STS, 26 de Junio de 1990
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1990:4946 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 26 de Junio de 1990 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 403.-Sentencia de 26 de junio de 1990
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Recurso de casación contra sentencia de Juicio de Menor Cuantía.
MATERIA: Compraventa de inmueble. Petición de incumplimiento. Resolución. Desalojo. Pérdida
del precio satisfecho y otros bienes por rentas.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas. Artículos 1.124, 1.256, 1.258 y 1.278 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 24 de noviembre de 1908, 22 de junio de 1911, 5 de
enero de 1938,11 de enero de 1949, 5 de mayo de 1953, 4 de febrero de 1959, 2 de febrero de
1970, 2 de febrero de 1973, 15 de diciembre de 1989 y 9 de marzo de 1990.
DOCTRINA: La sentencia recurrida decretó la resolución del contrato y condenó al recurrente «a la
pérdida del precio de la compra que ha satisfecho y a que pague a la actora la diferencia entre el
valor en venta del inmueble, que se determinará en ejecución de sentencia, y desde la fecha del
contrato hasta el desalojo del chalet». No es aceptable la posición de la recurrente, que sostiene no
existir imposibilidad del cumplimiento que justifique la opción para la resolución del contrato, por no
existir un procedimiento concursal; criterio que olvida el hecho probado de los años transcurridos
sin que la recurrente cumpla sus obligaciones como compradora. La incompatibilidad entre la
petición de cumplimiento y la resolución en los contratos bilaterales surge cuando se solicitan
ambas cosas al mismo tiempo, pero no es obstáculo para que se formule una petición alternativa o
subsidiaria, ya que entonces no existe contradicción y el mismo precepto autoriza para pedir la
resolución aun después de haber optado por el cumplimiento. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a veintiséis de junio de mil novecientos noventa.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados firmantes, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Madrid, sobre resolución de contrato de compraventa y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por doña Penélope, representada por el Procurador de los Tribunales don Jesús Guerrero Laverat, y asistida del Letrado don Pablo Rubio Coloma, en el que es recurrido doña Beatriz, representada por la Procuradora de los Tribunales doña María Jesús González Diez, y asistida del Letrado don José María Martí Pujol.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Madrid, fueron vistos los autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos entre partes, de una como demandante doña Beatriz, y de otra como demandada doña Penélope .
Por la parte actora se formuló la demanda del juicio ordinario declarativo de menor cuantía contra la indicada demandada, en la que en síntesis alegaba: 1 Doña Beatriz, como propietaria del chalet sito en Majadahonda, calle de DIRECCION000 NUM000, transmitió a la demandada la propiedad de dicho inmueble, mediante documento suscrito por ambas el día 21 de junio de 1979. 2º La señora Penélope que tomó posesión del chalet en el acto, según decía la cláusula cuarta, pagó a la vendedora la cantidad de un millón de pesetas, quedando el resto aplazado en la forma que constaba en la cláusula segunda. 3º La falta de seriedad de la compradora se puso de manifiesto ya desde un principio, pues el primer pago aplazado, el 10 de diciembre de 1979, o sea, la primera letra de 250.000 ptas. (de las 72 aceptadas por ese importe), no pudo ser cobrada en su totalidad y, tras muchas dilaciones, se consiguió obtener 175.000 ptas. Y días después, el 30 de diciembre del mismo año, fecha en que vencía la letra de 1.000.000 ptas., tampoco la hizo efectiva, obteniendo de la buena fe de la demandante dos sucesivas renovaciones, la última de ellas al 15 de junio de 1983, quedando, por supuesto, impagada. La realidad era que la compradora no había pagado una sola de las letras anuales -de 1.668.961 ptas., los dos primeros años y 1.020.000 ptas., los cuatro restantes de los que tres habían vencido- y que de las 55 letras mensuales de 250.000 ptas. vencidas hasta junio de 1984, habla impagado totalmente 35 y parcialmente dos más. Con lo que su deuda acumulada al 30 de junio de 1984, ascendía a la cantidad de 16.372.922 ptas., pues desde la fecha del contrato debía haber satisfecho 21.147.922 ptas., y se había limitado a pagar 4.775.000 ptas. Todo ello prescindiendo del interés de demora del 15% anual establecido en la cláusula tercera del contrato, que elevaría esa deuda muy por encima de los 20.000.000 ptas. 4º La paciencia de la vendedora había sido infinita y sin duda excesiva, según manifestaba, y presentada al Juzgado las trece cartas -casi todas certificadas- cuyas copias incorporaban al escrito como documentos, dirigidas a lo largo de cuatro años, por ella o por el Letrado señor Alvarez Alonso, en su nombre. Ni una sola obtuvo respuesta. A lo sumo, especialmente al principio la insistencia tuvo leves repercusiones en pagos parciales y mínimos. 