STS, 28 de Enero de 1991
| Ponente | MATIAS MALPICA GONZALEZ ELIPE |
| ECLI | ES:TS:1991:13214 |
| Fecha de Resolución | 28 de Enero de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 51.-Sentencia de 28 de enero de 1991
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr don Matías Malpica González Elipe.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Arrendamiento con opción de compra. Congruencia.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.091, 1.283 y 1.285 del CC . art. 359 de la LEC . art. 14 del Reglamento Hipotecario.
DOCTRINA: Si no se ha pedido expresamente la resolución del contrato no se podía hacer
pronunciamiento explícito al respecto sin incurrir en incongruencia.
A notificación y requerimiento del vendedor contestó afirmativamente la hoy actora haciendo uso del
derecho de opción y luego en la demanda, lo que estando incluso dentro del período máximo
exigido para inscribir en el Registro de la Propiedad -voluntariamente- por el art. 14 del Reglamento Hipotecario , es evidente que está el derecho opcional correctamente ejercitado en tiempo y forma.
En la villa de Madrid, a veintiocho de enero de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Sevilla, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Huelva, sobre cumplimiento de contrato y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por "Talleres Quilón, S. A.», representada por el Procurador don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez, no habiendo comparecido a la vista el Letrado de esta parte a pesar de estar citado en legal forma, siendo partes recurridas don Isidro y su esposa, doña Yolanda , representados por la Procuradora doña Beatriz Cano Casanova, y asistida del Letrado don Enrique Gutiérrez de Terán, dicho Letrado ha asistido a la vista.
Antecedentes de hecho
El Procurador don Fernando González Lancha, en representación de la entidad "Talleres Quilón, S. A.», formuló ante el Juzgado núm. 1 de Huelva demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía contra don Isidro y doña Yolanda , sobre cumplimiento de contrato y otros extremos, estableciendo en síntesis los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dicte sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos: 1.º Que don Isidro y su esposa, doña Yolanda , se encuentran en condiciones de otorgar escritura de compraventa del local de negocio situado en esta ciudad, al sitio Molino de la Vega, en calle Macías Belmonte, núm. 68, hoy 56, y espaldas a calle Trigueros, s/n, a favor de la sociedad mercantil "Talleres Quilón, S. A.». 2.º Que en cumplimiento delcontrato de opción de compra de fecha 1 de junio de 1982, se conmine a los citados demandados a otorgar ,a referida escritura de compraventa a favor de "Talleres Quilón, S. A.», en los términos y condiciones estipulados en el referido contrato de opción de compra, apercibiéndoles que de no otorgarla en el plazo que judicialmente se fije, será otorgada por el Juzgado en sus nombres y rebeldía, ello con el correlativo derecho de dichos demandados a percibir las cantidades depositadas a su favor en la Caja de Ahorros de Huelva. 3.° Que se condene a los demandados al pago de las costas del juicio.
Admitida la demanda y emplazados los mencionados demandados, compareció en los autos en representación de don Isidro , la Procuradora doña Pilar García Uroz, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma en base a los hechos y fundamentos de derecho de pertinente aplicación, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que, con desestimación expresa de la demanda y estimación de la oposición que formula, absuelva a su representado de la pretensión condenatoria contenida en el suplico de dicha, declarando no haber lugar a conminar a mi representado a otorgar, en favor de la actora, escritura pública de compraventa del local de negocio sito en esta ciudad, al sitio Molina de la Vega, calle Macías Belmonte, núm. 56, en los términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra de fecha 1 de junio de 1982, con expresa condena en costas a la sociedad demandante. La Procuradora doña Inmaculada Prieto Bravo compareció en representación de doña Yolanda , oponiéndose a la demanda, estableciendo en síntesis los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que estimando íntegramente la excepción de nulidad de la opción de compra a que se refiere la súplica de la demanda, con expresa desestimación de dicha demanda, absuelva a su representada de los pedimentos deducidos en su contra, con expresa imposición de costas a la entidad actora. El Sr. Juez de Primera Instancia de Huelva núm. 1 dictó Sentencia de fecha 28 de abril de 1986 , con el siguiente Fallo: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. González Lancha, en nombre y representación de "Talleres Quilón, S. A.", debo declarar y declaro que don Isidro y doña Yolanda están en condiciones de otorgar escritura pública de compraventa del local de negocios sito en la calle Macías Belmonte, núm. 68, hoy 56, de Huelva, a favor de la sociedad "Talleres Quilón, S. A.", y debo condenar y condeno a los mismos a que otorguen escritura pública a favor de la entidad actora en los términos y condiciones estipulados en el contrato de la fecha 1 de junio de 1982, apercibiéndoles que de no otorgarla en el plazo que se determine en ejecución de sentencia, se hará judicialmente, recibiendo los demandados el dinero correspondiente depositado en la "Caja Provincial de Ahorros de Huelva" y condenando a éstos al pago de las costas del juicio.»
