STS, 21 de Febrero de 1991

Que por parte de la representación legal de don Gaspar se formalizó demanda de juicio de desahucio contra don Alfonso , ante el Juzgado de Primera Instancia de Puerto del Rosario y su partido, en base a los fundamentos que estimó de aplicación al caso, y tramitada conforme a derecho, se resolvió por Sentencia de dicho Juzgado de fecha 23 de junio de 1988 , en cuyo fallo se dice: «Que debía estimar y estimaba, en parte, la demanda de desahucio interpuesta por... contra..., declarando concluso el contrato de arrendamiento existente entre... por realización de obras inconsentidas que modifican la configuración del local de autos, condenando al demandado al desalojo del inmueble de autos dentro del plazo legal con apercibimiento de ser lanzado en caso de que no lo verifique, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.»

Que por parte de la representación legal de la parte demandada se interpuso en tiempo yforma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y siendo tramitado conforme a derecho por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, se resolvió por Sentencia de dicha Sala de fecha 23 de febrero de 1989 , en cuyo fallo se dice: «Que estimando el recurso interpuesto por..., desestimando la adhesión del actor, contra la sentencia apelada, la revocamos, debiendo declarar y declaramos no haber lugar a la demanda promovida por... contra..., al que absolvemos de la misma, con preceptiva imposición de las costas de la instancia al primero, y sin hacer especial pronunciamiento respecto a las de esta alzada.»

Que frente a dicha sentencia, el Procurador de los Tribunales don Antonio Pujol Ruiz, en nombre y representación de la parte demandante, apelada y ahora recurrente, ha interpuesto recurso de casación en base a los siguientes motivos jurídicos:

Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C ., por infracción del párrafo 1.° del art. 114, 7ª, de la L.A.U . y de la jurisprudencia aplicable.

Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C ., por infracción de la jurisprudencia sentada por este Tribunal.

Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C ., por infracción del párrafo 2.º del art. 114, 7.a, de la L.A.U .

Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C ., por infracción del art. 114, 2ª, en relación con el art. 22.1, ambos de la L.A.U .

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se celebró la vista el día 15 de febrero de 1991, sin que compareciera la parte recurrida.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada y Gómez.

Fundamentos de Derecho

Por los trámites de los incidentes se presenta demanda de juicio de desahucio de local de negocios a instancia del actor, suplicándose la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocios de 1 de marzo de 1983 por haber realizado el arrendatario obras inconsentidas y no autorizadas, conforme a lo dispuesto en el art. 114, 4.°, de la L.A.U .; demanda que fue estimada por la sentencia de primer grado al apreciar que había quedado plenamente acreditado que con la construcción de un falso techo, aunque sea para evitar o tapar goteras, que correspondería reparar al arrendador, y el rebajar el suelo y hacer desaparecer la escalera de acceso al comedor, aunque fuese necesario para hacer reparaciones de fontanería, así como el cambiar las baldosas, no sería causa de desahucio, pero sí se alteraba la altura del local y se modificaba la configuración del mismo, por lo que procede aquella estimación; apelada dicha Sentencia por la Audiencia Territorial, en la suya de 23 de febrero de 1989 se revoca la misma, al estimar el recurso, declarando no haber lugar a la demanda correspondiente, exponiéndose como fundamento decisorio, que la argumentación del Tribunal de Instancia «no parece rigurosa, tanto porque la modificación en altura no fue el objetivo perseguido con las obras, sino adecentar techo y suelo, en ambos casos por la necesidad de tapar goteras en el primero y reparar la fontanería en el segundo; es decir, en todo caso latiendo siempre una finalidad distinta, no querida, pero obligada para mejorar la presencia del local e indudablemente el establecimiento, lo cual no discrepa de lo acordado en el contrato de arrendamiento, con su cláusula sexta, interpretado conforme a las normas de los arts. 1.281 y 1.289 del C.C ., en especial el primero, por cuanto ha de entenderse que el arrendatario resulta autorizado para realizar reparaciones y mejoras propias de la industria de bar-restaurante sin necesidad de previo permiso, y con éste en caso de ser ajenas a la propia industria; interpretación que coordina además en lo consignado en el acta obrante al folio 220-221 de los autos cuando el perito asistente a la diligencia de reconocimiento afirma que las obras que se efectuaron eran precisas para dar al restaurante la categoría que actualmente tiene, y que el cambio del suelo hizo con tal finalidad sustituyéndolo por granito»; y que, finalmente, en cuanto a la instalación de la máquina tragaperras, nunca puede estimarse como cesión o subarriendo o introducción del tercero en el objeto arrendado, como tampoco lo es, en su caso, la instalación de un teléfono público en el local arrendado; contra dicha sentencia se interpone el presente recurso de casación por la parte actora, con base a los siguientes motivos que son objeto de examen por la Sala.

