STS, 4 de Julio de 1991
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1991:11072 |
| Fecha de Resolución | 4 de Julio de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 521.-Sentencia de 4 de julio de 1991
PONENTE: Excmo. Sr don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Juicio incidental.
MATERIA: Arrendamientos de local de negocio; resolución por obras inconsentidas. Cita de la
norma infringida a efectos de casación; alusión improcedente a un artículo "y a los siguientes».
Abuso del derecho.
NORMAS APLICADAS: LAU 114.7 .
JURISPRUDENCIA CITADA: TS 20 de abril de 1963.
DOCTRINA: La autorización para realizar obras otorgada por el arrendador al celebrarse el contrato
no tiene vigencia indefinida y para cualquier obra, porque ello supondría una renuncia no interesada
suficientemente de los cercenados derechos dominicales sobre la finca arrendada.
En la villa de Madrid, a cuatro de julio de mil novecientos noventa y uno.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio incidental seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcalá de Henares, sobre resolución de contrato de arrendamiento, cuyo recurso fue interpuesto como recurrenta la entidad Topeca, S. A., representada por el Procurador señor Santías, y como recurrida doña Daniela representada por el Procurador señor Guerrero Laverat.
Antecedentes de hecho
Que por el Procurador señor Rincón de Nicolás en nombre de doña Daniela y mediante escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcalá de Henares, se dedujo demanda de juicio incidental contra la entidad Topeca, S. A., sobre resolución de contrato de arrendamiento, y en cuya demanda después de alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento aludido.
Por el Procurador señor García García en nombre de la entidad Topeca, S. A., se contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda absolviendo de la misma a la entidad demandada.
Practicada la prueba declarada pertinente y unida a sus autos el Magistrado-Juez de Primera Instancia número 3 de Alcalá de Henares, dictó sentencia con fecha 17 de julio de 1987 por la que seestima la demanda formulada por doña Daniela contra Topeca, S. A.
Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada y sustanciada la alzada con arreglo a Derecho la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia con fecha 14 de marzo de 1989 por la que se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad Topeca, S. A., confirmando la sentencia dictada en primera instancia.
Por el Procurador señor Santías y Viada en nombre de la entidad Topeca, S. A., se ha interpuesto contra la anterior sentencia recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: 1.º Al amparo de los artículos 1.255 y siguientes del Código Civil y 1.281 del mismo Cuerpo legal . 2.° Al amparo del artículo 7.° y 1.258 del Código Civil .
Admitido el recurso por la Sala y evacuado el trámite de instrucción se ha señalado día para la vista que ha tenido lugar el día 18 de junio del actual.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Jaime Santos Briz.
Fundamentos de Derecho
La demandante doña Daniela solicitó la resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por obras inconsentidas realizadas por la entidad arrendataria y demandada, denominada Topeca,
S. A. demanda que fue estimada en ambas instancias. La sentencia ahora recurrida aceptó los antecedentes de hecho y hechos probados de la dictada en primera instancia; hechos que sustancialmente son los siguientes, y de los que hay que partir por no haber sido impugnados eficazmente en el recurso, que se basa únicamente en dos motivos apoyados en el número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : a) La entidad recurrente Topeca, S. A., adquirió en arrendamiento por traspaso el 16 de mayo de 1978 el local de negocio sito en Plaza de Cervantes, número 29, hoy 25, en Alcalá de Henares, local propiedad de la demandante y de sus tres hermanas doña María Rosa , doña María Teresa y doña Almudena , b) El 27 de junio de 1980 se celebró nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes sobre el dicho local, y según su cláusula 4.ª "la arrendataria podrá realizar obras en el local, las cuales le serán autorizadas previa presentación a la propiedad del proyecto que será aprobado siempre que las mismas no afecten a la estructura ni a los muros de carga del edificio. Estas obras serán de cuenta del arrendatario, quedarán en beneficio de la finca sin derecho a indemnización y para su realización se obtendrán las licencias administrativas pertinentes por el inquilino». En la cláusula 11.ª se estableció que "las obras a realizar que se autoricen no afectarán ni a la seguridad ni a los muros de carga de la finca, sin referirse a la estructura», c) En el mes de febrero de 1986 la arrendataria, actual recurrente, realizó obras en el local arrendado consistentes en reforzamiento de una crujía con una viga metálica, sustitución de la anterior escalera que comunica las plantas baja y primera, se suprimió una cubierta de uralita que cubría el patio. En la planta primera se modificó la distribución, se cambiaron puertas y solados y se instalaron dos cuartos de baño, d) Las propietarias del local requirieron a la demandada por acta notarial en junio de 1986 para que paralizara las obras, e) Como cuestión de hecho considera la Sala de instancia que las obras realizadas en el local arrendado suponen una verdadera modificación de la configuración, por haberse producido una nueva distribución, con construcción de cuartos de aseo y de una nueva escalera, f) No consta probado que la entidad arrendataria antes de realizar las obras haya presentado el proyecto de las mismas a las arrendadoras para su aprobación, según exigía el contrato.
