STS 1325/2006, 14 de Diciembre de 2006

1.- El Procurador D. José Juan Alcoba López, en nombre y representación de MALCE, S.L., TERRENOS LA CUMBRE, S.L., TREVELING, S.L. y D. Octavio, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra QUASH, S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS, S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos: Primero.- Declarar válido y eficaz en derecho el contrato de 27 de noviembre de 1.991, unido a esta demanda como documento nº 1, por el que QUASH S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A. vendieron a MALCE S.L. todo cuanto en dicho contrato se concreta y, asimismo, declarar válido y eficaz en derecho el acuerdo de 8 de enero de 1.994, complementario del contrato de 27 de noviembre de 1991, cuyo acuerdo se une a este escrito como documento nº 36. Segundo.-Declarar, en consecuencia, que QUASH S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A. están obligadas al cumplimiento de cuanto se expresa en dichos contratos o acuerdos en los plazos y forma que en los mismos se concretan. Tercero.- Declarar que por el contrato de 27 de noviembre de 1.991, QUASH S.A. y AREA DE SERVICIO AGRICOLAS S.A. vendieron a MALCE S.L., además de otros bienes muebles e inmuebles, todos los pozos o sondeos que en ese día, 27 de noviembre de 1.991, eran propiedad de QUASH S.A. Y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A., declarando, asimismo, que en ese día, 27 de noviembre de 1.991, eran propiedad de QUASH S.A. los pozos y sondeos que, a su nombre figuraban inscritos en el Libro de Registro de Pozos de la Delegación Provincial de Almería de la Consejería de Economía y Hacienda (hoy Consejería de Industria Comercio y Turismo) de la Junta de Andalucía bajo los números 418, 406, 426, 428, 427, 434, 408, 376, 386, 392, 433, 398, 436, 414, 96, 99,409, 372 437, 394 y 84, todos ellos enclavados en termino municipal de El Ejido, todos cuyos 21 pozos o sondeos fueron, por consiguiente, vendidos por QUASH S.A. a MALCE S.L. en el expresado contrato de 27 de noviembre de 1.991. Cuarto.- Declarar que, a virtud del contrato de 27 de noviembre de 1.991, QUASH S.A. Y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A. vendieron a MALCE -S.L., también, los diferentes complejos de su propiedad compuestos, además de los pozos o sondeos, las casetas de maquinaria e instrumentales, líneas eléctricas y centros de transformación, así como sus servidumbres y de tuberías de conducción de agua y sus servidumbres, todos situados en El Ejido. Quinto.- Declarar que el valor de los veintiún pozos o sondeos relacionados en el apartado tercero anterior de esta súplica estaba incluido en el precio global de la compraventa fijado en el contrato de 27 de noviembre de 1.991, ascendente a

6.300.000.000 de pesetas. Sexto.- Declarar que el valor de todas las casetas de maquinaria e instrumentales, líneas eléctricas y centros de transformación, así como sus servidumbres y de tuberías de conducción de agua y sus servidumbres, vendido todo ello a MALCE S.L. en el contrato de 27 de noviembre de 1.991 estaba incluido también en el precio global de dicho contrato de compraventa, ascendente a 6.300.000.000 de pesetas. Séptimo.- Declarar que QUASH S.A. vendió a los actores los bienes inmuebles que se detallan en las escrituras de compraventa que presentamos como documentos números 2 a 31 con este escrito y que, como expresan dichas escritura públicas, QUASH S.A. ha recibido de los actores, por esas operaciones de ventas, la cantidad total de 4.160.592.069 Pts., y que AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS vendió a MALCE S.L. la finca rústica que expresa la escritura de 3 de septiembre de 1.992 documento número 2, por valor de

