STS 226/2013, 12 de Abril de 2013

PRIMERO .- 1.- La procuradora doña María África Valenzuela Pérez, en nombre y representación de don Eusebio y don Heraclio , representantes legales de CÁRMENES DE ALBOLOTE, S.A. interpuso demanda de juicio ordinario, contra la mercantil FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. y en la persona de su representante legal y Administrador único, don Justino y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...se condene a don Justino , como Administrador Único y representante de FRAY DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., a dar cumplimiento al contrato objeto de la presente, de fecha 28 septiembre 2006, y que en su día celebró con don Eusebio y don Heraclio , representantes legales, de CÁRMENES DE ALBOLOTE S.A. y se proceda a cumplir el mismo en sus propios términos. Condenando a don Justino , como Administrador único y representante e FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. a:

a). Otorgar la escritura pública de compraventa de las fincas descritas en la Manifestación I del Contrato de Compraventa celebrado entre los litigantes el 28 de septiembre de 2006, que tienen una superficie de 83.133,12 metros cuadrados y un precio total de 22.283.832,82 € (cantidad a la que habrá que sustraerle la entrega a cuenta que en su día efectuó la demandada: 1.554.341,65 € más el IVA de dicha cantidad, ascendente a 248.694,66 €, lo que hace un total de 1.803.036,31 €).

b). Pagar al momento del otorgamiento de Escritura, la cantidad de 20.729.491,17 € mas el IVA correspondiente, a resultante de reducir, del Principal objeto del contrato de compraventa de 28 de septiembre de 2006, que asciende a la cantidad de 22.283.832,82 €, en la cifra de 1.554.341,65 € -IVA excluído-, abonado a cuenta por la compradora, a la firma del referido contrato de compraventa.

Pudiendo retener la compradora -FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L, del precio convenido, el correspondiente a:

-Los metros que resulten del exceso de cabida de las fincas descritas en los cardinales 2, 3, 4, 7, 8, 9, 13, 15, 19, 20 y 24, y descritos en la manifestación I del contrato -DOCUMENTO Nº 7-, incluidos dentro de la delimitación del Sector F-1 que no hubiesen tenido acceso al Registro de la Propiedad.

La cantidad retenida será la resultante de multiplicar dichos excesos de cabida/superficie no inscritas por el valor unitario acordado 268,05 € metro cuadrado.

Obligándose a la compradora a liberar la cantidad retenida -o la parte de la misma en función de la superficie que accedan al Registro- en el plazo de 30 días, contados desde la fecha en que se produzca la inscripción registral de todo o parte de dicha superficie. Obligando a la compradora a realizar todos los trámites registrales o judiciales, necesarios para la obtención de la inscripción de la superficie o fincas objeto de venta con los excesos de cabida mencionados corriendo todos sus gastos a cargo e la compradora, debiendo además informar, la compradora, a la vendedora de los trámites pertinentes para tal objeto.

A fin de garantizar el cumplimiento de dicha obligación de pago de los metros no inscritos en la actualidad y resultantes de exceso de cabida, se obligue a la compradora a entregar a la vendedora, al otorgamiento de la escritura pública, un aval bancario equivalente al resultado de multiplicar los citados excesos de cabida/superficies no inscritas, por el valor unitario acordado - 268,05 € metro cuadrado-.

3. Indemnizar a CARMENES DE ALBOLOTE, S.A. en los daños y perjuicios sufridos a causa del incumplimiento de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, SL. y que cuantificamos en:

9. El abono de los intereses de la cantidad aplazada de 20.729.491,17€, que resulta pendiente de pagar del contrato de compraventa de 28 de septiembre de 2006 en los términos de la Estipulación Cuarta del Contrato hasta su total pago.

   ii. El abono, de los daños y perjuicios causados a los actores por el incumplimiento de la demandada a fecha del otorgamiento de escritura o cumplimiento del contrato que se solicita, que se le hayan causado o irrogado desde el 27 de abril de 2007, en concepto e intereses, comisiones y otros pagos derivados del préstamo hipotecario referido en el hecho Sexto, más, en su caso, el abono del principal, si se hubiese tenido que proceder al pago del mismo por la vendedora-actora o su ejecución por la entidad bancaria.

   d). Abonándose los gastos de escritura según Ley.

   e). A don Justino , como Administrador único y representante de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., al abono de las costas de conformidad con el contenido del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Subsidiariamente para el caso de no admitir los pedimentos solicitados en el apartado A) recogido anteriormente, se dicte Sentencia en los siguientes términos:

   2. Se condene a don Justino , como Administrador único y representante de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., a dar cumplimiento en todos sus términos al contrato objeto del presente, de fecha 28 de septiembre de 2006, y que en su día celebró con don Eusebio y don Heraclio , representantes legales de Cármenes de Albolote, S.A. y se proceda a dar cumplimiento al citado contrato y sus propios términos de forma estricta y además:

   a). Indemnizar a CARMENES DE ALBOLOTE, S.A. en los daños y perjuicios sufridos a causa del incumplimiento de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. y que cuantificamos en:

9. El abono de los intereses de la cantidad aplazada de 20.729.491,17 €, que resulta pendiente de pagar el contrato de compraventa de 28 de septiembre de 2006 en los términos de la Estipulación Cuarta del Contrato hasta su total pago.

   ii. El abono, de los daños y perjuicios causados a los actores por el incumplimiento de la demandada a fecha del otorgamiento de escritura o cumplimiento del contrato que se solicita, y que se le hayan causado o irrogado desde el 27 de abril de 2007, en concepto de intereses, comisiones y otros gastos derivados del préstamo hipotecario referido en el hecho Sexto, más, en su caso, el abono del principal, si se hubiese tenido que proceder al pago del mismo por la vendedora-actora o su ejecución por la entidad bancaria.

   b). A don Justino , como Administrador único y representante de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., al abono de las costas de conformidad con el contenido del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   De forma subsidiaria, y en el único y exclusivo caso de que por el Juzgado se entendiese inviable el cumplimiento de los apartados anteriores demarcados como A) y B), solicitamos:

