la propiedad inmobiliaria, sostiene que la titulación de éstos fue estimada suficiente por el tribunal y añade que en la parte final de su dictamen los peritos exponen los motivos de su valoración y que la única diferencia entre los peritos y el jurado es la distinta valoración, pero no los criterios seguidos.
En cuanto a la fijación del justiprecio de los terrenos reafirma la postura ya mantenida en la instancia de la validez, como elementos de comparación o cálculo, del justiprecio fijado en una anterior expropiación para la instalación de una línea eléctrica y en la renta acordada con unos almacenes para el arrendamiento de una parte del terreno como aparcamiento.
En cuanto a la prueba practicada por ingenieros agrónomos, relativa a la valoración de los muros, afirma que cuando el jurado realizó su valoración, éstos no existían tampoco y que la valoración pericial es más minuciosa y detallada.
Finalmente solicita que se incluya por la sala en la valoración el justiprecio correspondiente a 45 metros cuadrados de solera de hormigón que las recurrentes Dña. Guadalupe , Dña. Aurora y Dña. Sandra omitieron incluir dentro de la hoja de aprecio y a cuya valoración no se procedió más que en la vía jurisdiccional.
Esta sala ha manifestado en ocasiones la dificultad en admitir la idoneidad de la pericia ofrecida por agentes de la propiedad inmobiliaria para la valoración de terrenos objeto de expropiación forzosa.
Esta dificultad, que adquiere un grado insalvable cuando se trata de la determinación del valor urbanístico, no existe en el mismo grado, sin embargo, cuando de determinar el valor real de los bienes se trata. Dado el objeto de su profesión, los agentes de la propiedad inmobiliaria están en condiciones adecuadas para emitir un parecer fundado sobre el precio de mercado de los bienes inmobiliarios, obtenido mediante la comparación con los precios convenidos en transacciones de inmuebles de iguales o muy similares características a los expropiados.
En el caso examinado el dictamen de los agentes de la propiedad inmobiliaria que actuaron en funciones de peritos procesales no es suficiente para enervar la presunción de acierto de la valoración llevada a cabo por el jurado de expropiación en cuanto a los terrenos.
En efecto, lejos de aportar la justificación o los antecedentes relativos a transacciones de terrenos de iguales o similares características que puedan servir de fundamento a la valoración que ofrecen, los peritos se limitan a consignar ésta y únicamente aducen como base de la valoración obtenida circunstancias genéricas de proximidad a núcleos urbanos y otras similares que coinciden con las señaladas por el jurado sin expresar por qué motivos su apreciación conduce a conclusiones distintas de las que éste formula.
La prueba pericial no transfiere al perito la decisión de los aspectos de la cuestión que exigen conocimientos técnicos, sino que tiene por objeto suministrar al juez que carece de ellos los elementos de conocimiento, estudio o experiencia para que pueda tomar su decisión. El dictamen pericial no puede imponerse exclusivamente por la autoridad dimanante de la profesión o titulación de los peritos, sino, además, por la argumentación convincente de éstos y, en el caso de las valoraciones expropiatorias, suficiente, en su detalle y fuerza argumentativa, para destruir la presunción de acierto de la valoración previamente realizada con carácter administrativo por el jurado de expropiación desde una posición de imparcialidad y solvencia técnica.
En el caso examinado no puede darse este valor a la prueba pericial, pues los peritos nada aportan acerca de los conocimientos que cabe considerar inherentes a su actividad profesional, es decir, de los datos relativos a transacciones inmobiliarias de los que han obtenido los datos valorativos que suministran.La justificación que efectivamente realizan consiste en la cita abstracta de circunstancias inherentes a la condición y características de los terrenos que no son las más idóneas para ser apreciadas técnicamente por ellos sin el soporte objetivo de los precios concertados en otras transacciones. En suma, el dictamen pericial no lleva consigo un mayor pormenor argumental ni una mayor fuerza de convicción que el acuerdo del jurado.
La parte apelante alega, en segundo lugar, la necesidad de obtener consecuencias de la valoración de los terrenos realizada en una expropiación anterior o de la cuantía de la renta fijada cuando en parte fueron arrendados.
Estos elementos no son suficientes para modificar la valoración realizada por el jurado. Esta sala ha considerado que no pueden utilizarse como criterio de valoración otras valoraciones anteriores actualizadas mediante la aplicación del índice de precios al consumo, pues las circunstancias que determinan las alzas y bajas del valor de cada terreno pueden ser ajenas a la fluctuación general del mercado.