3.800.000 ptas. Octavo.- Declarar que QUASH S.A. vendió a personas distintas de los actores bienes incluido en el contrato de 27 de noviembre de 1.991, que se especifican en los hechos octavo y noveno de la presente demanda, ventas que realizó dicha demandada en unos casos con consentimiento previo de MALCE S. L. y en otros supuestos sin su consentimiento ni autorización, habiendo aceptado MALCE S.L. dichas ventas en el acuerdo de 8 de enero de 1.994, que unimos como documento nº 36. Noveno.- Declarar que el valor de los bienes, de los incluidos en el contrato, vendido por QUASH S.A. a personas distintas a los actores con consentimiento previo de MALCE S.L. o con su aceptación prestada posteriormente en el acuerdo de 8 de enero de 1.994, es el de 2.270.687.950 pts, valor que se obtiene aplicando a lo vendido los precios unitarios o módulos establecidos en el folio 19 del contrato de 27 de noviembre de 1.991 para hectáreas en blanco o invernadas, oficinas, almacenes, local y maquinaria. Décimo.- Declarar, en consecuencia, que QUASH S.A. ha vendido bienes de los incluidos en el contrato de 27 de noviembre de 1.991 a los actores y a terceras personas y que el valor de todos los bienes vendidos a los actores y a terceras personas es superior a la cantidad de

6.300.000.000 de pesetas, teniendo en cuenta los precios pagados por los actores según los documentos 2 a 31, y aplicando a lo vendido a terceras personas los precios unitarios que figuran en el contrato de 27 de noviembre de 1.991, en su folio 19. Décimo Primero.- Condenar a QUASH S.A. a otorgar, en el plazo de 15 días, escritura pública de compraventa a favor de MALCE S.L. de todos los pozos o sondeos relacionados en el folio 17 del contrato de 27 de noviembre de 1.991 y en el folio siguiente al mismo, o sea de los pozos o sondeos inscritos bajo los números 418, 406, 426, 428,127, 434, 408, 376, 386, 392, 433, 398, 436, 414, 96, 99, 409, 372,437,394 y 84 en el Libro Registro de Pozos de la Delegación Provincial de Almería de la Consejería de Industria Comercio y Turismo (antes Consejería de Economía y Hacienda) de la Junta de Andalucía, todos ellos enclavados en el término municipal de El Ejido, con apercibimiento de que de no hacerla así se otorgará de oficio por el Juzgado al que tenemos el honor de dirigirnos. Decimo-Segundo.- Condenar a QUASH S.A. a hacer entrega a MALCE S,L., en el plazo de 15 días, de todos los pozos o sondeos expresados 1 el apartado anterior, números 418, 406, 426, 428,427, 434, 408, 376, 392, 433, 398, 436, 414, 96, 99, 409, 372, 437, 394 Y 84, todos ellos sitos en el término municipal de El Ejido. Decimo-Tercero.- Condenar a QUASH S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A. a otorgar escritura pública de venta a favor de MALCE S.L., en el plazo de 15 días, de todas las casetas de maquinarias e instrumentales, líneas eléctricas y centros de transformación así como sus servidumbres, tuberías de conducción de agua y sus servidumbres, todo ello situado en El Ejido, en el plazo de 15 días, con apercibimiento de que, de no hacerla así, se otorgará de oficio por el Juzgado, la determinación de todo lo cual se hará en ejecución de sentencia, otorgando cada una de esas sociedades demandadas escritura de aquello que esté titulado a su nombre de los bienes antes expresados, condenando, asimismo, a las demandadas a hacer entrega a MALCE, S.A. en el plazo de 15 días, de todo cuanto se expresa en este apartado. Décimo cuarto.- Condenar a las sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. en el plazo de 15 días escritura pública de venta de las fincas registrales siguientes: -Finca registral nº 40.451, donde sitúa el pozo nº 418. -finca registral número 40.559, donde enclava el pozo número 406.- finca registral número 35.270, donde enclava el pozo número 426.- finca registral número 40.452 donde enclava el pozo número 428. Finca registral número 39.087, donde sitúa el pozo número 427.- Las participaciones que en la finca registral tiene Quash, S.A., situando en dicha finca registral los pozos números 376, 408, 392 y 386. -finca registral número 37.342, donde sitúa el pozo número 409.- finca registral número 37.340, donde enclava el pozo número 414.- finca registral número 37.338, donde sitúa el pozo número 372.- finca registral número

