STS 748/2010, 19 de Noviembre de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de las sociedades Escasa, S.A. e Inversiones La Borda, S.L. contra la sociedad Value Retail Barcelona, S.L.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se en su día "... dicte Sentencia en virtud de la cual: Primero: a).- Se declare y reconozca que la parte actora, Escasa, S.A. (Sociedad Unipersonal) en su condición de mandante e Inversions La Borda, S.L. en su calidad de mandataria de ésta última, tienen derecho a exigir de Value Retail Barcelona, S.L. el complemento de precio por la compraventa de la finca número 3.164 N inscrita en el Registro de la Propiedad de Granollers n° 3 que causó la inscripción 9ª al folio 21, del Tomo 2096 del Archivo, Libro 127 de la Roca del Vallés, al fijado en la escritura autorizada el 29 de abril de 1996 por el Notario de Barcelona don Xavier Roca Ferrer bajo el número 1335 de su protocolo, conforme a lo convenido en el contrato privado otorgado el 8 de noviembre de 1995 (documento núm. 10 de la demanda), entre Value Retail Barcelona, S.L. y Escasa, S.A. (Sociedad Unipersonal), que ha sido confirmado por éstas últimas conjuntamente con Inversions La Borda, S.L. mediante documento privado de 29 de abril de 1996 (Documento n° 14 de la demanda), al haber vendido la entidad demandada, cobrando su precio, parte de la Parcela A referida en el primer documento privado anteriormente citado, en cuanto a 34.161,06 m2 de la misma, que corresponden a las fincas registrales números 7757, 8789 y la mitad indivisa de la 7759, del Registro de la Propiedad de Granollers n° 3 correspondientes al término de La Roca del Vallés, inscritas la primera al tomo 2137, libro 135, folio 128 vto. cuya venta causó la inscripción l4ª; la segunda al tomo 2279, libro 165, folios 059 vto. y 060, cuya venta causó la inscripción 2ª; y, la tercera al tomo 2279, libro 165, folio 183, cuya venta causó la inscripción 13ª.- b).- Se Condene a Value Retail Barcelona, S.L. a pagar indistintamente a Escasa, S.A. (Sociedad Unipersonal) e Inversions La Borda, S.L. el importe del antes referido complemento de precio ascendente a la suma de Un Millón Novecientos Cincuenta y Tres Mil Trescientos Noventa y Cinco Euros con Cincuenta y Cinco Céntimos (1.953.395,55 €) conforme a las bases establecidas en el hecho 5° de la presente demanda, importe el antes dicho que podrá ser objeto de aumento o disminución en función de la prorrata de los gastos de urbanización imputables a las antes referidas fincas conforme a las anteriores bases una vez queden definitivamente acreditadas en el presente pleito; incrementada dicha suma, de una parte, con el interés legal de mora devengado desde el día 30 de noviembre de 2000, fecha en que se le requirió notarialmente a la demandada el pago de la antes citada cantidad debida y, de otra, con el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo general vigente en la fecha en que se dicte sentencia, y que hoy es de 16 por 100, ambos a determinar en ejecución de sentencia.- Segundo: Para el caso de que se desestimen íntegramente las pretensiones deducidas en el número precedente, subsidiariamente se interesa: a).- Se Declare y reconozca que la parte actora, Escasa, SA. (Sociedad Unipersonal) en su condición de mandante e Inversions La Borda, S.L. en su calidad de mandataria de ésta última, tienen derecho a exigir a Value Retail Barcelona, S.L. el cumplimiento de la obligación por ésta contraída consistente en el derecho de crédito que ostentan frente a la entidad demandada conforme a lo convenido en el contrato privado de 8 de noviembre de 1995, (documento núm. 10 de la demanda) entre Value Retail Barcelona, S.L. y Escasa, S.A. (Sociedad Unipersonal) que ha sido confirmado por éstas últimas conjuntamente con Inversions La Borda, S.L. mediante documento privado de 29 de abril de 1996 (Documento n° 14 de la demanda), al haber vendido la entidad demandada, cobrando su precio, parte de la Parcela A referida en el primer documento anteriormente citado, en cuanto a 34.161,06 m2 de la misma, que corresponden a las fincas registrales números 7757, 8789 y la mitad indivisa de la 7759, del Registro de la Propiedad de Granollers núm.3 correspondientes al término de La Roca del Vallés, inscritas la primera al Tomo 2137, Libro 135, Folio 128 vto, cuya venta causó la inscripción 14ª; la segunda al tomo 2279, libro 165, folios 059 vto, y 060, cuya venta causó la inscripción 2ª; y, la tercera al tomo 2279, libro 165, folio 183, cuya venta causó la inscripción 13ª.- b).