El motivo primero del recurso alega "infracción de las normas del ordenamiento jurídico y jurisprudencia interpretativa, por aplicación indebida del artículo 114.7.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los artículos 1.255 y siguientes del Código Civil y 1.281 y siguientes del mismo texto legal ». El motivo aparece defectuosamente formulado, en cuanto no se atiene a la exigencia del artículo 1.707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de que se citen las normas del ordenamiento jurídico que se consideren infringidas; puesto que no es tal cita la alusión a un artículo determinado "y a los siguientes», en cuanto esta Sala no sabe a cuáles se refiere el recurso ni está obligada a indagar a cuáles de los numerosos artículos "siguientes» se aluden como infringidos por aplicación indebida. En el desarrollo de este motivo la recurrente hace una interpretación parcial y contraria a la literal del contrato entendiendo que las obras a realizar en el local serán aprobadas "siempre» por las arrendadoras. Cuando es bien claro que rompe la contextura gramatical de la cláusula, puesto que el adverbio "siempre» alude no a la aprobación de las obras sino a que no afecten a la estructura ni a los muros de carga del edificio. Esta Sala de casación ha de atenerse en este punto a la hermenéutica seguida por la Sala "a quo» por ser racional y lógica y tener en cuenta el espíritu de lo pactado, que no pudo ser nunca dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de la entidad arrendataria recurrente, contraviniendo así lo dispuesto en el artículo 1.256 . Aparte de que no se presentó el proyecto de las obras a la parte arrendadora y propietaria del local, lo que implica que la realización de las obras en cuestión se llevó a cabo con infracción del derecho de propiedad de lasarrendadoras e invadiendo sus facultades dominicales. No se trata, como erróneamente entiende el recurso, de un mero requisito formal de las obras, sino de invadir o no el derecho de propiedad y de incumplir el contrato. El texto literal no modificado del contrato señala que las obras serán autorizadas "previa presentación a la propiedad del proyecto, que será aprobado siempre que as mismas no afecten a la estructura ni a los muros de carga del edificio», extremos que no pudo comprobar la parte propietaria arrendadora porque arbitrariamente no se le comunicó ni se presentó el proyecto, como le exigía el contrato, a la recurrente. Se olvidó, además, por la recurrente que, como esta Sala ha declarado ( sentencia entre otras de 20 de abril de 1963 ), "la autorización para realizar obras otorgada por el arrendador al celebrarse el contrato no tiene vigencia indefinida y para cualquier obra, porque ello supondría una renuncia no interesada suficientemente de los cercenados derechos dominicales sobre la finca arrendada». No consta, como ya se dice, que las obras se efectuaran mediante autorización y dentro de la autorización concedida, puesto que las propietarias no tuvieron ocasión de examinar los proyectos y dar su aprobación a ellos; ni puede aceptarse una desmesurada interpretación de la autorización pactada tal como la interpreta el recurso, en cuanto que ello sería contrario, además de a lo dicho, a la normativa que se deduce de una interpretación lógica de los artículos 1.285, 1.286 y 1.258 del Código Civil . Por lo expuesto procede la desestimación del motivo primero.
El motivo segundo, al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega "la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y jurisprudencia interpretativa, por infracción del artículo 9° de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el número 7 y artículo 1.258 del Código Civil ». En este motivo, que parece alegar la infracción otra vez del número 7 del artículo 114 de la Ley arrendaticia , aunque no se cita este artículo, la recurrente efectúa una interpretación de la prueba para sostener, en contra de lo probado según la sentencia recurrida, que presentó el proyecto de las obras a la arrendadora; pretensión que es inadmisible en cuanto al recurso de casación no es una tercera instancia en la que esta Sala de casación tenga que volver a examinar la prueba, salvo que se atenga lo pedido al artículo 1.692, número 4, de la Ley Procesal Civil , que no ha sido alegado debida ni indebidamente. Parte, por tanto, el motivo de hechos que no se han probado, y además cita la sentencia de esta Sala de 26 de enero de 1987 relativa a supuesto de hecho diferente del ahora contemplado, referida a obras ejecutadas por el arrendatario en un plazo "algo superior al establecido», presupuesto ahora no existente, y siendo más bien aplicable al pleito que se debate la doctrina de esta Sala, en el sentido de que las obras de adaptación, aunque sean expresamente permitidas, han de realizarse próximas a la fecha de celebración del contrato, lo cual no se da cuando se realizan tres o cuatro años después de dicha celebración ( sentencia de 22 de noviembre de 1962 ), y menos, como en el caso litigioso, cuando transcurrieron más de cinco años desde la celebración del contrato hasta el comienzo de las obras. No hay pues, en el supuesto litigioso abuso de derecho por parte de las arrendadoras cuando consta que la arrendataria no se atuvo al contrato que intenta interpretar, ciertamente de manera abusiva, con lesión del derecho de propiedad de las recurridas e infracción, como ya se dijo, del artículo 1.258 y del 1.256 del Código Civil . En definitiva, debe decaer el motivo segundo y con él la totalidad del recurso.
Respecto de costas, la desestimación del recurso da lugar a su imposición a la recurrente, y acordando la pérdida del depósito para recurrir ( art. 1.715 de la LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad Topeca, S. A., contra la sentencia que, con fecha 14 de marzo de 1989 dictó la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid , y condenamos al recurrente al pago de las costas del presente recurso y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; y líbrese al Ilmo. Sr. Presidente de la Audiencia Provincial de Madrid, la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- Alfonso Villagómez Rodil.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-José Almagro Nosete.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha, de lo que como Secretario, certifico.-Vázquez Guzmán.-Rubricado.
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