STS, 23 de Octubre de 1990
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1990:10802 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 23 de Octubre de 1990 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 600.- Sentencia de 23 de octubre de 1990
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos urbanos.
MATERIA: Traspaso de local de negocio a favor de parte de los coarrendadores. Nulidad.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Artículos 397 y 398 del Código Civil y 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 23 de diciembre de 1950, 28 de mayo de 1958, 8 de octubre de 1984, 3 de marzo de 1986, 11 de junio de 1987 y 8 de julio de 1988 .
DOCTRINA: Los demandados ejercitaron un acto dispositivo sobre el inmueble sin que concurriera
la unanimidad de los copropietarios; toda vez que una alteración jurídica en la cosa común que
quiere el consentimiento de todos los condóminos ("de los demás», dice la norma), es ciertamente
adquirir la plena propiedad del mismo, extinguiendo un derecho arrendaticio que con anterioridad
pesaba sobre él y no cabe duda de que los derechos de preferencia (tanteo y retracto) recaen no
sobre la posesión simple de la cosa que es su objeto, sino sobre el dominio que afecta a la misma.
En la villa de Madrid, a veintitrés de octubre de mil novecientos noventa.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, el recurso de casación formulado contra la sentencia dictada en fecha 13 de junio de 1988 en grado de apelación por la Sala Tercera de lo Civil de la que fue Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de Autos número 934/86, sobre nulidad de traspaso, contrato de arrendamiento y otros extremos, tramitados ante el Juzgado de Primera Instancia número 16 de los de Madrid, recurso que ha sido interpuesto por doña Cecilia, don Jon, doña Paula, doña Claudia y doña Rosa, representados por el Procurador de los Tribunales señor Ferrer Recuero, bajo la dirección del Letrado don Rafael Iruzubieta Fernández, y personada como recurrida doña Marí Luz, bajo la representación del Procurador de los Tribunales, señor de Guinea y Gauna y bajo la dirección de la Letrada doña Eva Guinea Ruenes.
El Procurador don José Luis Ferrer Recuero en nombre y representación de doña Cecilia, don Jon, doña Cecilia, doña Claudia y doña Rosa, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 16, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra doña Paula y doña Marí Luz, don Claudio, don Gaspar y don Marcos, este último declarado en rebeldía por su incomparecencia, sobre nulidad de traspaso, contrato de arrendamiento y otros extremos, estableciendo en síntesis los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictase sentencia en cuyo Fallo se estimasen íntegramente los pronunciamientos de la demanda y se condenase a los demandados solidariamente al pago de las costas del juicio. Admitida la demanda y emplazados los demandados compareció en los autos en representación de doña Rosa y doña Marí Luz y don Claudio, el Procurador señor Guinea y Gauna, que contestó oponiéndose a la demanda, en base a los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando la demanda interpuesta de adverso, con expresa imposición de costas. Por don Gaspar, compareció la Procuradora doña Gloria María Rincón Mayoral, que contestó a la demanda oponiéndose a la misma y suplicando se dictase sentencia por la que se desestimase la demanda se absolviese de ella a su representado, imponiendo a la parte actora el pago de todas las costas del juicio. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto las pruebas de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del señor Juez para dictar sentencia. El señor Juez de Primera Instancia de Madrid número 16, dictó sentencia de fecha 30 de mayo de 1987, con la siguiente parte dispositiva. Fallo: Que con desestimación de la excepción procesal de falta de legitimación activa y desestimando sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de los hermanos doña Cecilia
, don Jon, doña Paula, doña Claudia y doña Rosa, debo absolver y absuelvo de la misma a los demandados don Marcos, declarado en rebeldía, don Claudio y don Gaspar, y estimándola sólo en parte debo condenar y condeno a las codemandadas doña Paula y doña Marí Luz a pagar solidariamente a los actores la cantidad que se fije en ejecución de sentencia con arreglo a las bases señaladas en los fundamentos sexto y octavo de esta resolución por la participación que les corresponde en el precio de traspaso del local arrendado, absolviéndolas de los demás pedimentos contenidos en la súplica; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas del juicio.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de doña Cecilia, doña Paula, doña Claudia y doña Rosa, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia de Madrid, dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva. Fallamos: Que desestimando íntegramente tanto el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de doña Cecilia, don Jon, doña Paula, doña Claudia y doña Rosa, como el interpuesto por el Procurador don Francisco Guinea y Gauna, en nombre y representación de doña Marí Luz ambos contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 16 de Madrid con fecha 30 de mayo de 1987, recaída en los autos a que el presente rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la expresada resolución, sin expresa imposición de las costas de esta alzada.
