STS, 12 de Diciembre de 1991

Por el Procurador Sr. Amorós Lorente en nombre de don Ildefonso y de la entidad Predha Inmobiliaria, S. A., se interpuso demanda de juicio de menor cuantía contra don Pedro Jesús y su esposa, doña Maribel , y contra la sociedad Urbanización La Zenia II, S. A., en la que después de formular los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se condene a la entidad demandada a que se cumpla el contrato de fecha 6 de enero de 1987, elevándose a escritura pública de segregación y compraventa a la entidad Predha Inmobiliaria, S. A., de la finca descrita en la demanda; se condene al demandado a que entregue a la Entidad demandante la posesión de la finca descrita; se condene a don Pedro Jesús a que cancele la escritura de aportación del solar a la sociedad demandada, caso de que en el proceso se apreciara causa legal para declarar su nulidad; condenar a los demandados a pasar por el importe de todos los daños y perjuicios causados y a la imposición de costas.

Por el Procurador Sr. Mínguez García, en nombre de Urbanización La Zenia II, S. A, y de doña Maribel , se contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se desestime la demanda.

Practicada la prueba declarada pertinente y unida a sus autos, el Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 1 de Orihuela dictó Sentencia, con fecha 29 de septiembre de 1988 , en cuyo fallo se estima la demanda interpuesta por don Ildefonso y Predha Inmobiliaria, S. A., contra don Pedro Jesús y su esposa, doña Maribel , y la sociedad Urbanización La Zenia II, S. A., declarando subsistente el contrato de venta de una parcela, condenando a los demandados a otorgar la escritura pública correspondiente, previo pago del precio de venta por parte de los actores.

Apelada la anterior resolución, y sustanciada la alzada con arreglo a derecho la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó Sentencia con fecha 20 de octubre de 1989 en la que se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Pedro Jesús y la Urbanización La Zenia II, S. A.

Por el Procurador Sr. Estévez Rodríguez, en nombre de don Pedro Jesús y su esposa, doña Maribel , se ha interpuesto recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: Primero.-Al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Segundo y tercero.-Ambos al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la citada Ley Procesal .

Por el Procurador Sr. Estévez Rodríguez, en nombre de doña Maribel y de Urbanización La Zenia II, S. A, se ha interpuesto recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: Primero.-Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Admitidos los recursos y evacuado el trámite de instrucción se ha señalado día para la vista que ha tenido lugar el día 28 de noviembre actual.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

Fundamentos de Derecho

La Sentencia recurrida, con estimación parcial de la demanda interpuesta por don Ildefonso y la entidad Predha Inmobiliaria, S. A., condena a los demandados don Pedro Jesús y esposa, y Urbanización La Zenia II, S. A., en lo que a cada uno corresponde, a que cumplan el contrato de compraventa en documento privado de fecha 6 de enero de 1987, comprensivo de la finca de 4.000 metros cuadrados de extensión, descrita en el hecho primero de la demanda, por precio de 5.500 pesetas el metro, cuyo pago se verificará al contado y cuyo comprador fue el citado demandante; la posesión de cuya finca será entregada al actor por los demandados, libre de inquilinos y ocupantes. Se declara, además, la nulidad de la aportación de fincas efectuada por el demandado Sr. Pedro Jesús a la sociedad codemandada en la escritura de constitución de la misma, de fecha 15 de junio de 1987, sólo en cuanto se refiere a la finca vendida al Sr. Ildefonso . Como hechos probados admitidos por la Sala a quo figuran (apartado 1.° de la Sentencia de Primera Instancia aceptado por dicha Sala): a) que el día 6 de enero de 1987 el Sr. Pedro Jesús , debidamente representado, recibió del demandante 500.000 pesetas «en concepto de señal por la compra de la parcela» a que se refiere. Se añade en el documento que «el Sr. Ildefonso confirmará sobre el 20 de enero o el 1 de febrero si toma 4.000 metros cuadrados o el resto pendiente de venta del polígono

