STS 398/2012, 28 de Junio de 2012

Ponente:FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
Número de Recurso:1145/2009
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:398/2012
Fecha de Resolución:28 de Junio de 2012
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA. RESOLUCIÓN. CONDICIONES SUSPENSIVAS Y RESOLUTORIAS. Nos encontramos ante un contrato de compraventa, cuyos principales caracteres consisten en ser un contrato bilateral, oneroso, generalmente conmutativo, aunque puede ser aleatorio, translativo de dominio y consensual, no real, es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento. En este sentido, el art. 1450 del Código Civil afirma que la venta se perfeccionará entre el comprador y el vendedor, y será obligatoria para ambos, desde que convengan la cosa objeto del contrato y el precio; y en nada obsta el hecho de que, tratándose de la venta de bien inmueble, la teoría translativa del título y del modo exija tradición instrumental, es decir, otorgamiento de escritura pública para la transmisión del dominio, porque ésta no es necesaria para la perfección del negocio, sino para el correcto incumplimiento de sus obligaciones por parte del vendedor. Por tanto, media entre las partes contrato privado de compraventa de fecha 23 de mayo de 2007 en los términos expuestos. Se desestima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiocho de Junio de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 108/2009 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Badajoz , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 194/2008, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Almendralejo, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Inocencia Caballero García- Moreno en nombre y representación de Promoeste Construcciones y Promociones S.L., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Ramiro Reynolds Martínez en calidad de recurrente y la procuradora doña Magdalena Cornejo Barranco en nombre y representación de Promociones Cisneros Barragán S.L. en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- El procurador don José Manuel Caballero García-Moreno, en nombre y representación de Promoeste Construcciones y Promociones S.L. interpuso demanda de juicio ordinario para la declaración de la ineficacia de contrato privado de compraventa acumulada a la condena del pago de indemnización, considerando como cuantía del procedimiento el importe de 312.427,52 euros, contra Promociones Cisnero Barragán S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia «que:

  1. ) Declare la plena INEFICACIA E IMPERFECCIÓN del contrato de compraventa suscrito interpartes de fecha 23 de mayo de 2007, por INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES SUSPENSIVAS EXPRESAS.

  2. ) Condene a la demandada a reembolsar la cantidad de 156.236,70 euros de señal entregada, por haber quedado el contrato sin efecto.

  3. ) CONDENE A PROMOCIONES CISNEROS BARRAGÁN S.L., además a abonar la cantidad de 156.190,82 EUROS, al haber incumplido el demandado la obligación de reembolso automático de la señal entregada en reiteradas ocasiones, y no haber escriturado antes del 31 de marzo de 2008 incumpliendo la condición tercera y quinta del precitado contrato.

  4. ) Condene a PROMOCIONES CISNEROS BARRAGÁN S.L. al pago de intereses moratorios desde la fecha de 4 de abril de 2008 y sobre la cantidad de 312.427,52 euros, fecha de recepción del primer burofax.

  5. ) CONDENE A PROMOCIONES CISNEROS BARRAGÁN S.L. al pago de las costas a la parte demandada aún en el caso de allanamiento, total y/o parcial por los motivos expuestos anteriormente y a tenor del artículo 394 y 395 de la L.E.C .

  1. - El procurador don Francisco Navia Roque, en nombre y representación de Promociones Cisneros Barragán S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia «en la que, desestimándose íntegramente la demanda interpuesta de contrario, se absuelva libremente a mi mandante de los pedimentos de la misma, todo ello con expresa imposición a la actora de las costas causadas».

  2. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Almendralejo, dictó sentencia con fecha 5 de noviembre de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. JOSÉ MANUEL CABALLERO GARCÍA MORENO, en nombre y representación de PROMOESTE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES S.L., frente a PROMOCIONES CISNEROS BARRAGÁN S.L., declaro no haber lugar a la misma, y en su virtud, absuelvo a la demandada de los pedimentos frente a ella deducidos.

    Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora atendido el criterio objetivo del vencimiento.

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Badajoz, dictó sentencia con fecha 2 de Abril de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando el recurso, debemos confirmar y confirmamos la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº uno de Almendralejo en los autos nº 194/08. Con imposición de las costas de segunda instancia a la parte apelante.