El día 13 de enero de 1989, el Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en representación de doña Cecilia, don Jon, doña Paula, doña Claudia y doña Rosa, ha interpuesto recurso de casación, contra sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Se formula al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, en su aspecto negativo, o de falta de aplicación, del artículo 37 de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964 . 2.° Se formula al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación en su aspecto negativo, o de falta de aplicación, del artículo 32 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964 . 3.° Se formula al amparo del número
5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación en su aspecto negativo, o de falta de aplicación, del artículo 9 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964 . 4.° Se formula al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación en su aspecto negativo, o de falta de aplicación, del número 2 del artículo 7 del Código Civil, según reforma dada a dicho Texto Legal por el Decreto de 30 de mayo de 1974 .
5.° Se formula al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, en su aspecto negativo, o de falta de aplicación, del párrafo 3.° del artículo 398 del Código Civil .
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, pasaron los autos para señalamiento de Vista el día 16 de octubre de 1990.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Jaime Santos Briz.
Los cinco motivos de que se integra el presente recurso de casación impugnan cuestiones de Derecho por conducto del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por consiguiente, al no haber sido impugnados los hechos que sirvieron de base a la sentencia recurrida, esta Sala ha de partir de ellos para resolver el recurso. Tales hechos son esencialmente los siguientes: a) Con fecha 2 de marzo de 1977, los actores, propietarios de una tercera parte y las demandadas doña Paula y doña Paula, propietarias de las dos terceras partes restantes, alquilaron por la renta de 30.000 pesetas mensuales el local de negocio, sito en la CALLE000, número NUM000, de Madrid, propiedad de todos ellos, a don Gaspar, con las prohibiciones de traspasarlo sin consentimiento expreso y escrito de la propiedad (cláusula 7ª) y de abrir huecos al patio de luces o sacar al mismo chimeneas o extractores de humos (cláusula 3ª). b) Por carta de 22 de octubre de 1985, enviada por correo certificado a cada uno de los copropietarios, el señor Gaspar arrendatario del local les anuncia el propósito de traspasarlo con existencias, enseres e instalaciones a don Jose Pablo, en el precio total de siete millones de pesetas (seis millones por el derecho arrendaticio y uno por las mercaderías y enseres); ante tal anuncio las demandadas hermanas Marí Luz decidieron ejercitar el derecho de tanteo, pero adquiriendo el local sin existencias y ofreciendo el precio de seis millones; mientras tanto, los actores que representan un tercio de la propiedad se opusieron al traspaso invocando la prohibición de la citada cláusula 7ª del contrato, c) En el ejercicio del derecho de tanteo, las hermanas Marí Luz, sin contar con los demandantes, suscribieron el 19 de diciembre de 1985, por medio de su apoderado señor Jose Francisco y Luis Enrique, un convenio con el arrendatario señor Gaspar por el que éste cedía su derecho arrendaticio a las citadas propietarias en el precio de seis millones de pesetas (local sin existencias), de las que pagaron la suma de 3.600.000 a la firma del contrato, quedando el resto hasta los seis millones para su pago a la entrega de llaves del local y su desalojo, que se llevaría a efecto el 31 de diciembre, comprometiéndose las demandadas hermanas Marí Luz a abonar a los demás condóminos (los actores) las cantidades que pudieran corresponderles en el precio de traspaso (párrafo último de la estipulación primera del contrato), d) El señor Gaspar no cumplió con su compromiso de desalojar el local el 31 de diciembre de 1985, por lo que las hermanas Marí Luz demandaron la resolución del contrato y desalojo del local, poniendo a disposición del demandado señor Gaspar el resto del precio del tanteo (es decir, 2.400.000 pesetas) con la entrega simultánea de las llaves; peticiones a las que se allanó el demandado, y recayendo sentencia estimatoria de la demanda con fecha 21 de marzo de 1986 . e) El 4 de abril las demandadas, por medio de su administrador, arrendaron el local litigioso a don Claudio, por el precio mensual de 50.659 pesetas, con cláusula de estabilización igual que la que figuraba en el contrato del señor Gaspar, y autorizando al arrendatario a realizar obras expresadas en la condición segunda del mismo, entre las que figura la instalación de una chimenea de latón sujeta con abrazaderas, f) El dicho arrendatario señor Claudio se halla en la actualidad en posesión del local destinado a la explotación de un bar y venta de fiambres, en el que ha realizado obras por valor de dos millones de pesetas, incluida la instalación de una chimenea para evacuación de humos por el patio de luces, g) No se ha practicado prueba por los actores de los daños y perjuicios que la actuación de las demandadas hermanas Marí Luz les haya podido causar, ni de los que pudieran derivarse de las obras realizadas por el arrendatario señor Claudio . En la demanda se pidió la nulidad del traspaso y derecho de tanteo ejecutado por las hermanas Marí Luz, así como la declaración de obras gravemente perjudiciales para los actores, las realizadas por los actuales arrendatarios del local litigioso, y que se liquiden las participaciones, comisiones y rentas que correspondan a los demandantes. Fue desestimada la acción en ambas instancias.
