STS, 27 de Marzo de 1991

Por el Magistrado-juez de Primera Instancia núm. 2 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó en el juicio anteriormente reseñado sentencia, en fecha 13 de abril de 1988 , cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que debo desestimar y desestimo en todas sus partes la demanda interpuesta por el Procurador Sr. don Octavio Esteva Navarro, en nombre y representación de don Serafin y don Santiago contra don Ángel Daniel , doña Marina , don Daniel y doña María Consuelo , y debo absolver y absuelvo a los demandados de la pretensión que se dedujo contra ellos, con imposición de costas a los actores, al tiempo, debo estimar y estimo la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Sra doña Nieves de Castro Velasco, en nombre y representación de don Ángel Daniel , doña Marina , don Daniel y doña María Consuelo , contradon Serafin y don Santiago , y debo estimar y estimo la misma en todas sus partes y debo declarar y declaro haber lugar a la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes de fecha 1 de diciembre de 1984, respecto al inmueble sito en el núm. NUM000 de la CALLE000 de esta capital, y debo declarar y declaro ajustada a derecho la penalización aplicada conforme a lo pactado en la cláusula 5.ª del contrato aludido y en virtud del requerimiento resolutorio efectuado el 16 de diciembre de 1985 por los reconvinientes, con pérdida para los reconvenidos de la cantidad de 3.000.000 de pesetas que le fueron retenidas ante el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y con imposición de costas a los reconvenidos. Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoseles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de cinco días ante este Juzgado para ante la Excma. Audiencia Territorial."

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de lo Civil de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria dictó sentencia en fecha 25 de marzo de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que estimando el recurso interpuesto contra la sentencia apelada, que revocamos, y con estimación parcial de la demanda interpuesta por Serafin contra Ángel Daniel y Daniel y respectivas esposas, Marina y María Consuelo , hacemos los siguientes pronunciamientos: 1.° Que los demandados están obligados a elevar a escritura pública el documento privado suscrito entre ellos y los actores el 1 de diciembre de 1984, en cuyo acto deberán entregar a los actores sus llaves así como recibirán de éstos la cantidad de 4.000.000 de pesetas, y dos letras de cambio por importe de 4.000.000 de pesetas cada una aceptada por los actores con intervención del corredor de Comercio, avaladas por entidad bancaria y con vencimiento respectivo a un año y a dieciocho meses desde la recepción de las llaves del edificio; 2.º Que igualmente los demandados están obligados a satisfacer el importe de todos los gastos extrajudiciales que se originen hasta la inscripción registral, escritura pública, minuta notarial, y sus honorarios, plusvalía, transmisiones patrimoniales y la misma inscripción. 3.º Declarando también que los demandados abonarán a los compradores 3.000 pesetas por cada día de retraso en la entrega del inmueble a contar desde el día 15 de diciembre de 1986, en que la misma debió producirse, hasta la fecha en que tenga lugar, debiéndose descontar tal importe de la cantidad a satisfacer en metálico en el acto del otorgamiento de la escritura pública y recepción de las llaves, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas producidas en ambas instancias."

Por el Procurador don Francisco Alvarez del Valle García, en nombre y representación de don Ángel Daniel y de su esposa doña Marina , y de don Daniel y de su esposa, doña María Consuelo , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

1. Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . "Error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios."

2. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate."

3. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

4. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

5. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 21 de marzo en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.