    TERCERO .- 1.- Por PROMOESTE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES S.L., se interpuso recurso de casación basado en los siguientes motivos:

  3. Infracción por inaplicación del art. 1113 , 1114 , 1117 y 1281 del CC , así como jurisprudencia.

  4. Infracción por falta de aplicación del art. 1152 del Código Civil . Obligaciones con cláusula penal.

  5. Infracción por aplicación indebida de los arts. 1203 y 1207 del C. Civil .

  6. Infracción por indebida aplicación de los arts. 1089, 1091, 1255, 1256, 1258 y 1124.

  7. Fue inadmitido.

    Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 21 de septiembre de 2010 se acordó no admitir el motivo quinto del recurso de casación interpuesto por Promoeste Construcciones y Promociones S.L. y admitir los motivos primero, segundo, tercero y cuarto del mismo; y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

  8. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Magdalena Cornejo Barranco, en nombre y representación de Promociones Cisneros Barragán S.L. presentó escrito de impugnación al mismo.

  9. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 5 de Junio del 2012, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Declara la sentencia del Juzgado, aceptada por la Audiencia:

Solicita la entidad actora la declaración de ineficacia e imperfección del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 23 de mayo de 2007 (documento nº 1 de la demanda) por el que la demandada vendía a la actora una finca urbana, sita en Almendralejo, libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de cualesquiera gastos e impuestos, en el precio y plazos pactados en el contrato; todo ello, por incumplimiento de las condiciones suspensivas consistentes en que se formalizara ante Notario el convenio urbanístico y permuta que la demandada había suscrito previamente con el Ayuntamiento de Almendralejo y que PROMOESTE, a su vez, pudiese edificar los 3.387,79 metros cuadrados, añadiendo que "el plazo de pendencia de esta obligación fine el día 1 de noviembre de 2007, de tal forma que si llegado el plazo antes señalado no se hubieren cumplido las condiciones suspensivas, el presente contrato no tendrá eficacia de clase alguna, sin perjuicio de la posibilidad de negociar una ampliación del plazo, reembolsando automáticamente la parte vendedora la cantidad recibida en concepto de señal, y para lo cual se formaliza el presente contrato de compraventa...". Igualmente se interesa la condena de la demandada a reembolsar la cantidad entregada en concepto de señal, además de la de 156.190,82 euros por incumplir la obligación de reembolso automático de la señal entregada en reiteradas ocasiones y no haber escriturado antes del 31 de marzo de 2008, incumpliendo las condiciones tercera y quinta del citado contrato, así como a abonar intereses moratorios desde el 4 de abril de 2008, fecha de recepción del primer burofax.

Por su parte, la demandada se opone a la pretensión de condena por entender que existe una novación del original contrato que haría inoperante la reclamación que ahora se pretende, dado que desde el 28 de febrero de 2008 estaba en condiciones de elevar a público la escritura de permuta y existir, a petición de la propia actora, un común acuerdo para la ampliación del plazo pactado que se firmó el 18 de diciembre de 2007. Considera que ninguna obligación ha incumplido, ni le fue nunca reclamado el reembolso de la señal, oponiéndose al abono de ninguna cantidad, ni de interés moratorio alguno cuando un solo día antes de la recepción del referido burofax la actora estaba promocionando la venta de las viviendas que proyectaba edificar en la parcela.

En primer término, a fin de fijar el objeto litigioso, cabe recordar que nos encontramos ante un contrato de compraventa, cuyos principales caracteres consisten en ser un contrato bilateral, oneroso, generalmente conmutativo, aunque puede ser aleatorio, translativo de dominio y consensual, no real, es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento. En este sentido, el art. 1450 del Código Civil afirma que la venta se perfeccionará entre el comprador y el vendedor, y será obligatoria para ambos, desde que convengan la cosa objeto del contrato y el precio; y en nada obsta el hecho de que, tratándose de la venta de bien inmueble, la teoría translativa del título y del modo exija tradición instrumental, es decir, otorgamiento de escritura pública para la transmisión del dominio, porque ésta no es necesaria para la perfección del negocio, sino para el correcto incumplimiento de sus obligaciones por parte del vendedor ( arts. 1461 y 1462 del Código Civil ). Por tanto, media entre las partes contrato privado de compraventa de fecha 23 de mayo de 2007 en los términos expuestos.

