STS, 14 de Octubre de 1991

El Procurador don Manuel Suárez Solo en nombre y representaron Luis Pablo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Gijón, demanda de juicio especial arrendaticio urbano contra Lomiho, S

A., sobre resolución contractual. Alegó los hechos que en síntesis son: El actor es dueño de pleno dominio del bajo comercial, sito en la calle Avda. Reina Cristina. La demandada es arrendataria de dicho local comercial según contrato de 1 de julio de 1982. en cuya cláusula quinta se prohibe el subarriendo de todo o parte del local, ni dedicarlo a otros usos que no fuera el de supermercado. En dicho local comercial está instalado un supermercado desde el año 1982 en que se suscribió el contrato de arrendamiento. En mayo de 1987 la demandada subarrendó una sección del establecimiento comercial a don Jose Carlos titular de la razón social Los Telares. Se levantaron actas notariales que se adjuntan en autos. Estos extremos no son ocultadas por la demandada. Alego los fundamentos de derecho que constan en autos y terminó soleando en su día se dicte Sentencia por la que estimando la demanda se declare haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento existente entre el actor y la demandada Lomiho, S. A., condenando a esta última a desalojar y de dejar a la libre disposición de mi mandante el local objeto de esta litis, con apercibimiento legal si no lo efectuase en término, y con expresa imposición de costas.

Admitida la demanda y emplazada la demandada se personó en autos, en su representación el Procurador don Francisco Robledo Trabanco quien contesto a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se desestime totalmente la demanda, con expresa imposición de costas al demandante.

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas pieza? Unidad a los autos las pruebas practicadas y celebrándose la vista solicitada quedaron autos conclusos para Sentencia.

El Iltmo. Magistrado Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 16 de julio de 1988 "cuyo fallo es el siguiente: " Que estimando como estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Suárez Soto, en nombre y representación de don Luis Pablo , mayor de edad, casado industrial y vecino de Piedeloro- Carreño, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento urbano sobre un bajo comercial , sito en la Avenida Reina María Cristina, s/n, de Candas, que se dice llevado a cabo entre dicho actor como arrendador, y la Empresa mercantil Lomiho, S. A a dejar libre, expedito y a disposición de su dueño se su mencionado local, desalojándolo y bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara voluntariamente en el plazo legal, computándolo a partir del momento en que se inste la ejecución de esta resolución, haciendo expresa imposición de las costas causadas a la mencionada empresa demandada.

Apelada la Sentencia de Primera Instancia de la Audiencia Provincial de Oviedo dictó sentencia en fecha 22 de febrero de 1989 cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Estimar el recurso de apelación, formulado por la Entidad demandada y, con revocación de la Sentencia recurrida, desestimar la demanda que rige estos autos, con imposición al demandante de las costas de primera instancia y sin especial declaración de las de esta alzada».

Don Ignacio Corujo Pita, Procurador de los Tribunales y de don Luis Pablo , interpuso recurso de casación con apoyo en tres motivos: Primero. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la LEC ., por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Segundo. -Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la LEC ., por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Tercero. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la LEC ., por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 2 de octubre de 1991.

Ha sido Magistrado Ponente el Excmo. Sr don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

El proceso de que este recurso dimana fue promovido por don Luis Pablo (en su calidad de arrendador del local de negocio o bajo comercial de que luego se hablará) contra la Entidad mercantil Lomillo. S. A, (como arrendataria del mismo), en petición de que se declare resuelto el contrato dearrendamiento, por subarriendo inconsentido de parte del expresado local. En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó Sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo, por la que, revocando la de primera instancia, desestima la demanda y absuelve de la misma a la Entidad demandada. Contra la referida Sentencia de la Audiencia, el actor don Luis Pablo interpone el presente recurso de casación, que articula a través de tres motivos, todos ellos por el cauce procesal del ordinal quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Antes de proceder al examen de los tres expresados motivos, se estima necesario dejar constancia de que la Sentencia recurrida tiene por probados los siguientes hechos: 1.º Mediante escritura pública de fecha 29 de noviembre de 1979 (autorizada por el Notario de Oviedo don José Antonio Caicoya Cores, actuando como sustituto del Notario de la misma capital, don Pedro Caicoya de Rato, con el núm.

