STS, 31 de Mayo de 1991
| Ponente | JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO |
| ECLI | ES:TS:1991:2842 |
| Fecha de Resolución | 31 de Mayo de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 416.-Sentencia de 31 de mayo de 1991
PONENTE: Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez Pardo.
PROCEDIMIENTO: Juicio especial de arrendamientos urbanos.
MATERIA: Fijación de rentas. Demolición o derribo. Derecho de retorno. Casas de más de cien
años. Edificios defectuosas. Juicios de desahucio, naturaleza y alcance. Cosa juzgada. Cuestiones
complejas.
NORMAS APLICADAS: Artículos 81.5.b) y 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos Artículo 1.156 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencia de 16 de diciembre de 1972.
DOCTRINA: Los juicios de desahucio son tradicionalmente encuadrados por la doctrina en la clase
de juicios sumarios, siendo unánimes los procesalistas al caracterizar la sumariedad por las notas
de brevedad en la tramitación, limitación de medios de ataque y defensa y de efectos de cosa
juzgada. Ni un solo artículo de las Leyes procesales permite formular la genérica afirmación de que
contra sentencias resolutorias de contratos de arrendamiento dictadas en procesos sumarios de
desahucio quepa juicio declarativo sobre la misma cuestión ya sea la causa del desahucio el
impago de rentas o cualquier otra causa de resolución.
Los juicios de desahucio, en la materia estricta sobre la que versan, producen cosa juzgada.
En la villa de Madrid, a treinta y uno de mayo de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña como consecuencia de autos de juicio de incidentes sobre arrendamientos urbanos seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Lugo, fijación de renta y otros extremos; cuyo recurso fue interpuesto por doña María Inés y doña Sonia , representadas por el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez y asistidas por el Letrado don Ramón Chaves González; siendo parte recurrida doña Virginia y doña Paula , representadas por el Procurador don Gabriel Sánchez Malingre y asistidas por el letrado don Manuel Pórtela Alvarez.
Antecedentes de hecho
f. El Procurador don Antonio Ramón Posada Veiga, en nombre y representación de doña Virginia y doña Paula , interpuso demanda de juicio de incidentes sobre cuestión relativa a local de negocio ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Lugo contra doña María Inés y doña Sonia , alegando, en síntesis, los siguientes hechos: Que sus poderdantes eran arrendatarias de un local de negocio propiedad de la primera de las demandadas y su esposo, quienes promovieron expediente de derribo que les fue oportunamente notificado, optando por el derecho de retorno en las condiciones que se señalan; que tras ser puesto el nuevo local a su disposición, manifestaron su desacuerdo con su mensura, características y renta, que no coincidían con las pactadas en la escritura por la que se recoge el derecho de retorno citado. Alegó a continuación los fundamentos de Derecho que estimó pertinentes para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia «por la que se declare: a) Que el arrendamiento del local núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Lugo, comprende la totalidad de dicho local, incluida la zona de patio existente al fondo del mismo, por no haber sido demolido el edificio de acuerdo a lo dispuesto en el art. 81.5 de la Ley de Arrendamiento Urbano , sino simplemente vaciado en cuanto a su interior de acuerdo a lo dispuesto en el art. 92 del mismo texto legal, debiendo satisfacer las arrendatarias la renta mensual de
8.400 pesetas que ya venían satisfaciendo, b) Subsidiariamente, y para el supuesto de que no se admita la petición anterior, se declare que las demandadas vienen obligadas a complementar o completar el local de negocio ofrecido a las demandantes, como derecho de retorno en el acta notarial de 4 de julio de 1986, del que tomaron posesión el día 22 de julio de 1986, ampliando tal local en cuanto a su superficie al 75 por 100 del que venía poseyendo las arrendatarias en el edificio antes de ser reconstruido, c) Que en el supuesto de que el Juzgado determine que el edificio ha sido reconstruido de acuerdo con el art. 81.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se fije por éste, y en ejecución de sentencia la renta que han de satisfacer nuestras poderdantes, teniendo en cuenta la que resulte habitual hacer efectiva, y general de los precios de mercado para locales de características iguales o similares al que es objeto de litis en una situación igual o semejante todo ello con imposición de las costas a as demandadas».
El Procurador don José J. Várela Méndez, en nombre de las demandadas, contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dic tase sentencia «por la cual se desestime la demanda, absolviendo de la misma a las demandadas, e imponiendo a las demandantes la totalidad de las costas».
Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, el Juez de Primera Instancia del núm. 1 de Lugo dictó Sentencia con fecha 5 de mayo de 1988 , cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallo: Que aceptando fraccionadamente
la demanda interpuesta por el Procurador don Antonio-Ramón Posada Veiga, 416 en nombre y representación de Virginia y de Paula , contra María Inés y contra Sonia , declaro que, absolviendo a las copromovidas de los pedimentos A y B, ha de fijarse en ejecución de sentencia la renta que satisfarán las actoras tomando, por baremo referencial, los precios de mercado para locales de características iguales o similares y de idéntica o semejante ubicación. Omito un pronunciamiento de especial pago de costas.»