Insta ahora la parte actora acción para la declaración de ineficacia o imperfección del referido contrato en base al incumplimiento por parte de la demandada de las condiciones suspensivas pactadas.

Ahora bien, con carácter previo, conviene examinar si tales condiciones pueden reputarse como tales, y, si en su caso, son suspensivas. Así, conviene recordar que las obligaciones condicionales, a diferencia de las puras, son aquellas cuya eficacia depende del acaecimiento de un evento futuro e incierto, cuya esencia, además no reside en la futuridad del evento, sino en su incertidumbre ( SSTS de 26 de julio de 1996 ). Admitiéndose según la interpretación conjunta de los arts. 1114 , 1117 y 1118 del Código Civil el establecimiento de un plazo más o menos extenso, incluso determinado, en que la condición deba o no realizarse.

En este sentido, se remite la actora al art. 1117 del Código Civil , que regula la condición suspensiva positiva, es decir, aquella que hace depender la eficacia del contrato de que efectivamente ocurra el evento incierto, regulando de forma expresa los efectos de esta "conditio déficit" para el caso de que la condición suspensiva no llegara a cumplirse.

Quiebra, no obstante, el razonamiento de la actora pues, aún a pesar de la terminología empleada en el párrafo anteriormente transcrito, la eficacia suspensiva de la condición determina que, pendiente ésta de realización, el contrato no produzca efecto alguno y el propio clausulado del contrato es claro cuando afirma que la cantidad entregada en concepto de señal responde a unas arras confirmatorias (es decir, que confirman la existencia y eficacia del contrato) y que son entregadas a cuenta del precio (es decir, que la propia parte que afirma su ineficacia ya habría cumplido parte de su principal obligación).

De hecho, la propia pretensión de la actora de condena a abonar cantidad alguna por la demandada por haber incumplido el contrato sería absolutamente incompatible con la afirmación de la existencia de condición suspensiva alguna, porque nada pueden reclamarse las partes mientras no se cumpla la obligación; por lo que, parece evidente que, de encontrarnos ante una condición, ésta sería claramente resolutoria y nunca suspensiva.

Efectivamente, la condición resolutoria es aquella en que, siendo perfecto el contrato desde su otorgamiento, la realización o no del evento determina la extinción o resolución del contrato; y éstas igualmente pueden ser positivas o negativas, por lo que, atendiendo a lo expresamente pactado por las partes, es claro que nos encontramos ante una condición resolutoria negativa ("conditio existit") regulada por el art. 1118 del Código Civil

.

SEGUNDO

Motivo primero.- Infracción por inaplicación del art. 1113 , 1114 , 1117 y 1281 del CC , así como jurisprudencia .

Se desestima el motivo .

Por la parte recurrente se alega que en la sentencia recurrida se yerra cuando:

  1. Se declara que las condiciones no son suspensivas sino resolutorias.

  2. Analiza la resolución del contrato cuando lo que pidió la actora es la declaración de ineficacia e imperfección del contrato.

  3. Declara que las condiciones suspensivas quedaron sin efecto por novación.

  4. Plantea que el contrato está perfeccionado pese a que la finca no era propiedad de la vendedora en el momento del contrato, pues seguía perteneciendo al Ayuntamiento.

    Esta Sala debe declarar, por el mismo orden y enumeración:

  5. Dejando al margen cuestiones formales, es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario... ( SSTS entre las más recientes, de 6 de febrero de 2007 [RC nº. 941/2000 ], 13 de diciembre de 2007 [RC nº 4994/2000 ], 21 de noviembre de 2008 [RC n.º 2690/2002 ], 20 de marzo de 2009 [RC n.º 128/2004 ], 19 de diciembre de 2009 [RC n.º 2790/1999 ], 5 de mayo de 2010 [RC n.º 699/2005 ], 1 de octubre de 2010 [RC n.º 633/2006 ] y 16 de marzo de 2011 [RC n.º 200/2007 ]).

    Aplicada esta doctrina al caso de autos no se aprecia sinrazón ni arbitrariedad en la interpretación efectuada en la sentencia recurrida, cuando declara que las condiciones no son suspensivas sino resolutorias, pues para ello se basa la resolución judicial en que se entregaron arras confirmatorias y en la petición de indemnización por incumplimiento de contrato lo que no es compatible con la existencia de una condición no cumplida y con un contrato que se pretende no perfeccionado, dado que si la condición no se ha cumplido y el contrato no ha desenvuelto sus efectos, mal se pueden incumplir las obligaciones derivadas del mismo.