   3. Se condene a don Justino , como Administrador Único y representante de FRAI DESARROLLOS MOBILIARIOS S.L., a resolver el contrato 28 septiembre 2006, que en su día celebró don Eusebio y don Heraclio , representantes legales, de CARMENES DE ALBOLOTE SA. Condenando a don Justino , como Administrador Único y representante de FRAI DESARROLLOS inmobiliarios S.L. y además a:

1. Indemnizar a CARMENES DE ALBOLOTE, S.A. en los daños y perjuicios sufridos a causa del incumplimiento de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. y que cuantificamos en:

9. El abono de los intereses de la cantidad aplazada de 20.729.491,17€, que resulta pendiente de pago del contrato de compraventa de 28 de septiembre de 2006 en los términos de la Estipulación Cuarta del Contrato hasta fecha de la resolución del mismo.

   ii. El abono, de los daños y perjuicios causados a los actores por el incumplimiento de la demandada a fecha de la resolución del contrato cuyo cumplimiento que se solicita, y que se le hayan causado o irrogado desde el 27 de abril de 2007, en concepto de intereses, comisiones y otros gastos derivados del préstamo hipotecario referido en el hecho sexto, más, en su caso, el abono del principal, si se hubiese tenido que proceder al pago del mismo por la vendedora-actora o su ejecución en su caso por la entidad bancaria.

   iii. Acordándose también, que CARMENES DE ALBOLOTE, S.A. haga suyas el 50% de las cantidades entregadas por FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS en concepto de cláusula penal.

   2. A don Justino , como Administrador Único y representante de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., al abono de las costas de conformidad con el contenido del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ".

   La procuradora doña María Victoria Espadas Ledesma, en nombre y representación de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, SL., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...absolviendo a mi representado de todos los pedimentos de la demanda, tanto con carácter principal, como con carácter subsidiario, por no ser procedente la solicitud de cumplimiento del contrato, ni la resolución del mismo, (por razones de forma y fondo esta última), ni las consecuencias derivadas de ambas peticiones, de indemnización de daños y perjuicios solicitada, ni en intereses, ni en ningún otro concepto, ni de retención de las cantidades entregadas a cuenta en el 50% como cláusula penal para caso de resolución, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante. En el mismo escrito formula RECONVENCIÓN contra la entidad demandante CARMENES DE ALBOLOTE, S.A., a fin de que se dicte sentencia por la que estimando íntegramente la presente reconvención, se efectúen los siguientes pronunciamientos:

1. Se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 28 septiembre 2006, sobre las fincas objetos de litigio, cuya copia obra en el presente procedimiento (aportada de contrario como documento número siete de los de su escrito de demanda), y ello por causa imputable a la parte vendedora.

2. Alternativamente se declare la nulidad y/o anulabilidad del referido contrato de compraventa por falta de causa.

3. Se condene en cualquier caso, a la entidad reconvenida, a devolver a mi mandante la suma de UN MILLÓN TRES mil treinta y seis euros con treinta y un céntimos de euros (1.803.036,31€), consecuencia de la meditada resolución, ya que esta fue la suma entregada, a la fecha de suscripción del contrato (28.9. 06).

4. Se condene a la entidad reconvenida, apagara mi mandante, la suma de 901.518,15 euros, (novecientos un mil quinientos dieciocho euros con quince céntimos), como importe del 50% de la cláusula penal por incumplimiento fijada en el contrato de compraventa, en sus cláusulas décimoprimera y décimosegunda.

5. Se condene a la entidad reconvenida, a que abone a mi mandante, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, el importe de los intereses devengados por la suma de 1.803.036,31 €, al interés legal, desde la fecha de 28 septiembre 2006, en que se suscribió el contrato objeto de litis, y hasta la fecha ante interposición de la presente demanda.

6. Se condene a los reconvenidos al abono a mi mandante de los daños y perjuicios causados por la resolución del contrato y cuya cuantificación deberá determinarse en ejecución de sentencia.

7. Se condene a la entidad reconvenida, a pagar a mi mandante los intereses que devenguen las sumas completadas en los apartados c), d) y e) desde la fecha de interposición de la demanda y hasta su completo abono.

8. Se condene a la entidad reconvenida, al abono de los intereses legales moratorios, en aplicación del artículo 576 de la LEC desde la primera sentencia que se dicte hasta su total.

9. Se condene a la entidad reconvenida al pago de las costas causadas por la presente reconvención."

   3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 15 de Granada, dictó sentencia con fecha 3 de septiembre de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "... Estimando parcialmente la demanda formulada por don Eusebio y don Heraclio , como representantes legales de la mercantil CARMENES DE ALBOLOTE , S.A., representados por la procuradora doña María África Valenzuela Pérez y defendidos por el letrado don José Jiménez Martos, frente a la mercantil FRAI DESARROLLOS MOBILIARIOS S.L., cuyo representante legal y administrador único es don Justino , representado por la procuradora doña Victoria Espadas Ledesma y asistido por el letrado don Luis M. Corisco Martín, y desestimando la demanda de convencional interpuesta por esta frente a aquella, DEBO CONDENAR Y CONDENO A FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. a que dentro del plazo de SEIS MESES desde la fecha de la notificación de esta resolución, dé cumplimiento en sus propios términos al contrato de compraventa de fecha 28 de septiembre, que en su día se celebró con don Eusebio y don Heraclio , como representantes legales de CÁRMENES DE ALBOLOTE, S.A., otorgando escritura pública de compraventa de la superficie comprada como objeto contractual único e indivisible, que tiene una superficie comprada como objeto contractual único e indivisible, que tiene una superficie comprada como objeto contractual único e indivisible, que tiene una superficie de 83.133,12 metros cuadrados y un precio total de 22.283,82 euros, y a que abone en dicho acto la cantidad de 20.729.491,17 euros, más el IVA correspondiente, una vez deducida la suma abonada a cuenta por la compradora a la firma del referido contrato de compraventa, como parte de precio aplazado, sin que proceda el abono de indemnización alguna en concepto de daños y perjuicios. Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia".