Interpuesto recurso de apelación por la representación de las demandadas, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña dictó Sentencia con fecha 3 de abril de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallamos: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por doña María Inés y su hija doña Sonia , representadas en esta instancia por el Procurador Sr. Gómez Reino y Pedreira, contra la sentencia recaída en los autos originales de que este rollo dimana, promovidos contra las mismas, por doña Virginia y su hermana doña Paula , representadas por el Procurador Sr. Posada Veiga; confirmando íntegramente el fallo de dicha resolución, en los términos que se recogen en el primero de los antecedentes de hecho de la presente sin hacer especial imposición de las costas de la apelación.»
1. El Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez, en nombre y representación de doña María Inés y doña Sonia , interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña con apoyo en los siguientes motivos. Motivos del recurso: 1.° Al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia violación por no aplicación del párrafo 1.° del art. 1.252 del Código Civil . 2." Con la misma base se denuncia infracción por no aplicación del art. 81.5.b), párrafo 1.°, inciso último, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
-
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 16 de mayo de 1991, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Jesús Marina Martínez Pardo.Fundamentos de Derecho
El presente recurso trae causa de la demanda formulada por las hoy recurridas en su calidad de titulares de un derecho de retorno al arrendamiento de local de negocio ubicado en edificio de más de cien años de antigüedad, cuyas propietarias, hoy recurrentes, obtuvieron autorización gubernativa para el derribo y reedificación. Las arrendatarias, en uso de la alternativa que les confiere el art. 85.5.b) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , optaron por ocupar en arrendamiento, en igualdad de condiciones que un tercero, un local de negocio en la finca reconstruida, de análogas características al que venían disfrutando. Desecharon, pues, el percibo de la indemnización del 50 por 100 de lo que normalmeante se abone por traspaso en locales similares de la misma zona, señalada por la Junta de Estimación, que es la otra opción de la alternativa. Reconstruido el inmueble, la propiedad indicó el nombre de persona dispuesta a pagar la renta mensual de 195.000 pesetas.
En desacuerdo con la renta fijada, distante de la de 8.400 pesetas que llegaron a pagar por el local arrendado en 1940, acudieron al presente juicio en el que la Audiencia, confirmando la resolución de primera instancia, fijó la renta del local en la que resulte «de los precios de mercado para locales de características iguales o similares», a determinar en ejecución de sentencia.
Contra dicha sentencia formularon las arrendadoras un primer motivo de casación en el que alegan, por el cauce del núm. 5.° del art. 1.692, la infracción del art. 1.252 del Código Civil.
El razonamiento, en síntesis, expresa que la renta del local es cuestión ya resuelta por el Juzgado en sentencia firme dictada en juicio de desahucio por falta de pago de las rentas devengadas tras la ocupación del local reconstruido, en la cual, pese a oponer los demandados que la renta no la habían aceptado, el Juzgado la tuvo como vigente a partir de su ocupación.
El motivo continúa su razonamiento añadiendo que las arrendatarias, al recibir el requerimiento notarial que sirvió de notificación de la puesta a disposición del local y para la entrega de llaves, nada opusieron en contra de la renta, por lo que ésta debe tenerse por aceptada. Y si se tuvo en cuenta en el proceso de desahucio no puede alterarse ahora, pues la cosa juzgada la protege.
Para decidir la cuestión planteada conviene precisar que los juicios de desahucio son tradicionalmente encuadrados por la doctrina en la clase de juicios sumarios, siendo unánimes los procesalistas al caracterizar la sumariedad por las notas de brevedad en la tramitación, limitación de medios de ataque y defensa y de efectos de cosa juzgada. También que esta última limitación deja ordinariamente abierta la vía de juicio plenario, en el que cabe resolver todas las cuestioneas planteadas. Pues bien, esta limitación de la cosa juzgada, la posibilidad de plantear nuevo juicio, es algo que debe ser concedido por el legislador. Así, por ejemplo, lo hace en los interdictos posesorios ( art. 1.658), los ejecutivos (art. 1.479), alimentos (art. 1.617), procesos del art. 41 de la Ley Hipotecaria , etc., pero ni un solo artículo de las Leyes procesales permiten formular la genérica afirmación de que contra sentencias resolutorias de contratos de arrendamiento dictadas en procesos sumarios de desahucio quepa juicio declarativo sobre la misma cuestión, ya sea la causa del desahucio el impago de rentas o cualquiera de las demás causas de resolución. Por ello, puede y debe sostenerse que los juicios de desahucio, en la materia estricta sobre la que versan, producen cosa juzgada y, así, se están dando contra las sentencias recursos de revisión o de audiencia a rebeldes o, incluso, amparo constitucional, que no serían admisibles si cupiera otorgar tutela judicial por el cauce del juicio ordinario.
