STS, 31 de Enero de 1990
| Ponente | ALFONSO BARCALA TRILLO FIGUEROA |
| ECLI | ES:TS:1990:13738 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIóN |
| Fecha de Resolución | 31 de Enero de 1990 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 41.- Sentencia de 31 de enero de 1990
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de menor cuantía.
MATERIA: Competencia profesional para cumplir las funciones de los Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria.
NORMAS APLICADAS: Artículo 1 del Decreto 3.248/69 de 4 de diciembre .
DOCTRINA: La reglamentación de las funciones propias de los Agentes de la propiedad inmobiliaria
no dedica artículo alguno o proclama la exclusividad de tales funciones, de tal manera que cupiera
entender inequívocamente al menos en el ámbito del Ordenamiento jurídico privado, que sólo y
únicamente ellos podrán intervenir con plena validez en las operaciones de mediación y corretaje
descritas en el artículo 1.
Una cosa es que en las sentencias quepa hacer simples declaraciones sin imposición coercitiva y
otra bien distinta la improcedencia de hacerlas por no encontrarse ajustada a derecho la pretensión
que las hace valer en el procedimiento.
El tribunal "a quo" no llegó a pronunciarse sobre la existencia de un presunto delito de intrusismo
tipificado en el Código Penal . Las cuestiones planteadas trascienden del derecho privado por lo que
no es dable apreciar exceso jurisdiccional.
En la villa de Madrid, a treinta y uno de enero de mil novecientos noventa.
En los autos de juicio declarativo de menor cuantía, instados ante el Juzgado de Primera Instancia número 4.° de Oviedo, por la representación de "Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias", contra "Fomento de Desarrollo Urbano, S.A.", en anagrama "DURSA", y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial (hoy Audiencia Provincial) de Oviedo, que ante nos penden en virtud de recurso de casación interpuesto por la parte demandante "Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias", representado por el Procurador don Santos Gandarillas Carmona, bajo la dirección del Letrado don Jorge Jordana de Pozas.
Antecedentes de hecho
El Procurador don Antonio Álvarez Arias de Velasco, en representación del "Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias", formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número 4.° de los de Oviedo, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra la entidad mercantil "Fomento de Desarrollos Urbanos, S.A. (DURSA)", sobre competencia profesional para cumplir funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando se dictase sentencia por la que estimando la demanda se contenga los pronunciamientos siguientes: 1.°) Declare como contraria a la Ley la realización de actividad mediadora en el campo inmobiliario de la sociedad "Fomento de Desarrollos Urbanos, S.A." y más concretamente se declara la incapacidad de dicha sociedad para la realización de las funciones que especifica en el artículo 1 del Real Decreto de 4 de diciembre de 1969 al no cumplir los requisitos establecidos en el artículo 3 del mismo . 2.°) Condenar expresamente a dicha sociedad a no realizar la mediación y el corretaje en las operaciones de compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas. Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas y evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitadas sobre el valor en renta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores. 3.°) Condenar igualmente a la demandada a indemnizar a mi representada por los daños y perjuicios causados como consecuencia de su actividad de intrusismo, con la cantidad que se determinará en ejecución de sentencia. Con imposición de costas a la demandada.
Admitida la demanda y emplazada la demandada sociedad "Fomento de Desarrollos Urbanos, S.A. (DURSA)", compareció en los autos en su representación el Procurador señor Vigil, que contestó a la demanda, citando los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se desestimen todos los pedimentos de la demanda y condenando a la actora al pago de las costas del juicio.
Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia.
Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuestas por las partes fue declarada pertinente.
Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas, mientras tanto, las pruebas de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del señor Juez para dictar sentencia.
