STS, 28 de Febrero de 1991
| Ponente | ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA |
| ECLI | ES:TS:1991:1157 |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 155.-Sentencia de 28 de febrero de 1991
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos urbanos.
MATERIA: Arrendamientos urbanos. Renta a efectos de casación.
NORMAS APLICADAS: Código Civil 1.256; Ley de Arrendamientos Urbanos 9 ,
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1985 y 20 de febrero de 1986.
DOCTRINA: Conforme al art. 135 de la L.A.U . se dará recurso de casación si la renta contractual
excede de 500.000 pesetas, la que como es lógico viene referida a la establecida en el contrato o,
en su caso, a la percibida al tiempo del inicio del procedimiento, y de aquí que no pueda admitirse
la señalada en el otrosí de la demanda, 1.477.392 pesetas, pues este importe de renta anual sería
la correspondiente a la revisada que se reclama en la litis; por consiguiente, tanto si se toma la
anual contractual, 144.000 pesetas, como la actualmente percibida de 250.068 pesetas, resultaría
inferior a la indicada de 500.000, lo que debiera haber impedido la admisibilidad del recurso y ahora
es causa de desestimación.
En la villa de Madrid, a veintiocho de febrero de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo, como consecuencia de juicio de arrendamientos urbanos, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo, sobre arrendamiento urbano, cuyo recurso fue interpuesto por «González Byass, S. A.», representada por la Procuradora de los Tribunales doña Juana Benítez Rodríguez, y asistida del Letrado don Alfredo Pulido Sánchez, en el que son recurridos doña Raquel y doña Consuelo , quienes no han comparecido ante este Tribunal Supremo.
Antecedentes de hecho
Por el Juez de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo se dictó en el juicio anteriormente reseñado, Sentencia en fecha 26 de mayo de 1988 , cuyo fallo es como sigue: «Que desestimando, como desestimo, la demanda formulada por el Procurador Sr. Vázquez Talenti, en nombre de doña Raquel y doña Consuelo García, frente a "González Byass y Cía, S. L.", representada por la Procuradora señora García Boto, debo absolver y absuelvo de dicha demanda a la expresada demandada, declarando nula la cláusulasexta del contrato de arrendamiento litiginoso y condenando a las actoras, como las condeno, al pago de las costas causadas.»
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada; la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo dictó Sentencia en fecha 31 de enero de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: «Revocamos la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo. En su consecuencia, con estimación en parte de la demanda formulada por doña Raquel y doña Raquel , declaramos lo siguiente: 1.º Que es válida la cláusula sexta del contrato de arrendamiento de que trata la demanda. 2.º En consecuencia, que procede la revisión de la renta desde el mes de marzo de 1975 al mismo mes de 1987, la que se realizará en trámite de ejecución de sentencia conforme a lo dispuesto en el Fundamento Jurídico cuarto de la presente resolución. 3.º Que por ello, la arrendataria adeuda a la propiedad arrendadora la diferencia entre la renta abonada de 20.839 pesetas y la que resulte en dicho trámite ejecutorio, desde el mes de diciembre de 1987 hasta el mes de marzo de 1988, ambos inclusive, con más el importe del I.V.A. correspondiente. 4.º En consecuencia condenamos a la demandada "González Byass y Cía, S. L.", a estar y pasar por los indicados pronunciamientos, y a que pague a las actoras las sumas antes expresadas, y a que en lo sucesivo abone en concepto de renta la cantidad resultante. No se hace pronunciamiento especial en cuanto a costas de ninguna de las dos instancias.»
La Procuradora doña Juana María Benítez Rodríguez, en representación de «González Byass, S. A.», formalizó recurso de casación, que funda en los siguientes motivos:
Motivo 1.º Se introduce al amparo del ordinal 5.º del art. 1.692 por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.
Motivo 2ª Al amparo del art. 1.692, núm. 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, aplicables al caso debatido.
Motivo 3.° Al amparo del art. 1.692, núm. 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la Jurisprudencia aplicable para resolver la cuestión objeto de debate.
Motivo 4.° Al amparo del art. 1.692, núm. 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicable a la cuestión objeto de debate.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 19 de febrero de 1991, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.