2. ». «El contrato definitivo se formalizará una vez se haya decidido el Sr. Ildefonso , en el plazo indicado máximo el 1 de febrero de 1987, sobre la superficie a adquirir.» b) El 30 de enero de 1987, dos días antes de que finalizara el plazo, el actor remitió telegrama al demandado para aquella formalización, referidaexclusivamente a los 4.000 metros cuadrados, y avisando que realizará el pago al contado, c) Seguidamente el demandado Sr. Pedro Jesús notificó al actor que «por razones fiscales va a constituir una sociedad anónima con sus hijos» a la que aportará la finca en cuestión, y que será dicha entidad la que en realidad venda la finca. A todo ello accedió el actor, pero la constitución de la sociedad se retrasó hasta el mes de junio de 1987, siendo el mes siguiente cuando los demandados hacen llegar al Sr. Ildefonso una propuesta de escritura pública en la que se incluían algunas estipulaciones que no habían sido tratadas anteriormente, d) Ante la negativa del Sr. Ildefonso a aceptar aquéllas, en el mes de agosto el Sr. Pedro Jesús devolvió las 500.000 pesetas recibidas y otro tanto más, con el fin de dar por resuelto lo inicialmente pactado. Ello no fue aceptado por el Sr. Ildefonso , que presentó la demanda que dio lugar al procedimiento.

Los referidos hechos, considerados probados en la instancia, son impugnados por el recurso de casación interpuesto por la esposa del Sr. Pedro Jesús y la sociedad Urbanización La Zenia II, S.

A., al amparo del núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba basado en los documentos que enumera (el documento privado de 6 de enero de 1987, otro relativo a la preparación de la documentación para la compra de 4.000 metros cuadrados -telegrama dirigido al Sr. Pedro Jesús -, carta a este señor confirmando el telegrama, otra carta de 21 de mayo de 1987 también dirigida por el actor al demandado exponiendo las condiciones del contrato y carta de 7 de septiembre de 1987 por la que el ahora recurrente Sr. Pedro Jesús remite lo que restaba de la señal recibida; es decir, una suma de 500.000 pesetas, habiendo remitido ya antes otra suma igual). El recurrente no hace constar el error en que a su juicio haya podido incurrir el fallo de la Sala de instancia al apreciar la prueba derivada de esos documentos -que fueron todos ellos tenidos en cuenta ya por dicha Sala-, sino que establece una conclusión probatoria distinta de la que acepta la Sentencia recurrida, al decir que «de los anteriores documentos se desprende claramente que las relacionaes establecidas entre los litigantes a partir del documento núm. 5 de la demanda -el referido documento privado- recibo de 500.000 pesetas de fecha 6 de enero de 1987, no fueron sino las de un compromiso de venta». Es decir, que el recurso no sólo sostiene una apreciación de la prueba distinta de la de la Sala a quo, sobre la base de los mismos elementos probatorios que ésta apreció, sino que establece, además, una estimación jurídica, al calificar en el motivo -propuesto como de hecho- una relación contractual como de «compromiso de venta». Todo ello revela, sin necesidad de más razonamientos sobre este motivo, que se formula en función de una inexistente tercera instancia, por lo que es inadmitido, y en este momento ha de ser desestimado. Lo que corrobora incluso la apreciación que hace de una prueba testifical, y la interpretación de los documentos, sin impugnación de la verificada por la Sala con cita de los oportunos preceptos legales y su invocación a través del núm. 5.° del art. 1.692. Ante la desestimación de este motivo, único de los dos recursos aquí interpuestos que se refiere a la cuestión de hecho, han de tenerse por acreditados los hechos expuestos en que se basa la Sala de apelación y los que se deducen de sus razonamientos.