El señor Juez de Primera Instancia número 4." de Oviedo don Manuel Vicente Avelló Casielles dictó sentencia de fecha 1 de septiembre de 1987, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda promovida por el Procurador señor Álvarez en nombre de "Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias" en juicio civil sobre indeterminada y contra "Fomento de Desarrollos Urbanos, S.A. (DURSA)" debía declarar y declaraba: a) Que es contraria a la normativa vigente y en concreto se declara la incapacidad de la demandada para realizar las funciones que especifica el artículo 1 del Real Decreto de 4 de diciembre de 1969 al no cumplir los requisitos del artículo 3 con la modificación introducida por Decreto de 10 de enero de 1975 . b) Se condena a la demandada a no realizar las funciones de mediación y corretaje sobre las operaciones siguientes: 1.° compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas, 2.° préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas, 3.° evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en renta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores del artículo 1 del Decreto de 4 de diciembre de 1969, condenando a la demandada a estar y pasar por estos pronunciamientos y a indemnizar al "Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Asturias" por los daños y perjuicios causados como consecuencia de su actividad de intrusismo y en la cantidad que se determinará en ejecución de sentencia a tenor de lo establecido en el fundamento de derecho segundo de la presente resolución, condenando igualmente a la demandada al pago de las costas del juicio."
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la sociedad "Fomento de Desarrollos Urbanos, S.A. (DURSA)" y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, dictó sentencia con fecha 3 de marzo de 1988 con la siguiente parte dispositiva: Se acoge el recurso de apelación interpuesto por "Fomento de Desarrollos Urbanos, S.A. (DURSA)" contra la sentencia dictada en estos autos de menor cuantía por el Iltmo. Sr. Magistrado de Primera Instancia número 4.° de Oviedo, la que se revoca. Y con desestimación de la demanda interpuesta por el "Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias", se absuelve a dicha recurrente de las pretensiones contra ellas deducidas, con imposición de las costas de la Primera Instancia al demandante, y no se hace especial declaración de las del recurso.
El día 3 de mayo de 1988, el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona en representación de la demandante-apelada "Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias" ha interpuesto recurso de casación, contra sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo con apoyo en los siguientes motivos:
Motivo primero: Amparado en el número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de los artículos 1, 2 y 5 del Decreto número 3248/69, de 4 de diciembre de 1969, en cuanto la sentencia recurrida niega en su fundamento segundo de derecho que la actividad profesional de mediación en el mercado inmobiliario esté atribuida en exclusiva a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Motivo segundo: Al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 3 del Reglamento aprobado por Decreto de 4 de diciembre de 1964, en cuanto la sentencia, al absolver a "DURSA" de la demanda, permite el ejercicio de actividad propia de la profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria a quien, como la demandada, tiene naturaleza de sociedad anónima, es decir, de sociedad capitalista.
Motivo tercero: Al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de la doctrina jurisprudencial, sentada entre otras en las sentencias de esta Sala de 22 de febrero de 1936, 3 de marzo de 1944, entre otras muchas, conforme a las cuales la acción declarativa se detiene en los límites de una declaración o expresión judicial del pretendido derecho, sin aspiraciones de ejecución en el mismo pleito.
Motivo cuarto: Al amparo del número 1.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 74 de la propia Ley por exceso en el ejercicio de la jurisdicción, ya que al reconocerse en el fundamento segundo de derecho que la conducta es ajena al derecho privado y que su posible sanción sería la prevista para el delito de intrusismo definido en el artículo 321 del Código Penal, la Audiencia debiera haberse abstenido, declarando la nulidad de lo actuado y previniendo a las partes para que hicieren uso de su derecho ante quien corresponda. Se invoca con carácter supletorio de los motivos anteriores.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, pasaron los autos al Excmo. Sr. Presidente para señalamiento de vista.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.