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, dictó sentencia con fecha 18 de junio de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de la Instancia n°15 de esta ciudad y, estimando parcialmente la demanda, debemos condenar a la demandada a dar cumplimiento al contrato de 28 de septiembre de 2006 en sus propios términos, condenando a FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, SL a otorgar escritura pública de compraventa de las fincas descritas en la manifestación I del contrato, debiendo abonar al momento del otorgamiento la cantidad de 20.729.491,17€, más el IVA correspondiente, pudiendo retener la compradora del precio convenido la cantidad correspondiente a los excesos de cabida de las fincas descritas en los números 2, 3, 4, 7, 8, 9, 13, 15, 19, 20 y 24 y a la superficie de la finca n° 29 que no se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad, todo ello en el modo, forma y condiciones que establece la estipulación 8ª del contrato, debiendo de indemnizar a Cármenes de Albolote SA en el abono de los intereses legales que correspondan de la citada suma (20.729.491,17 €) a contar desde el día 27 de abril de 2007 hasta su total pago, abonándose los gastos de escrituración según Ley. Desestimamos en su integridad la demanda reconvencional planteada, absolviendo a la actora reconvenida de los pedimentos formulados en su contra. Las costas de ambas instancias se regularán conforme a lo dispuesto en el fundamento jurídico 8° de la presente resolución".

   TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación la representación procesal de FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. Argumentó el recurso extraordinario por infracción procesal , con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

   Primero.- Infracción artículos 271 y 272 de la LEC , al amparo del art. 469.1.3º LEC .

   Segundo.- Infracción del art. 469.1.3º LEC .

   Tercero.- Infracción del art. 469.1.2º LEC .

   El recurso de casación lo argumentó con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

   Primero.- Infracción de los artículos 1254 , 1255 , 1256 , 1257 y 1258 C.C .

   Segundo.- Infracción del artículo 1285 del Código Civil .

   Tercero.- Infracción del art. 1274 CC .

   Cuarto.- Infracción de los artículos 1124 y 1100 CC , en relación con el art. 1504 del CC .

   Quinta.- Infracción del art. 1100 CC .

   Sexto.- Infracción del art. 1281.1º C.C .

   Séptimo.- Infracción de los artículos 1281.2 , 1282 , 1283 y 1284 CC .

   Octavo.- Infracción de los artículos 1113 , 1114 y 1117 del CC .

   CUARTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 17 de mayo de 2011 se acordó admitir los recursos interpuestos y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. Por el procurador don Alberto Hidalgo Martínez, en nombre y representación de CARMENES DE ALBOLOTE, S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.

   QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 13 de marzo del 2013, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

PRIMERO .- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, una revisión, prácticamente integral, de la relación negocial de las partes en orden a la interpretación y calificación jurídica del contrato celebrado y su incidencia respecto de la configuración causal y determinación del objeto contractual; así como del cumplimiento del mismo en relación a la resolución del vínculo contractual y la posible reclamación de daños y perjuicios,

2. A los efectos que aquí interesan, del contrato de compraventa suscrito por las partes, con fecha de 28 de septiembre de 2006, cabe destacar las siguientes manifestaciones y estipulaciones:

   "MANIFESTACIONES.

   VIII.- Que estando interesada la mercantil FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. en adquirir el pleno dominio de las fincas descritas en la manifestación I anterior, sólo en cuanto a la superficie de las mismas incluida dentro de la delimitación del SECTOR f-1, por medio del presente contrato ambas partes llevan a efecto la compraventa de las mismas (sólo en cuanto a dicha superficie) con sujeción a las siguientes,

   ESTIPULACIONES

   PRIMERA - CONSENTIMIENTO Y OBJETO DEL CONTRATO.

   En este acto la mercantil CARMENES DE ALBOLOTE, S.A., en adelante la vendedora, vende a FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., en adelante la compradora, que compra, el pleno dominio de las fincas descritas en la manifestación anterior, sólo y exclusivamente, en cuanto a la superficie de las mismas incluida dentro del Sector F-1 del Plan de Ordenación Urbana de Albolote, con cuantos derechos, usos y servicios, les son inherentes, en el estado urbanístico que ha quedado expuesto, libres de cargas, arrendatarios, precaristas y, en general, ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

   A efectos de lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil , las partes pactan expresamente que la tradición posesoria a favor de la compradora se producirá en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

   SEGUNDA - CAUSA DEL CONTRATO.

   Las bases sobre las que se funda el interés de la compradora en este contrato, y consecuentemente en el objeto del mismo, son las tres siguientes, que se elevan con conocimiento y aceptación de la vendedora, a causa y condición esencial del contrato.

   1. La inclusión de la superficie de suelo que se adquiere dentro de la delimitación del Sector F-1 de suelo urbanizable del PGOU de Albolote.

   2. La consideración de las fincas descritas en la manifestación I de este contrato (sólo en cuanto a la superficie de las mismas que se adquiere) como un objeto contractual único e indivisible.

   3. La adquisición de una superficie de suelo dentro del sector superior en todo caso al 50 por 100 de la superficie total del mismo.

      TERCERA - PRECIO.

      Es voluntad de las partes que el precio de la presente compraventa sea el resultado de multiplicar la superficie de suelo objeto del contrato, es decir, la superficie de las fincas descritas en la manifestación anterior incluida dentro de la delimitación del Sector F-1, por un valor unitario ascendente a DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCO CENTIMOS DE EURO (268.05 ) € por metro cuadrado.

      La cantidad que resulte de la operación anterior deberá verse incrementada con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA); al tipo que corresponda en el momento de los respectivos devengos, siendo actualmente del 16 por 100.

      La superficie que se computará a efectos de determinar el precio será la que resulte de la medición definitiva de las fincas, en los términos que resultan de la estipulación quinta siguiente.

      CUARTA - FORMA DE PAGO DEL PRECIO .

