STS, 28 de Febrero de 1991
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1991:12872 |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 152.-Sentencia de 28 de febrero de 1991
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Contrato. Nulidad parcial. Vivienda de protección oficial. Precio que abarca otros objetos.
NORMAS APLICADAS: Arts. 28, 29 y 36 del Real Decreto 2960/1976.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1965, 22 de abril de 1988 y 26 de mayo de 1989 .
DOCTRINA: El Tribunal ha entendido que el precio fijado comprendía además de la edificación de
una vivienda en planta baja, de 144,50 metros cuadrados, la venta de una parcela de otros 1.057
metros cuadrados destinada a jardín, de un garaje, de una cocina amueblada, de una bodega y de
una valla protectora conjunto residencial cuyo precio no puede ser el pretendido en la demanda y
fijado por la Ley como máximo, al referirse únicamente a la vivienda. Esta totalización del precio fue
consentido por el recurrente que conocía el inmueble que compraba.
En la villa de Madrid, a veintiocho de febrero de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Undécima de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de los de dicha capital, sobre reclamación de nulidad parcial del contrato, cuyo recurso fue interpuesto por don Juan Ramón y doña Luz , representados por el Procurador don Federico Olivares Santiago y defendidos por el Letrado don Pedro Hernández Echevarría, en el que son recurridas "Inmuebles y Ordenaciones, S. A.", y "Ordenaciones Urbanísticas, S. A.", no comparecidas en este recurso.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador Sr. Olivares Santiago, en nombre y representación de don Juan Ramón y doña Luz , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de los de Madrid demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía contra "Inmuebles y Ordenaciones, S. A.", y "Ordenaciones Urbanísticas, S. A.", sobre declaración de nulidad parcial de contrato de compraventa, que basó, en síntesis en los siguientes hechos: La reclamación del matrimonio demandante se basa en que el 17 de abril de 1982 utilizando un texto impreso, redactado por un autor anónimo pero no cabe duda que al servicio de la entidad demandada que gira comercialmente con el nombre de "Serranillos Playa" se concretó la compra de unavivienda unifamiliar situada en San Román de los Montes, Toledo. Fueron cláusulas fundamentales el precio de 6.450.000 pesetas con la posibilidad de pago aplazado, cláusula de resolución para caso de incumplimiento en el pago del precio, y además en la cláusula decimotercera se incluyeron dos cláusulas contradictorias entre sí: por una, había una sumisión a los Juzgados y Tribunales de Madrid. Con tal precedente los señores Juan Ramón y Luz han alegado una resolución de la Comunidad de Castilla-La Mancha, Consejería de Política Territorial, y la cédula de calificación del Ministerio de la Vivienda, según la cual esa vivienda al estar sometida a esa calificación administrativa tiene vendedora y con ello lo que se pretende ahora es mantener la vigencia del mismo, pero al mismo tiempo que se reduzca como precio de la operación a una cifra muy inferior pues se señala la de 2.332.980 pesetas para lo que se había pactado con el precio de 6.450.000 pesetas. Terminaba suplicando se dictase sentencia por la que se decrete la nulidad parcial del contrato en lo referente al precio en el sentido de que se reduzca a 2.332.980 pesetas que es el fijado en la calificación definitiva de viviendas de protección oficial, y se condene a devolver la cantidad pagada en exceso así como a otorgar la correspondiente escritura pública, con imposición de costas a las demandadas.