Se interponen sendos recursos de casación por los demandados, en un escrito de don Pedro Jesús y su esposa, doña Maribel , y en otro esta señora y la sociedad denominada Urbanización La Zenia II, S. A., esta última constituida por el Sr. Pedro Jesús , según manifestó, «por razones fiscales», entre él mismo, como administrador general y factótum de la entidad y sus hijos, según se deduce de los hechos declarados probados. Circunstancias las expuestas que denotan una falta de autonomía operativa de la mentada sociedad frente a su administrador y creador. El primer motivo del primero de los indicados recursos, «al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa la inaplicación del art. 1.454 del Código Civil ». En este motivo los recurrentes sostienen que la cantidad de 500.000 pesetas que se entregó por el comprador en concepto de señal del contrato, integró la modalidad de arras llamadas penitenciales, cuyo efecto principal es que ambas partes pueden desistir del contrato, en este supuesto el comprador perdiendo la suma entregada, y el vendedor devolviéndola duplicada. Mas es de entender, dado que el documento en que consta aquella entrega no explica que se trata de tal caso de arras penitenciales, y dado que según los hechos probados el contrato se perfeccionó y reunió sus elementos esenciales a tenor del art. 1.261 del Código Civil (consentimiento, objeto y causa), que en realidad se trató de entrega de suma en concepto de arras confirmatorias; es decir, entregadas en confirmación de la celebración del contrato y como parte del precio ya convenido por 4.000 metros cuadrados de terreno, si bien dejando a opción de la parte ahora recurrida el que esa extensión se ampliase y entrase a formar también parte del objeto del contrato, lo que no ocurrió. Y se trata de arras confirmatorias porque, según tiene declarado repetidamente la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias, entre otras, de 7 de febrero de 1966, 10 de noviembre de 1983, 12 de julio de 1986, 30 de abril de 1988), el contenido del art. 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de la parte, claramente constatada, se establezcan tales arras, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo; tal precepto legal tiene, pues, un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trate de arras penitenciales, ya que en otro caso la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado. Nada se dice, efectivamente, en el documento en cuestión que revele una supuesta intención de las partesde poder desligarse de la convención por ese medio rescisorio, intención que habría de constar de manera clara y evidente. Por consiguiente, no son atendibles las consideraciones que en el motivo se hacen, que vienen ciertamente a hacer supuesto de la cuestión y a contradecir el resultado de la apreciación probatoria efectuada por la Sala a quo. No puede, por otra parte, dudarse de la perfección del contrato mediante la concurrencia de los requisitos esenciales ya mencionados, conclusión corroborada por el sistema espiritualista de nuestra contratación civil, reflejado en sus arts. 1.255, 1.258, 1.278 y 1.279, entre otros, del Código Civil . Todo lo cual conduce a la desestimación de este motivo.

El motivo segundo, con el mismo apoyo procesal que el anterior, acusa la infracción de la jurisprudencia, concretamente la aplicación indebida de las Sentencias de esta Sala de 7 de julio de 1978, 10 de marzo y 12 de julio de 1986. Estas Sentencias, de las que ya se cita en el anterior fundamento de derecho la última de ellas, se refieren a supuestos en que de manera expresa se señaló que la entrega de una suma se hizo en concepto de a cuenta del precio de la compraventa; mas esta doctrina en nada menoscaba lo expuesto conforme a la jurisprudencia antes citada, en el sentido de que, si nada se pactó expresa y claramente, las arras han de entenderse confirmatorias, y, por consiguiente, como ya se indicó, para ser arras penitenciales necesitan la expresión clara y manifiesta de tal carácter. Sin que pueda estimarse que la entrega de cantidad «como señal» por sí sola signifique que cada parte pueda desistir del contrato a su arbitrio en contra del criterio del art. 1.256 del Código Civil y cumpliendo el art. 1.454 ; toda vez que tal frase, en sí equívoca, puede entenderse como entrega de cantidad en concepto de parte del precio, sobre todo en supuestos como el ahora discutido en que por una mera operación aritmética puede determinarse el precio total a pagar, estando definido el consentimiento (que se manifiesta por un concurso de voluntades) a través de palabras y hechos que con toda evidencia lo significan; a lo que no obsta que después, ya en aplicación del art. 1.279. el comprador gestionase los datos precisos para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública; hecho significativo de que la forma no integra elemento esencial para la validez del contrato, que es eficaz aunque no conste por escrito (Sentencias, entre otras, de 6 de octubre de 1965). En definitiva, este motivo ha de seguir la suerte desestimatoria del anterior.