- Se Condene a Value Retail Barcelona, S.L. a pagar indistintamente a Escasa, S.A. (Sociedad Unipersonal) e Inversions La Borda, S.L. el importe del antes referido crédito ascendente a la suma de Un Millón Novecientos Cincuenta y Tres Mil Trescientos Noventa y Cinco Euros con Cincuenta y Cinco Céntimos (1.953.395,55 €) conforme a las bases establecidas en el hecho 5° de la presente demanda, importe el antes dicho que podrá ser objeto de aumento o disminución en función de la prorrata de los gastos de urbanización imputables a las antes referidas fincas conforme a las anteriores bases una vez queden definitivamente acreditadas en el presente pleito; incrementada dicha suma, de una parte, con el interés legal de mora devengado desde el día 30 de noviembre de 2000, fecha en que se le requirió notarialmente a la demandada el pago de la antes citada cantidad debida, y de otra, con el impuesto sobre el valor añadido al tipo general vigente en la fecha en que se dicte sentencia, y que hoy es del 16 por 100, ambos a determinar en ejecución de sentencia.- Tercero: a).- Con independencia de las anteriores pretensiones también interesa se Declare y reconozca que Inversions La Borda, S.L. tiene derecho a exigir de Value Retail Barcelona, S.L. el importe del premio de la comisión ascendente a la suma de Setenta y Dos Mil Cuarenta y Cinco Euros con Dieciséis Céntimos (72.045,16 €), por la intermediación en la venta de parte de la Parcela A, en cuanto a 34.161,06 m2 de la misma que corresponden a las fincas registrales números 7757, 8789 y la mitad indivisa de la 7759, del Registro de la Propiedad de Granollers núm. 3 correspondientes al término de La Roca del Vallés, inscritas la primera al Tomo 2137, Libro 135, Folio 128 vto, cuya venta causó la inscripción 14ª; la segunda al tomo 2279, libro 165, folios 059 vto, y 060, cuya venta causó la inscripción 2ª; y, la tercera al tomo 2279, libro 165, folio 183, cuya venta causó la inscripción 13ª.- b).- Se Condene a Value Retail Barcelona, S.L. a pagar a Inversions La Borda, S.L. el importe de la antes referida comisión de intermediación ascendente a la suma de Setenta y Dos Mil Cuarenta y cinco Euros con Dieciséis Céntimos (72.045,16€) incrementada dicha suma, de una parte, con el interés legal de mora devengado desde el día de la presente interpelación judicial, a determinar en ejecución de sentencia, y de otra, con el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo general del 16 por 100, que asciende a la suma de Once Mil Quinientos Veintisiete Euros con Veintitrés Céntimos (11.527,23 €).- Cuarto: En todo caso se condene a la entidad Value Retail Barcelona, S.L. a estar y pasar por las anteriores declaraciones y condenas, en la forma que principal o subsidiariamente se han deducido, condenándola en todo caso también al pago de las costas que se causan en el presente pleito en su primera instancia."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de Value Retail Barcelona, S.L. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, en definitiva, se "...dicte Sentencia por la que, con entera desestimación de las pretensiones ejercitadas contra mi principal, absuelva a Value Retail Barcelona, S.L. de los pedimentos recogidos en el suplico de la demanda, imponiendo expresamente a la parte actora las costas causadas en la presente instancia." Al tiempo que interponía demanda reconvencional y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación suplicó al Juzgado "... dicte en su día Sentencia por la que: 1. Se declare que Escasa, S.A. incumplió la obligación asumida para con mi principal, en la Estipulación Cuarta de la escritura de compraventa de 29 de abril de 1996 y, en particular, la obligación de transmitir a Value Retail Barcelona, S.L. la Finca Registral nº 3.164-"N" al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.- 2. Se condene a Escasa, S.A. a pagar a Value Retail Barcelona, S.L. la cantidad de 16.584,46.- Eur. por razón del pago que esta sociedad ha realizado a la Hacienda Pública por el devengo del Impuesto sobre Bienes Imnuebles correspondiente al año 1995 y al periodo comprendido entre el 1 de enero hasta el 29 de abril de 1996.- 3. Se condene a Escasa, S.A. a pagar a Value Retail Barcelona, S.L. en concepto de daños y perjuicios, los intereses legales devengados desde el momento en que tuvo lugar el pago por mi principal de las cantidades adeudadas por Escasa a la Agencia Tributaria, y hasta su completo pago a Value Retail Barcelona, S.L.- 4. Se impongan a Escasa, S.A. las costas de la demanda reconvencional."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que dicte sentencia "... en la que se proceda a desestimar íntegramente la demanda reconvencional dirigida contra mi principal, absolviéndola de la misma, condenando a Value Retail al pago de las costas procesales que se causen por motivo de la demanda reconvencional por ella interpuesta."

4. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas fueron admitidas y practicadas en el juicio, quedando los autos vistos para sentencia.

5. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 24 de febrero de 2005 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Se Desestima totalmente la demanda que interpuso la Procuradora de los Tribunales Dª Ana María Roca Vila, en nombre y representación de las sociedades Escasa S.A. e Inversiones La Borda, S.L. contra la mercantil Value Retail Barcelona, S.L. Todo ello con expresa imposición de costas a las partes actoras.- Se Estima totalmente la demanda reconvencional que interpuso el Procurador de los Tribunales D. Antonio Cuenca Biosca, en nombre y representación de Value Retail Barcelona, S.L. contra Escasa, S.A. y; en consecuencia condeno a Escasa, S.A. a pagar a Value Retail Barcelona, S.L. la cantidad de 16.584,46 euros más los intereses legales y las costas del proceso."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación Escasa S.A. e Inversiones La Borda, S.L., y sustanciada la alzada, la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 25 de octubre de 2006 , cuyo Fallo es como sigue: "Que Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Escasa S.A. y de Inversiones La Borda S.L. contra la sentencia dictada el 24 de Febrero de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Granollers en las presentes actuaciones debemos Confirmar y Confirmamos la sentencia recurrida; se imponen las costas del recurso a las apelantes."

El Procurador don Francisco Javier Manjarin Albert, en nombre y representación de las mercantiles Escasa S.A. e Inversions La Borda S.L., formalizó recursos extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero, al amparo del artículo 469.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como motivo único, en la apreciación arbitraria de la prueba documental.

Por su parte el recurso de casación se fundamenta en los siguientes motivos: 1) Infracción del artículo 1281-1º del Código Civil ; 2) Infracción del artículo 1114 del Código Civil ; 3) Infracción de los artículos 1281-2º, 1282, 1285 y 1288, todos del Código Civil ; 4) Infracción de los artículos 1254, 1258, 1262 y 1274 del Código Civil ; 5) Infracción de los artículos 1445, 1447, 1450, en relación con el 1273, todos del Código Civil ; 6) Infracción de los artículos 1089, 1091, 1096, 1255 y 1258 del Código Civil ; 7) Infracción de los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil ; 8) Infracción del artículo 1717 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 24 de marzo de 2009 por el que se acordó la admisión de dichos recursos, así como que se diera traslado de los mismos a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación la demandada Value Retail Barcelona S.L., representada por el Procurador don Víctor Venturini Medina.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 3 de noviembre de 2010.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