En el primer motivo de casación, al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C ., se denuncia la infracción del párrafo primero del art. 114, regla séptima, de la L.A.U . y de la jurisprudencia quelo interpreta, pues partiendo de que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia considera en el fundamento jurídico segundo que había quedado plenamente acreditado que en el local objeto de esta litis el arrendatario había construido un falso techo, había rebajado el suelo y había hecho desaparecer la escalera de acceso al comedor y que por parte de la sentencia recurrida también se aceptan los hechos de que se instaló ese falso techo y de que se rebajó el suelo, aunque se omite la desaparición de la escalera, ante tales declaraciones de hechos probados, no podemos afirmar más que la Audiencia Territorial ha infringido lo dispuesto en el primer párrafo de la regla séptima del art. 114 de la L.A.U ., pues, aparte de la desaparición de esa escalera de acceso, la instalación de un falso techo como el rebajar el suelo, conjunta o separadamente suponen un cambio de la configuración que este Tribunal ha declarado más que suficiente para la procedencia de la resolución del contrato: El motivo tal y como está planteado debe decaer, porque, con independencia de que no es posible atender la circunstancia de esa desaparición de la escalera de acceso al no haberla considerado la misma como acreditada y no plantearse ningún motivo por la vía fáctica del art. 1.692, 4º, de la L.E.C ., también ha de rehusarse las alegaciones de que por el mero dato de que el Juzgado de Primera Instancia tuviese como plenamente acreditado la realidad de las obras consistentes en el falso techo y rebajar el suelo, sería suficiente para entender que por la Sala a quo al no obtener igual consecuencia jurídica, se ha cometido la infracción que se declara, ya que lo verdaderamente significativo es el análisis de las características de las obras que la Sala tiene como realizadas para ponderar, efectivamente, si las mismas alteran la configuración del local arrendado o no la alteran, y al respecto, hay que afirmar, que por la Sala se especifica en su fundamento de derecho transcrito que, realmente, por parte del arrendatario se colocó el falso techo, el cual, aunque modificase la altura, no fue el objetivo perseguido con tales obras, sino por adecentar el mismo y, sobre todo, por la necesidad de tapar las goteras, e igualmente, con respecto a la modificación del suelo al cambiar las baldosas por granito, que ello se hizo, asimismo, con la finalidad de reparar las instalaciones de fontanería, y que tanto la primera obra como la segunda, esto es, la del cambio de las baldosas, sustituyéndolas por granito, no pueden, en caso alguno, considerarse como influyentes o determinantes para modificar la configuración del local arrendado; y al punto ratificando la justeza de esa tesis cabe sostener sobre la repetida causa resolutoria del art. 114.7 de la L.A.U . que la ratio legis que anima la misma está justamente en lo que por parte de una doctrina clásica se ha denominado su fundamento, esto es, literalmente, como se exponían entre otras en Sentencia del T.S. de 28 de febrero de 1963 que «la razón legal que inspira esta causa de resolución consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió conforme al art. 156 del C.C . que funciona como norma general en la locatio rei o en la locatio condutio, limitándose a usarla sin alterar su forma ni sustancia, pues esta última pertenece a la soberanía del propietario»; y en efecto, con independencia de reconocer cómo han existido una serie de resoluciones judiciales que han tratado de flexibilizar esta causa resolutoria, no puede omitirse que esa ratio legis de tal causa resolutoria radica en el derecho indiscutible que tiene el arrendador o dueño de la cosa arrendada de recibir la cosa al término del contrato en las mismas condiciones en que se entregó al iniciarse el arriendo e, igualmente, por parte del arrendatario solamente utilizarla de tal forma que no afecte su forma ni su sustancia, trasunto salva rerum sustantia que, incluso, priva en los contratos creadores limitativos de dominio como es el usufructo - art. 467 del C.C .