5º Que en varias de las cartas de la correspondencia se reflejaba que a lo largo de los años había habido momentos en los que la actora tuvo la pretensión de obtener el cobro de alguna de las muchas letras protestadas, por medio de actuaciones judiciales. 7º Que la resolución del contrato planteaba, simultáneamente el tema de la indemnización de los perjuicios sufridos por la vendedora. Ya que la cláusula tercera del documento establecía que en el supuesto de «rescisión de pleno derecho del presente contrato» (hipótesis que se establecía para el simple impago de tres de las 79 letras aceptadas, y había impagado 43 de las 61 vencidas), la parte compradora perdería las cantidades pagadas. Pero aconteció que esas cantidades pagadas, que antes se indicaban en 4.775.000 ptas., más el millón inicial, resultaban muy inferiores a las que hubiera satisfecho cualquier arrendatario del chalet durante los cinco años transcurridos. Que los distintos chalets de la Urbanización en la que se hallaba enclavada la finca objeto del contrato, de los que tenían noticia de estar en arrendamiento, producían a sus propietarios una renta generalmente superior a las 200.000 ptas. mensuales. Con dicha cifra y si se tomaba en consideración que la señora demandada llevaba ocupándolo desde junio de 1979, o sea, desde hacía cinco años, o lo que era lo mismo, sesenta meses, resultaba que había disfrutado de la posesión del inmueble por el precio mensual de 96.250 ptas. (resultante de dividir los 5.775.000 ptas. pagados por los 60 meses de ocupación). Y después de exponer los fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, suplicó se dictase sentencia en virtud de la cual: a) Se declarase resuelto el contrato de compraventa del inmueble suscrito por ambas señoras en 21 de junio de 1979. b) Se condenase a la demandada: 1. A la pérdida de la parte del precio de compra que había satisfecho. 2. Al pago como indemnización del perjuicio causado, de la diferencia entre el valor en renta del inmueble (que en principio y a resultas de la prueba y de lo que el Juzgado entendiese oportuno, se estimaba en 200.000 ptas. mensuales) desde la fecha del contrato hasta que desalojase el chalet, y la entregada como precio satisfecho a que se refería el apartado anterior.
A desalojar el referido chalet, dejándolo libre y expedito a disposición de la actora.
Al pago de todas las costas causadas.
Admitida a trámite la demanda, la demandada la contestó alegando: 1 º Conforme con el correlativo de la demanda. 2º Conforme con el correlativo de la demanda en cuanto al precio de compraventa fijado en la cláusula segunda del contrato suscrito por las partes con fecha 21 de junio de 1979. No así con relación a los supuestos intereses pactados y cuyo porcentaje no se establecía en la citada cláusula. Destacaba en dicho aspecto la confusión que suponía la falta de correspondencia entre las diversas cantidades cuya suma ascendía a 19.000.000 ptas., con el contenido económico de los conceptos a los que se refería. Lo cual llevaba a que únicamente por deducción se podía suponer que los intereses no específicamente pactados ascendían a la cantidad de 8.417.922 ptas. 3º Con tales antecedentes, era lógico que las relaciones derivadas del contrato no fueran precisamente pacíficas pero de ello a la versión que pretendía reflejarse en el correlativo de la demanda mediaba un abismo. Cierto que en el primer vencimiento se presentaron ya dificultades, como también lo era el que la mayoría de las cambiales con vencimiento en el año 1980 fueron abonadas. En todo caso y con relación a la primera cambial quería dejar constancia que no fueron uno, sino dos, los pagos efectuados por la demandada conforme se acreditaba con los documentos aportados. Respecto de la deuda acumulada al 30 de junio de 1984, entendían que no resultaba con la debida claridad, lo que por otra parte no podía extrañarles máxime cuando en el hecho comentado la actora reconocía la escasa fiabilidad de sus datos, a pesar de lo cual y en una extraña interpretación de la carga de la prueba, no tenía inconveniente en afirmar que en ningún caso la compradora había pagado más de lo que se indicaba. En dicho sentido y de los datos que obraban en su poder la compradora había abonado hasta la fecha la cantidad de 6.075.000 ptas., cifra en la que se incluían las cambiales con vencimientos junio y agosto de 1980, y febrero y noviembre de 1983 que no se adjuntaban al escrito inicial de demanda. 