Las mercantiles Escasa S.A. e Inversions La Borda S.L. interpusieron demanda de juicio ordinario contra Value Retail Barcelona S.L. ante los Juzgados de Primera Instancia de Granollers, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado nº 1 de dicha ciudad (autos 503/2002), en cuya virtud solicitaron que se declarara el derecho de las demandantes a percibir de la demandada en concepto de complemento de precio o, en su caso, por comisión de venta de parte de la parcela A) descrita en el documento nº 10 de los aportados con la demanda, la cantidad de 1.953.359,55 euros, según las bases establecidas en el hecho quinto de la demanda, importe que -según el "suplico" de dicho escrito- podría ser objeto de aumento o disminución en función de la prorrata de los gastos de urbanización imputables a las antes referidas fincas conforme a las anteriores bases una vez queden definitivamente acreditadas en el pleito, incrementada dicha suma -de una parte- con el interés legal por mora devengado desde el 30 de noviembre de 2000, fecha en que se requirió notarialmente a la demandada para el pago de la citada cantidad debida y -de otra- con el impuesto sobre el valor añadido al tipo general vigente en la fecha en que se dicte la sentencia, y que hoy es del 16 por ciento, ambos a determinar en ejecución de sentencia. Igualmente en la demanda se contenía otra pretensión de condena al pago por la demandada a la actora Inversions La Borda S.L. por igual concepto de la cantidad de 72.045,16 euros.

La demandada se opuso a dichas pretensiones sosteniendo que el documento nº 10 de la demanda y su posterior ratificación, efectuada en el documento nº 14, no crearon vínculo obligatorio alguno entre las partes pues se trataba de una mera carta de intenciones, por lo que no procedía reconocer derecho alguno a favor de las actoras ni de comisión ni de complemento de venta, formulando reconvención frente a Escasa S.A. en reclamación de un crédito de 16.584,46 euros derivado del pago por la parte demandada de determinados impuestos.

El origen de tales reclamaciones se encuentra en el hecho de que Escasa S.A. era deudora de Banco Español de Crédito S.A. (Banesto) por la cantidad de mil cien millones de pesetas (1.100.000.000 ptas.), llegando a un acuerdo ambas partes con la demandada, Value Retail Barcelona S.L., en el sentido de que la misma adquiriría por compraventa y por dicho precio la cantidad de 330.738,89 metros cuadrados urbanizables pertenecientes a la finca nº 3.164 del Registro de la Propiedad de Granollers, propiedad de Escasa S.A., de modo que el precio sería satisfecho directamente a Banesto. Dicho acuerdo se firmó en fecha 8 de noviembre de 1995 (doc. Nº 4 de la demanda) y con igual fecha, compradora y vendedora, suscribieron otro documento (Doc. Nº 10) en el cual, haciendo constar de modo expreso su carácter inseparable del anterior, se establecía que Value Retail S.L., una vez realizada la venta, se comprometía en firme a conceder a Escasa S.A., o a la persona física o jurídica que esta designe previo consentimiento de Value Retail S.L., un contrato de comisión de ventas de las parcelas que la compradora no tenga necesidad para la primera fase del proyecto de centro comercial que tiene la intención de construir.

Se fijaban las parcelas sobre las que el comisionista podría obtener la comisión y se hacía constar expresamente que "el comisionista percibirá por la venta de la Parcela A, una comisión igual al 50% del precio de venta, una vez descontados:

- las comisiones a cualquier agente que intervenga en la venta;

- prorrata de los costes de la obra de urbanización;

- prorrata de los impuestos y;

-prorrata de los costes financieros por los intereses soportados para la financiación de la compra, que Value Retail S.L. tuviese que soportar."

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers dictó sentencia de fecha 24 de febrero de 2005 por la que desestimó la demanda, con imposición de costas a las demandantes, y estimó la reconvención condenando a Escasa S.A. a pagar a Value Retail Barcelona S.L. la cantidad de 16.584,46 euros más los intereses legales y las costas del proceso.

Las actoras Escasa S.A. e Inversions La Borda S.L. recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 11ª) dictó nueva sentencia de fecha 25 de octubre de 2006 por la que desestimó el recurso con imposición de costas a los recurrentes.