-, observancia ésta que, con mayor rigor, deberá privar, como línea general, en un contrato de arrendamiento de local de negocio o arrendamiento urbano, en donde, naturalmente, los derechos que contrae al respecto el inquilino o arrendatario son estrictamente de uso y disfrute sin que por supuesto tengan como en el usufructo ese contenido o eficacia erga omnes; que en consecuencia no es posible señalar, anticipadamente, una especie de diseño apriorístico de qué obras no consentidas puede modificar la configuración de un local de negocio y qué otras no, por cuanto, como también tiene dicho la jurisprudencia, estaríamos dentro de una disciplina casuística en el sentido de que habrá de apreciarse, caso por caso, según las circunstancias de la obra, y las circunstancias del local de negocio; doctrina ésta que aplicada al caso de autos, concluye en afirmar el juicio de valor que la Sala a quo emitió, en el sentido de que por lo que respecta a la primera obra, la colocación de ese falso techo en nada puede ser significativa para alterar la configuración del local, así como la sustitución de las baldosas por granito, pues ambas obras no solamente responden a necesidades elementales como la reparación de tales goteras y la fontanería adecuando el local para el desempeño de la actividad de hostelería, sino que, en modo alguno, y con independencia de que puedan, en su caso, implicar una «modificación en altura» del local arrendado -siempre de mínimo nivel, ya que de ser cierto implicaría un evidente perjuicio para, incluso, el propio arrendatario- cabe entender sean de por sí merecedoras de que, a sus resultas, se haya alterado la configuración del local de negocio arrendado, el cual permanece siendo el mismo en sus dimensiones perimetrales y, esencialmente, en su mismo volumen, por lo que el motivo ha de rehusarse; en el segundo motivo, y por igual vía jurídica, se denuncia la infracción de la jurisprudencia sentada en relación con el razonamiento que la Audiencia hace de que las obras realizadas están amparadas en lo que se acordó en la cláusula sexta del contrato, en el sentido de que dichas obras u obras similares las puede realizar en cualquier momento de la vigencia del contrato y que, conforme a esa jurisprudencia, tales autorizaciones caben entenderse referidas sólo para el momento inicial del establecimiento o puesta en marcha del negocio: También el motivo tiene que fracasar porque además de que no se ajusta exactamente la doctrina jurisprudencial que se cita al supuesto de hecho controvertido, ha de afirmarse que con base a laautorización que existe en dicha cláusula sexta del contrato en donde se autoriza al arrendatario para hacer las obras o reparaciones o mejoras que «sean propias de la industria del bar-restaurante», es evidente, que ambas, las que fundan la pretensión del actor, están naturalmente incluidas en el ámbito de tal autorización, sin que sea atendible en términos generales la tesis que se sustenta de que, en todo caso, una autorización contractual, al menos concebida en los términos que se han hecho mención antes, únicamente pueda ser utilizada por parte del arrendatario autorizao, al iniciar la relación arrendaticia, pues, por lo general, entonces, será un cometido que incumba al arrendador al tener que entregarle el local en las debidas condiciones para la explotación de la industria, salvo que se prevea, específicamente, que para dicho cometido se precisen las obras de acomodación adecuadas y en cuyo caso se autorice sólo en ese supuesto las precisas obras a ejecutar inicialmente, por lo que el motivo debe rehusarse así como el tercero que por igual vía jurídica reitera la infracción del segundo párrafo del art. 