      El precio de la presente compraventa, determinado en la forma señalada en la estipulación anterior, se hará efectivo por la compradora de la siguiente forma:

      4.1.- En este acto la compradora entrega a la vendedora la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS DE EURO (1.554.341,65 €), más el IVA de dicha cantidad, ascendente a DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS DE EURO (248.694,66€), lo que hace un total de UN MILLON OCHOCIENTOS TRES MIL TREINTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y UN CENTIMOS DE EURO (1.803.036,31 €), instrumentada en cheque nominativo a su favor, sirviendo el presente de la más eficaz carta de pago de la misma. Se une a ese contrato como ANEXO IV fotocopia del citado cheque, debidamente firmada por las partes.

      4.2 El resto, más su IVA, al tipo que corresponda, será satisfecho por la compradora al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento en el que se conocerá la superficie de las fincas descritas en la manifestación I de este contrato incluida dentro de la delimitación del Sector F-1 y, por tanto, el precio global y alzado de la presente compraventa. Queda a salvo, no obstante, lo dispuesto en la estipulación octava siguiente.

      La cantidad aplazada no devengará interés alguno, siempre que la misma sea satisfecha en la fecha pactada, antes del 27 de abril de 2007. En otro caso se estará a lo dispuesto en la estipulación décimo primera siguiente.

      QUINTA - MEDICIÓN.

      Habida cuenta que la medición referida en la manifestación IV de este contrato ha sido realizada unilateralmente por la vendedora, la compradora se reserva el derecho de realizar otra a su costa a fin de verificar las resultancias numéricas de la primera y, con ellas, la superficie de las fincas descritas en la manifestación I anterior incluidas dentro del Sector F-1 del PGOU de Albolote, la superficie de los excesos de cabida existentes en algunas de ellas y la superficie de las fincas no inmatriculadas. En caso de que la compradora haga uso de ese derecho, la medición deberá realizarse en el plazo máximo de noventa días contados desde la firma del presente contrato.

      Si la compradora no realiza su medición en el plazo indicado, se entenderá a todos los efectos que acepta la realizada por la vendedora, considerándose la misma como definitiva.

      Realizada la medición por la compradora:

   1. Si la misma es coincidente con la de la vendedora, se estará a todos los efectos a lo que resulte de ésta, considerándose la misma como definitiva.

   2. Si no fuera coincidente, se realizará una medición dirimente y definitiva, que tendrá carácter vinculante para ambas partes, acordando en este acto que dicha medición sea realizada por el técnico que designe la Delegación Provincial de Granada del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía, de entre sus miembros colegiados dentro del ámbito geográfico de dicha Delegación, atendiendo así la petición que ambas partes se obligan a cursarle en el plazo máximo de dos meses, contados desde la fecha de expedición de la medición de la compradora.

      SEPTIMA - OTORGAMIENTO DE ESCRITURA.

      La escritura pública de compraventa de las fincas, objeto de este contrato, será otorgada antes del día veintisiete de abril de dos mil siete, ante el Notario de Maracena, Doña María Soledad Gila de la Puerta. A tal efecto la compradora deberá notificar de manera fehaciente a la vendedora, con quince días de antelación, como mínimo, la fecha y hora del otorgamiento.

      La escritura se otorgará a favor de la persona física o jurídica que designe la compradora.

      OCTAVA - RETENCIÓN DE PRECIO. AVAL.

      En el supuesto de que llegada la fecha del otorgamiento de la escritura pública de otorgamiento, la vendedora no haya podido dar cumplimiento a la obligación señalada en el apartado b) de la estipulación sexta anterior; por causas que no le sean imputables la compradora le retendrá del precio convenido la parte del mismo correspondiente a la superficie de las fincas descritas en los cardinales 27 a 30 de dicha manifestación, incluida, dentro de la delimitación del Sector F-1, que no haya tenido acceso al Registro de la Propiedad.

      También le retendrá la parte del precio correspondiente a los excesos de cabida de las fincas descritas en los cardinales 1 a 26 y 31 y 32 de la manifestación I incluidos dentro de la delimitación del Sector F-1 que no hayan tenido acceso al Registro de la Propiedad.

      La cantidad retenida será la resultante de multiplicar dichos excesos de cabida/superficies no inscritas, por el valor unitario antes señalado, ascendente a DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCO CENTIMOS DE EURO (268.05 €) por metro cuadrado.

      La compradora se obliga a liberar la cantidad referida -o la parte de la misma que corresponda en función de la superficie que acceda al Registro- (ya se refiera a excesos de cabida, ya a fincas no inmatriculadas), en el plazo de treinta días, contados desde la fecha en que se produzca la inscripción registral de todo o parte de dicha superficie durante la tramitación del procedimiento de equidistribucción del Sector (o en los treinta días siguientes a que se produzca dicha inscripción cualquiera que fuese la vía o medio utilizada para la inscripción). Le corresponderá, en todo caso, a la compradora realizar todos los trámites administrativos, urbanísticos, notariales, registrales y, en su caso, judiciales, para la obtención de la inscripción de la superficie o fincas objeto de venta con exceso de cabida, debiendo informar a la parte vendedora de todos los trámites.

      Transcurridos que sean cuatro años desde la publicación en el BOP de Granada de la aprobación definitiva del plan General de Ordenación Urbana del municipio de Albolote sin que dicha superficie (total o parcialmente) haya tenido acceso al Registro, la cantidad total retenida o la que reste de ella, quedará definitivamente en poder de la compradora con efectos plenamente liberatorios.

      A fin de garantizar el cumplimiento de dicha obligación de pago, la compradora se obliga a entregar a la vendedora, con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, un aval bancario por un importe equivalente al resultado de multiplicar los citados excesos de cabida/superficies no inscritas, por el valor unitario de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCO CÉNTIMOS DE EURO (268,05 €) por metro cuadrado. El aval deberá redactarse conforme al modelo que se acompaña a este contrato como ANEXO V, debidamente firmado por las partes.

      La vendedora se obliga a devolver a la compradora dicho aval para su cancelación en cualquier de los siguientes supuestos:

   1. Cuando, llegado el caso, la comprador realice el pago de la cantidad retenida -o la parte de la misma que corresponda en función de la superficie que acceda al Registro- (ya se refiera a excesos de cabida, ya a fincas no inmatriculadas).