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Admitida la demanda y emplazadas las demandadas, comparecieron en autos, contestando a la demanda oponiéndose a la misma y suplicando se dictara sentencia absolutoria.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia del núm. 11 de los de Madrid, dictó Sentencia en fecha 17 de febrero de 1986 , que contenía el siguiente fallo: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por don Juan Ramón y doña Luz contra "Inmuebles y Ordenaciones, S. A.", y "Ordenaciones Urbanísticas, S. A.", debo declarar y declaro: 1) que el chalet construido en la parcela núm. NUM000 en Serranillo Playa, terminó por un precio superior al autorizado por la calificación de viviendas de protección oficial. Que como consecuencia de esa infracción administrativa el contrato es nulo de modo radical y como consecuencia se resuelve la operación de compraventa, y el matrimonio demandante deberá devolver la vivienda con la parcela y demás anexos y bajo apercibimiento de lanzamiento y en el momento de ser desalojada y quedar libre las sociedades vendedoras deberán entregar el total importe de lo recibido hasta el día a cuenta del precio. Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre costas, de modo que todo litigante abonará las causadas a su instancia."
Apelada la anterior resolución por la representación de la demandante, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó Sentencia, con fecha 12 de enero de 1989 , la cual contenía la siguiente parte dispositiva: Con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Juan Ramón contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de esta capital con fecha 17 de febrero de 1986 , debemos revocar y revocamos dicha resolución; y desestimando íntegramente la demanda promovida por dicha representación contra "Inmuebles y Ordenaciones, S. A.", y "Ordenaciones Urbanísticas, S. A.", debemos absolver y absolvemos a dichas demandadas de todos los pedimentos en su contra formulados, sin hacer especial condena en las costas procesales de ninguna de las dos instancias.
1. Notificada la sentencia a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de don Juan Ramón y doña Luz con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Fundado en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.C .), por inaplicación de los arts. 29 y 36 del Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, Nuevo Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial , que reproducen exactamente los arts. 29 y 36 de la Ley de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1963 . 2.° Fundado en el núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C . por inaplicación de la reiterada jurisprudencia de este Alto Tribunal contenida en las sentencias que se citan, donde en todas ellas se devuelve el exceso de precio cobrado por el vendedor. 3.° Fundado en el núm. 5.° del art. 1.692 de la L.E.C ., por cuanto estimamos se infringen los arts. 1.279 y 1.280 del Código Civil (C.C .) por su inaplicación. Al desestimar la sentencia que recurrimos todos los pedimentos de la demanda como consecuencia de no aceptar la nulidad parcial del contrato en cuanto al precio, desestima igualmente la petición de que se nos otorgue la oportuna escritura pública de compraventa por parte de la titular y propietaria del chalet adquirido, por lo que estimamos se infringen los artículos antes citados.
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Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 21 de los corrientes, con asistencia e intervención del Letrado don Pedro Hernández Echevarría, defensor de los recurrentes, quien informó en defensa de sus pretensiones.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Presidente de la Sala.
Fundamentos de Derecho
Los motivos primero y segundo del presente recurso deben ser tratados conjuntamente,dada su idéntica formulación ( ordinal 5.° del art. 1.692 de la L.E.C ), y su íntima relación (infracción de los preceptos de la legislación de Viviendas de Protección Oficial y de la jurisprudencia que interpreta su aplicación). Ni la Audiencia ni esta Sala ha desconocido o desconoce el contenido de la legislación especial, cuando en los arts. 28, 29 y 36 del Real Decreto 2960/76 , establece la limitación del precio exigible en la venta de viviendas de protección oficial; así como tampoco ha pasado desapercibida la doctrina jurisprudencial que aclara que esta limitación imperativa se corresponde con los importantes beneficios que la misma legislación concede a constructores, promotores y propietarios, hasta el punto de que, por este sinalagma, quede restringido el principio de la autonomía de la voluntad contractual; y que la contravención de la legislación especial, por los intervenientes en el negocio