El argumento fundamental que sirve a la Audiencia para rechazar el recurso y mantener la solución adoptada en primera instancia, es considerar, al interpretar fundamentalmente el documento nº 10 de la demanda, que el mismo es "una manifestación unilateral de voluntad que fija las condiciones y términos en que, de producirse y concurrir, la demandada concedería la comisión de venta" o sea que se trataba del futuro otorgamiento de un contrato de mediación inmobiliaria que se otorgaría a favor de una u otra de las actoras, sin que se alcance a comprender -afirma la Audiencia recurrida- "dónde puede aparecer un complemento de precio pactado y recogido en la escritura pública de venta", estimando que la claridad de los términos empleados por las partes no admite otra interpretación, según lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil .

Contra dicha sentencia han recurrido por infracción procesal y en casación las demandantes.

Recurso extraordinario por infracción procesal

El único motivo del recurso se ampara en el artículo 469.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , afirmando la parte recurrente que «ha existido por la Sala sentenciadora una valoración ilógica, no razonable y arbitraria de la prueba documental incumpliendo las reglas más elementales de la sana crítica, que ha determinado la infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia (Art. 469.1.2º LECiv ), por lo que ello comporta que la resolución final aquí recurrida infringe las normas reguladoras de la motivación, lo que por demás determina también que aquélla ha infringido el derecho fundamental consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución, o sea el de tutela judicial efectiva, en su concreta vertiente a obtener una resolución jurídicamente motivada (Art, 469.1.4º LECiv )».

Una formulación de tan amplio espectro conduce en realidad en el desarrollo del motivo a la disconformidad con las conclusiones obtenidas por la Audiencia sobre la valoración de la prueba, en concreto respecto de los documentos aportados con los números 4, 6 y 7 de la demanda, cuando lo cierto es que, aun cuando pueda discreparse de tales conclusiones mantenidas por la sentencia de instancia, la misma expresa de un modo claro cuáles son los razonamientos a través de los cuales llega a las conclusiones que traslada al fallo y éstas son que entre las partes sólo hubo un compromiso de celebrar un futuro contrato de intermediación que no llegó a materializarse, para lo cual no ha desconocido el contenido de los documentos que se dicen preteridos sino que ha hecho una interpretación del documento fundamental de la demanda (el acompañado a dicho escrito bajo el nº 10) que le ha llevado a obtener dichas conclusiones con las cuales lógicamente la parte actora muestra su disconformidad.

La discusión sobre la valoración probatoria queda fuera del recurso de casación, y sólo muy excepcionalmente puede ser considerada a través del recurso extraordinario por infracción procesal mediante la vía de la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española) a través del artículo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando pueda constatarse la existencia de un error patente o notorio o se haya dado una interpretación ilógica o irrazonable de los distintos medios de prueba legalmente previstos.

La sentencia de esta Sala de 5 abril 2010 (Rec. 2338/2005 ) afirma que «La valoración de la prueba, como función soberana y exclusiva del tribunal de instancia, no es revisable en el recurso extraordinario, salvo cuando, por ser manifiestamente arbitraria o ilógica, no supera el test de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho la tutela judicial efectiva consagrado en artículo 24 CE y, en tal caso, debe plantearse al amparo del artículo 469.1.4.º LEC ( SSTS de 18 de junio de 2009, RC 2506 / 2004 , 28 de noviembre de 2008 , RC n.º 1789/03 , 8 de julio de 2009, RC 693 / 2005 , 10 de septiembre de 2009, RC n.º 1091/2005 y 19 de octubre de 2009 , RC n.º 1129/2005 )»

No es este el caso ahora sometido a la consideración de esta Sala, pues además realmente la Audiencia no ha rechazado la validez como prueba de la totalidad de los documentos aportados con la demanda sino que ha hecho una valoración conjunta de todos ellos, dando preferencia al citado documento nº 10, y obteniendo unos resultados acerca de la intención de las partes -lo que es interpretación del contrato y no valoración de prueba- que efectivamente podrán ser discutibles pero, en definitiva, ni son contrarios a la lógica ni, como se ha dicho, inciden en la propia valoración probatoria.

Por ello, el motivo, y con él el recurso extraordinario por infracción procesal, ha de ser rechazado.

