STS, 23 de Septiembre de 1991
| Ponente | LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ |
| ECLI | ES:TS:1991:4732 |
| Fecha de Resolución | 23 de Septiembre de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 642.- Sentencia de 23 de septiembre de 1991
PONENTE: Excmo. Sr. don Luis Martinez Calcerrada y Gómez.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Reclamación de cantidad. Compraventa. Intervención de agente de la Propiedad
Inmobiliaria.
NORMAS APLICADAS: CC 1.124, 1.254 .
JURISPRUDENCIA CITADA: TS 25 de mayo de 1981, 19 de junio de 1991, 26 de septiembre de
1991.
DOCTRINA: Acreditados tanto el contrato principal de compraventa como la mediación del actor en
dicha operación en lo que equivale haber asumido su carga probatoria, es decir, como actor
reclamante acreditar la existencia de la obligación, es evidente que la única oposición formalmente
que permitía la tutela de la pretensión de la contraparte era demostrar la inexistencia de la
obligación o el pago concertado según las tarifas pertinentes a dicho trabajo de intermediación que
en juego del «onus probandi» del artículo 1.124 del Código Civil comporta la prueba por el deudor
del hecho extintivo de su obligación.
El contrato de mediación en este caso no es una obligación de medios sino de resultado o de
determinado a alcanzar la consumación del contrato.
En la villa de Madrid, a veintitrés de septiembre de mil novecientos noventa y uno.
En los autos de juicio declarativo de menor cuantía número 99/86, instados por don Jose Pedro contra la Caja Territorial de Madrid, S. A., sobre reclamación de cantidad, ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de los de Madrid, y seguidos en apelación ante la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, que ante nos penden en virtud de recurso de casación interpuesto por la entidad Caja Territorial de Madrid, S. A., que no ha comparecido en esta vista, representada por el Procurador de los Tribunales don Rafael Torrente Ruiz, como parte recurrente, frente a don Jose Pedro , asistido por la Letrada doña Carmen Galiano Segovia, como la parte recurrida, que sí comparece.
Antecedentes de hecho
Que por parte de la representación legal de don Jose Pedro se formuló escrito de demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre reclamación de cantidad, en base a los hechos y fundamentos que estimó de aplicación al caso, ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de los de Madrid contra la entidad Caja Territorial Madrid, S. A., y que tramitada conforme a Derecho, se resolvió por sentencia de dicho Juzgado de fecha 17 de julio de 1987 en cuya parte dispositiva se dice: «Que ha lugar la demanda producida por... contra... condeno a la demandada a que abone al actor la cantidad de 13.500.000 pesetas más sus intereses al tipo del artículo 1.108 del Código Civil desde la demanda, a los que se unirán, desde esta sentencia, corriendo juntos los del artículo 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , imponiendo las costas al demandado.»
Que por parte de la representación legal de la demandada, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación frente a dicha sentencia, que siendo admitido en ambos efectos, se tramitó por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, resolviéndolo por sentencia de fecha 5 de junio de 1989 en cuyo fallo se dice: «Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por... y confirmamos en su integridad la sentencia impugnada, que dictó... imponemos las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.»
Que frente a dicha sentencia, por el Procurador de los Tribunales don Rafael Torrente Ruiz en nombre de la parte demandada- apelante y ahora recurrente, se ha interpuesto recurso de apelación en base a los siguientes motivos jurídicos: 1.° Al amparo del artículo 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1.214 del Código Civil . 2.° Al amparo del artículo 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1.214 del Código Civil .
Que admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se celebró la vista el día 17 de septiembre de 1991, compareciendo únicamente la parte recurrida.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Luis Martinez Calcerrada y Gómez.