37.336, donde sitúa el pozo número 398.- finca registral número 37.334, donde sitúa al pozo número 96. Las antedichas fincas aparecen descritas en los documentos que adjuntamos bajo los números 41 (Finca registral nº 40.451), 43 (finca registral número 40.559), 45 (finca registral número 35.270), 47 (finca registral nº 40.452), 49 (finca registral nº 39.087), 56 (finca registral nº 36.046), 57 (finca registral nº 37.342), 58 (finca registral nº

37.340), 59 (finca registral nº 37.338,), 60 (finca registral nº 37.336) y 61 (finca registral nº 37.334). Décimo quinto.- Condenar a la sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE, S.A. escritura pública de las parcelas donde enclavan los sondeos identificados bajo los números 434, 433, 436, 437, 394 y 84, todos ellos en términos de El Ejido, la determinación de cuyas parcelas se hará en ejecución de sentencia. Décimo sexto.-Condenar a las sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. escritura pública de venta de las parcelas donde enclavan o sitúan las casetas de maquinaria e instrumentales, líneas eléctricas y centros de transformación así como sus servidumbres, tuberías de conducción del agua y sus servidumbres todo ello situado en El Ejido, la determinación de todo lo cual se hará en ejecución de sentencia. Décimo séptimo.-Condenar a las sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. escritura de venta de cualesquiera otros pozos o sondeos, distintos de los relacionados en el apartado décimo primero anterior de esta súplica, que fueran propiedad de QUASH S.A. o AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A. el día 27 de noviembre de

1.991, fecha del contrato, la determinación de cuyos sondeos se hará en ejecución de sentencia, condenando a las demandadas a hacer entrega de los mismos a MALCE S.L y condenando, asimismo, a las demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. escritura pública de las parcelas donde encuadren esos pozos o sondeos, la determinación de cuyas parcelas se hará también en ejecución de sentencia. Décimo octavo.- Condenar a las sociedades demandadas a estar y pasar por las anteriores declaraciones y solidariamente/al pago de las costas del proceso.

2. - El Procurador D. Adrián Salmerón Morales, en nombre y representación de QUASH, S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS, S.A, contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y formuló demanda reconvencional alegando los hechos y fundamentos de derecho y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que 1º).- Desestimando la demanda se absuelva a QUASH, S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS, S.A, de la misma, ordenando cualquiera anotaciones pudieran haberse practicado en autos,, y que en imposición de costas a los actores; 2º) Y estimando la reconvención que aquí se deduce en nombre de QUASH, S.A frente a MALCE, S.L., TERRENOS LA CUMBRE, S.L., TREVELING, S.L. y D. Octavio, condene a dichos actores a pagar a QUASH, S.A Las cantidades que seguidamente se indican, con más los intereses legales que correspondan a cada una de ellas, computados desde la fecha de esta demanda reconvencional; MALCE, S.L., 27.207.234; ., TERRENOS LA CUMBRE, S.L., 6.456.722 pesetas; TREVELING S.L., 2.579.952 pesetas 11.132.243 pesetas y D. Octavio

   , 11.132.243 pesetas; condenando asimismo a los deudores al pago de las costas de la reconvención, y las demás consecuencias a que en derecho haya lugar.

3. - El Procurador D. José Juan Alcoba López, en nombre y representación de MALCE, S.L., TERRENOS LA CUMBRE, S.L., TREVELING, S.L. y D. Octavio, contestó a la demanda reconvencional, oponiéndose a la misma e interesando su desestimación.

