STS, 28 de Marzo de 1990
| Ponente | MANUEL GONZALEZ ALEGRE BERNARDO |
| ECLI | ES:TS:1990:2904 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 28 de Marzo de 1990 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
. 217.-Sentencia de 28 de marzo de 1990
PONENTE: Excmo. Sr. don Manuel González Alegre y Bernardo.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de menor cuantía.
MATERIA: Nulidad de arrendamiento de vivienda y plaza de garaje. Cese de posesión de
arrendamiento de más de seis años de duración no es acto de administración. Exige el acuerdo de
todos los copropietarios de la cosa arrendada.
NORMAS APLICADAS: Artículos 398 del C.C. y 2.5.° de la Ley Hipotecaria.
DOCTRINA: Si bien el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando bien por la
naturaleza de la cosa o bien por el largo tiempo que para su duración se estipule puede constituir
un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad ( artículo 2 número 5º de la Ley Hipotecaria ), por lo que al rebasar los límites de lo que es pura administración no se
hallaba facultada la demandada para dar en arriendo el piso en copropiedad sin la anuencia de
todos los partícipes y como ante tal falta de capacidad para contratar hay que entender que falta el
consentimiento de los arrendadores, el contrato es radicalmente nulo, sin que la buena fe del
arrendatario subsane la ausencia de tan esencial requisito.
En la villa de Madrid, a veintiocho de marzo de mil novecientos noventa.
En los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, instados ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Zaragoza por la representación de don Héctor, contra doña Marí Luz y don Donato, sobre acción declarativa y de condena, y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Zaragoza, que ante nos penden en virtud de recurso de casación interpuesto por don Héctor, mayor de edad, y con D.N.I. número NUM000, representado por el Procurador de los Tribunales señor Muñoz Cuéllar, bajo la dirección del Letrado don Manuel García Laso, que comparecieron como recurrentes; contra don Donato, mayor de edad, con D.N.I. número NUM001, representado por el Procurador de los Tribunales señor Ortiz de Solórzano, bajo la dirección del Letrado don Rafael Casas Herranz, que comparecieron en la vista como recurridos; y contra doña Marí Luz, que no se personó, ni compareció en la vista como parte recurrida.
El Procurador señor Peiré Aguirre en nombre y representación de don Héctor, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Zaragoza, contra doña Marí Luz y contra don Donato, sobre nulidad de arrendamiento, y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó oportunos, terminó suplicando al Juzgado que en su día tras los trámites legales
previos citara sentencia estimando la demanda y declarando que el arrendamiento existente no tiene existencia real y a que cese don Donato en la posesión natural de las ya referidas fincas, dejándolas a disposición de su representado, apercibiéndole de lanzamiento si no lo verifica con expresa imposición a los demandados de la totalidad de las costas del juicio.
Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en representación de don Héctor, el Procurador señor Peiré Aguirre, que contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó aplicables al caso y terminó suplicando se tuviera por presentado el escrito, por contestada la demanda, oponiéndose a las pretensiones del actor y en su día, previos los trámites legales se dictase sentencia absolviendo a su mandante de las pretensiones formuladas en la demanda, con imposición de costas a la actora. Así mismo, compareció en los autos en representación de la demandada doña Marí Luz, el Procurador señor Casafranca, que contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó aplicables al caso y terminaba suplicando se tuviera por presentado el escrito, se sirviera sustanciarlo en legal forma con audiencia del demandante y del codemandado en los autos principales y del Abogado del Estado, y previos los trámites legales, se dictara sentencia declarando el derecho de beneficio de justicia gratuita para su representada, para litigar en el procedimiento del que demanda constituía incidente, interpuesto contra la misma por don Héctor, practicando todas las actuaciones, tanto en este incidente como de pleito principal.
Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia.
Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue declarada pertinente.
Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas, mientras tanto las pruebas de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia.
El Sr. Juez de Primera Instancia número 7 de Zaragoza, don Carlos Onecha Santamaría, dictó sentencia de fecha 11 de junio de 1987, cuya parte dispositiva es como sigue: «Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por don Héctor, representado por el Procurador don Fernando Peiré Aguirre y, en su virtud se declara: a) Que los acuerdos adoptados por los demandados sobre el arrendamiento del piso NUM002 .° derecha de la casa número NUM003 - NUM002, escalera derecha del PASEO000 de esta ciudad, y el de la plaza de garaje número NUM004 en sótano- NUM005 de la misma casa, anexo a aquélla, suscrito el 15 de septiembre de 1986 por don Donato como arrendatario y doña Marí Luz como arrendadora, no tiene existencia real ni efectos jurídicos de ninguna clase, como contrato de arrendamiento ni de otra clase, b) Que el referenciado piso vivienda y plaza de garaje, no están sujetos ni son objeto de ningún contrato de arrendamiento a favor del demandado don Donato, como arrendatario, ni tiene éste derecho a poseerlos y ocuparlos.