Fundamentos de Derecho

En virtud de documento de 1 de diciembre de 1984, los hoy demandados vendieron a los demandantes una finca urbana de cinco plantas, sótano y ático sita en el núm. NUM000 de la CALLE000 en la ciudad de Las Palmas, por el precio de 15.000.000 de pesetas. Dicha finca la habían adquirido, a su vez, los vendedores de la siguiente forma: don Ángel Daniel , don Daniel y don Eugenio , por terceras partes indivisas, mediante escritura de Agrupación y Declaración de Obra Nueva de 5 de abril de 1975, si bien por medio de escritura pública de 4 de febrero de 1984, don Ángel Daniel adquirió de su hermano don Eugenio su tercera parte que le había sido adjudicada al primero en la subasta pública celebrada en la vía de apremio sustanciada en el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de dicha capital, del juicio ejecutivo núm.495/83, en el que se había trabado embargo sobre la dicha tercera parte de la que era titular el citado don Eugenio y sobre la que, a la sazón, gravitaba otro embargo acordado en autos de juicio ejecutivo núm. 598/ 83 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de la misma capital. El precio debía satisfacerse así: 3.000.000 de pesetas en el acto de la firma del documento privado y el resto, 4.000.000 de pesetas, en el momento de entrega de llaves, lo que tendría lugar en el plazo máximo de un año, es decir, 1 de diciembre de 1985; otros 4.000.000 de pesetas mediante aceptación de una letra de cambio de vencimiento al 1 de diciembre de 1986 y, finalmente, los restantes 4.000.000 de pesetas, con la aceptación de otra letra con vencimiento el mismo día del año 1987; todos cuyos efectos se entregarían en el momento de la facilitación de llaves, y siempre con la obligación de dar el inmueble absolutamente libre de cargas, gravámenes e inquilinos antes del plazo máximo de un año de la fecha del documento; igualmente se estipuló expresamente la condición resolutoria para el supuesto de impago de alguno de los plazos del precio fraccionado y que la entrega de llaves iría acompañada del otorgamiento de la escritura pública a solicitud de los compradores. Como quiera que entre partes surgieron diferencias en orden a la libertad del edificio en razón de la cancelación de las cargas que pesaban sobre el mismo, el 2 de diciembre de 1985 se les ofrecieron las llaves de la finca mediante notario por los vendedores a los compradores, a lo que se contestó por éstos que debía ser simultánea la elevación a escritura pública del contrato de compraventa con la entrega de las llaves, formulándose otro requerimiento el 9 de diciembre de 1985, notificando que se procedería al otorgamiento de tal solemnidad el día 13 siguiente al objeto de entregar en el mismo acto las llaves por los vendedores y el numerario y los efectos cambiarlos por los compradores, y al no tener lugar tales diligencias se volvió a requerir notarialmente a los compradores el día 16 siguiente para notificarles la resolución contractual a los fines del art. 1.504 del Código Civil . Así las cosas, los compradores demandaron a los vendedores al objeto de que se les condenara a elevar a escritura pública el pacto privado de compraventa, liberando el edificio de todos los gravámenes previamente, y a recibir el efectivo metálico y los títulos cambiarios convenidos, así como a satisfacer por vía de la cláusula penal por el retraso en la entrega del inmueble de 3.000 pesetas diarias hasta su efectividad, así como todos los gastos extrajudiciales al haber sido compelidos a iniciar el procedimiento judicial para el debido cumplimiento de lo pactado, a lo que se opusieron los vendedores que reconvinieron, a su vez, interesando la declaración de resolución contractual y por vía de la cláusula penal a la pérdida de la cantidad anticipada del precio -3.000.000 de pesetas-, y en defecto de esta cantidad la indemnización de daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de lo convenido por los compradores. La sentencia de primera instancia, con desestimación de la demanda y estimación de la reconvención, condenó a los actores a la pérdida del precio anticipado e imposición de costas, lo que fue revocado íntegramente, con aceptación total, sustancialmente, de la demanda.

Ha de consignarse que el motivo primero al amparo del ordinal 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fue inadmitido por auto de 28 de noviembre de 1989 , por lo que las declaraciones fácticas contenidas en la sentencia de la Sala de apelación han de constituir premisa obligada a tener en cuenta para la aplicación del ordenamiento jurídico, toda vez que han quedado procesalmente incólumes.

El segundo motivo, con sede en el núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial, a cuyo fin invoca dos sentencias, cuya base de razonamiento radica en poner de relieve que cuando se vendió la finca en 1 de diciembre de 1984 ya estaba libre de cargas, puesto que al aprobarse el remate el 2 de febrero de 1984 y, más aún, al otorgarse la escritura pública consecuente a tal adjudicación, el día 4 de febrero del mismo año, ya estaba libre de cargas, aunque no se hiciera constar en el Registro de la Propiedad, lo que significa solamente una disparidad entre los libros regístrales y la realidad jurídica, que no puede, por ser preferente ésta a aquélla, suponer falta de cumplimiento del contrato por los vendedores. El motivo no puede prosperar, porque se olvida por la parte recurrente que, habiendo podido dicha parte obtener con la suficiente diligencia la cancelación de la anotación de embargo, causa y origen de la adquisición por don Ángel Daniel de la tercera parte embargada a su hermano don Eugenio en el procedimiento núm. 495/83 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Las Palmas y como tal tercer poseedor, por ser nuevo titular dominical de dicha tercera parte, también la cancelación del embargo posterior en el procedimiento núm. 598/83 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de dicha capital, cuyas circunstancias no constan -pues el importe o precio del remate pudo ser superior a la cantidad adeudada y garantizada por el primer embargo-, pero siempre y en todo caso pudo satisfacer el nuevo propietario, don Ángel Daniel , la deuda protegida por ese segundo embargo, con lo que en verdad sí quedaría entonces libre de cargas la finca de autos; quiérese decir con ello que tales trámites procesales y eventos económicos, referentes al segundo embargo, quedaban totalmente desconocidos para los compradores que no tenían más fuente de conocimiento que lo publicado por el Registro, ya que al no ser tales compradores parte en los procesos donde se decretaron los embargos, las circunstancias a ellos referentes resultaban para ellos inéditas absolutamente: Y como quiera que la cancelación de las anotaciones de embargo no se llevaron a cabo en el Registro de la Propiedad hasta el 25 de febrero de 1986, la del procedimiento núm. 495/83 del Juzgado núm. 1, y hasta el 15 de diciembre de 1986, la del procedimiento núm. 598/83 del Juzgado núm. 4, no puede atribuirse tal negligencia sino a la parte vendedora pues en ella radicaba exclusivamente la facultad de dejar impolutaslas titulaciones de la finca vendida en esas condiciones de libertad, que, de por sí, no eran manifestadas con suficiente crédito por la simple consignación en la escritura de 4 de febrero de 1984, por lo que, correctamente recogido tal aserto y razonado por la Sala de instancia, no puede prosperar este motivo con esta base de impugnación.