4. - Las partes evacuaron los traslados que para réplica y dúplica les fueron conferidos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones. El Iltre. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de El Ejido, dictó sentencia con fecha 31 de julio de 1.998, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando como estimo parcialmente la demanda formulada por las entidades Malce, S.L., Terrenos la Cumbre, S.L., Treveling, S.L. y D. Octavio, asistidos por el Letrado señor Pérez Martínez y representados por el Procurador señor Alcoba López frente a las también entidades Quash, S.A. y Area de Servicios Agrícolas, S.A., representados por el Procurador señor Salmerón Morales y dirigidas por el Letrado señor Durbán Puig, debo declarar y declaro: PRIMERO.- La validez y eficacia en derecho de los contratos celebrados en fechas 27 de noviembre de 1991 y 8 de enero 1994, quedando obligadas las partes actoras y demandadas al cumplimiento de lo que en los mismos se expresa . SEGUNDO.- Que los bienes relacionados en los números tercero y cuarto del suplico de la demanda están incluidos como objeto del contrato referido de fecha 27 de noviembre de 1991 fijándose como precio alzado la cantidad de seis mil trescientos millones. TERCERO.- Declarar que QUASH, S.A. vendió a los actores los bienes inmuebles que se detallan en las escrituras de compraventa (documento 2 a 31) y que expresan dichas escrituras públicas QUASH, S.A. ha recibido de los actores, por esas operaciones de ventas, la cantidad total de 4.160.592.069 pesetas y que AREA DE SERVICIOS AGRÍCOLAS vendió a MALCE, S.L. la finca rústica que expresa la escritura de 3 de septiembre de 1992 (documento 2) por valor de 3.800.000 pesetas. CUARTO.- Declarar que QUASH, S.A. vendió a personas distintas de los actores bienes incluidos en el contrato de 27 de noviembre de 1991 que se especifican en los hechos octavo y noveno de la presente demanda, ventas que realizó dicha demandada en unos casos con consentimiento previo de MALCE, S.L. y en otros supuestos sin su consentimiento ni autorización, habiendo aceptado MALCE, S.L. dichas ventas en el acuerdo de 8 de enero de 1994, (documento 36). QUINTO.- Declarar que el valor de los bienes de los incluidos en el contrato vendidos por QUASH, S.A. a personas distintas a los actores con consentimiento previo de MALCE, S.A., o con su aceptación prestada posteriormente en el acuerdo de 8 de enero de 1994 es el de 2.270.687.950 ptas. valor que se obtiene aplicando a lo vendido los precios unitarios ó módulos establecidos en el folio 19 del contrato de 27 de noviembre 1991 para hectárea en blanco o invernadas, oficinas, almacenes, local y y maquinaria. SEXTO.- Declarar, en consecuencia, que QUASH, S.A ha vendido bienes de los incluidos en el contrato de 27 de noviembre 1991 a los actores y a terceras personas y que el valor de todos los bienes vendidos a los actores y a terceras personas es superior a la cantidad de 6.300.000.000 de pesetas, teniendo en cuenta los precios pagados por los actores según los documentos 2 a 31, y aplicando a lo vendido a terceras personas los precios unitarios que figuran en el contrato de 27 de noviembre de 1991 en su folio 91. Asimismo debo absolver y absuelvo a las entidades mercantiles demandadas del resto de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda. En cuanto a las costas procesales, cada uno abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad, visto el contenido del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y estimando como estimo en su integridad la demanda reconvencional planteada, por la entidad QUASH, S.A frente a las entidades MALCE, S.L., TERRENOS LA CUMBRE, S.L., TREVELING, S.L. así como D. Octavio, representados por el procurador señor Alcoba López, debo condenar y condeno a dichos actores reconvenidos a pagar a la entidad QUASH, S.A las cantidades que seguidamente se especifican: La entidad MALCE, S.L. 27.207.722 pesetas; la entidad TERRENOS LA CUMBRE, S.L., 6.456.222 La entidad TREVELING, S.L 2.579.952 pesetas y D. Octavio la cantidad de 11.132.243 pesetas; más los intereses legales devengados de cada una de las citadas cantidades desde la fecha de la interposición de esta demanda reconvencional, y todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta reconvención a la parte actora.