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de don Isidro y doña Yolanda , dictó Sentencia el día 30 de septiembre de 1988 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: "Que, sin especial imposición de las costas de esta alzada, y con revocación de la sentencia apelada, al principio relacionada, dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de Huelva el día 28 de abril de 1986 , debemos desestimar y desestimamos la demanda originaria promovida por "Talleres Quilón, S. A.", contra don Isidro y su esposa, doña Yolanda ; absolviendo de la misma a los expresados demandados; e imponiendo a la actora la costas causadas en aquella primera instancia.»
El día 4 de marzo de 1989, el Procurador don Eduardo J. Sánchez Alvarez, en representación de la entidad "Talleres Quilón, S. A.», ha interpuesto recurso de casación contra sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla (hoy, Provincial), con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Al amparo del art. 1.692.3 de la LEC ., solicitamos la casación por cuanto la sentencia de la Excma. Audiencia Territorial de Sevilla ha quebrantado las normas que regulan la sentencia.
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" La sentencia adolece de error en la apreciación de la prueba, por lo que también invocamos la casación conforme al art. 1.692.4.° de la LEC . 3.° También invocamos la casación al amparo del art. 1.692.5 por cuanto se han infringido normas del ordenamiento jurídico. 4.° Y por ultimo, solicitamos la casación al amparo del art. 1.692.5 de la LEC , por cuanto la jurisprudencia contenida en la Sentencia de fecha 30 de noviembre de 1974 R. 4498 obliga a entender que la formalización de escritura pública, cuando es una obligación contractual expresamente estipulada, como ocurre en el caso de autos, y no una facultad que se otorgue a ambos contratantes, debe ser cumplida conforme a su tenor. '
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 17 de enero de 1981.212
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Matías Malpica González Elipe.
Fundamentos de Derecho
Don Isidro , en estado de casado con doña Yolanda , adquirió por documento privado de compraventa de 1 de julio de 1974 a doña Lorenza el almacén sito en Huelva y su calle Macías Belmonte,núm. 68, cuyo local arrendó a don Jose Carlos y para la sociedad en trance de constituirse "Talleres Quilón,
S. A.», ahora demandante, en 1 de junio de 1982, con opción de compra, señalándose por separado, el precio de alquiler o renta, el anticipo mensual correspondiente a la opción de compra, cuyo precio definitivo también determinado en el contrato enjugaría dichos anticipos periódicos y el tiempo en el que tendría lugar el ejercicio de tal derecho de opción en forma operativa. Tras diversas vicisitudes que reflejaban la disparidad de criterios que separaba a los contrantes, se presentó demanda por la arrendataria optante solicitando se hicieran los pronunciamientos pertinentes a constatar que los arrendadores-vendedores se encontraban en condiciones de otorgar escritura pública de compraventa del local de negocio reseñado y que en cumplimiento del contrato de 1 de junio de 1982 se conmine a los demandados a otorgarla en los términos y condiciones señalados en el mismo con apercibimiento de verificarlo el Juzgado en su defecto, con el correlativo derecho a percibir el precio estipulado a tal fin. A la demanda se opuso al marido con base, esencialmente, en la caducidad del derecho de opción, incumplimiento de las condiciones de pago e inexistencia de apoderamiento representativo del Letrado que formalizó el requerimiento notarial de 27 de junio de 1984 en nombre del Sr. Isidro y la esposa demandada, solicitando por vía de excepción la nulidad de la opción de compra estipulada sin su consentimiento, tratándose, como se trata, de bien perteneciente a la sociedad de gananciales. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, la que fue revocada en atención no a la falta de consentimiento de la esposa, ya que estimó su aquiescencia con posterioridad al contrato, pero si por haber caducado por el transcurso del tiempo por el que operaba el derecho opcional y la falta de representatividad del Letrado que formalizó el requerimiento y notificación el 27 de junio de 1984.