4.113 del protocolo de este último), don Luis Pablo , don Ramón y las respectivas esposas de ambos (doña Valentina y doña Antonia ) constituyeron la sociedad anónima denominada Lomiho, S. A., con un capital social de 4.000.000 de pesetas, representado por 160 acciones nominativas, de 25.000 pesetas de capital cada una de las cuales, en el mismo acto de la constitución, don Luis Pablo y don Ramón suscribieron y desembolsaron 74 acciones cada uno y sus respectivas esposas 6 acciones cada una, siendo el objeto social de dicha sociedad "la compraventa de toda clase de artículos de alimentación, confección, calzado, artículos de regalo, juguetes, paquetería, libros, menaje de cocina, bebidas, artículos de droguería, frutos frescos y secos y cuantos otros artículos u objetos acuerde la Junta de Accionistas». En el mismo acto de constitución de la sociedad, al estar presente todo el capital social, los cuatro accionistas celebraron Junta General Extraordinaria, en la que, por unanimidad, nombraron Consejeros de la sociedad a don Luis Pablo , don Ramón y doña Valentina , y entre éstos, en el mismo acto y también por unanimidad, hicieron los siguientes nombramientos: Don Luis Pablo , como Presidente del Consejo de Administración; don Ramón , como Secretario del Consejo y Director-Gerente de la empresa; y doña Valentina , como Vocal del Consejo.

En 8 de marzo de 1980, la expresada sociedad fue inscrita en el Registro Mercantil de Oviedo. 2.º Mediante contrato de fecha de julio de 1982, don Luis Pablo , en su calidad de propietario de un local o bajo comercial sito en la Avenida Reina María Cristina, de Candas (Asturias), cedió en arrendamiento dicho local o bajo comercial a la sociedad Lomiho, S. A., representada en el acto del contrato por don Ramón como apoderado de la misma, cuyo local o bajo comercial fue destinado a Supermercado. 3.º En reuniones que celebraron los accionistas, a las que asistió don Luis Pablo , como Presidente del Consejo de Administración, decidieron arrendar algunas Secciones del Supermercado, entre ellas la destinada a Textil, de la parte del local o bajo comercial que ocupa la expresada Sección, por una renta que se I yo en un 5 por 100 del total bruto de las ventas mensuales realizadas en dicha Sección. 5.º El expresado contrato de arrendamiento de industria con subarriendo de parte del local comercial quedó resuelto en marzo de 1988 a partir de cuya fecha la expresada Sección de Textil del Supermercado viene siendo explotada directamente por la entidad Lomiho. S. A.

Como la Sentencia aquí recurrida desestima la demanda porque considera probado que el arrendador-demandante, ahora recurrente prestó su consentimiento, aunque no por escrito, para el subarriendo de la Sección de Textil del Supermercado y el presente recurso trata de combatir el expresado pronunciamiento desestimatorio de la demanda a través de una doble perspectiva o vertiente impugnatoria

,sosteniendo por un lado, que don Luis Pablo (arrendador del local o bajo comercial) pudiera subarrendar una parte de dicho local la correspondiente a la Sección le Textil del Supermercado- (motivos segundo y tercero), razones de estricta metodología procesal y de lógica jurídica aconsejan invertir el orden de estudio de los referidos motivos, comenzando por los tíos últimos, pues si por estimación de alguno de ellos, quedara desvirtuada la valoración probatoria de la Sala a quo y hubiera de concluirse que el arrendador Sr. Luis Pablo , aquí recurren te, no presto consentimiento alguno (ni escrito, ni no escrito) a dicho subarriendo devendría innecesario plantearse el tema (al que se refiere el motivo primero) relativo a la forma en que ha de prestar su consentimiento al arrendador para viabilizar el subarriendo.