   2. Transcurridos que sean cuatro años desde la publicación en el BOP de Granada de la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Albolote sin que haya tenido acceso al Registro -total o parcialmente- la superficie no inscrita y en el segundo caso (acceso parcial), la compradora haya abonado a la vendedora la cantidad retenida correspondiente a la superficie inscrita.

      DECIMO PRIMERA .- INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO. EFECTOS.

      La vendedora podrá optar por el cumplimiento del contrato o por su resolución en el supuesto de que la compradora no comparezca al otorgamiento de la escritura pública de compraventa o incumpla de cualquier otro modo las obligaciones que le impone el mismo, recuperando la plena disposición de las fincas vendidas, sin más requisito que el de la práctica del requerimiento a que se refiere el artículo 1.504 del Código Civil . Tanto en un caso como en otro, la compradora vendrá obligada a indemnizar a la vendedora los daños y perjuicios que ésta haya sufrido, derivados del incumplimiento del contrato por aquélla. Sin perjuicio de lo anterior, en el supuesto de que la compradora, hará suyas en concepto de cláusula penal el 50 por 100 de las cantidades entregadas por la compradora hasta ese momento en concepto de precio.

      En el supuesto de que la vendedora no asista al otorgamiento de la escritura pública de compraventa o incumpla de cualquier otro modo las obligaciones que le impone este contrato, la compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o instar su resolución. Para el supuesto que la compradora opte por la resolución del contrato, la vendedora vendrá obligada a devolverle la cantidad entregada en éste acto a cuenta del precio y su IVA, más el 50% de dicha cantidad en concepto de cláusula penal.

      Tanto en un caso como en otro, la vendedora vendrá además obligada a indemnizar a la compradora los daños y perjuicios que ésta haya sufrido derivados del incumplimiento del contrato por aquélla.

      DECIMO SEGUNDA .- CONDICIÓN RESOLUTORIA.

      Será causa de resolución del contrato la imprecisión o falsedad de la circunstancia que se señala en la manifestación V anterior, en cuanto al porcentaje que representa la superficie adquirida por medio de este contrato en relación a la superficie total del sector. En caso de que la compradora resuelva el contrato por tal causa, la vendedora vendrá obligada a devolverle la cantidad referida en el apartado 4.1 de la estipulación cuarta (IVA incluido), más el 50 por 100 de dicha cantidad en concepto de penalización no sujeta a revisión, con exclusión de cualquier otro tipo de indemnización o compensación económica. La vendedora deberá proceder al pago de dichas cantidades en los treinta días siguientes a la fecha en que la compradora le notifique la resolución del contrato".

3. En síntesis, el iter procesal del presente procedimiento tiene su origen en una demanda de Juicio Ordinario interpuesta por "CÁRMENES DE ALBOLOTE, S.A" contra "FRAI DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L.", interesando de modo principal el cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre ambas sociedades, con la entrega del resto del precio y la elevación a escritura pública de aquél, y subsidiariamente, que se declare la resolución contractual por incumplimiento imputable a la entidad demandada, y en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios. La parte demandada se opuso a la demanda y formuló demanda reconvencional interesando que el contrato de compraventa fuese resuelto o anulado, por falta de causa, al resultar inhábil la cosa comprada para el fin que se había adquirido y haberse frustrado así la finalidad del contrato.

   La Sentencia de Primera Instancia, estimando parcialmente la demanda interpuesta, entendió que la compradora (parte demandada/recurrente) había adquirido unos terrenos con la condición esencial de que los mismos fuesen aptos para su edificación, sin bien dicha condición, al tiempo de otorgamiento de la escritura pública en abril de 2007, no se había cumplido, por lo que, en la sentencia se fija un plazo de seis meses para que el PGOU se publique, condenando a la demandada a otorgar la escritura pública de compraventa y a pagar el resto del precio si ello ocurría dentro de ese plazo. En caso contrario, la parte demandada podría instar la resolución contractual con la devolución de la cantidad entregada a la vendedora. Desestimaba la demanda reconvencional.

   La Sentencia de Segunda Instancia revocó la sentencia recurrida, en el sentido de estimar parcialmente la demanda, y condenar a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de 28 de septiembre de 2006 en sus propios términos, esto es, a otorgar escritura pública de compraventa de las fincas descritas en la manifestación 1 del contrato, debiendo abonar el momento del otorgamiento la cantidad de 20.729.491,17 Euros, más el I.V.A correspondiente, pudiendo retener la compradora del precio convenido la cantidad correspondiente a los excesos de cabida de las fincas descritas en los números 2, 3, 4, 7, 8, 9, 13, 15, 19, 20 y 24 y a la superficie de la finca nº 29 que no se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad, todo ello, en el modo, forma y condiciones que establece la estipulación 8 del contrato, debiendo indemnizar a la parte actora con el abono de los intereses legales de la cantidad principal. Por otro lado desestimaba íntegramente la demanda reconvencional.

   Preclusión definitiva de la presentación de documentos y excepciones a la regla ( artículo 271.2 de la LEC ). Valoración y carga de la prueba.

   Recurso extraordinario por infracción procesal.

   SEGUNDO .- 1. Al amparo del ordinal tercero del artículo 469.1 y de su ordinal segundo, respectivamente, el recurso se articula en tres motivos. En el primer motivo se alega la infracción de los artículos 271 y 272 de la LEC , al entender vulnerados dichos preceptos por la sentencia recurrida al haberse admitido, tras el juicio y conclusiones, el documento aportado por la actora consistente en la resolución dictada por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Granada de fecha 24 de junio de 2009. En el segundo motivo se aduce la infracción del artículo 400 de la LEC y artículo 24 de la CE , en relación con nuevas alegaciones, no contenidas en la demanda, atinentes a la condición esencial de aprobación del PGOU de Albolote. En el tercer motivo se alega la infracción de los artículos 216 y 217 de la LEC , en cuanto a la valoración probatoria tanto de la prueba testifical, como la documental y la pericial, sosteniendo que resulta acreditado que ha sido la parte recurrida quien ha incumplido con las obligaciones derivadas del contrato litigioso al no haber entregado los terrenos en condiciones de edificabilidad.