El tercer motivo, residenciado, asimismo, en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; denuncia la infracción de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil . El motivo fracasa porque se hace supuesto de la cuestión al partir de la premisa de que fueron los compradores, y no los vendedores, los que incumplieron los compromisos estipulados en el contrato cuestionado aquí y para ello se hace hincapié en que el último de los inquilinos fue lanzado de la finca el 22 de octubre de 1985, y en que la realidad jurídica, desmintiendo la formalidad legal registral, había subsanado y eliminado las cargas que en un principio pesaron sobre la tercera parte de finca que perteneció a don Eugenio y que el 4 de febrero de 1984 adquirió su hermano don Ángel Daniel . Sabido es que bajo el prisma casacional de que la Sala estableció como hecho que la parte demandada, vendedora de la finca, fue la incumplidora de su obligación contractual de ofrecer la finca al año siguiente del contrato como libre de gravámenes y quedando, según se ha visto, como declaración ineluctable en este, recurso, es evidente que no puede, como se pretende en el motivo, hacer aplicación del art. 1.504 del Código Civil , puesto que el impago del precio en el momento convenido fue precedido de la falta de ofrecimiento de la finca en libertad real y legal en ese mismo momento, por lo que no procedía la resolución con base en el mero cumplimiento del requisito exigido en tal precepto sustantivo.

El cuarto motivo no es sino una continuación del precedente y su fracaso es simple corolario del perecimiento de ese tercer motivo, porque todos los requerimientos efectuados, con insólita diligencia por los vendedores a los compradores, no son bastantes a poner de manifiesto ninguna voluntad rebelde de los últimos para cumplir lo contratado, ya que el hecho reiteradamente subrayado de la falta de diligencia de los vendedores -únicos culpables de tal desidia- de cancelar las anotaciones de embargo que pesaban sobre parte de la finca, viene a señalar esa actitud equívoca de los vendedores, pues patentemente contrastan tan contradictorias conductas, que proyectan claramente una finalidad poco acomodada a entender que fueron los compradores los que actuaron con voluntad obstativa al feliz término del negocio jurídico, cuando realmente los vendedores, ahora recurrentes, no clarificaron la situación a su debido tiempo, a no ser por el compromiso prematuramente adquirido con un tercero al que vendieron la misma finca en documento privado de 15 de marzo de 1986.

El quinto motivo, con base en el núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es igualmente continuación de los dos precedentes e invoca las mismas normas sustantivas como infringidas por la sentencia de apelación y a ello no cabe añadir más que poner de relieve el dato elocuente y cierto de que, a la fecha del contrato, quien únicamente hizo efectiva su contraprestación, al menos en parte, fueron los compradores, que satisficieron en el acto o con anterioridad 3.000.000 de pesetas, en tanto que la parte vendedora ni hizo entrega de la cosa, ni la purificó de cargas, ni otorgó escritura y ante la cláusula convenida, tercera, de la eventual anticipación de fecha de entrega de la cosa vendida, con el correlativo adelanto de pago del precio restante, que era de la exclusiva facultad de los vendedores, acredita una vez más la inexistencia de conducta incumplidora de los compradores dentro de ese contexto negocial operativo que contrasta con la conducta ya explicitada con que actuaron los vendedores, todo lo cual comporta el rechazo del motivo, puesto que éstos no pueden hacer mérito del contenido del art. 1.504 del Código Civil sin demostrar que la falta de pago del precio restante se debe a la renuente y desenfadada actitud de los compradores con la que se pretendía hacer fracasar la finalidad causal negocial, lo que aquí, lejos de acreditarse ha venido a clarificar, por el contrario, una conducta equívoca y desidiosa de los recurrentes que justificaban la incomparecencia ante el notario señalado por éstos para la elevación a escritura pública y pago del precio restante, ante el formal incumplimiento de las obligaciones pactadas por los vendedores.

Rechazados los motivos segundo, tercero, cuarto y quinto e inadmitido el primero, no ha lugar al recurso, con condena en costas á la parte recurrente ( art. 1.715 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto en nombre de S.M. el Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la representación de don Ángel Daniel , doña Marina , don Daniel y doña María Consuelo , contra la sentencia de fecha 25 de marzo de 1989, que dictó la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria ; condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelaciónremitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Alfonso Villagómez Rodil.- Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa, y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.