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandante, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Almería, dictó sentencia con fecha 14 de octubre 1.999, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 31 de julio de 1998, por el señor Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de El Ejido en los autos sobre acciones reivindicativas de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, con imposición de las costas causadas en la alzada a los apelantes

1.- La Procuradora Dª Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de MALCE, S.L., TERRENOS LA CUMBRE, S.L., TREVELING, S.L. y D. Octavio, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 1692, párrafo cuarto de la ley enjuiciamiento civil Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por cuanto la sentencia infringe por violación, la norma interpretativa de los contratos contenida en el artículo 1281, párrafo segundo del Código civil, en relación con lo dispuesto en los artículos 1445 y 1450 de dicho Código que también infringe por violación resultando infringida la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con los preceptos del Código civil que acaban de citarse. SEGUNDO.- Al amparo del artículo 1692, párrafo 4º de La Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Infringe la sentencia recurrida por aplicación indebida y violación del precepto contenido en el artículo 1451 del código civil incurriendo también en infracción de la doctrina legal dictada en relación con dicho precepto. TERCERO.-Al amparo del artículo 1692, párrafo 4º de La Ley de Enjuiciamiento Civil, al infringir la sentencia recurrida por violación la norma interpretativa de los contratos contenida en los artículos 1281, párrafo segundo, 1282 y 1285 del Código y la doctrina legal dictada en relación con los mismos. CUARTO.- Al amparo del artículo 1692, párrafo 4º de La Ley de Enjuiciamiento Civil, al infringir por violación la sentencia recurrida la norma interpretativa de los contratos contenida en el artículo 1282 del Código civil y la jurisprudencia dictada en relación al mismo. QUINTO.- Al amparo del artículo 1692, párrafo 4º de La Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Infringe la sentencia recurrida por violación del principio general de derecho que veda y prescribe el enriquecimiento injusto y la doctrina legal dictada en relación con el mismo. SEXTO.-Al amparo del artículo 1692, párrafo 4º de La Ley de Enjuiciamiento Civil, al infringir la sentencia recurrida la doctrina legal que seguidamente se transcribe relativa a la renuncia de derechos. SÉPTIMO.- Al amparo del artículo 1692, párrafo 4º de La Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Infringe la sentencia recurrida por violación el art. 1214 del Código civil.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de QUASH, S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS, S.A., presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 4 de diciembre del 2006, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

Las dos cuestiones, plenamente jurídicas, que se plantean en casación son esencialmente: la calificación del negocio jurídico de 27 de noviembre de 1991 que fue adaptado, "sin alterar su contenido básico" por acuerdo de 8 de enero de 1994; y el contenido del mismo en relación con los pozos o sondeos, tuberías y accesorios.

Antes de entrar en ellas, conviene advertir que las sentencias de instancia han estimado prácticamente todas las pretensiones declarativas y han rechazado todas las de condena: es decir, se ha producido la contradicio in terminis de declarar válido y eficaz aquel negocio jurídico y no condenar al cumplimiento de la parte que no se ha consumado.

En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman "compromiso de compraventa", declaran "su intención de vender y comprar", "el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo") como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un "calendario de ejecución del compromiso", un " calendario de ventas parciales" y las "formas de pago" en distintas fases). Y responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional.

En cuanto a la inclusión de los pozos y accesorios. En el precontrato de 1991 se incluyen explícitamente los "pozos, transformadores, tuberías y servidumbres, caminos y carreteras y líneas eléctricas, etc." y se detallan; en el acuerdo de 1994, complementario, que tiene por objeto, como se dice literalmente, "efectuar en el contenido del mencionado contrato (el de 1991) algunas adaptaciones que, sin alterar su contenido básico, lo adapten a la situación económica actual", hay una exclusión -que tantos problemas y errores ha suscitado en la instancia- de "los pozos, tuberías, accesorios y derechos de toda índole que fueren necesarios para integrar el patrimonio de la comunidad de regantes, actualmente en trámite de constitución, que deberá garantizar a los comuneros el caudal de agua suficiente para su explotación agrícola". No se debe interpretar esta cláusula relativa a unos pozos "que fueren necesarios" como la exclusión general de los pozos de la relación contractual de compraventa. No cabe la deducción de que esta estipulación significa que "obviamente no adquirió por compra... ningún pozo" (como dice la sentencia de la primera instancia) ni que "no hicieron venta de la propiedad de los pozos.. sino una cesión de derecho a riego sometida a precio de utilización" (como dice la sentencia de segunda instancia).