En segundo lugar, la renta fijada para un arrendamiento depende de circunstancias de oportunidad, una de ellas en este caso directamente observable (la proximidad al aparcamiento de un centro comercial de características muy específicas), que pueden determinar alzas en la valoración no necesariamente coincidentes con el precio objetivo de mercado para la venta de los terrenos.
En cuanto a la prueba practicada por ingenieros agrónomos respecto al justiprecio del muro, la sala considera que debe ser aceptada en cuanto a la valoración realizada, pues reviste un pormenor suficiente para destruir la presunción de acierto del acuerdo del jurado de expropiación.
En efecto, los peritos, cuya titulación es adecuada para la valoración que realizan, efectúan en su dictamen una detallada descomposición de los precios mediante los que integran el precio unitario por metro lineal del muro de los distintos tramos, según sus diferentes características, con referencia al momento en que se inició la expropiación.
No podemos aceptar la argumentación de la sala de instancia en el sentido de que la inexistencia del muro impide la práctica de la prueba pericial sobre su valoración.
Toda actividad probatoria, incluida la prueba pericial, que participa plenamente de la naturaleza común a todas ellas, consiste en ser un medio de acreditación de los hechos para llevar al tribunal a la convicción de su existencia y comporta una actividad de reconstrucción histórica, pues se refiere a acontecimientos ya ocurridos. No puede exigirse que esta reconstrucción sea real y actual en términos absolutos, sino que ha de llevarse a cabo a veces mediante las referencias que puedan considerarse aceptables con arreglo a los principios que suministra la sana crítica. Esta regla es la que el Código civil fija como criterio para la apreciación por el tribunal de la prueba y es la que ha de servir también para el desempeño de su cometido por los peritos.
En el presente caso parece razonable y acorde a las reglas de la sana crítica que los peritos, ante la inexistencia del muro existente, se inclinasen, como explican en su dictamen, por deducir sus características del situado al otro lado del camino. De no estar conforme con este criterio, la administración, responsable en definitiva de su derribo, lejos de tratar de beneficiarse de la imposibilidad de su observación directa y actual, debió aportar elementos para hacer más segura la valoración, y, sin embargo, no formuló sobre este particular objeción ni observación alguna en el momento de emisión del dictamen ni con anterioridad a él.
En consecuencia, con estimación parcial del recurso, debemos en este punto acoger el dictamen pericial sobre la valoración de los muros.
La parte apelante solicita, finalmente, que se incluyan en la valoración 45 metros cuadrados de solera de hormigón que omitió en la hoja de aprecio.
Esta sala no pretende dar un carácter absoluto a la vinculación del expropiado a la hoja de aprecio, en la que se omitió el expresado elemento, ni llevar a consecuencias injustas la necesidad de que los elementos que han de ser objeto de justiprecio no sean ocultados por el expropiado a la administración durante el expediente expropiatorio, para sustraerse de esta forma a la comprobación de su existencia y a la valoración por la administración expropiante y a la que luego puede realizar el jurado, pues ello podría suponer en algún caso el llevar a consecuencias inicuas la aplicación del impropiamente llamado carácter revisor de la jurisdicción contencioso-administrativa.En el caso enjuiciado, sin embargo, se observa que no sólo el elemento expresado no se incluyó en la hoja de aprecio, sino que no se trajo a colación durante la tramitación del expediente administrativo ni al recurrir contra el acuerdo del jurado de expropiación. Asimismo, cuando los peritos pusieron de manifiesto su existencia, no consta que la parte formulara la oportuna reclamación en el acto de la vista, por lo que tampoco se recogió en la sentencia. Sólo en este segunda instancia, ya en la vía del recurso, los apelantes solicitan su inclusión.
No podemos aceptar esta pretensión, pues, aun cuando se tratara de una omisión susceptible de ser subsanada en el proceso para evitar un enriquecimiento injusto, la parte no la puso de manifiesto con la diligencia debida. Al menos, en el acto de la vista pudo alegarla y, si así lo hizo, pedir que constase en la diligencia que se extendió para documentar el acto.
