STS, 17 de Julio de 1991
| Ponente | ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| ECLI | ES:TS:1991:11768 |
| Fecha de Resolución | 17 de Julio de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 570.-Sentencia de 17 de julio de 1991
PONENTE: Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros.
PROCEDIMIENTO: Retracto.
MATERIA: Arrendamientos urbanos. Retracto.
NORMAS APLICADAS: LAU 47, 48 y 9 . CC 1.261, 1.276 y 1.518 .
DOCTRINA: Los órganos judiciales no pueden declarar la nulidad de la escritura de compraventa,
afirmando que oculta una donación ( 1.276 CC ), sin intervención de la que en el documento figura
como vendedora; necesariamente ha de ser oída, antes de cualquier pronunciamiento sobre aquella
cuestión. El plazo de sesenta días, existiendo ausencia de notificación de 48.2 LAU , ha de
contarse desde que el retrayente, conoce efectivamente las condiciones esenciales en que se hizo
la enajenación.
En la villa de Madrid, a diecisiete de julio de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, en la actualidad Audiencia Provincial, como consecuencia de autos de juicio de retracto arrendaticio, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 5; cuyo recurso fue interpuesto por don Lucas y doña Blanca , representados por la Procuradora de los Tribunales doña Ana María Ruiz de Velasco y Del Valle y asistido del Letrado don Felipe Ruiz de Velasco; siendo parte recurrida don Alejandro , hoy sus herederos, doña Emilia , don Vicente , don Bartolomé , don Pablo , doña Ángeles y don Ángel Jesús , representados por la Procuradora doña Pilar Calvo Díaz, y asistidos del Letrado don José María Rosado Tato.
Antecedentes de hecho
El Procurador don Federico Bravo Nieves, en representación de don Alejandro , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 5, demanda de juicio de retracto arrendaticio, contra don Lucas y su esposa doña Blanca , estableciendo en síntesis los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dictase sentencia declarando que don Alejandro tenía derecho al retracto del piso mencionado y las dependencias del mismo y condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y otorgar la escritura de transmisión de propiedad. Admitida la demanda y emplazados los citados demandados, compareció en autos en su representación la Procuradora doña Ana María Ruiz de Velasco y Del Valle, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por oportuno, suplicando se dictase sentencia admitiendo laexcepción de mal constituida la relación jurídico-procesal y sin entrar en el fondo del asunto desestimar la demanda y absolver de ella a los demandados. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes en avenencia. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia de Madrid número 5, dictó sentencia de fecha 28 de septiembre de 1985 , con el siguiente fallo: "Fallo: Que desestimando la excepción alegada por los demandados y desestimando igualmente la demanda interpuesta por el Procurador don Federico Bravo Nieves en nombre y representación de don Alejandro contra don Lucas y doña Blanca , representados por la Procuradora doña Ana María Ruiz de Velasco y Del Valle, debo absolver y absuelvo de la misma a dichos demandados con expresa imposición al actor de las costas del juicio.»
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de los herederos de don Alejandro y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial (hoy Provincial), dictó sentencia con fecha 18 de octubre de 1988 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Federico Bravo Nieves, en nombre y representación de don Alejandro , hoy sus herederos y con revocación de la sentencia dictada en 26 de septiembre de 1986, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número 5 de los de Madrid , en los autos de que dimana, debemos declarar como declaramos que don Alejandro , hoy sus herederos, tiene derecho al retracto del piso NUM000 .°, izquierda de la finca número NUM001 de la CALLE000 de Madrid, conforme a la descripción registral del mismo, por el precio que se fije pericialmente en la fase de ejecución de sentencia según la distribución del precio global entre las tres fincas vendidas, condenando a los demandados don Lucas y su esposa doña Blanca a estar y pasar por dicha declaración y a otorgar la escritura de transmisión de la propiedad de dicho piso a favor del demandante, hoy sus herederos, con entrega de la suma consignada o de la que se señale como precio abonado hasta ese instante por los demandados cuenta del total del precio del piso y demás desembolsos, pagos y gastos legítimos, apercibiéndole de otorgar de oficio dicha escritura si no lo hicieren, con imposición de las costas a los mismos de primera instancia, y sin hacer expresa imposición de las del recurso.»
El día 6 de abril de 1989, la Procuradora doña Ana María Ruiz de Velasco y Del Valle, en representación de don Lucas y doña Blanca , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, en la actualidad Audiencia Provincial, con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico y muy especialmente de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de los artículos 1.261 y 1.276 del Código Civil .
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Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico y especialmente del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina legal basada entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 1960 (2.060 ).
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Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico y especialmente del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y del artículo 1.518 del Código Civil . 4.° Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegamos infracción de las normas del ordenamiento jurídico y especialmente del artículo 9.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos , del artículo 1.902 del Código Civil y de la doctrina legal contenida entre otras en la sentencia de 14 de febrero de 1944 .
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 2 de julio de 1991.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros.