De la calificación jurídica de aquel negocio jurídico de 1991 adaptado en 1994 como precontrato bilateral de compraventa se desprende la estimación de los motivos primero y segundo del recurso de casación que ha interpuesto la parte demandante. Ambos motivos se fundan en el número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la normativa de interpretación y calificación de los contratos (artículo 1281, párrafo segundo, del Código civil ) y del contrato de compraventa (artículos 1445 y 1450 ) y del precontrato (artículo 1451 ).

Ciertamente, la jurisprudencia ha venido siempre manteniendo que la interpretación del contrato y la calificación del mismo que deriva de aquélla es función del Tribunal de instancia, siempre a salvo de que sea arbitraria, absurda o ilegal. Este es el caso presente. Es arbitraria la calificación de "contrato atípico de compromiso" que no existe en Derecho, ya que se puede considerar típico precontrato de compraventa y el contrato de compromiso es aquel que da lugar al arbitraje, lo que nada tiene que ver con el presente caso. Es absurda una calificación que conduce a la desestimación de todas las pretensiones que instan el cumplimiento de lo pactado en aquel precontrato. Es ilegal, por contrario a las normas sobre el precontrato o, como le llama el código, promesa de vender o comprar, una calificación que no le concede a la parte el derecho a reclamar su cumplimiento.

En definitiva, la calificación correcta es de precontrato bilateral de compraventa que da lugar al derecho del comprador (parte demandante recurrente en casación) a exigir al vendedor (parte demandada) el cumplimiento de lo pactado consistente en la entrega de las cosas objeto del mismo aún no entregadas, con el pago del precio, evidentemente. Al no hacerlo así las sentencias de instancia, han infringido la normativa sobre interpretación y calificación del precontrato y la de la promesa de venta y del contrato de compraventa, citadas en los dos primeros motivos de casación, que, como se ha apuntado, deben ser acogidos.

De la inclusión de los pozos y accesorios en el mencionado precontrato de compraventa, se desprende la estimación de los motivos tercero y cuarto del recurso de casación. Ambos motivos se han formulado, al igual que los anteriores, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas sobre interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281, segundo párrafo, 1282 y 1285 del Código civil.

Efectivamente, se han quebrantado frontalmente tales normas. Primero, porque la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, confirmada en apelación, declara en el pronunciamiento segundo del fallo que están incluidos como objeto del contrato de compraventa de 1991 los bienes relacionados en los números tercero y cuarto del suplico de la demanda, en los que se hallan enumerados los pozos y sondeos y accesorios, no eliminados por el acuerdo de 1994, cuyo pronunciamiento es firme y no cabe excluirlos de la relación jurídica contractual ni evitar la condena a su entrega. Segundo, porque del texto y del contexto del precontrato y de su complemento posterior se deduce la inclusión de los pozos (salvo lo que ese expresa en el acuerdo que 1994) ya que es un sinsentido la compra de unos terrenos en Almería, destinados al cultivo, por un precio elevadísimo, sin incluir el agua. Tercero, porque el texto del precontrato de 1991 los incluye expresamente y el acuerdo de 1994 simplemente excluye algunos, lo que significa a sensu contrario que mantiene la inclusión.

En conclusión, los pozos o sondeos con todo lo que lleva consigo, sí han sido objeto del precontrato de compraventa, con exclusión de aquéllos a los que se refiere expresamente, no más, el acuerdo de en 1994. Por ello, se estiman los motivos tercero y cuarto del recurso de casación y no procede entrar en el análisis de los motivos quinto y sexto ya que al acogerse los anteriores carecen de interés éstos, que persiguen la misma finalidad aunque con unos argumentos indirectos como son el enriquecimiento injusto y la renuncia de derechos difícilmente incardinables en el presente caso.