4º Las afirmaciones del correlativo de la demanda no venían sino a confirmar lo que habían dejado expuesto en el hecho anterior. En todo momento había quedado confirmado el deseo de la vendedora de exigir el cumplimiento del contrato. 5º El contenido del correlativo volvía a confirmar las contradicciones de la actora. En ocasiones negociaba, en otras procedía a ejecutar las cambiales protestadas y mientras tanto requería a la compradora para resolver el contrato. 6º Que era cierta la existencia del requerimiento al que se aludía en el correlativo, como lo era el formulado por el Notario don Miguel Mestanza Fregero con fecha 18 de julio de 1980 en idénticos términos y que no impidió la existencia de negociaciones posteriores. 7º Sin perjuicio de la inexactitud de las cantidades reflejadas en el correlativo, como había quedado reflejado, era evidente que la realidad de los daños y perjuicios no podía deducirse de cálculos o meras suposiciones y conjeturas conforme pretendía la actora. Invocaba los fundamentos de Derecho que estimaba de aplicación y suplicaba se dictase sentencia desestimando la demanda y absolviéndola libremente de la misma, con imposición a la demandante de todas las costas causadas.
Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 31 de julio de 1985, cuyo fallo es como sigue: Fallo: Que estimando como estimo en su integridad la demanda de juicio de mayor cuantía seguido por doña Beatriz, contra doña Penélope, sobre resolución de contrato de compraventa descrito en la demanda y otros extremos he de: 1º Declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa del inmueble suscrito por las litigantes el 21 de junio de 1979, y he de: 2º Condenar y condeno a dicha demandada a la pérdida de la parte del precio de compra que ha satisfecho y a que pague a la actora la diferencia entre el valor en renta del inmueble, que se determinará en período de ejecución de sentencia, y desde la fecha del contrato y hasta el desalojo del chalet, y la entregada como precio satisfecho que pierde la demandada, y he de: 3º Condenar y condeno a dicha demandada a que desaloje el referido chalet, dejándolo libre y a disposición de la actora, y he de: 4º Condenar y condeno a la demandada a que pague todas las costas de este juicio.
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia en fecha 22 de junio de 1988, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Penélope, contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número 4 de los de Madrid, de fecha 31 de julio de 1985, debiendo confirmar y confirmando la misma en todas sus partes, con expresa imposición de costas a la parte apelante.
Por el Procurador de los Tribunales don Jesús Guerrero Laverat, en nombre y representación de doña Penélope, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:
Primer motivo. Inadmitido.
Segundo motivo. Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con base en el artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ordinal quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por infracción del artículo 1.124 del Código Civil, infringido por el concepto de violación por inaplicación, o aplicación incompleta, pues no es lícito suponer la imposibilidad de cumplimiento que se exige en dicha norma para que el perjudicado pueda pedir la resolución contractual, después de haber optado por el cumplimiento, al condicionarla a un pretendido depósito o consignación de lo debido.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 19 de junio en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
La sentencia recurrida, confirmando la apelada, decreta la resolución del contrato de compraventa de inmueble solicitada en la demanda, contrato celebrado en documento privado en fecha 21 de junio de 1979, y condena a la demandada, actual recurrente, «a la pérdida del precio de la compra que ha satisfecho y a que pague a la actora la diferencia entre el valor en renta del inmueble que se determinará en ejecución de sentencia, y desde la fecha del contrato, y hasta el desalojo del chalet, y la entregada como precio satisfecho que pierde la demandada», a la que, además, condena al desalojo del referido chalet. La Sala «a quo» parte del hecho de la imposibilidad del cumplimiento, al estimar que así resulta de la conducta de la compradora que no consignó las sumas debidas, ni mostró voluntad de cumplir lo pactado en tan remota fecha, desde la que se halla en posesión del inmueble objeto del contrato de venta. Se apoya, además, la misma sentencia en que consta al folio 275 la comunicación dirigida notarialmente a la demandada para abonar la totalidad de la deuda, que no fue seguida del pago, «por lo que -añade- ahora ya no cabe conceder un nuevo plazo para pagar», requerimiento hecho en 21 de julio de 1980, habiendo sido presentada la demanda en primero de agosto de 1984.