Recurso de casación

La cuestión nuclear planteada por la parte recurrente en la demanda, y que ahora se reproduce en el recurso, se refiere en realidad a la naturaleza de la convención alcanzada entre las mercantiles Escasa S.A. y Value Retail Barcelona S.L. en documento de fecha 8 de noviembre de 1995, que la sentencia ha venido a estimar como un simple documento de intenciones y que las actoras consideran como un pacto por el que se establecía un suplemento de precio sobre el que se había fijado para la finca en el contrato de compraventa (1.100.000.000 pesetas), que venía a coincidir con la deuda que mantenía la vendedora Escasa S.A. con Banesto.

En definitiva se trata de una cuestión de interpretación del contrato que, según reiterada jurisprudencia de esta Sala, corresponde a los tribunales de instancia y únicamente es revisable por medio del recurso extraordinario cuando resulta ilógica, arbitraria o absurda, o contraría directamente alguna norma jurídica de las que disciplinan la función interpretadora.

Al efecto, la sentencia de 19 diciembre 2009 (Rec. 2790/99 ), con cita de las de 21 noviembre 2008 (Rec. 2690/02 ) y 20 marzo 2009 (Rec. 128/04 ), afirma que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, a lo que añade que la alegación como infringidos de los preceptos del Código Civil sobre interpretación de los contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia.

En consecuencia, partiendo de que el motivo tercero del recurso de casación plantea directamente la infracción de los artículos 1281-2º, 1282, 1285 y 1288 del Código Civil en relación con la interpretación del convenio celebrado entre las partes, que figura incorporado al documento nº 10 de la demanda, se ha de examinar la interpretación efectuada por la Audiencia a efectos de determinar si la misma ha de considerarse contraria a los postulados de la lógica y, en consecuencia, ha de ser ahora revisada para establecer la que efectivamente se ajusta a la verdadera intención de los contratantes.

En este sentido el motivo ha de ser estimado. La Audiencia ha considerado que se trataba de un documento de intenciones sobre un futuro contrato de mediación en la venta de determinadas parcelas que formaban parte de la finca que vendía Escasa S.A. a Value Retail Barcelona S.L. , no obstante lo cual el examen del documento y de los pactos que en el mismo se contienen, en relación con la forma en que se había determinado el precio anterior de venta -coincidente con la deuda que la vendedora mantenía con Banesto- revela que, como sostienen las actoras, se trataba realmente de una obligación firme de pago de una compensación a la parte vendedora en cuanto aquél precio no se correspondía en realidad con el valor de venta de los terrenos, que simplemente se condicionaba a una intermediación futura. La interpretación conjunta del contrato que impone el artículo 1285 del Código Civil a efectos de obtener la común intención de los contratantes, como elemento primordial de interpretación incorporado al artículo 1281 , lleva a considerar que efectivamente la intención de los contratantes fue establecer tal obligación con carácter definitivo y a ello responde el contenido del documento nº 10 de los aportados con la demanda y no - como sostiene la Audiencia- a una mera intención de las partes sobre la posible celebración de un contrato ulterior.

Lo anterior determina la necesidad de estimar el recurso de casación (artículo 487 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Procede por ello entrar a conocer sobre el fondo de la cuestión planteada, asumiendo este Tribunal la instancia. En la demanda se contenía una pretensión principal mediante la que las actoras Escasa S.A. e Inversions Laborda S.L. reclamaban de la demandada Value Retail Barcelona S.L. el pago del complemento de precio o, en su caso, la comisión pactada por razón de la venta por esta última de parte de la finca denominada como "parcela A" en el documento de 8 de noviembre de 1995; concepto por el que interesaban que se condenara a la demandada al pago de la cantidad de un millón novecientos cincuenta y tres mil trescientos noventa y cinco euros con cincuenta y cinco céntimos (1.953.395,55 euros), conforme a las bases fijadas en el hecho 5º de la demanda, precisando que dicho importe podría ser objeto de aumento o disminución en función de la prorrata de los gastos de urbanización imputables a la referida finca que se acreditaran durante la sustanciación del pleito, ello más el interés de demora devengado desde el 30 de noviembre de 2000, fecha en que se requirió notarialmente a la demandada el pago de la cantidad debida, y el IVA al tipo general vigente en la fecha en que se dictara la sentencia, cantidades a determinar en fase de ejecución de sentencia. A dicha pretensión se unía otra por la que, sólo en nombre de Inversions La Borda S.L. Se reclamaba de la demandada el pago de la cantidad de setenta y dos mil cuarenta y cinco euros con dieciséis céntimos (72.045,16 euros), la cual no ha sido reproducida en el escrito de interposición del recurso y, en consecuencia, ha de considerarse como renunciada.