jurídico de la compraventa de las aludidas viviendas, determina realmente la nulidad del pacto, por el que se señaló el precio superior al fijado en la cédula de calificación definitiva, nulidad parcial que no lleva consigo la nulidad total del contrato, y obliga únicamente a la devolución de las cantidades indebidamente percibidas; pero esto hay que entenderlo de esta forma, cuando aparece nítidamente justificado que el precio excesivo convenido se refiere solamente a la vivienda objeto de la protección, pero no cuando en la citada cantidad se engloban indeterminada y conjuntamente otras pretensiones, objetos, dependencias o mejoras, extrañas a la limitación que recoge la cédula de calificación definitiva ( Sentencias 1 de abril de 1965; 24 de abril de 1976; 5 de noviembre de 1985; 22 de abril de 1988; 26 de mayo de 1989 , etc.); circunstancia que es precisamente la que declara probada el Tribunal a quo, al entender que el precio fijado en el contrato de fecha 17 de abril de 1982 comprendía, además de la edificación de una vivienda en planta baja, que ocupa una superficie de 144,50 metros cuadrados, la venta de una parcela de otros 1.057,50 metros cuadrados destinada a jardín, de un garaje, de una cocina amueblada, de una bodega, y de una valla protectora de todo el chalet: conjunto residencial cuyo precio no puede ser el pretendido en la demanda, y fijado por la Ley como máximo, al referirse únicamente a la vivienda. Esta totalización del precio fue consentida por la parte recurrente, que conocía, como cuerpo cierto, el inmueble que compraba, sus accesorios y dependencias, así como la condición de vivienda protegida que ostentaba la edificación, pudiendo haber exigido la concreción de cantidades, y sin que quepa imputar a la entidad vendedora un fraude de Ley, pues esta figura exige una serie de actos que, pese a su apariencia, violen el contenido ético de un precepto, legal, o supongan un abuso de Derecho; supuestos que precisan la existencia declarada en la sentencia recurrida de una serie de circunstancias que así lo determinen, pero sin posibilidad cuando la actividad venga garantizada, como en el presente caso, por la ausencia de precepto prohibitivo que impida la venta conjunta, no pudiéndose tampoco, como tardíamente se ha pretendido, que se efectúe separadamente la valoración de los elementos adicionales incluidos en el contrato de venta, y practicar un nuevo ajuste de cuentas, tomando como elementos: esta valoración, el precio oficial de la vivienda y las cantidades entregadas; petición nueva y distinta de la que se postuló en la demanda, y por tanto contraria al principio de congruencia. Cúmulo de razones que obligan a rechazar los dos motivos conjuntamente examinados.
El tercer y último motivo del recurso, lo dedica la parte recurrente a denunciar la infracción de los arts. 1.279 y 1.280 del C.C ., en cuanto entiende que en la demanda se postulaba la condena de las entidades demandadas a otorgar la correspondiente escritura pública, y en la sentencia impugnada se desestima tal petición.
Conviene recordar a este respecto que la referida súplica figuraba en la demanda como secuela obligada, a la tesis de que el precio que debía corresponder a la compraventa estaba excesivamente satisfecho, y el pretendido otorgamiento era el corolario obligado de un contrato totalmente consumado; pero si la tesis del demandante no prospera, y resulta que se ha pagado menos de la mitad del precio convenido, no parece lógico mantener la petición inicial, a la que puede oponérsele la excepción de non adimpleti contractus; formalidad escrituraria que, por otra parte, suele llevarse a cabo cuando se efectúa la liquidación total del precio.
Por lo expuesto, tampoco este motivo puede prevalecer.
Rechazados todos los motivos del recurso, procede la desestimación total del mismo, con la preceptiva condena en costas del recurrente que señala el art. 1.715 de la L.E.C .
Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que nos confiere el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Juan Ramón y doña Luz contra la Sentencia dictada en fecha 12 de enero de 1989, por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid en las actuaciones de que se trata. Condenamos a dichos recurrentes al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso. Comuníquese esta resolución a la mencionadaAudiencia, con devolución de los autos y rollo que remitió.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Eduardo Fernández Cid de Temes.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.- Pedro González Poveda.- Rafael Casares Córdoba.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de la fecha, de lo que como Secretario certifico.- Julio Vázquez Guzmán.-Certifico.
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