No ha ocurrido así, y por ello no podemos aceptar esta pretensión. No hacerlo así envolvería el atender a una cuestión que no fue planteada ante la administración ni ante el tribunal a quo, excediendo con ello los poderes que nos confiere la potestad de fiscalizar a la administración y de enjuiciar la sentencia apelada.
No existen motivos para imponer las costas.
Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Juan Luis , Dña. Regina , D. Jose Ramón y Dña. María Dolores y Dña. Sandra , Dña. Guadalupe y Dña. Aurora contra la sentencia el 20 de abril de 1991 de la Sala de lo Contencioso-administrativo de las Islas Baleares por la que se desestiman los recursos contencioso-administrativos interpuestos en los autos acumulados números 14, 15 y 16 de 1990 contra los acuerdos dictados por el Jurado Provincial de Expropiación de fecha 4 de febrero de 1989 y 9 de noviembre de 1989, debemos revocar y revocamos parcialmente la mencionada sentencia, en lo que se refiere a la fijación del justiprecio de los terrenos expropiados.
En su lugar, con anulación parcial de los acuerdos impugnados del Jurado Provincial de Expropiación de Baleares, fijamos como justo precio de las fincas expropiadas el que resulta de modificar las valoraciones efectuadas por el jurado y confirmados por la sentencia recurrida respecto de los muros de las fincas expropiadas en los términos siguientes, en el bien entendido de la procedencia de aplicar sobre la cantidad resultante los intereses legales y el premio de afección en los términos ya resueltos:
1) Como justiprecio de los 50 metros lineales de muro correspondientes a la parcela número NUM000 se fija la cantidad de 433.550 pesetas (en lugar de las 277.500 fijadas por el jurado y aceptadas por la sentencia).
2) Como justiprecio de los 60 metros lineales de muro correspondientes a la finca número 16 se fija la cantidad 178.860 pesetas (en lugar de las 99.000 fijadas por el jurado y aceptadas por la sentencia).
3) Como justiprecio de los 220 metros lineales de muro correspondientes a la misma finca se fija la cantidad de 238.480 pesetas (en lugar de las 48.400 fijadas por el jurado y aceptadas por la sentencia).
Confirmamos la sentencia apelada en todo lo demás.
No ha lugar a una especial imposición de las costas causadas en esta instancia.
Hágase saber a las partes que contra esta sentencia no cabe recurso ordinario alguno.
Así por esta nuestra sentencia, , lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Ponente Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos, en audiencia pública celebrada en el mismo día de la fecha. Certifico. Rubricado.
-
STSJ Cataluña , 30 de Marzo de 2001
...valoración conjunta de la prueba que impera en nuestro sistema procesal. No puede olvidarse, en todo caso, que como recuerda la STS de 4 de noviembre de 1996 (rec 9980/1991), la prueba pericial no transfiere al perito la decisión de los aspectos de la cuestión que exigen conocimientos técni......
-
STSJ Islas Baleares 763/2013, 13 de Noviembre de 2013
...en autos, valorado conforme a las reglas de la sana crítica". Con todo, ha de tenerse en cuenta también que el Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de noviembre de 1996, recordaba "La prueba pericial no transfiere al perito la decisión de los aspectos de la cuestión que exigen conocimientos ......
-
STS, 15 de Abril de 2013
...octavo motivo del recurso se refiere a la infracción de la jurisprudencia, entre otras, las sentencias del TS de fecha 27-3-98 , 16-5-00 , 4-11-96 , 29-5-07 , 27-4-09 como consecuencia de desestimar los informes de los agentes de la propiedad inmobiliaria aportados y que contenían muestras ......
-
STS 430/2018, 19 de Marzo de 2018
...valores de repercusión obtenidos por el método residual; debiendo, finalmente, recordarse que, como declarara la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 4 de noviembre de 1996 (recurso de apelación 9980/1991 ), la prueba pericial no transfiere al perito la decisión de los aspectos de la cu......
-
Anexo jurisprudencial
...1992 (RJ 1992/7825) STS 28 noviembre 1992 (RJ 1992/9448) STS 26 septiembre 1994 (RJ 1994/6989) STS 29 octubre 1996 (RJ 1996/7435) STS 4 noviembre 1996 (RJ 1996/7910) STS 23 marzo 1998 (RJ 1998/1492) STS 14 abril 1998 (RJ 1998/2391) STS 18 octubre 1999 (RJ 1999/7615) STS 16 octubre 2000 (RJ ......