Se condena al demandado don Donato, a que cese en la posesión natural de las expresadas fincas, las devuelva y deja a la libre disposición del actor, apercibiéndole lanzamiento caso de no verificarlo. Se condena a los demandados al pago de las costas del juicio».
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Zaragoza, por la representación de don Héctor, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dictó sentencia de fecha 19 de julio de 1988, cuya parte dispositiva es como sigue: «Que estimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados y revocando la sentencia impugnada, debemos desestimar y desestimamos las pretenciones formuladas por el demandante, absolviendo de las mismas a los demandados y sin hacer expresa condena en cuanto a las costas en ninguna de las dos instancias.»
El día 19 de septiembre de 1988 el Procurador don Eduardo Muñoz Cuéllar, en nombre y representación de don Héctor, presentó escrito interponiendo recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de fecha 19 de julio de 1988, con apoyo en los siguientes motivos: Motivo primero: Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Se denuncian como infringidos el artículo
1.261.1.° del Código Civil y los artículos 397 y 398 del mismo Cuerpo Legal .
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, pasaron los autos al Excmo. Sr. Presidente para señalamiento de vista.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Manuel González Alegre y Bernardo.
Soslayando los defectos procesales que se observan en el escrito de interposición del recurso en aras de una justicia efectiva ( artículo 24 de la Constitución ) y entendiendo que si en verdad se articula un solo motivo por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia ( causa quinta del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) se divide en dos apartados, correspondiendo el encabezado como a) al primero, en él se denuncia la que se dice violación del artículo 1.261 del Código Civil «a cuyo tenor no existe contrato sino concurre el consentimiento de los solicitantes»; se razona en el motivo que el inmueble arrendado por doña Marí Luz a don Donato el día 15 de septiembre de 1986 no era de su propiedad ni tenía autorización de los propietarios del mismo para proceder a su arrendamiento ya que en 30 de julio de 1986, el recurrente adquirió en escritura pública otorgada por el limo. Sr. Magistrado don Benjamín Blasco Segura quien actuaba en nombre de don Federico y doña Francisca, y su madre doña Marí Luz, cinco sextas partes de los inmuebles a que se refiere el procedimiento, la sexta parte restante copropiedad de doña Carmen fue igualmente comprada por el recurrente en 19 de noviembre de 1986; frente a ello declara la recurrida sentencia, hecho no combatido y no por tanto invariable en la resolución del recurso que «en 15 de septiembre de 1986 (fecha del contrato de arrendamiento) la demandada era propietaria de una mitad del piso, ya que de la otra mitad eran propietarios el demandante en cuanto a 2/6 partes y doña Carmen en cuanto a 1/6 parte restante»; en este orden entiende el Juzgador de instancia «que siendo el arrendamiento, el acto típico de administración resulta patente que la demandada, por sí sola, no podía haber concertado el arrendamiento de la vivienda con el demandado» pero aún dicha irregularidad, como el arrendamiento ha sido concertado con una tercera persona extraña a las vicisitudes de la comunidad, las anomalías que pudieran concurrir en los comuneros, al decidir el arrendamiento no pueden afectarle, al gozar de la presunción de la buena fe, por lo que la seguridad jurídica exige mantener la eficacia del contrato respecto del arrendatario de buena fe; pero yerra el Juzgador, (aparte el que pudiera ser discutible el que la demandada como propietaria de una mitad del piso frente al actor como propietario de 2/6 partes y otra propietaria, de la restante 1/6 parte, era mayoritaria y por tanto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil podía obligarles el acuerdo de la mayoritaria) en atención a que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su donación, se estipule, 8 años, en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad, ( artículo 2, número 5 de la Ley Hipotecaria por la que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aún representando la mayor suma de los intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que, unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito, y por tanto su nulidad, está determinando la estimación de este motivo en su primer apartado, lo que hace innecesario conocer del segundo apartado y consecuentemente se casa y anula la recurrida sentencia.
Por lo expresado procede estimar la demanda en los términos del fallo de la sentencia de Primera Instancia, que se confirman, con imposición de las costas de la Segunda Instancia a la parte recurrente, conforme preceptúa el artículo 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo cada parte satisfacer las suyas en cuanto a las de este recurso.
Por lo expuesto anteriormente, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos estimar y estimamos el recurso de casación interpuesto por la representación de don Héctor, contra la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza; casamos y anulamos la sentencia recurrida, confirmando el fallo de la Primera Instancia, con costas de la Segunda Instancia a la parte apelante y, en cuanto a las de este recurso, cada parte satisfará las suyas. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Eduardo Fernández Cid de Temes.--Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Francisco Morales Morales.-Jesús Marina y Martínez Pardo.-Manuel González Alegre y Bernardo.-Rubricados.
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