El "Colegio Oficial Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias" promovió juicio ordinario declarativo de menor cuantía, contra la entidad mercantil "Fomento de Desarrollos Urbanos, S.A.", en anagrama "DURSA", sobre las alegaciones fácticas que, en síntesis, se exponen a continuación:
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que en 27 de abril de 1982 comienzan sus operaciones la sociedad mercantil "DURSA"; b) que el objeto social de la misma es amplio y venía referido al campo inmobiliario, inversiones, contratación, promoción, formación y administración de comunidades de propietarios, etc. c) que con independencia de su objeto social la expresada sociedad tenía y tiene, como fin principal, la mediación en el mercado inmobiliario, actividad que, al principio, efectuaba de manera solapada, apareciendo en diversos anuncios bajo la apariencia de una "Consulta Inmobiliaria" y haciendo figurar en ellos direcciones y teléfonos ajenos a la sociedad, y d) que la irrupción de la repetida sociedad en el mercado inmobiliario se efectuaba al margen de la Ley y representaba una ilícita competencia a las agencias inmobiliarias legalmente establecidas, siendo finalidad del procedimiento promovido la que se dictase sentencia con los pronunciamientos siguientes: 1) Declarar contraria a la Ley la realización de actividad mediadora en el campo inmobiliario de la sociedad demandada, declarándose, más concretamente, su incapacidad para la realización de las funciones que especifica el artículo 1 del Real Decreto de 4 de diciembre de 1969, al no cumplir los requisitos establecidos en su artículo 3 . 2) Condenar a dicha sociedad a no realizar la mediación y corretaje en las operaciones de:
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compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas, b) Préstamos en garantía hipotecaria sobre tales fincas, c) Evacuar consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles referidos, y 3) Condenarla, igualmente, a que indemnice al Colegio actor por los daños y perjuicios causados como consecuencia de su actividad de intrusismo, en la cantidad a determinar en ejecución de sentencia, con expresa imposición de costas.
En el procedimiento, cuya tramitación correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 4.° de Oviedo, se personó la sociedad demandada para oponerse e interesar la desestimación de la demanda, con condena en costas al contrario, y dicho Juzgado, por sentencia de 1 de septiembre de 1987, estimó la demanda y se pronunció en los términos solicitados en el suplico de la misma, con condena a la demandada del pago de las costas, pero interpuesto recurso de apelación por "DURSA", la Sala de lo Civil de la Excelentísima de la Audiencia Territorial de Oviedo, por sentencia de 3 de marzo de 1988, acogió el recurso y con desestimación de la demanda interpuesta por el "Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria", absolvió a la recurrente de las pretensiones deducidas contra ella e impuso las costas de la primera instancia al Colegio demandante, sin hacer especial declaración sobre las del recurso. Y es esta segunda resolución la recurrida en casación por el repetido Colegio profesional, a través de cuatro motivos formulados a tenor de los números 1.º y 5. del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Los dos primeros motivos del recurso han de estudiarse conjuntamente en razón a la íntima relación existente entre ellos, amparándose ambos en el ordinal 5.° del artículo 1.692 del texto procesal, para denunciar infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, concretamente las de los artículos 1, 2 y 5 del Decreto número 3248/69, de 4 de diciembre (el motivo primero) y artículo 3 de dicho Decreto, en su nueva redacción por el número 55/1975, de 10 de enero (en el segundo), y la cuestión que se plantea es, en definitiva, la derivada de haber desconocido la sentencia recurrida, en su fundamento jurídico segundo, la mediación en exclusiva de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en las operaciones relativas al mercado inmobiliario. Es muy cierto que el artículo 1 del Reglamento de 1969, relaciona, de manera casuística, las operaciones de mediación y corretaje que constituyen el objeto propio de las funciones que desempeñan los profesionales de dicha denominación, los cuales, para ser o quedar habilitados como tales han de reunir los requisitos detallados en el artículo 5 titulación profesional e inscripción colegial, como también es cierto que, con arreglo al artículo 3, la actividad profesional de los Agentes está atribuida a las personas físicas y a las sociedades colectivas y comunitarias que hubiesen cumplido los requisitos enumerados en el precepto, pero no deja de tener igual certeza, el dato de que la reglamentación aludida no dedica artículo alguno a proclamar la exclusividad de las "funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria", de tal manera que cupiera entender, inequívocamente al menos en el ámbito del Ordenamiento jurídico privado, que sólo y únicamente ellos podían intervenir con plena validez en las operaciones de mediación y corretaje descritas en el artículo 1, característica ésta de la exclusividad que, en cierto modo, no resulta conciliable con la nota de voluntariedad asignada por el artículo 2.