Fundamentos de Derecho
Por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía se insta pretensión tendente a que se condene a la parte demandada al pago de 13.500.000 pesetas más los intereses legales que correspondan con expresa condena en costas, todo ello debido a la intervención del actor como intermediario en una operación de compraventa, estimándose dicha demanda por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, la cual fue confirmada por la de la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de junio de 1989 , al acreditarse -F.D. 2.°- que la reclamación de honorarios del actor contra la Caja demandada ha de estimarse, por cuanto que de la prueba practicada en autos se deriva que el demandante pertenece como Agente de la Propiedad Inmobiliaria al Colegio Oficial de Alicante, por tanto está legitimado para ejercitar la presente acción; que el contrato litigioso se celebró el día 11 de julio de 1984, cuyo contrato lo califica la parte demandada como promesa de venta y la parte actora como auténtico contrato de compraventa, igualmente, por la parte demandada se dice que tal contrato determinaría unos honorarios relativos a una cifra básica en el principal por el precio de la opción de 20.000.000 pesetas y que el precio pagado por las dos fincas fue de 175.000.000 pesetas y no el de 270.000.000 pesetas; que en cualquier caso no fue a instancia de la demandada la actuación del actor, sino del comprador; por la Sala en su F.D. 3.°, después de «echar en falta» -sic- el contrato de 11 de julio de 1984, cuya fotocopia no fue admitida al actor, se dice que no obstante, el original lo tiene en su poder la parte demandada por lo cual cualquier defecto o no aportación solamente ha de perjudicar a la misma, ya que en él constaba la intermediación, no contradicha de aquél; que debe dejarse sentado que el precio establecido en dicho contrato fue el de 270.000.000 pesetas y que, desde luego, carece de trascendencia que el contrato fuese de promesa de venta o de compraventa, porque el artículo 23, Real Decreto de 19 de junio de 1981, Real Decreto 1613/81 que aprueba los Estatutos Generales de la profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria , establece la correspondiente facultad o derecho a la retribución al perfeccionarse el negocio a que se refiera la intervención, así como, en relación al artículo 15 de igual Real Decreto, en donde se establece (en relación a la opción) que tras realizarse la compraventa o ejercitarse la opción, se percibirán los honorarios íntegros correspondientes y que, en definitiva, lo que sí puede concluirse, de todo ello, es que de tal documento privado de 11 de julio de 1984, con ocasión de completarse el pago, se derivase la escrituración pública de 12 de septiembre de 1984 por lo que aquel documento contenía un verdadero contrato de compraventa -F.D. 3.° «in fine»-; en cuanto al precio -F.D. 4.°-, que ha de partirse que el mismo fue de 270.000.000 pesetas; en el F.D. 5.°, específicamente se hace constar que «la atribución del encargo al actor por parte de su sobrino comprador sin que interviniera la demandada (vendedora en ese negocio), resulta una mera alegación defensiva propiciada por la realidad del parentesco, pero que al no haber sido probado, debe ceder frente a la base 8.º a) [de la fijada para honorarios mínimos en Alicante (BOP 15 de febrero de 1983)],en el 6º, que la condición rústica de las fincas objeto de la compraventa debe rechazarse por cuanto que de la documentación relativa, fundamentalmente, el informe del Arquitecto Municipal del Ayuntamiento de Torrevieja, se desprende la consideración del objeto de la compraventa, como suelo urbanizable programado con el plan parcial en ejecución «de suelo urbano y que, a consecuencia de todo ello -F.D. 7.º-, conforme a la norma 4 de la base 12.a de las citadas publicadas en el BOP de Alicante de 15 de febrero de 1983, los honorarios del actor deben ser los reclamados de 13.500.000 pesetas, esto es, el 5 % del valor de la finca, por lo que procede la confirmación de la sentencia dictada, frente a cuya decisión se interpone el presente recurso de casación con base a los siguientes dos motivos que se examinan a continuación.
En el primer motivo se denuncia por la vía del artículo 1.692.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción por violación por aplicación indebida del artículo 1.214 del Código Civil , al entenderse infringido el principio del «onus probandi» y que, así, conforme a dicho precepto, incumbe la carga de la prueba de las obligaciones a quien reclama su cumplimiento y que, en este caso, la Sala hace suyo el razonamiento del Juzgado, en el sentido de que el hecho positivo del actor es el contrato y que no puede aportarlo por no ser parte en ese negocio de la compraventa, y que el hecho negativo del demandado es traer ese documento en el que no conste la mediación, tesis que se ratifica por la Audiencia Provincial en su F.D. 3º y que la ausencia del documento no puede perjudicar al actor; sin embargo, se escribe en el motivo el hecho positivo del actor no es tal, sino el contrato de gestión o mediación, su intervención en la compraventa a instancia del demandado por lo que su mediación ya en el precontrato, ya en la compraventa, ya en ambos negocios jurídicos es lo que constituye el hecho positivo y el hecho negativo del demandado, no es traer ese documento en que no consta la mediación, sino limitarse a negar que el actor no ha intervenido en el contrato de compraventa, por lo cual al no haberse apreciado así por la Sala, se ha producido la infracción de dicho precepto; en el motivo segundo igualmente se denuncia por la misma vía lo dispuesto también en cuanto a ese artículo 1.214, cuya aplicación indebida resulta además del hecho de que el demandado no excepciona la extinción de la obligación de pago reclamada por el actor, sino la inexistencia de un contrato en que funda la acción el demandante, y éste no es el contrato de compraventa cuya existencia no sólo no se niega, sino que se reconoce y justifica, sino el contrato de mediación entre las partes, entre el actor y demandado, ya que no se dice u opone su extinción, sino su inexistencia; que tal infracción debe ponerse en relación con el artículo 1.254 del Código Civil en el sentido de que el contrato existe, «el de mediación», desde