A través del motivo segundo, por el cauce procesal ya dicho(ordinal quinto), el recurrente denuncia error de derecho en la valoración de las pruebas de confesión judicial y testifical, para lo que cita como infringidos los arts. 1231, 1233, 1234 y 1248 del Código Civil . En lo que respecta a la valoración hecha por la Sala a quo de la confesión judicial prestada por el propio recurrente parece denunciar tres tipos de infracciones: El haber el Tribunal de apelación dividido dicha confesión, "entresacando, dice textualmente, las respuestas dadas por el mismo (el recurrente) a las posiciones 5.ª y 7.ª con olvido de las demás" el haber atribuido a dicha dicha confesión el carácter de prueba plena y el no referirse las expresadas posiciones 5.ª y 7.ª a hechos personales del confesante, ni haber sido formuladas las mismas con la debida precisión. Ninguna de las denunciadas infracciones puede considerarse cometida y ello por las consideraciones siguientes: a) porque no se vulnera el principio prohibitivo de división de la confesión, cuando esta se refiera a hechos diferentes o cuando una parte de la confesión esté probada por otros medios ( art. 1233 del Código Civil ), siendo este el supuesto aquí contemplado, pues con independencia deque el recurrente hubiera prestado o no su consentimiento para el subarriendo (hecho que el recurrente negó en su confesión al absolver la posición 4.ª y que la Sala a quo considera probado por otros medios), las posiciones 5.ª y 7.ª se refieren a hechos diferentes, cuales son si las rentas que abonaba el subarrendatario se ingresaban en las arcas de la sociedad (de cuyo Consejo de Administración él era el Presidente) y él participó en todos los repartos de beneficios que se hicieron y si dichas rentas eran variables en función del volumen mensual bruto de ventas que se hicieran en la Sección de Textil del Supermercado, a todo lo cual contestó afirmativamente, b) Porque la Sala a quo no ha atribuido valor pleno y exclusivo a dicha prueba de confesión, como aquí sostiene el recurrente, sino que ha valorado dicha prueba en relación con el conjunto de las demás practicadas en el proceso, c) Porque los hechos a que se refieren las expresadas posiciones 5.ª y 7.ª entraban o debían entrar en el ámbito de conocimiento del confesante Sr. Luis Pablo , en su calidad de Presidente del Consejo de Administración de la sociedad demandada, en cuyo sentido tales hechos le concernían directamente, aparte de que si el confesante entendía en dichas posiciones se referían a hechos que no le eran personales, podía haberse negado a contestarlas ( art. 587 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), cosa que no hizo, sino que contestó a las mismas y, además, afirmativamente al contenido de ellas que, por otro lado, no adolecían de imprecisión alguna, como lo evidencia la redacción de sus respectivos textos. En lo que atañe a la valoración de la prueba testifical, el recurrente denuncia infracción del art. 1.248 del Código Civil , para lo que viene a aducir, en esencia, que la Sala a quo ha atribuido valor probatorio a las declaraciones de los testigos acerca de la prestación por el Sr. Luis Pablo (recurrente) de su consentimiento para el subarriendo de la Sección de Textil del Supermercado, cuando si se trata de un tema decidido en las reuniones del Consejo de Administración de la sociedad, ello ha debido probarse, dice, mediante el correspondiente libro de actas. Tampoco puede estimarse cometida la referida infracción, porque es doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 19 de octubre de 1981,4 de enero de 1982, 8 de noviembre de 1983, 8 y 14 de julio de 1987,9 de junio de 1988, 8 de noviembre de 1989, 30 de noviembre de 1990, entre otras), la de que no es admisible en casación la alegación del art. 1.248 del Código Civil , por ser precepto meramente administrativo lo mismo que el art. 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativo a la apreciación de la prueba testifical, al que de manera implícita se remite el precepto invocado en este motivo, pues es también norma no preceptiva, autorizando ambas a los juzgadores de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, reglas que no constan en precepto alguno que pueda citarse como infringido. Por todo lo expuesto, el motivo ha de fenecer.

A través del motivo tercero, por el mismo cauce procesal que el anterior, el recurrente acusa a la Sentencia recurrida de haber infringido el art. 1.253 del Código Civil , al haber utilizado la prueba de presunciones para llegar a la conclusión de que él (el recurrente) prestó su consentimiento al subarriendo litigioso, cuando aun admitiendo a efectos dialécticos, dice, que sabía que las rentas pagadas por el subarrendatario entraron en las arcas de la sociedad arrendataria, que él participó en los repartos de beneficios de ésta y que la renta fue siempre diferente, dependiendo del volumen de ventas mensuales, de ello, agrega no es dable deducir que él prestara su consentimiento al subarriendo. El motivo ha de ser también desestimado, por la fundamental y decisiva razón de que la Sala de instancia no ha tenido necesidad de acudir a la prueba de presunciones para considerar probado que don Luis Pablo prestó su consentimiento al subarriendo litigioso, cuando existe prueba directa sobre dicho extremo, como es la testifical (valorada por la Sala a quo según las reglas de la sana crítica) con testigos tan cualificados como el Secretario del Consejo de Administración de la sociedad demandada (don Ramón ) y el Letrado asesor de la misma (don Jesús Faustino Sánchez Pérez), quienes asistieron a la reunión de accionistas en la que se trató el tema del subarriendo de la Sección Textil del Supermercado, los cuales manifiestan expresa y categóricamente que en dicha reunión, en la que se hallaba presente don Luis Pablo , como Presidente del Consejo de Administración de dicha sociedad, éste prestó su consentimiento al citado subarriendo, pues ante la advertencia que al respecto hizo el Letrado asesor, el Sr. Luis Pablo manifestó que "al ser el propietario de dicho local no había ningún problema toda vez que al ser también socio y Presidente de Lomiho, S. A., tenía interés en aumentar las cotas de beneficio de explotación del Supermercado de Candás» (folios 111, 112, 118 y 119 de los autos).