    Por ello la doctrina define la condición suspensiva como aquella de la que depende que se produzcan los efectos del negocio ( art. 1114 CC ), mientras que la resolutoria es aquella de la que depende la extinción de los efectos del negocio, es decir, la resolución ( art. 1113 del CC ).

    Por tanto, en la condición suspensiva, mientras esta se produce, solo concurre una expectativa de la producción de los efectos del negocio, por lo que el acreedor solo puede ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho ( art. 1121.1º del CC ) ( STS, del 02 de Junio del 2010. Recurso: 343/2006 ).

  6. En la sentencia se analiza la resolución del contrato, pues se ha concluido que las condiciones son resolutorias, razón por la que no se puede ni plantear la imperfección del mismo, pues se parte de lo contrario, una vez interpretadas las cláusulas.

  7. En la sentencia recurrida (sí en la del Juzgado) no se declara ni se asume que la prórroga del plazo para el cumplimiento del contrato, novase las condiciones, por lo que este tema queda fuera del ámbito de la casación, pues se discute algo que la sentencia no pronuncia.

  8. Valgan los mismos argumentos que hemos dado para considerar la condición resolutoria. El recurrente parte de la imperfección del contrato, cuando, sin embargo, hizo señales ostensibles de contar con la posesión de la finca, dado que radiofónicamente publicitó su promoción, unido ello al hecho de que en nuestro ordenamiento no está proscrita la venta de cosa ajena, máxime cuando tal extremo es conocido por ambas partes, constituyendo el pacto una auténtica fuente de obligaciones ( STS 31-1-1994, rec. 1231/91 , entre otras) ( STS, Pleno Civil del 28 de Marzo del 2012. Recurso: 1081/2007 ).

TERCERO

Motivo segundo. Infracción por falta de aplicación del art. 1152 del Código Civil . Obligaciones con cláusula penal .

Se desestima el motivo .

Alega el recurrente que procede la aplicación de la cláusula penal pactada, al haberse incumplido el contrato.

Consta que las partes, de común acuerdo, pactaron la prórroga de cumplimiento del contrato hasta el 31 de marzo de 2008. El 30 de octubre de 2007 el Pleno del Ayuntamiento aprobó el proyecto de reparcelación que se inscribió en el Registro de la Propiedad el 28 de febrero de 2008 y ya en esa fecha era posible la permuta entre el Ayuntamiento y la hoy demandada- recurrida. Ocho días después del término pactado (31-3-2008) la vendedora y demandada requirió a la compradora y actora para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

De estos hechos se concluye en la resolución recurrida, que el escaso lapso temporal transcurrido desde la terminación del plazo contractualmente pactado no puede ser motivador de la resolución contractual, dado que el retraso no se produjo por causa imputable a la parte recurrida, quien se encontraba en condiciones de otorgar el contrato en la fecha pactada y sin que podamos olvidar que la prórroga del contrato pactada por las partes fue precisamente a instancia de quien hoy recurre , constando que la parte recurrida no hizo dejación de sus deberes contractuales ( STS 9-3-2001, Rec. 515 de 1996 ).

CUARTO

Motivo tercero. Infracción por aplicación indebida de los arts. 1203 y 1207 del C. Civil .

Se desestima el motivo .

No procede entrar en su análisis dado que en la sentencia recurrida no se analizan dichos preceptos, ni asume la declaración de novación que hizo el Juzgado, declarando la Audiencia que no se adentra en la cuestión de la novación, al no considerarlo necesario, por carecer de efecto útil.

QUINTO

Motivo cuarto. Infracción por indebida aplicación de los arts. 1089, 1091, 1255, 1256, 1258 y 1124 .

Se desestima el motivo .

Es un resumen de lo alegado en los anteriores motivos y por las mismas razones debe desestimarse.

SEXTO

Se imponen a la parte recurrente las costas de la casación ( art. 394 y 398 LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por PROMOESTE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES S.L., representada por el Procurador D. Ramiro Reynolds Martínez contra sentencia de 2 de abril de 2009 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz .

  2. Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.

  3. Procede imposición en las costas del recurso de casación al recurrente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.