   En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.

2. En relación al marco expositivo de los dos primeros motivos del recurso debe señalarse que la Sentencia de Apelación desarrolla, con suficiencia y precisión, el fundamento que en el presente caso concurre respecto de la aplicación de la excepción a la regla general de inadmisibilidad de la presentación de documentos después de la vista o juicio ( artículo 271.2 LEC ). En efecto, se da cuenta de la naturaleza del documento aportado, resolución administrativa de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de su requisito temporal, acuerdo de la Comisión de 24 de junio de 2009, remitido al Ayuntamiento de Albolote el 13 de julio, con posterioridad a la vista oral de 30 de junio, siendo presentado por la actora el 16 de julio de 2009; así como respecto del alcance condicionante o decisivo del documento para la correspondiente resolución judicial, Fundamento Jurídico Cuarto de la Sentencia de Primera Instancia, de donde se infiere su relevancia tanto en orden a la calificación del contrato, como a la valoración del cumplimiento contractual.

   En parecidos términos nos debemos pronunciar respecto de su pretendida configuración como un hecho nuevo que pudiera alterar la preclusión de las alegaciones de hechos efectuada con relación a una posible incongrudencia ulta petitum e indefensión procesal. Por el contrario, conforme a la normativa procesal, la unión a los autos del meritado acuerdo se encuadra dentro del marco de consecuencias lógicas y jurídicas comprendidas en el tratamiento de las cuestiones objeto del debate que fundamentan la causa de pedir, todo ello con el correspondiente traslado del documento a fin de que pudiera alegarse lo que se estimara conveniente; con lo que no se ha producido vulneración alguna de los principios capitales de contradicción e igualdad de las partes en el proceso que justifique la indefensión pretendida. No obstante, y a mayor abundamiento, la Sentencia de Apelación, en el legítimo ejercicio de sus competencias revisorias plenas para enjuiciar en toda su extensión el asunto sometido a debate, se pronuncia expresamente sobre el alcance de dicho acuerdo respecto de la interpretación contractual que resulte aplicable.

3. Respecto a la valoración de la prueba, motivo tercero del recurso, debe tenerse en cuenta la doctrina reiterada de esta Sala con relación a la base fáctica que constituye el soporte lógico-jurídico de los hechos que integran la causa de pedir, destacándose que conviene empezar por recordar que la restrictiva doctrina desarrollada por esta Sala durante la vigencia de la LEC 1881 sobre el control en casación de la valoración arbitraria o ilógica de la prueba, mantiene su vigencia, si bien dentro del ámbito que ahora es propio, del recurso extraordinario ( STS .de 28 de noviembre de 2008 ) y en esta línea se ha venido admitiendo, con carácter excepcional la impugnación ( Sentencias de fechas 12 de mayo de 2006 , 28 de noviembre de 2007 , con cita de las de 8 de abril de 2005 , 29 de abril de 2005 , 9 de mayo de 2005 , 16 de junio de 2006 , 23 de junio de 2006 , 28 de julio de 2006 , 29 de septiembre de 2006 y 16 de marzo de 2007 , entre las más recientes), indicando que la valoración de la prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad (Sentencias del Tribunal Constitucional 63/1984, 91/1990, 81/1995, 142/1999, 14412003, 192/2003; y de esta Sala de 24 de febrero y 24 de julio de 2000 y 15 de marzo de 2002, entre otras muchas). Mas en concreto se ha venido indicando que procede la revisión probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias de 8 y 10 de noviembre de 1994 , 18 de diciembre de 2061 y 8 de febrero de 2002 ); b) cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( Sentencias de 28 de junio y 18 de diciembre de 2001 ; 8 de febrero de 2002 ; 21 de febrero y 13 de diciembre de 2003 ; 31 de marzo y 9 de junio de 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias de 28 de enero de 1995 , 18 de diciembre de 2001 y 19 de junio de 2002 ); c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericia! ( Sentencias de 20 de febrero de 1992 , 28 de junio de 2001 , 19 de junio y 19 de julio de 2002 , 21 y 28 de febrero de 2003 , 24 de mayo , 13 de junio , 19 de julio y 30 de noviembre de 2004 ); d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias (Sentencia de 3 de marzo de 2004 ) o contraria a las reglas de la común experiencia (Sentencias de 24 de diciembre de 1994 , 18 de diciembre de 2001 y 29 de abril de 2005 ); y e) no le será factible al recurrente, en los casos de valoración conjunta de la prueba, desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones ( Sentencias de 10 de diciembre de 2008 , 8 de febrero de 2008 y 8 de marzo de 2007 , con cita a las de 14 de abril de 1997 , 17 de marzo de 1997 , 11 de noviembre de 1997 , 30 de octubre de 1998 , 30 de noviembre de 1998 , 28 de mayo de 2001 , 10 de julio de 2003 y 9 de octubre de 2004 ).

4. Igualmente es conveniente traer al recuerdo que la Sentencia de esta Sala de fecha 26 de septiembre de 2008 , recogiendo la doctrina establecida en la Sentencia de 12 de junio de 2007 , resume la jurisprudencia sobre la carga de la prueba en los siguientes términos: 1.- Para que se produzca la infracción del art. 1214 (actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) es preciso que concurran los requisitos consistentes en: a) Existencia de un hecho -afirmación fáctica positiva o negativa- precisado de prueba y controvertido. No la precisan los hechos notorios y no resultan controvertidos los admitidos en los escritos de alegaciones; b) Que el hecho sea necesario para resolver una cuestión litigiosa; c) Se trate de un hecho que se declare no probado, bien por falta total de prueba, bien por no considerarse suficiente la practicada, sin que exista ninguna norma que establezca la tasa o dosis de prueba necesaria (coeficiente de elasticidad de la prueba). Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal; y d) Que se atribuyan las consecuencias desfavorables de falta de prueba a una parte a quien no incumbía la prueba. Y es, entonces, cuando entra en juego la doctrina de la carga de la prueba material. 2.- No cabe aducir infracción de la carga de la prueba para denunciar una falta de prueba, dosis insuficiente cuando el juzgador declara probado un hecho. Puede haber error patente o arbitrariedad -incoherencia- pero ello afecta a la motivación y no a la carga de la prueba, y 3.- El artículo 1214 del Código Civil (actual 217 de la LEC 2000 ) no contiene ninguna regla de prueba, por lo que no cabe basar en el mismo una alegación de error en la valoración probatoria. En tal sentido se manifiesta reiteradamente la doctrina jurisprudencial, de esta Sala, dentro de la cual caben citar como sentencias recientes las de 26 y 31 de mayo , 1 y 8 de junio de 2006 , 21 de julio de 2006 y 2 de marzo de 2007 .