Frente a la resultancia fáctica que se deja expuesta en cuanto interesa al presente recurso de casación, el único motivo que fue admitido acusa «la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con base en el artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ordinal 5º, por infracción del artículo 1.124 del Código Civil, infringido por el concepto de violación por inaplicación o aplicación incompleta, pues no es licito suponer imposibilidad de cumplimiento que se exige en dicha norma para que el perjudicado pueda pedir la resolución contractual, después de haber optado por el cumplimiento, al condicionarla a un pretendido depósito o consignación de lo debido». El motivo decae por las siguientes consideraciones: a) No es aceptable la posición de la recurrente, que sostiene no existir imposibilidad del cumplimiento que justifique la opción por la resolución del contrato, por no existir un procedimiento concursal; criterio que olvida el hecho probado de los años transcurridos sin que la recurrente cumpla sus obligaciones como compradora, contraviniendo así los artículos 1.256, 1.258 y 1.278 del Código Civil, que consagran la obligatoriedad de los contratos y la improcedencia de que su cumplimiento quede al arbitrio de una de las partes, b) Además, según reiterada jurisprudencia (sentencias, entre otras, de 5 de enero de 1935, 5 de mayo de 1953, 4 de febrero de 1959 y 2 de febrero de 1973), la incompatibilidad entre la petición de cumplimiento y la de resolución en los contratos bilaterales surge cuando se solicitan ambas cosas al mismo tiempo, pero no es obstáculo para que se formule una petición alternativa o subsidiaria, ya que entonces no existe contradicción, y el mismo precepto autoriza para pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento, como expresan las sentencias de 24 de noviembre de 1908, 22 de junio de 1911 y 11 de enero de 1949, entre otras, y no cabe limitar la opción subsidiaria o alternativamente formulada al supuesto de la imposibilidad del cumplimiento, toda vez que el mismo artículo 1.124 agrega que el Tribunal decretará la resolución que se reclame a no haber causas justificadas para señalar plazo, causas que en el caso debatido no se han puesto de relieve ni se han acreditado; añadiendo la sentencia de 2 de febrero de 1970 que si la pretensión resolutoria se deduce después que la otra se haya ejercitado sin éxito, ha de reputarse que éste es imposible, quedando abierta la vía de la resolución, c) La doctrina expuesta es adecuada al caso controvertido y al supuesto fáctico deducido del requerimiento de pago y subsidiario de resolución que recoge la sentencia recurrida. No siendo de olvidar al respecto que cuando la norma del p. 2 del artículo
1.124 se refiere a que el cumplimiento resultare imposible para poder optar por la resolución, no alude desde luego a una imposibilidad material, sino que puede incluir, entre otros supuestos, a la sobrevenida por el transcurso de largo tiempo sin cumplir el comprador su prestación en la forma pactada, lo que hace alejarse indefinidamente el resultado perseguido por la contraparte y sus legítimas expectativas en el cumplimiento debido del contrato. Una vez que ha transcurrido con mucho exceso el tiempo en que la prestación debió ser realizada no es jurídicamente viable una espera indefinida y sin esperanza alguna de que el comprador cumpla lo pactado, d) Criterio análogo al seguido en esta sentencia es el que adoptaron las sentencias de esta Sala de 15 de diciembre de 1989 y 9 de marzo de 1990, para la primera en supuesto en que se optó por la resolución después de exigir el cumplimiento incluso con suspensión de la litis en que se había solicitado la resolución, pero con decidida e inequívoca petición resolutiva, y en la segunda al desestimar la demanda de resolución en supuesto en que simultáneamente se hizo requerimiento de pago y requerimiento de resolución, y en que además el comprador consignó todas las sumas debidas que completaban el precio pactado en el contrato, supuesto que no es el ahora debatido. Por todo ello, procede la desestimación del motivo examinado y con el mismo la totalidad del recurso.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de doña Penélope, contra la sentencia de fecha 22 de junio de 1988, y que dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid ; condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Ramón López Vilas.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Francisco Morales Morales.- Luis Martínez Calcerrada Gómez.- Jaime Santos Briz.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo don Jaime Santos Briz, y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.
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SAP Madrid 589/2012, 24 de Octubre de 2012
...de «... causas justificadas que le autoricen para señalar el plazo». En este sentido las SSTS núms. 403/1990, de 26 de junio ( ROJ: STS 4946/1990 ) y 693/1990, de 19 de noviembre ( ROJ: STS 8355/1990 ) que «.. . no cabe limitar la opción subsidiaria o alternativamente formulada al supuesto ......