Es oportuno consignar que el segundo motivo al amparo del núm. 4.° del art. 1.692 de la LEC que denunciaba error de hecho en los pronunciamientos o declaraciones de tal naturaleza verificados por la Sala de Instancia fue inadmitido en el trámite específico previsto en el art. 1.710.2.a, regla de dicha Ley procesal por lo que tales declaraciones fácticas constituyen una premisa irreversible a tener en cuenta en la debida aplicación del ordenamiento jurídico.
El primer motivo, con sede en el ordinal 3.º del art. 1.692 de la LEC, denuncia la infracción del art. 359 del mismo texto legal por estimar que la sentencia combatida incurre en incongruencia por no haberse pronunciado sobre la resolución del contrato de opción de compra, que constituía la base esencial, según la recurrente, de la oposición del Sr. Isidro a la prosperidad de la demanda, lo que según el motivo, insistimos, debió hacer el demandado por reconvención, por lo que se crea un vacío de decisión judicial. El motivo no puede sino fracasar porque si a tenor de la jurisprudencia, la incongruencia surge de la confrontación de las pretensiones de las partes, sintetizadas, con efecto vinculante procesal exclusivo y, excluyente, en los suplicos de los escritos esenciales al inicio del proceso con el fallo de, la sentencia, es evidente que si no, sé ha pedido i expresamente la resolución del contrato, no se podía hacer pronunciamiento explícito, al respecto sin incurrir en el defecto que ahora equivocadamente se, acusa por, la recurrente. Y cómo quiera que esa doctrina jurisprudencial sostiene que la, mera absolución de la demanda comporta el acatamiento de lo dispuesto en el art. 359 de la Ley procesal civil , quiere ello decir que en el caso qué nos ocupa no ha podido producirse el defecto que se señala en el motivo, por cuanto se hace ese pronunciamiento en la parte dispositiva, no sin antes hacer un razonado análisis de las excepciones de los demandados tanto de la supuesta nulidad contractual como de la virtualidad o no de la representación del Letrado recurrente de que se hizo ya anteriormente mención y de la caducidad del derecho opcional, ya que unas y otras excepciones están íntimamente ligadas, si bien en el aspecto negativo con la tesis que sostiene la demanda.