que una o varias partes consienten en obligarse respecto a otra u otras: Ambos motivos han de rehusarse porque, con independencia de que, en línea de principio por parte de la Sala se sostiene una reiterada doctrina razonando el juego de ese artículo 1.214 en la casación, en la idea de que no contiene una norma valorativa, sino, solamente, una disciplina en cuanto a la imposición de la carga de la prueba (sentencias entre otras de 25 de marzo y 19 de junio de 1991), ha de decirse, además, que no es de recibo, el afirmar que para el actor el hecho positivo se refiera al contrato de gestión o mediación y su intervención en la compraventa a instancia del demandado, mientras que el hecho negativo del demandado no está en traer a los autos ese documento sino en limitarse a negar que el actor no ha intervenido en el contrato de compraventa, porque lo que se persigue con tal tesis es sostener que por parte del actor no se ha acreditado, no ya la existencia del contrato de opción o de compraventa -calificado indiscutiblemente por la Sala de compraventa-, sino su participación en el negocio de intermediación, que constituye en su sentir el hecho negativo de la parte demandada, al limitarse a negar que el actor no ha intervenido, por cuanto, en definitiva, lo que resplandece, conforme a una adecuada hermenéutica de dicho precepto, es que por el demandante, tal y como así lo apreció la Sala, se demostró no sólo la existencia de ese contrato de compraventa, sino, efectivamente, la del encargo realizado por la demandada (aparte de que, en general, como es sabido, no se precisa la nota de encargo previo si la operación ha tenido efecto sentencia TS de 25 de mayo de 1981 - como ocurrió en autos), amén de su intervención mediadora para que se efectuase el contrato principal entre las partes, por lo cual, frente a ello, por la demandada lo único que podría acreditar, y eso no lo hizo, según la propia convicción del órgano «a quo» que debe prevalecer, es que, efectivamente, por su parte se cumplió con sus obligaciones correspondientes o que inexistían las mismas, que es el hecho extintivo a que se refiere el citado artículo 1.214 y no ceñirse a contra replicar de que no existió tal mediación por el actor, pues, se repite, habiéndose acreditado la misma, decae por completo el argumento de defensa de la demandada por lo que el motivo ha de rehusarse, igual que el segundo, en donde, de nuevo, por repetida vía se hace constar el hecho excepcionante que debía haber probado el actor, que no es la existencia del contrato principal, sino la de su intervención mediadora, y que ante dicha inexistencia se justifica la falta de pago por la demandada y que, desde luego, tal contrato de mediación no existió por lo que la sentencia vulnera también lo dispuesto en el artículo 1.254: La Sala al punto tiene que reproducir su razonamiento anterior en la idea de que, acreditados, sin lugar a dudas, tanto el contrato principal de compraventa como la mediación del actor en dicha operación en lo que equivale haber asumido su carga probatoria, es decir, como actor reclamante, acreditar la existencia de la obligación, es evidente, pues, que la única oposición formalmente que permitía la tutela de la pretensión de la contraparte, era demostrar o la inexistencia de la obligación o el pago concertado según las tarifas pertinentes a dicho trabajo de intermediación, que, en el juego del «onus probandi» de susodicho artículo
1.214 comporta la prueba por el deudor del hecho extintivo de su obligación, por lo que cualquier otroalegato tendente a continuar refutando la realidad de esa función mediadora, está irremisiblemente condenado al fracaso, con lo que ha de rehusarse el motivo, estimándose la demanda con los derechos de intermediación postulados por el actor, Agente de la Propiedad Inmobiliaria debidamente colegiado, que se ajustan a su cometido según jurisprudencia de esta Sala en sentencias de 26 de septiembre de 1991 que decía: «En el aspecto jurídico, es de tener en cuenta: a) que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y, además, a que el contrato tenga lugar «como consecuencia» de la actuación del corredor, pero no cuando el contrato tuvo lugar previas gestiones de la propia demanda y sirviéndose de sus empleados; b) que la retribución de los corredores sólo se devenga en el caso de que el negocio final se realice por la intervención de aquéllos, o si de sus gestiones de mediación se aprovechó quien lo concluye; y c) que el contrato de mediación, en este caso, no es una obligación de medios, sino de resultado o de fin determinados a alcanzar la consumación del contrato (sentencias 3 de junio de 1950, 16 de abril de 1952, 18 de octubre y 28 de noviembre de 1956)»; y en sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 1989 se decía: «Se concede al agente de la propiedad inmobiliaria demandante el derecho a cobrar el premio de su corretaje en la venta de un solar de los demandados. Puesto que hubo un encargo de éstos para procurar la venta de su finca, y el mediador llevó la actuación necesaria a tal fin, realizándose las ventas por la gestión del demandante. Concurre, pues, los requisitos jurisprudenciales que determinan la perfección y consumación de un contrato de corretaje y el derecho del mediador a percibir su premio (sentencias de 18 de septiembre y 17 de diciembre de 1986); procede con ello la desestimación del recurso interpuesto con las consecuencias correspondientes.
Por todo lo expuesto anteriormente, en nombre de S.M. el Rey y en virtud de la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad Caja Territorial de Madrid, S. A., frente a la sentencia pronunciada por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha 5 de junio de 1989 , la que confirmamos íntegramente con expresa imposición de las costas causadas en este recurso a la parte recurrente y pérdida del depósito. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandados y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Luis Martinez Calcerrada y Gómez.-Antonio Gullón Ballesteros.-Matías Malpica González Elipe.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Luis Martinez Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, lo que como Secretario de la misma, certifico.- Marcelino Bazaco Barca.-Rubricado.
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