   En esta línea, la Sentencia de Pleno de esta Sala, de 11 de diciembre de 2009 , resalta que no procede la infracción de la carga y distribución de la prueba cuando precisamente se declaraba probado un hecho, cualesquiera que sea el elemento probatorio tomado en consideración y, sin que importe, en virtud del principio de adquisición procesal, quien aportó la prueba. Además, dentro de este marco general, también conviene señalar, Sentencia de Pleno de 15 de noviembre de 2010 , que la valoración de los documentos privados y públicos debe tenerse en relación con el conjunto de los restantes medios de prueba, pues una cosa es el valor probatorio de dichos documentos en cuanto a la autenticidad, fecha y personas que intervinieron, y otra distinta es la interpretación efectuada por la Sentencia recurrida acerca del contenido de los documentos conforme a las reglas de la sana crítica y en el conjunto de las pruebas practicadas. Todo ello, teniendo en cuenta además, que en virtud del principio de facilidad probatoria a la parte recurrente le es exigible también una actividad probatoria, dentro de lo razonable, y en función de la naturaleza y características del objeto del proceso.

5. Pues bien, en el presente caso la parte recurrente, más allá de ofrecer sus propias conclusiones o deducciones de la prueba practicada, no concreta en su alegato la infracción de la regla de valoración, el error patente o la arbitrariedad o irrazonabilidad en la que incurre la Sentencia de Apelación respecto del hecho, considerado probado, del cumplimiento contractual llevado a cabo. En este sentido, debe señalarse que la Sentencia recurrida, conforme a una valoración racional y conjunta de las pruebas aportadas, constata como situación fáctica que las condiciones materiales que venían concretadas en la base del negocio celebrado se han cumplido sustancialmente de acuerdo al interés negocial de la parte recurrente. No siendo objeto de este recurso el alcance y significado jurídico que dichas condiciones tengan respecto de la calificación e interpretación contractual, cuestiones que deben sustanciarse por el pertinente cauce del recurso de casación.

   Compraventa de inmuebles: Tramitación y aprovechamiento urbanístico y relación obligatoria sujeta a condición suspensiva. Criterios interpretativos y doctrina jurisprudencial aplicable. Base del negocio.

   Recurso de casación.

   TERCERO .- 1. Al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC 2000 , la interposición del recurso de casación se articula en ocho motivos. En el primer motivo se denuncia la infracción de los artículos 1254 , 1255 , 1256 , 1257 y 1258 del Código Civil . En el segundo motivo se alega la infracción del artículo 1288 del Código Civil . En el tercer motivo se denuncia la vulneración del artículo 1274 del Código Civil. En el cuarto motivo , se alega la infracción de los artículos 1124 y 1100 del Código Civil, en relación con el artículo 1504 del mismo Cuerpo Legal . En el quinto motivo se denuncia la infracción del artículo 1100 del Código Civil . En el sexto motivo se alega la vulneración del artículo 1281.1º del Código Civil . En el séptimo motivo se denuncia la infracción de los artículos 1281.2 , 1282 , 1283 y 1284 del Código Civil . En el octavo , por último, se alega la infracción de los artículos 1113 , 1114 y 1117 del Código Civil .

   En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.

2. Como se ha señalado, y acertadamente resalta la Sentencia recurrida, la cuestión de fondo se circunscribe al marco de calificación e interpretación negocial del contrato, de 28 de septiembre de 2006, suscrito por las partes, especialmente a la determinación del objeto del mismo y a la posible configuración de la relación obligatoria derivada bajo el prisma de la condición suspensiva, particularmente respecto de la aprobación definitiva del PGOU del Ayuntamiento de Albolote; de forma que procede el tratamiento conjunto y sistemátizado de los motivos formulados.

3. En este contexto interpretativo, adelantando la correcta argumentación y sentido del fallo de la Sentencia recurrida, y en orden a la mejor compresión de la doctrina jurisprudencial aplicable al presente caso, conviene realizar las siguientes precisiones.

   En primer lugar , hay que señalar que la condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado. En ambos supuestos, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala (SSTS de 27 de abril de 1983 y 20 de junio de 1996 ), y dada la relevancia que opera la condición en la relación obligatoria, hay que señalar que a efectos interpretativos resulta imprescindible una clara y precisa determinación del elemento condicional, tanto respecto de su constatación (carácter expreso o inequívoco de su disposición), como de su diferenciación técnica respecto de las demás condiciones o estipulaciones que normalmente desarrollan la reglamentación contractual dispuesta por las partes, ya en el curso de su voluntad negocial, o bien en el desarrollo propio del cumplimiento de las obligaciones derivadas.

   En segundo lugar , y al hilo de lo ya sentado, también conviene resaltar que la precisión en la determinación del elemento condicional (su carácter expreso o inequívoco) no constituye, en sí misma considerada, un medio interpretativo, ni modifica, por tanto, la función o sentido del fenómeno interpretativo, propiamente dicho, pues en realidad se trata de una previa consecuencia interpretativa que la doctrina jurisprudencial infiere del marco conceptual y regulatorio de la obligación condicional, en donde la obligación pura y simple se configura como regla general y la obligación condicional como excepción que no puede quedar determinada por medio de la mera presunción.