La primera de las cantidades reclamadas fue modificada en la apelación y en el presente recurso reclamando las demandantes como cantidad líquida final debida la de un millón novecientos sesenta y siete mil quinientos sesenta y nueve euros con noventa y nueve céntimos (1.967.569,99 euros), que había de incrementarse en la cantidad de trescientos catorce mil ochocientos once euros con veinte céntimos (314.811,20 euros) por el concepto de impuesto sobre el valor añadido, más intereses y costas.

Por otro lado se ha de tener en cuenta que la demandada Value Retail Barcelona S.L. formuló reconvención, únicamente frente a Escasa S.A., en reclamación de la cantidad de dieciséis mil quinientos ochenta y cuatro euros con cuarenta y seis céntimos (16.584,46 euros) correspondiente a impuestos cuyo pago correspondía a Escasa S.A.; pretensión a la que no se opuso Escasa S.A. limitándose a afirmar que dicha cantidad debía quedar compensada con la que era debida por la demandada.

Sentados los conceptos sobre los que se ha de formular pronunciamiento y, en referencia a la obligación de pago que resulta para la parte demandada, se hace preciso fijar que la interpretación en cuanto a su cálculo que pretende la demandada resulta contraria al texto y a la intención evidente de los contratantes (artículo 1281 del Código Civil ).

Efectivamente, en el documento de 8 de noviembre de 1995 se hacía constar que el comisionista percibirá por la venta de la Parcela A, una comisión igual al 50% del precio de venta, una vez descontadas las cantidades correspondientes a diversos conceptos. De lo expresado se deduce claramente que lo pactado es que al precio total de la venta había de restarse tales cantidades y, una vez hecho, calcular el 50% del resultado, que sería la cantidad a entregar al comisionista; sin que pueda aceptarse la interpretación contraria sostenida por la demandada en el sentido de que las cantidades citadas habían de descontarse íntegramente del 50% del precio de la venta y el resultado daría lugar a la cantidad objeto de comisión.

No obstante, la indefinición en cuanto a las cantidades a descontar y la falta de prueba concluyente sobre ellas fuerza a aceptar las que la propia parte demandada fija en la contestación a la demanda que, expresadas en euros, son las siguientes:

- precio de venta: 4.659.221

- comisiones venta: 69.884

- prorrata de los costes de urbanización 864.926

- prorrata de impuestos: 154.402

- prorrata de costes financieros: 541.285

Descontadas dichas cantidades del precio de venta, queda dicha suma reducida a 3.028.724 euros; cuyo 50% es 1.514.362 euros, cantidad en que se ha de fijar la que corresponde percibir a las demandantes, más el IVA correspondiente en la fecha en que el pago se produzca.

Por otro lado, los intereses legales de dicha cantidad se devengan desde la fecha de interposición de la demanda (artículo 1100 del Código Civil ) conforme a la doctrina de esta Sala sobre el principio "in illiquidis non fit mora", sin que proceda su cálculo desde que, según las demandantes, se reclamaron extrajudicialmente por vía notarial en fecha 30 de noviembre de 2000, pues en dicha fecha no existía, ni se reclamó, crédito alguno de carácter líquido.

En consecuencia, procede la estimación parcial de la demanda e íntegra de la reconvención, en los términos ya señalados.

Procede por ello la desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal y la estimación del de casación, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas por el primero y sin especial declaración sobre las del segundo. En cuanto a las costas causadas en primera instancia y en la apelación no procede hacer especial pronunciamiento de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.