La desestimación que acaba de hacerse de los motivos segundo y tercero, que comporta el mantenimiento de la conclusión probatoria obtenida por la Sala a quo de que el arrendador Sr. Luis Pablo , aquí recurrente prestó su consentimiento expreso para el subarriendo litigioso (de la parte del local comercial que ocupaba la Sección de Textil del Supermercado), nos lleva necesariamente al examen de la cuestión nodular que plantea el presente recurso en el sentido de determinar si dicho consentimiento expreso, no prestado por escrito, es suficiente para legitimar el aludido subarriendo, como entiende la Sentencia recurrida, cuya tesis la impugna el recurrente por medio del motivo primero, en el que denuncia infracción del art. 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina jurisprudencia contenida en las Sentencias que cita de 16 y 26 de octubre de 1965 y 22 de marzo de 1968. Sin dejar de reconocer que la doctrina de esta Sala, contenida no sólo en las tres Sentencias que cita el recurrente, sino en algunas otras de fechas anteriores, al interpretar el art ~n de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ha venido exigiendo, engeneral la forma escrita como medio único de probar la autorización del arrendador parí el subarriendo, para la resolución del ihema decidendi que nos plantea el motivo ha de partirse de las siguientes premisas: a) A la exigencia del párrafo primen) del citado precepto, que para el subarriendo del local de negocio requiere h autorización escrita del arrendador, no puede atribuírsele un valor constitutivo o de conditio inris del subarriendo, sino un evidente carácter de requisito ad probationem y, como tal la expresada exigencia legal ha de entenderse dirigida no al arrendador, sino al arrendatario, al ser la forma escrita el medio normal y mas fehaciente para la prueba de la prestación de un consentimiento o h concesión de una autorización, pero no impide que el propietario-arrendador (en uso de sus libres y plenas facultades dispositivas) pueda conceder su autorización o prestar su consentimiento en forma verbal, siempre que ello lo pruebe plenamente el arrendatario y tal consentimiento sea expreso (no tácito o presunto) cual exige el precepto citado, b) En íntima conexión con lo anterior ni el referido precepto, ni la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, pueden hacer viable que, al amparo de aquél o de ésta, se pretenda desconocer o conculcar el fundamental principio de la buena fe que para el ejercicio de los derechos proclamen en general, el art. 7.1 del Código Civil , y, en especial para los derivados de 1-1 relación arrendaticia el art. 9.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos desconocimiento o conculcación de principio tan imprescindible en las relaciones jurídicas que, evidentemente, se produciría en el supuesto del arrendador que concedió su autorización expresa, en forma verbal, para el subarriendo, cuando éste le resultaba beneficioso, y después, cuando considera que va no le reporta utilidad alguna, pretende acogerse a la exigencia formal del citado art. 22 y aduciendo que la autorización no la concedió en forma escrita, trata de obtenerla resolución del arrendamiento, pues dicha conducta envuelve un auténtico fraude de Ley que los Tribunales de Justicia no pueden en ningún caso amparar. Sobre la base de lo anteriormente expuesto, el motivo ha de ser desestimado, pues aparece probado, como así lo declara la Sentencia recurrida, que el arrendador, aquí recurrente, Sr. Luis Pablo cuando era accionista y Presidente del Consejo de Administración de la Entidad mercantil Lomiho, S. A, concedió autorización expresa en forma verbal, para que ésta (arrendataria del local)pudiera subarrendar parte de mismo (la ocupada por ¡a Sección de Textil del Supermercado por cuanto ello implicaba un aumento de la cota de beneficios de la Sociedad y después, cuando ha dejado de ser accionista de la expresada Entidad me cantil vendió sus acciones en febrero de 1988, según él mismo reconoce al absolver la posición 8.ª), pretende obtener la resolución del arrendamiento del local comercial en que esta instalado el Supermercado, acogiéndose ahora a que no concedió su autorización en forma escrita para el subarriendo litigioso (el cual, por cierto, ya había quedado resuelto antes de que formulara la demanda iniciadora de este proceso).

El decaimiento de los tres motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso con expresa imposición de las costas del mismo al recurrente, sin que haya lugar a acordar la pérdida del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las Sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lodo lo expuesto, en nombres del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por la representación procesal de don Luis Pablo , contra la Sentencia de fecha 22 de febrero de 1989, dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo , con expresa imposición de las cosías de este recurso al recurrente; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Francisco Morales Morales. Jesús Marina Martínez Pardo.-Pedro González Poveda.- Rafael Casares Córdoba.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.