Ante tal resultancia fáctica, el primero de los motivos del recurso al amparo como todos los demás, según ya se dijo, del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega la violación en su aspecto negativo de falta de aplicación del artículo 37 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que prohibe a los coarrendadores ejercitar los derechos de tanteo y retracto individualmente, "pero si alguno de ellos dejare de usarlos se entenderá que renuncia en beneficio del coarrendador que quisiera tantear o retraer». Sostiene el motivo que los recurrentes (demandantes en la instancia que habían pedido, entre otras cosas, la nulidad del traspaso efectuado por el señor Gaspar a las propietarias de las dos terceras partes del dominio, y cuyas peticiones fueron casi en su totalidad desestimadas en ambas instancias), como propietarios de una tercera parte del local, si bien recibieron la carta que les dirigió el arrendatario señor Gaspar notificándoles el propósito de traspasar el local, contestaron que no accedían a tal traspaso por estar contractualmente prohibido; pero no renunciaron a ejercitar un posible derecho de tanteo o de retracto. Continúa el desarrollo del motivo manifestando que las copropietarias de las dos terceras partes de las cuotas del dominio efectuaron el traspaso por virtud del tanteo, después de ejercitar una acción de resolución de contrato a espaldas de los demandantes y ahora recurrentes, sin que hayan renunciado a su ejercicio los recurrentes, citando en su apoyo las sentencias de esta Sala de 23 de diciembre de 1950 y 28 de mayo de 1958 sancionadoras de que el ejercicio del tanteo o del retracto en estos casos corresponde "exclusivamente a la comunidad de arrendadores y no a uno o varios de ellos individualmente». La consecuencia de ello es la nulidad del negocio de traspaso, debiendo ser reintegradas las señoras Marí Luz por el señor Gaspar de cuanto recibió por el traspaso y recuperando éste la posesión del local, y como última consecuencia, al ser nulo el contrato de arrendamiento suscrito por dichas señoras con el señor Claudio de 4 de abril de 1986, vendrá obligado este señor al abandono del local.
El motivo extractado en el anterior fundamento de Derecho ha de ser sin duda estimado, en cuanto es evidente que las demandadas señoras Marí Luz infringieron el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se invoca en el motivo, al concurrir en la litis las siguientes circunstancias de hecho y de Derecho: a) Consta probado que las mismas demandadas ejercitaron un derecho de tanteo, aunque para llegar a su completa consumación hubieron de seguir un juicio de resolución de contrato y desalojo de la finca por el arrendatario señor Gaspar b) Para tal ejercicio del derecho de tanteo las demandadas no contaron con la aquiescencia de los condóminos que representan la tercera parte del dominio del local objeto del pleito, c) Por consiguiente, realizaron un acto dispositivo sobre el inmueble sin que concurriera la unanimidad de los copropietarios, como exige el artículo 397 del Código Civil ; toda vez que una alteración jurídica en la cosa común que requiere el consentimiento de todos los condóminos ("de los demás», dice dicha norma) es ciertamente adquirir la plena propiedad del mismo, extinguiendo un derecho arrendaticio que con anterioridad pesaba sobre él, y no cabe duda que los derechos de preferencia (tanteo y retracto) recaen no sobre la posesión simple de la cosa que es su objeto, sino sobre el dominio que afecta a la misma. Así se deduce de la sentencia de esta Sala de 8 de julio de 1988 y de las que se citan en la misma, d) Se incumplió el artículo 37 de las Ley arrendaticia en cuanto, sin constar la "renuncia» de los condóminos de un tercio de la propiedad, se ejercitó el derecho de tanteo, olvidando que la renuncia de un derecho no es suficiente que se deduzca de actos equívocos, sino que, como ha declarado esta Sala ( sentencias de 18 de octubre de 1984, 3 de marzo de 1986, 11 de junio de 1987 y otras), la renuncia de derechos ha de ser precisa, clara y terminante, sin que sea lícito deducirla de actos de dudosa significación, actos que en modo alguno se pueden identificar con los de oposición de los recurrentes al traspaso que se les anunció por el arrendatario señor Gaspar, ni tampoco con los meros actos de administración del inmueble, que llevaban las demandadas señoras Marí Luz e) El artículo 398 del Código Civil se refiere exclusivamente a actos de administración de la cosa común, para los que basta el régimen de mayoría, pero en modo alguno puede considerarse acto de administración el ejercicio de un derecho de tanteo, al efecto de considerar legal el ejercicio solamente por la mayoría real de propietarios sin contar con la minoría de cuotas del condominio.