Fundamentos de Derecho
Por don Alejandro se ejercitó acción de retracto arrendaticio urbano contra don Lucas y doña Blanca , cónyuges. El actor basaba su demanda en su cualidad de arrendatario del piso NUM000 .°, izquierda del inmueble sito en la CALLE000 , NUM001 , de Madrid, según contrato de 1 de febrero de 1940, por el que paga mensualmente dos recibos por importe de 3.000 pesetas, por alquiler y portería, respectivamente; en que tal piso había sido enajenado junto con el piso NUM000 .° derecha y el torreón ático del mismo inmueble por su propietaria doña Elsa de forma unitaria del precio único de 8.000.000 de pesetas, mediante escritura pública otorgada el 18 de septiembre de 1979; en que no había tenido conocimiento de dicha enajenación hasta el mes de noviembre de 1984, acudiendo inmediatamente al Registro de la Propiedad para enterarse de las condiciones de la misma, observando que en la susodichaescritura se hacía constar que los pisos estaban libres de arrendatarios y que el precio se pagaría en diez mensualidades de 800.000 pesetas cada una, sin intereses, y que la fecha de la inscripción fue la de 21 de julio de 1984 y sus adquirientes los cónyuges demandados. Para cumplir las obligaciones legales en cuanto al ejercicio de la acción de retracto, consignaba en el juzgado la suma de 2.012.190 pesetas, que era la que calculaba, por el precio pactado y la extensión del piso arrendado, la que correspondía al mismo dentro del único consignado en la escritura, sin perjuicio de lo que se determinase en su día por el juzgado a la vista de la prueba pericial que se practicase.
Los demandados se opusieron a la acción de retracto, afirmando que doña Elsa , hermana del actor, les había hecho a ellos, sus sobrinos, una donación que se revistió de compraventa, pero que no hubo tal pues el precio era ficticio y nunca se pagó, para evitar consecuencias de naturaleza fiscal; que el actor conoció y aprobó la operación desde un principio; que los demandados no eran de hecho los dueños, por lo que la acción debió dirigirse contra la propietaria real doña Elsa . Los demandados alegaron también la mala fe y abuso del derecho con el que se ejercitaba la acción de retracto, habida cuenta de que el actor era un arrendatario que por una bajísima renta mensual ocupa un piso de gran extensión (más de 400 metros cuadrados) en la zona más cara de Madrid; de que sabía y aprobaba el deseo de su hermana de hacer la donación; y que, de accederse a la demanda, se daría lugar a un suculento negocio, pues por un precio irrisorio se haría con un piso de muchísimo más valor, sólo en daño de los demandados porque el actor, persona de sólida posición económica, no lo necesitaba vitalmente, y se atentaría contra la finalidad social de este derecho de adquisición preferente en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El Juzgado de Primera Instancia rechazó la excepción propuesta por los demandados, afirmando que, por ejercitarse en la demanda una acción de retracto, no ha de demandarse al vendedor sino a los adquirientes. También desestimó la demanda, porque no había habido una venta sino una donación, imponiendo al actor las costas.
La sentencia fue apelada por dicho actor, y en esa instancia falleció, siendo sucedido por sus herederos. La Audiencia revocó la sentencia apelada, dando lugar a la demanda de retracto, por entender básicamente que no se había probado la existencia de la donación, con imposición a los demandados de las costas de la primera instancia, y sin condena en costas para ninguna de las partes en la apelación.
Contra dicha sentencia los demandados don Lucas y doña Blanca , interpusieron y formalizaron recurso de casación por los motivos que se examinarán a continuación
El primer motivo del recurso formulado al amparo del artículo 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia "infracción de las normas del ordenamiento jurídico y muy especialmente de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de los artículos 1.261 y 1.276 del Código Civil ».
En su desarrollo los recurrentes impugnan el criterio de la sentencia de la Audiencia, estimando que la calificación adecuada al negocio jurídico entre ellos y la propietaria del piso arrendado es de donación que esta última les hace, y por ello no se pueden aplicar las normas del retracto arrendaticio urbano.
El motivo debe ser desestimado, pues su fundamentación descansa en la crítica a la labor calificadora del contrato que la Sala sentenciadora hace, llegando a la conclusión de que es una compraventa de donde surge el derecho de retracto. Esa crítica debió ampararse en la infracción por la Sala de las reglas de la interpretación contractual ( arts. 1.281-1.289 del CC ), o en las normas sobre las presunciones ( art. 1.253 del CC ), y nada de esto se ha hecho.