El tercer motivo, residenciado en el núm. 5.° del art. 1.692 de la LEC . da como infringidos por la sentencia los arts. 1.283 y 1.285 del CC., debiéndose aplicar el art. 1.091 del mismo cuerpo legal . En efecto, la sentencia atacada incide en el error de estimar que con arreglo al contrato había caducado el derecho opcional y por ello era extemporánea la aceptación al requerimiento que le fue efectuado el 27 de junio de 1984; porque lo cierto es que los plazos concedidos en el contrato de 1 de junio de 1982 eran tres, como se infiere en forma inequívoca de su cláusula 3.ª, y ello precisamente por las dificultades que el Sr. Isidro tenía en orden a la documentación de transferencia a su favor por títulos públicos de la compraventa privada de fecha 1 de julio de 1974 por la que adquirió el dominio de doña Lorenza y que dio lugar ante la inminencia de vencimientos de los sucesivos términos o plazos a que negociara dicho Sr. Isidro con su vendedora al objeto de eliminar dificultades, otorgándose un nuevo documento privado el 2 de marzo de 1984 y hasta un poder en escritura pública del día 2 de abril siguiente para que con carácter irrevocable y concediendo la autorización hasta para la autocontratación pudiera enajenar, ceder, gravar, hipotecar, etc., la finca urbana objeto de esta litis, lo que da idea clara de esas dificultades, que, no aflorando a este litigio en forma pormenorizada, justifican no obstante los términos o plazos para el ejercicio del derecho de opción de compra, cuales son: hasta 1 de junio de 1983, el primero; hasta 1 de junio de 1984, el segundo y el tercero, sin determinar cronológicamente, pero en función siempre de "que transcurrido este período y estando el Sr. Isidro en disposición de hacer escritura de compraventa..» como expresa textualmente el contrato, por lo que no puede imputarse ejercicio extemporáneo del derecho opcional cuando no habíatranscurrido ningún período cierto sujeto al cumplimiento de la condición de que estuviera el Sr. Isidro en disposición de otorgar escritura de compra,-venta, que por ser de conocimiento personal exclusivo del Sr. Isidro debía lógicamente ponerlo en conocimiento a su vez de la contraparte y por ello no es aceptable el argumento de que ya lo estaba a partir del 2 de abril de 1984, a virtud del amplio poder que le fue conferido, pues ello no le constaba al Sr. Jose Carlos o la entidad por él representada, sino exclusivamente al Sr. Isidro que contractualmente tenía contraída la obligación de notificar el cumplimiento de esa condición que afectaba exclusivamente a su persona y habida cuenta de que nunca se pidió la resolución del contrato por supuesto incumplimiento del Sr. Jose Carlos , quiere ello denotar la vigencia del contrato de opción, tanto más cuanto que el requerimiento del Sr. Isidro a la contraparte, efectuado notarialmente el 16 de febrero de 1984, dando por resuelto el contrato por supuesta falta de pago desde diciembre de 1983 -dos meses escasos-, carece de toda eficacia por cuanto el Sr. Isidro no estaba todavía "en disposición de escriturar la compraventa», ya que no se le habían concedido poderes amplios aun por la titular registral, es decir no se había cumplido la condición que a él personalmente competía; por ello y porque no habiéndose fijado tiempo preclusivo para este tercer período y aunque la notificación de 27 de junio de 1984 se hiciera por quien no ostentara legítima representación del demandado, lo cierto es que a tal notificación y requerimiento contestó afirmativamente la actora haciendo uso del derecho de opción y luego en la demanda de 3 de julio de 1985, lo que estando incluso dentro del período de tiempo máximo exigido para inscribir en el Registro de la Propiedad - voluntariamente-, por el art. 14 del Reglamento Hipotecario , es evidente que está el derecho opcional ejercitado correctamente en tiempo y forma, conforme a lo convenido y por ello se ha de estimar el tercer motivo del recurso, que hace innecesario el análisis del cuarto.
Estimado el tercer motivo, procede la casación de la sentencia de apelación y confirmar la de primera instancia íntegramente, no haciendo especial condena de las costas de segunda instancia por la razón del aspecto estrictamente jurídico del debate ni tampoco en este recurso ( arts. 523 y 1.715.4.° de la LEC .).
Por lo expuesto, en nombre de SM. el Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,
FALLAMOS
l° Ha lugar al recurso con casación de la sentencia de 30 de septiembre de 1988 de la Sala Segunda de lo Civil de la entonces Audiencia Territorial de Sevilla . 2.º Se confirma íntegramente la Sentencia de fecha 28 de abril de 1986 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Huelva . 3.º No se hace especial condena de costas ni en segunda instancia ni en este recurso y, líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José Luis Albácar López.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Jesús Marina Martínez Pardo.- José Almagro Nosete.- Matías Malpica González Elipe.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Excmo. Sr don Matías Malpica González Elipe, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de la fecha, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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