Fundamentos de Derecho
En el procedimiento incidental promovido por doña Raquel y doña Consuelo , actuando en su propio nombre y derecho y en beneficio de la Comunidad de bienes que integran con sus hermanos don Alfonso , doña Susana , don Jesus Miguel , doña Leticia , don Jose Augusto , don Rafael , don Jesús , doña Amelia , doña Marina y don Fernando y con sus primos doña Carmen , don Clemente , don Alonso , don Pedro Antonio y doña Sofía , contra la entidad mercantil «González Byass, S. A.», sobre declaración de validez de la cláusula o condición sexta del contrato de arrendamiento que une a la propiedad del local sito en la planta baja de la casa señalada con el núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Oviedo, con la arrendataria del mismo, la citada entidad mercantil, y de estar bien hecha la revisión de la renta efectuada en los términos expresados en la demanda, que pasaría a ser de 123.116 pesetas, a partir de diciembre de 1987, y sobre condena de la arrendataria a que abone a la propiedad- arrendadora la suma de 409.108 pesetas, importe de la diferencia existente entre la renta satisfecha de 20.839 pesetas y la que debería haber abonado de 123.116 pesetas, desde diciembre de 1987 hasta marzo del mismo año en curso, ambos inclusive, con más la suma de 49.093 pesetas, importe del I.V.A., la alegaciones fácticas en que se basaba la demanda interpuesta, fueron en síntesis y extractadas, las siguientes: 1.a Los actores son copropietarios del local de negocio ya mencionado, que habían adquirido en virtud de escritura de aceptación y adjudicación de los bienes hereditarios dejados al fallecimiento de los esposos don Jesus Miguel y doña Asunción , otorgada en 30 de abril de 1987. 2ª En 1 de marzo de 1964, don Narciso , causante de los actores, concertó contrato de arrendamiento con la entidad mercantil demandada, respecto del local de negocio antes expresado, estableciéndose el plazo de duración del arriendo en un año y fijándose la renta en la suma de 144.000 pesetas anuales, pagada por meses adelantados, y en la cláusula sexta del contrato se convino cuanto sigue: «Independientemente de lo previsto en el apartado anterior, se establece una revisión de la renta, que no quedará compensada con ningún aumento o repercusión legales y viceversa,consistente en que, a partir del décimo año inclusive de duración, o sea, noveno de prórroga, la renta que se establece en este contrato sufrirá un incremento consistente en el porcentaje que el Instituto Nacional de Estadística estableciere como índice de aumento del costo de vida para el año inmediatamente anterior, cuyo porcentaje se aplicará sobre la renta pactada, constituyendo el producto de esta aplicación el incremento a girar. Si en algún año no se produjere elevación en el costo de vida, no se girará aumento alguno por este concepto y lo mismo si el costo bajara, sin que por este motivo haya lugar a reducción.» 3ª Transcurrido el plazo convenido en la estipulación transcrita, se llevó a cabo la primera revisión, quedando establecida la renta inicialmente pactada, a partir del 1 de marzo de 1974, en 20.839 pesetas mensuales, aceptada por la arrendataria y que es la que se viene abonando en la actualidad, al no haberse realizado ninguna revalorización posterior, a pesar de que, según certificación del referido instituto, el índice de precios de consumo para el período de tiempo comprendido entre los meses de febrero de 1974 a febrero de 1987 ha experimentado aumentos conforme al desglose que se exponía. Consecuentemente con los datos oportunos se procedió a practicar la pertinente revalorización de la renta, que pasaría a ser de 123.116 pesetas mensuales, a tenor de las operaciones que se indicaban. Dicha cantidad fue comunicada a la entidad arrendatoria, mediante requerimiento notarial de 26 de noviembre de 1987, que fue contestado por la misma en el sentido de no aceptarse la elevación de la renta por los motivos expuestos a continuación: a) La cláusula sexta no es una cláusula de estabilización, sino de elevación de renta, b) El beneficio de aumento, al no permitirse la disminución, resulta unilateral para el arrendador y va contra los principios de conmutabilidad y reciprocidad, c) La cláusula viola los preceptos imperativos del ordenamiento común ( art. 1.256 del Código Civil ) y del especial de arrendamientos, al poder realizar un fraude a la Ley ( art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), eludiendo una norma necesaria como es la prórroga forzosa en beneficio del arrendatario ( art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ). Y consecuentemente con su proceder, la entidad demandada ha seguido abonando la renta que venía pagando, por lo que, en la actualidad adeuda la suma de 409.108 pesetas, diferencia existente entre la renta abonada de 20.839 pesetas y la que debería de haber abonado de 123.116 pesetas desde diciembre de 1987 a marzo del año en curso, ambos inclusive, con más la suma de 49.093 pesetas, importe del I.V.A. correspondiente. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo, por Sentencia de 26 de mayo de 1988 , procedió a desestimar la demanda y declaró nula la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, que fue revocada por la dictada en 31 de enero de 1989 por la Sección Cuarta de la Iltma. Audiencia Provincial de Oviedo , declarándose lo siguiente: 1.° Que era válida la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. 2.° Que procedía la revisión de la renta desde el mes de marzo de 1975 al mismo de 1987, la que se realizaría en trámite de ejecución de sentencia conforme a lo que se disponía en el Fundamento Jurídico cuarto. 3.° Que la arrendataria adeudaba a la propiedad arrendadora la diferencia entre la renta abonada de 20.839 pesetas y la que resultase en el indicado trámite, desde el mes de diciembre de 1987 hasta el de marzo de 1988, ambos inclusive, con más el importe del I.V.A. correspondiente. 4.º Que se condenaba a la demandada «González Byass, S. A.», a estar y pasar por los indicados pronunciamientos, y a pagar a los actores las sumas expresadas, y a que en lo sucesivo abone en concepto de renta la cantidad resultante. Y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por la repetida entidad «González Byass, S. A.».