   Ello corrobora que en el marco general la interpretación, y en particular de la relación obligatoria sujeta a condición, se deba abandonar la tesis de que el fenómeno interpretativo se vea condicionado, a su vez, por la previa configuración de unos criterios jerarquizados en los que se prima la interpretación estrictamente literal respecto de los demás medios interpretativos que pudieran concurrir. En efecto, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, por todas, STS 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ), matiza la cuestión interpretativa en los siguientes términos (Fundamento de Derecho Quinto):

   "2. En el ámbito de la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil , no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes ( STS 18 de junio 1992 ). Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermeneútico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

   El carácter expreso o inequívoco del elemento condicional, por tanto, no se confunde con la propia función interpretativa que el medio gramatical y lógico-jurídico ya despliega sobre el "sentido literal" de la disposición contractual, sino que interviene en el fenómeno interpretativo, de forma autónoma, como una regla o consecuencia jurídica previamente establecida y de obligada observancia en el curso interpretativo de la relación obligatoria sujeta a condición. Cuestión, por lo demás, y a mayor abundamiento de lo afirmado, que tampoco refiere o necesita, de un criterio de interpretación rígido o sacralizado, bastando que del contenido contractual se deduzca, de forma clara y precisa, la intención de los contratantes en orden a la determinación del elemento condicional en el contrato celebrado.

   En tercer lugar , también procede puntualizar que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, SSTS de 14 y 20 de noviembre de 2012 (números 658 y 674/2012 ) y 26 de abril de 2013 (nº 309/2013 ), en los supuestos en donde la eficacia del contrato queda comprometida; término esencial, determinabilidad del objeto, quiebra de la finalidad económica del contrato, etc; ha señalado que la doctrina de la base del negocio cobra una especial relevancia en orden a informar el propósito realmente buscado o la causa concreta del negocio jurídico y, por ende, la eficacia condicionada o no del contrato celebrado.

   Por último, en cuarto lugar , y en estrecha relación con lo anteriormente afirmado, también conviene destacar dos criterios interpretativos que suelen concurrir en este tipo de contratos conexos a posteriores desarrollos urbanísticos. En primer término, que por lo general, y fuera de una precisa y clara referencia en sentido contrario, conforme a la asignación del riesgo derivado del contrato, las incidencias de la tramitación urbanística y, en su caso, los aprovechamientos urbanísticos, propiamente dichos, no son determinantes de ningún elemento condicional del contrato, más allá de la venta de las fincas o parcelas de que se trate. ( STS 14 de noviembre de 2012 , nº 658/2012 ). En segundo término , que en la valoración o configuración contractual de dichos riesgos por las partes, suele resultar especialmente relevante el carácter profesional del comprador que adquiere fincas o parcelas, perfectamente conocedor de las posibilidades y riesgos que pueda presentar su destino urbanístico. ( SSTS 20 de junio de 1996 y 8 de octubre de 2012 , nº 597/2012 ).

4. En el presente caso, como acertadamente argumenta la Sentencia de Apelación, de la interpretación de la relación negocial establecida entre las partes ni se deduce, ni se infiere, al menos de la forma clara y precisa que hemos señalado, la configuración de la condición suspensiva como elemento determinante de la eficacia derivada del contrato. En efecto, si atendemos a la valoración causal del contrato, particularmente a su causa concreta o base del negocio (Estipulación segunda), se observa que los tres motivos causalizados no refieren condición suspensiva alguna que condiciones la eficacia del contrato a la aprobación, ya provisional o bien definitiva, del PGOU del Ayuntamiento de Albolote. En parecidos términos, respecto de la determinación del objeto del contrato (Manifestación VII y Estipulaciones primera, tercera y cuarta), referido expresamente a la respectiva compra y adquisición de las fincas descritas, con relación al "estado urbanístico expuesto", esto es, con su mera inclusión en la delimitación provisional del Sector F-1, y al pago del precio determinado en orden a los "metros cuadrados" que resulten de las mediciones a efectuar; referencias, huérfanas de precisión alguna acerca del carácter suspensivo ya respecto de las incidencias o tramitación urbanística, o bien del posible aprovechamiento urbanístico que resulte, todo ello con perfecto conocimiento de su posible alcance contractual por ambas partes como profesionales del sector. Desde esta previa valoración se comprende que la interpretación sistemática que debe hacerse de la Estipulación octava, única estipulación que expresamente contempla la referencia a la aprobación definitiva del PGOU del Ayuntamiento de Albolote, lejos de contemplar la condición suspensiva del contrato, parta de la plena eficacia de la relación obligatoria en donde dicho evento es tenido en cuenta, en orden a la posible aplicación de las garantías contractuales dispuestas por las partes, precisamente, para asegurar el cumplimiento de sus respectivas obligaciones; retención parcial del pago del precio, en favor del comprador, y otorgamiento del aval bancario, en beneficio del vendedor.

   Por otra parte, en lo concerniente al cumplimiento de las obligaciones del vendedor, Estipulaciones sexta y undécima del contrato, principalmente, la Sentencia de Apelación considera que se han cumplido las condiciones propias o naturales de las prestaciones del contrato, a saber: la superficie adquirida se encuentra incluida dentro del sector de referencia no solo en la aprobación provisional sino en la aprobación definitiva del PGOU del Ayuntamiento de Albolote, pendiente únicamente de la subsanación de errores previa a su publicación, su delimitación perimetral, capacidad y condición urbanística tampoco se ha visto alterada o modificada significativamente, resultando la superficie de suelo adquirida en el sector superior al 50% de la superficie del total del mismo, tal y como se establecía en la base del contrato, dándose también un cumplimiento sustancial de las obligaciones complementarias de segregación e inscripción registral de las fincas descritas a tal efecto.

   CUARTO .- Desestimación de los recursos y costas.

   Desestimados en su integridad ambos recursos, las costas de los mismos se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. Declaramos no haber lugar al recurso extraordinario por infracción procesal y al recurso de casación interpuestos por la representación procesal de la mercantil "Frai Desarrollos Inmobiliarios, S.L" contra la Sentencia dictada, con fecha 18 de junio de 2010, por la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, en el rollo de apelación nº 149/2010 .

2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la Sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Imponemos las costas de ambos recursos a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.