La estimación del motivo primero hace innecesario el examen de los restantes, formulados con carácter subsidiario o complementario del primero; la estimación del motivo acarrea la estimación de la demanda, en cuanto a la nulidad de pleno derecho del traspaso de local de negocio concertado el día 19 de diciembre de 1985 entre los señores Gaspar cedente y las señoras Marí Luz cesionarias. Y restablecido el señor Gaspar en su cualidad de arrendatario por la nulidad del traspaso realizado, ha de decaer y quedar ineficaz el contrato de arrendamiento que celebraron dichas señoras demandadas con don Claudio, por no poder coexistir este arrendamiento con el anterior aún no extinguido, debiendo ser condenado el segundo arrendatario a dejar libre el local a disposición de la propiedad, dejándolo en la misma situación que se hallaba cuando lo arrendó. No puede, en cambio, accederse a la petición de indemnización de daños y perjuicios por no haber sido probados por los demandantes recurrentes.
En cuanto al pago de las costas, la estimación parcial de la demanda impone la no declaración expresa en cuanto a las de primera instancia. Igualmente la casación de la sentencia de segunda instancia impide aplicar el artículo 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para resolver sobre las costas de la misma, que han de ser satisfechas por cada una de las partes las respectivas de cada uno y las comunes por mitad. Y en cuanto a las de este recurso de casación, cada parte ha de satisfacer sus costas. Todo ello de conformidad con el artículo 1.715, número 4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La estimación del recurso lleva consigo la devolución del depósito constituido a la parte recurrente.
Por todo lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de doña Cecilia, don Jon, doña Paula, doña Claudia y doña Rosa, contra la sentencia de fecha 13 de junio de 1988 dictada por la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, la que casamos y anulamos, y revocando la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia declaramos: La nulidad de pleno derecho del traspaso de local de negocio concertado el día 19 de diciembre de 1985 entre los codemandados señoras Marí Luz y Gaspar, así como del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las citadas señoras a través de su administrador y el codemandado don Claudio, de fecha 4 de abril de 1986, condenando a este último a que desaloje y deje libre a disposición de los propietarios el citado local, con respeto del arriendo que sobre él existe a favor del señor Gaspar, reintegrándolo previamente al estado en que se encontraba cuando tomó posesión del mismo el señor Benjamín . Todo ello con devolución de las sumas recibidas por el traspaso que se anula y que se pagaron en el ejercicio del derecho de tanteo por las señoras Marí Luz, y practicando en la fase ejecutiva las participaciones, comisiones y rentas de todo orden que se hayan liquidado con ocasión del traspaso del local litigioso y de su arrendamiento; pagando a los actores las sumas correspondientes. Se desestima el resto de las peticiones de la demanda y no se hace especial condena en cuanto a las costas de ambas instancias, y las del recurso de casación serán satisfechas por cada parte las suyas. Devuélvase a los recurrentes la suma depositada para recurrir.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Pedro González Poveda.- Jaime Santos Briz.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo » y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de la fecha, de todo lo que, yo el Secretario, doy fe.
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SAP Lleida 569/2019, 4 de Diciembre de 2019
...una evidente, completa, convincente e inequívoca prueba en contrario que enerve esa aseveración ( Ss. T.S. 10-4-87, 26-9-88, 18-6-94, 23-10-90, 24-7-95, 29-3-04...); 6º que la prueba de que el otorgante no se hallaba en su cabal juicio al tiempo de otorgar el testamento (en nuestro caso el ......