La demanda reconvencional formulada por la parte demandada frente a los codemandantes es relativa al pago del suministro de agua hasta una determinada fecha. Tanto la sentencia del Juzgado de Primera Instancia como la de la Audiencia Provincial han considerado "acreditado la realidad del derecho de crédito de la entidad reconveniente y el impago de la deuda respectiva" (la primera) y "acreditado documentalmente las operaciones de venta de aguas registradas entre Quash, S.A. y los demandantes con expresión de las que se encuentran pagadas y las que se encuentran impagadas; la fecha en que tuvo lugar la venta; la finca destinataria del riego y el importe unitario de cada venta" (la segunda). Son hechos probados, inamovibles en casación.

El motivo séptimo del recurso combate la condena al pago del agua que hacen las sentencias de instancia. Alega la infracción de la doctrina de la carga de la prueba que proclama el artículo 1214 del Código civil y desarrollo la doctrina y la jurisprudencia, pero realmente, en el desarrolla del motivo, no hace otra cosa que impugnar la valoración de la prueba que han hecho las sentencias de instancia, lo cual no puede ser objeto de la casación. Se han declarado unos hechos probados y no cabe en casación discutirlos, pretendiendo revisar la valoración de la prueba. En este motivo se dice literalmente "... no se ha probado la realidad de las cantidades por ellos reclamadas": esto no cabe en casación, ya que la función de ésta no es entrar en la cuestión fáctica y valorar la prueba, sino examinar la cuestión jurídica y velar por la correcta aplicación del derecho al hecho probado.

Por lo cual, este motivo se desestima y debe mantenerse la estimación de la demanda reconvencional.

Al estimarse los cuatro primeros motivos del recurso de casación, esta Sala asume la instancia y debe resolver lo procedente dentro de los términos en que aparece planteado el debate, tal como ordena el artículo 1715.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

De lo expuesto hasta ahora y partiendo de la calificación de precontrato bilateral de compraventa, es evidente y lógica consecuencia la condena a la parte demandada al cumplimiento de lo que habían pactado, en aras al principio de la autonomía de la voluntad y la inclusión en el objeto del mismo de los pozos o sondeos.

Lo que implica que se mantienen los pronunciamientos primero a sexto de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia confirmada por la Audiencia Provincial que se corresponden a los apartados primero a décimo del suplico de la demanda. Y se estiman los pedimentos de condena contenidos en los apartados décimoprimero a décimoséptimo del suplico, que implican la venta de las fincas y pozos y elementos que no se han hecho incumpliendo el precontrato lo que deberán cumplir los codemandados, previo el pago que proceda del precio acordado, por los demandantes. Se mantiene asimismo la estimación de la demanda reconvencional.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la Procuradora Dª Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de MALCE, S.L., TERRENOS LA CUMBRE, S.L., TREVELING, S.L. y D. Octavio, contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Almería, en fecha 14 de octubre 1.999, que CASAMOS Y ANULAMOS en el único sentido de ampliar el fallo.

A la declaración de derechos que hace la sentencia recurrida, que confirma la de primera instancia, se añade que condenamos:

A QUASH, S.A. a otorgar, en el plazo de 15 días, escritura pública de compraventa a favor de MALCE S.L. de todos los pozos o sondeos relacionados en el folio 17 del contrato de 27 de noviembre de

1.991 y en el folio siguiente al mismo, o sea de los pozos o sondeos inscritos bajo los números 418, 406, 426, 428,127, 434, 408, 376, 386, 392, 433, 398, 436, 414, 96, 99, 409, 372, 437, 394 y 84 en el Libro Registro de Pozos de la Delegación Provincial de Almería de la Consejería de Industria Comercio y Turismo (antes Consejería de Economía y Hacienda) de la Junta de Andalucía, todos ellos enclavados en el término municipal de El Ejido.

A QUASH S.A. a hacer entrega a MALCE S,L., en el plazo de 15 días, de todos los pozos o sondeos expresados 1 el apartado anterior, números 418, 406, 426, 428,427, 434, 408, 376, 392, 433, 398, 436, 414, 96, 99, 409, 372, 437, 394 Y 84, todos ellos sitos en el término municipal de El Ejido.