Como el Ministerio Fiscal, en su momento, se pronunció sobre la inadmisibilidad del recurso, en razón a que la renta anual del local de negocio era de 144.000 pesetas, resulta fuera de duda que la propia naturaleza de la cuestión así planteada impone su examen y resolución con carácter previo a la de fondo del recurso, y ello, aun cuando no se haya formulado petición alguna al respecto, toda vez que dicha cuestión puede, y debe, abordarse de oficio por afectar a normas de contenido imperativo. El problema ha de resolverse a tenor del art. 135 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al disponer que se dará el recurso de casación si la renta contractual excede de 500.000 pesetas, la que, como es lógico, viene referida a la establecida en el contrato o, en su caso, a la percibida al tiempo del inicio del procedimiento, y de aquí que no pueda admitirse la señalada en el otrosí de la demanda, 1.477.392 pesetas, pues este importe de renta anual sería la correspondiente a la revisada que se reclama en la litis; por consiguiente, tanto si se toma la originaria renta anual contractual, 144.000 pesetas, como la actualmente percibida, 250.068 pesetas, resultaría inferior a la suma indicada de 500.000, lo que debiera haber impedido la admisibilidad del recurso en el trámite procesal oportuno; sin embargo, es doctrina constante de la Sala la relativa a que: «los motivos legales en que pueda fundarse la no admisión de un recurso, son pertinentes, al resolver sobre el fondo, para desestimarle, aunque se haya admitido, pues las razones de inadmisión son suficientes, si resulta acreditada su existencia, para que los recursos a que se contraen deban ser desestimados» (Sentencias, entre otras, de 17 de junio de 1919, 19 de febrero de 1921, 27 de noviembre de 1922, 3 de enero y 5 de febrero de 1934, 21 de febrero de 1942, 14 de diciembre de 1946, 4 de junio de 1947, 14 de junio de 1955, 30 de septiembre de 1985 y 20 de febrero de 1986), por tanto, en atención a la susodicha doctrina y sin necesidad de mayores razonamientos, procede la desestimación del presente recurso, sin necesidad, por tanto, de entrar a estudiar los motivos hechos valer en el mismo.
La desestimación del recurso de casación formalizado por la entidad mercantil «González Byass, S. A.», lleva consigo, por disponerlo así el párrafo final del art. 1.715 de la Ley de EnjuiciamientoCivil , la declaración de no haber lugar al mismo, con imposición de las costas a la parte recurrente, a la que se hará devolución del depósito constituido, en cuanto que resultaba innecesario en atención a que las sentencias de primera y segunda instancia no fueron conformes entre sí. La condena en costas no variaría de contenido práctico por el hecho de que no se apreciara temeridad en el recurrente ( art. 149.2 de la L.A.U .), al no haberse personado la contraparte en el recurso.
Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil «González Byass, S. A.», contra la Sentencia de fecha 31 de enero de 1989, que dictó la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo, condenando a
dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso; con devolución del depósito constituido a dicha parte recurrente; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade.- Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.- Teófilo Ortega Torres.- Luis Martínez Calcerrada y Gómez.-Jaime Santos Briz.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa, y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.
-
STS, 15 de Noviembre de 1993
...fundamento en el art. 102.1 b) de la Ley jurisdiccional , según su anterior redacción, alegando contradicción con la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1991 , solicitando que se rescinda la sentencia impugnada y se dicte otra en que se mantenga el mismo criterio que en la de......