114, regla séptima, en cuanto que en la sentencia recurrida se desestima a pesar de que las obras modifican el volumen y la altura del local por la razón de que las mismas no tenían tal finalidad, sino la de adecentar el techo y el suelo, y cuyo argumento -se afirma- es totalmente incorrecto, pues siempre para ejecutar tales obras se precisa la autorización del arrendador o la autorización judicial; igualmente el motivo decae, ya que aparte de hacer supuesto de la cuestión, como se razonó in extenso al rehusar el primero motivo, tales obras al no alterar la configuración del local de negocio no precisan de esa previa autorización habilitante; en el último motivo, por igual vía de derecho, se denuncia la infracción del art. 114, regla segunda, en relación con el 21.2, ambos de la L.A.U ., porque admitiendo como está acreditado que en el local de negocio el arrendatario instaló y tiene instalada en el mismo una máquina recreativa que es propiedad de una tercera persona con la que comparte las ganancias de la misma y que su representado nunca autorizó su instalación, es claro que ello supone un subarriendo de local, por lo que al no haberlo apreciado así, ha de subsumirse la resolución dentro de la infracción denunciada, por cuanto, en definitiva, lo que determina la resolución de arrendamiento es la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce de la cosa arrendada; que es contraria a toda ley toda cesión de uso por el arrendatario sin contar con la conformidad del dueño, que la existencia de un subarriendo no exige el carácter permanente de la ocupación de local, que la introducción de un extraño en la relación arrendaticia sin consentimiento del arrendador patentiza una transferencia de un uso prohibido y que es contraria a la ley toda cesión de uso por el arrendatario sin la audiencia del dueño (todo lo cual en relación con la instalación de repetida maquinaria) y, por último, que basta con acreditar que una tercera persona usa el local arrendado en provecho propio para derivar en tal transferencia ilegal; razones todas ellas que, desde luego, aunque en su misma literalidad sean exactas, no cabe, en una línea de elemental razonabilidad, aplicarlas al caso de autos para que por la mera circunstancia de que, efectivamente, está instalada una máquina tragaperras, y al margen de reconocer que la propiedad o los beneficios derivados pueden ser de otra tercera persona distinta al arrendatario, se concluye en que se ha producido una auténtica cesión por la introducción ilegal de un tercero en la explotación de un local de negocio, ya que, se repite, que, en caso alguno, dentro del entendimiento de una justicia razonable, se puede alcanzar tal conclusión jurídica, lo que sería un despropósito que, incluso, podría hasta impedir o frustrar la explotación normal de un negocio de hostelería, como el de autos, por la mera realidad de que, por parte del arrendatario hubiese instalado cualquier artefacto, instrumento o instalación usual para el desempeño de su cometido o actividad empresarial, por el simple dato de que tal artefacto fuese de la pertenencia de una tercera persona y que participase ésta en los beneficios de tal funcionamiento, por lo que, se insiste, ello no es atendible en la dispensa de aquella justicia razonable, lo que deriva en el rehuse del motivo y por todo ello en la desestimación del recurso.

Por todo lo dicho anteriormente, en nombre de S.M. el Rey, y en virtud de la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Gaspar , frente a la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria en fecha 23 de febrero de 1989 , que confirmamos íntegramente, con expresa imposición de las costas causadas en el presente recurso a la parte recurrente. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de la Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Jesús Marina Martínez Pardo.- Luis Martínez Calcerrada y Gómez.- José Almagro Nosete.- Rafael Casares Córdoba.- Rubricados.