Pero hay una razón fundamental para mantener el criterio de la sentencia recurrida en este punto, y es la de que los órganos judiciales no pueden declarar la nulidad de la escritura de compraventa, afirmando que oculta una donación ( art. 1.276 del CC ) sin intervención de la que en el documento figura como vendedora; necesariamente ha de ser oída antes de cualquier pronunciamiento sobre aquella cuestión. Inexplicablemente los recurrentes, que en todo el proceso han mantenido que no son compradores sino donatarios para impedir el retracto, no han procurado la intervención en el pleito de la presunta donante para apoyar sus pretensiones, en cuyo caso hubiera sido admisible la declaración judicial sobre la validez o nulidad por simulación relativa del negocio jurídico. Es más; propuesta por ellos como testigo solamente, no compareció y no se preocuparon de remediar esta incomparecencia.
El motivo segundo, por el cauce del artículo 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se alega infracción del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina jurisprudencial que cita.Según los recurrentes, el plazo para el ejercicio del retracto estaba caducado al presentarse la demanda (4 de diciembre de 1984), pues la escritura de compraventa, si bien se otorgó el 18 de septiembre de 1979, se inscribió el 21 de julio de 1984. Cuentan, pues los sesenta días desde esta última fecha. Además, exponen una serie de indicios que les llevan a concluir que el retrayente tuvo conocimiento de la enajenación "antes, durante y después de su efectividad».
El motivo no puede acogerse porque: A) En lo que respecta al plazo de sesenta días, existiendo una ausencia de la notificación al arrendatario prevenida legalmente en el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es claro que han de contarse desde que el retrayente conoce efectivamente las condiciones esenciales en que se hizo la enajenación, por aplicación analógica de aquella norma al supuesto no regulado legalmente de la ausencia de notificación ( art. 8.° de la LAU ). La sentencia recurrida fija este momento con toda lógica en la fecha en la que el retrayente tiene conocimiento de la operación por el Registro (noviembre de 1984), por lo que es claro que los sesenta días naturales no habían transcurrido cuando se presentó la demanda; B) en cuanto a que el retrayente tenía un conocimiento muy anterior a 1984 de la tansmisión, la sentencia recurrida precisamente dice (fundamento de derecho tercero) que no hay pruebas en autos que lo acrediten. En realidad, lo que los recurrentes pretenden en el motivo es que la Sala aplique la prueba de presunciones, llegando por supuesto a las mismas conclusiones de ellos, lo que en modo alguno puede hacer salvo supuestos excepcionales que no son los de este litigio, ya que tales conclusiones no se imponen con evidencia absoluta y total; si tan seguros están de que el retrayente poseía aquel conocimiento, no se explica la razón por la que en la escritura de venta se manifiesta que los objetos vendidos no estaban arrendados, cuando si lo estaba el piso que ocupaba aquél, evitándose así la entrada en juego de las normas legales sobre tanteo y retracto.
El motivo tercero, por la vía del artículo 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cita como infringidos los artículos 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y el artículo 1.518 del Código Civil .
Exponen en su defensa los recurrentes que el actor retrayente sólo consignó el precio que calculaba correspondía, dentro del total y unitario que se manifestó en la escritura de venta, cuando debió hacerlo por ese total.
El motivo no puede prosperar, pues que al enajenarse como un todo el piso NUM000 .°, derecha del inmueble junto con el piso NUM000 .°, izquierda y el torreón ático por un único precio, sería injusto obligar al retrayente a consignar el precio de lo que no va a adquirir aunque se estime su demanda.
El motivo cuarto y último del recurso, acogido al artículo 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , hace un especial énfasis en la infracción que se produce por la sentencia recurrida del artículo 9.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia que cita sobre el abuso del derecho. Los datos de los que se extraen tal consecuencia son: a) la bajísima renta que paga el retrayente por su piso; b) que la propietaria y arrendadora era hermana del retrayente siendo éste consciente del deseo de su hermana de donar a sus sobrinos (los recurrentes); c) la gran extensión del piso y su situación en una de las mejores zonas de Madrid, que supone un gran negocio para el arrendatario adquirirlo por el irrisorio precio a que saldría de aplicarse la parte proporcional por el que se escrituró la operación.
El motivo decae porque todos los efectos antedichos tienen su origen en el contrato de compraventa tal y como fue estipulado y que da lugar al retracto, sin que se aprecie en los autos el incumplimiento de los requisitos legales establecidos por el legislador para ello. Limitándose el actor y recurrido a ejecutar un derecho concedido por la Ley de Arrendamientos Urbanos en tales términos, a nadie puede dañar jurídicamente, sin que le sea lícito a esta Sala apreciar las condiciones personales de los arrendatarios para admitir o negar que, según su juicio, posean o no aquel derecho de adquisición preferente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora doña Ana María Ruiz de Velasco y Del Valle, en representación de don Lucas y doña Blanca , contra la sentencia de la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, en la actualidad Audiencia Provincial, de fecha 18 de octubre de 1988 . Condenamos a dichos recurrentes al pago de las costas causadas en el presente recurso, no haciendo pronunciamiento sobre el depósito al no haberse constituido. Comuniqúese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que se remitió.ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Luis Martínez Calcerrada y Gómez.-Antonio Gullón Ballesteros.-Matías Malpica y González Elipe.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de la fecha, de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.