º la intervención de los mismos; y, tampoco, ninguno otro que estableciera las consecuencias de utilizarse en las operaciones de mediación y corretaje, persona distinta al Agente colegiado. Cuanto antecede lleva a concluir que no resulta desacertada la afirmación inicial del fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida: "Respecto de las otras dos cuestiones, la declaración de ser contraria a la Ley la actividad mediadora desplegada por "DURSA" y la consiguiente condena a no desempeñar en lo sucesivo dicho cometido, trascienden del ámbito del derecho privado por no afectar a intereses patrimoniales ni morales protegidos por el Ordenamiento jurídico, sino que, por contra, entran en el campo puramente corporativo", y de ello, a la imposibilidad de apreciar que el Tribunal "a quo" hubiere incurrido en las infracciones denunciadas, máxime, cuando no ha sido combatida en casación el presupuesto fáctico expresado en el primer fundamento de la sentencia: el despliegue por "DURSA" en algunas ocasiones, con carácter secundario, gestiones propias de los intermediarios en el mercado de fincas, originándose así, en definitiva, el perecimiento de los dos motivos del recurso. Como es evidente, el fracaso de estos motivos arrastra al del tercero, que, estructurado bajo el mismo ordinal del precepto rituario 1.692, alega "infracción de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias que menciona, conforme a las cuales, la acción declarativa se detiene en los límites de una declaración o expresión judicial del pretendido derecho, sin aspiraciones de ejecución en el mismo pleito", puesto que una cosa es que en las sentencias quepa hacer simples declaraciones sin imposición coercitiva y otra bien distinta la improcedencia de hacerlas por no encontrarse ajustada a derecho la pretensión que las hace valer en el procedimiento, que es lo acontecido en el caso de autos.
El cuarto motivo, último formulado, se acoge al ordinal 1.° del repetido artículo 1.692, en relación con el artículo 74 de la misma Ley, por exceso en el ejercicio de la jurisdicción, al argumentarse "que al reconocerse en el fundamento segundo de derecho que la conducta es ajena al derecho privado y que su posible sanción sería la prevista para el delito de intrusismo definido en el artículo 321 del Código Penal, la Audiencia debiera haberse abstenido, declarando la nulidad de lo actuado y previniendo a las partes para que hiciere uso de su derecho ante quien corresponda". Este motivo, articulado con carácter supletorio de los anteriores, ha de correr su misma suerte, la inviabilidad, en razón a que el Tribunal "a quo" no llegó a pronunciarse con claridad sobre la existencia de un presunto delito de intrusismo tipificado en el Código Penal, pues se limitó a considerar como posibles sanciones determinadas por el derecho público, la prevista, en su caso, para el delito mencionado, sin hacer uso de la facultad conferida por el artículo 362 de la Ley de Enjuiciamiento, y siendo evidente que su sentencia absolutoria respecto a la demanda se fundamentó, sustancialmente, en el hecho de trascender del derecho privado las cuestiones planteadas, por lo que no es dable apreciar el exceso jurisdiccional invocado.
La desestimación de los motivos del recurso de casación formalizado por el "Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias" lleva consigo, por así disponerlo el párrafo final del artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la declaración de no haber lugar al mismo y la imposición de las costas a la parte recurrente, sin que proceda ningún pronunciamiento acerca del depósito de que habla el artículo 1.703, por no haberse constituido al no ser conformes entre sí las sentencias recaídas en Primera y Segunda Instancia.
Por lo expuesto anteriormente, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere el pueblo español,
Que declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por el Procurador don Santos Gandarillas Carmona, en nombre y representación de "Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Principado de Asturias", contra la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial (hoy Provincial) de Oviedo, de fecha tres de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, con la imposición de las costas a la parte recurrente. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASÍ, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.-Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade.- Pedro González Poveda.- Luis Martínez Calcerrada y Gómez.-Rafael Casares Córdoba.- Rubricado.