Pero que produzcan cosa juzgada no quiere decir que se extiendan sus efectos a cuestioneas no controvertidas ni que se impida plantear por nueva causa de pedir la subsistencia de un vínculo arrendaticio.
En el juicio de desahucio por falta de pago antecedente de estos autos el Juzgado entendió que la renta era la notificada por las arrendadoras, pero prescindió del análisis de la corrección jurídica de su fijación y no permitió a las demandadas plantear cuestiones distintas a las del pago. La decisión puede tenerse por correcta porque (es criterio uniforme que los juicios de desahucio no permiten plantear cuestiones complejas). Y compleja es la interpretación del contenido y alcance del art. 81 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
En consecuencia, la fijación unilateral de la renta no veda a las arrendatarias el ejercicio de la presente acción tendente a obtener declaración sobre la legalidad de la decisión de las propietarias y la cosa juzgada del juicio por falta de pago no puede extenderse a esta cuestión. Así lo exigen sus límites objetivos, sea contemplada en su aspecto negativo o en el positivo. Decae, por ello, el motivo.
El motivo segundo, por el cauce del núm. 5." del art. 1.692, plantea la infracción del art. 81.5.b) de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Entiende la recurrente que contraría su tenor la sentencia que sustituye el criterio legal de «ocupar en arrendamiento en igualdad de condiciones que un tercero» por el de «fijar en ejecución de sentencia la renta según el precio de mercado».
La cuestión tiene relevancia, pues parece que el legislador, al referirse a la «igualdad de condiciones que un tercero», puede propiciar situaciones injustas por las vías de la simulación, la fiducia, etc., valiéndose de persona connivente, pero no se puede ignorar: 1.º Que el texto del artículo es inequívoco cuando dice que el arrendatario de viviendas o locales de negocio que cuenten con más de cien años de antigüedad, cuyo grado de vetustez, deficiente estado de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales, hagan necesaria su renovación,
podría optar entre la indemnización o el retorno en las condiciones ya ante- 416 dichas. 2.° Que el legislador, al regular la indemnización consistente en el 50 por 100 del precio de traspaso (donde se plantearían las mismas dudas si se recurriera a lo que los terceros estuvieran dispuestos a pagar), remite a la valoración que fije la Junta de Estimación, que es solución no querida para el otro supuesto y análoga a la acordada por el Juzgado y la Audiencia. 3.° Que (al distinguir las casas de más de cien años de las restantes, está fijando régimen específico para edificios decrépitos en los que el final del contrato podría venir por su desaparición, pues por pérdida de las cosas se extinguen las obligaciones [ art. 1.156 del Código Civil ] y por destrucción del local los contratos de arrendamiento [ art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ], y con el propósito de favorecer su mantenimiento [de razones sociales que hacen necesaria su conservación habla el art. 81] arbitra fórmula en que se concilian los estímulos a la refacción con los decadentes derechos de los arrendatarios, a los que no se concede más que un 50 por 100 del hipotético derecho de traspaso o el derecho de adquisición preferente de la cualidad de arrendatario respecto a cualquier otro aspirante. Naturalmente, ese tercero, ese aspirante, no es quien esté dispuesto a pagar el precio de mercado ni de la peritación, sino el que desee entrar efectivamente a pagar lo que crea oportuno en virtud de la libertad de contratación y de fijación de renta). 4.° El tercero es un ajeno al primer contrato que desea ser parte en el nuevo. Así se desprende de la interpretación armónica de todos los artículos de la Ley y así se tuvo en cuenta por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 16 de diciembre de 1972 . No interpretar así el precepto haría ilusorio pensar en reedificaciones y comporta extender las limitaciones impuestas a los propietarios a términos más rigurosos que los queridos en la Ley especial con violación del principio odiossa restringenda. 5.º Cualquier simulación o fraude no alegado en este proceso tendría su cauce y acción adecuada, caso de producirse.
Por todo ello, procede estimar el segundo motivo del recurso.
No ha lugar a la imposición de costas de la apelación ni de la casación. Las de primera instancia se imponen a las actoras ( art. 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que dando lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador Sr. Estévez Rodríguez, debemos casar y casamos la Sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña con fecha 5 de mayo de 1988 , y desestimar como desestimamos en todas sus partes la demanda formulada por doña Virginia y doña Paula , con expresa imposición de las costas de primera instancia a las demandantes. Y sin hacer expresa declaración sobre la apelación y el presente recurso.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José Luis Albácar López.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Jesús Marina Martínez Pardo.- Teófilo Ortega Torres.- Jaime Santos Briz.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Jesús Marina Martínez Pardo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.- En Madrid, a 31 de mayo de 1991.
-
El juicio de desahucio
...cit., p. 34, y ORTIZ NAVACERRADA, Comentarios a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, cit., p. 602, con cita este último, de la STS de 31 de mayo 1991. En la línea aquí apuntada, resulta clarificadora la STS de 7 de noviembre de 1980, que precisa que para que se produzca situación de cosa......