Por último, el motivo tercero, también sobre base del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia la inaplicación del art. 434 y violación del art. 1.473, ambos del Código Civil . Sostienen los recurrentes que la sociedad demandada actuó de buena fe al admitir, como aportación de su administrador y creador, parte de la finca que éste había vendido con anterioridad al recurrido, y partiendo de que tal sociedad adquirió la posesión de la finca, adquisición amparada por su buena fe. Mas es de tener en cuenta, en lo que afecta a la cuestión de hecho, que la Sala de instancia (fundamento 5.° de su Sentencia) declaró probado, y en ello se apoyó, que la sociedad demandada no tenía prioridad en la posesión, con buena fe; que la aportación del inmueble al patrimonio social se hizo sabiendo perfectamente que una parte considerable de la finca «aportada» había sido vendida al Sr. Gárate mediante contrato de compraventa de 6 de enero de 1987, y que la resolución del contrato mediante devolución de la señal se hizo en 21 de agosto de 1987, o sea, dos meses después de haber efectuado la aportación a la sociedad. Todo ello, efectivamente, se notificó al comprador y lo aceptó, y así se declara probado, pero esto no elude de sostener que en el fuero interno del recurrente Sr. Pedro Jesús había una relación de causa a efecto evidente entre la aportación y la resolución, que impide, por un lado, hablar de «venta» a la sociedad, sino simplemente de «aportación» a «su» sociedad, siendo así difícil sostener la aplicación debida del art. 1.473 del Código Civil que se refiere al contrato de «compraventa» netamente configurado, y, por otro lado, los móviles que persiguió el vendedor con la aportación mencionada, seguida de la comunicación de resolución dej contrato a la parte compradora, incluyen indudablemente un manifiesto perjuicio y menoscabo de los legítimos derechos del comprador recurrido. De ahí que sea procedente el decaimiento del motivo examinado.

La desestimación del recurso ya razonada acarrea la misma repulsa del recurso interpuesto a nombre de la esposa del Sr. Pedro Jesús y de la sociedad demandada, que se menciona también como recurrente a doña Maribel , no obstante figurar también como recurrente al lado de su marido. El segundo motivo de este recurso, con apoyo en el núm. 5.° del mismo precepto procesal, acusa la infracción de los arts. 1.261, 1.273, 1.445 y 1.447 del Código Civil . Preceptos heterogéneos, brevemente razonados en su aplicación al caso ahora contemplado, y basadas las alegaciones en hechos no declarados probados por la Sala a quo; como principalmente la indeterminación que sostiene el recurso de los elementos esenciales del contrato, frente a las declaraciones de hechos probados según la Sentencia recurrida; reiterando el motivo la infracción del art. 1.454 y la jurisprudencia al mismo, punto debidamente desarrollado al examinar el motivo primero del recurso interpuesto por el matrimonio Ildefonso Maribel . Sin que aparezca, por último, infringido el art. 1.445, ni el 1.447 del Código Civil ; el primero por su carácter genérico, referido al concepto del contrato de compraventa, y, el segundo, porque el precio se tuvo por cierto como referido a cosa cierta, computado a un tanto por unidad de medida dentro de una finca cuya identificación no ha sido objeto de litigio, ni de insuficiencia para poder detraer lo que fue objeto del contrato discutido.Séptimo: Procede, en definitiva, la desestimación de ambos recursos, pagando sus costas respectivamente, cada parte recurrente; con devolución del depósito constituiddo para recurrir, dado que las Sentencias de instancia no son entre sí conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad que nos concede el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar a ninguno de los recursos interpuestos por don Pedro Jesús y doña Maribel y la Urbanización La Zenia II, S. A., contra la Sentencia que,

921 c?n fecha 20 de octubre de 1989, dictó la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, y condenamos a cada recurrente al pago de las costas de su respectivo recurso, y líbrese al limo. Sr. Presidente de la Audiencia Provincial de Valencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- Eduardo Fernández Cid de Temes.-Jesús Marina Martínez Pardo.-Teófilo Ortega Torres.-Jaime Santos Briz. Rubridados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Matristrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, y Ponente, que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha de lo que como Secretario doy fe.