A QUASH S.A. y AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A. a otorgar escritura pública de venta a favor de MALCE S.L., en el plazo de 15 días, de todas las casetas de maquinarias e instrumentales, líneas eléctricas y centros de transformación así como sus servidumbres, tuberías de conducción de agua y sus servidumbres, todo ello situado en El Ejido, en el plazo de 15 días, con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se otorgará de oficio por el Juzgado, la determinación de todo lo cual se hará en ejecución de sentencia, otorgando cada una de esas sociedades demandadas escritura de aquello que esté titulado a su nombre de los bienes antes expresados, condenando, asimismo, a las demandadas a hacer entrega a MALCE, S.A. en el plazo de 15 días, de todo cuanto se expresa en este apartado.

A las sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. en el plazo de 15 días escritura pública de venta de las fincas registrales siguientes: -Finca registral nº 40.451, donde sitúa el pozo nº 418. -finca registral número 40.559, donde enclava el pozo número 406.- finca registral número 35.270, donde enclava el pozo número 426.- finca registral número 40.452 donde enclava el pozo número 428. Finca registral número 39.087, donde sitúa el pozo número 427.- Las participaciones que en la finca registral tiene Quash, S.A., situando en dicha finca registral los pozos números 376, 408, 392 y 386. -finca registral número 37.342, donde sitúa el pozo número 409.- finca registral número 37.340, donde enclava el pozo número 414.- finca registral número 37.338, donde sitúa el pozo número 372.- finca registral número 37.336, donde sitúa el pozo número 398.- finca registral número 37.334, donde sitúa al pozo número 96. Las antedichas fincas aparecen descritas en los documentos bajo los números 41 (Finca registral nº 40.451), 43 (finca registral número 40.559), 45 (finca registral número 35.270), 47 (finca registral nº 40.452), 49 (finca registral nº 39.087), 56 (finca registral nº 36.046), 57 (finca registral nº 37.342), 58 (finca registral nº 37.340), 59 (finca registral nº

37.338,), 60 (finca registral nº 37.336) y 61 (finca registral nº 37.334).

A la sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE, S.A. escritura pública de las parcelas donde enclavan los sondeos identificados bajo los números 434, 433, 436, 437, 394 y 84, todos ellos en términos de El Ejido, la determinación de cuyas parcelas se hará en ejecución de sentencia.

A las sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. escritura pública de venta de las parcelas donde enclavan o sitúan las casetas de maquinaria e instrumentales, líneas eléctricas y centros de transformación así como sus servidumbres, tuberías de conducción del agua y sus servidumbres todo ello situado en El Ejido, la determinación de todo lo cual se hará en ejecución de sentencia.

A las sociedades demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. escritura de venta de cualesquiera otros pozos o sondeos, distintos de los relacionados en el apartado décimo primero anterior de esta súplica, que fueran propiedad de QUASH S.A. o AREA DE SERVICIOS AGRICOLAS S.A. el día 27 de noviembre de 1.991, fecha del contrato, la determinación de cuyos sondeos se hará en ejecución de sentencia, condenando a las demandadas a hacer entrega de los mismos a MALCE S.L y condenando, asimismo, a las demandadas a otorgar a favor de MALCE S.L. escritura pública de las parcelas donde encuadren esos pozos o sondeos, la determinación de cuyas parcelas se hará también en ejecución de sentencia.

En cuanto a las costas, se condena a la parte demandada en las costas causadas en primera instancia, salvo las relativas a la demanda reconvencional en las que se condena a la parte demandantedemandada reconvencional. No se hace condena en las causadas en segunda instancia. Tampoco en las de este recurso en que cada parte satisfará las suyas.

Devuelváse a la parte recurrente el depósito constituído.

Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- XAVIER O#CALLAGHAN MUÑOZ.-ANTONIO SALAS CARCELLER.-JOSE ALMAGRO NOSETE.- RUBRICADOS PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.