STS, 11 de Febrero de 1993

El Procurador de los Tribunales don Ángel Joaniquet Ibarz en nombre y representación de doña Ana María formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona, demanda de juicio de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio contra don Jesús María , estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes para terminar suplicando la resolución de los contratos referidos por las causas alegadas, condenando al demandado al desalojo de los locales con apercibimiento de lanzamiento si no los deja libres dentro del término legal, todo ello con imposición de costas.Segundo: Admitida la demanda y emplazado el demandado, compareció en los autos en su representación el Procurador don Alejandro Fuentes Lastres, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictase sentencia desestimando la demanda, absolviendo a los demandados e imponiendo las costas a la actora.

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

Unidas a los autos las pruebas practicadas, se manifestaron los mismos a las partes, por su orden para resumen de prueba trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona dictó Sentencia con fecha 7 de octubre de 1989 , cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por doña Ana María contra don Jesús María , debo absolver y absuelvo al referido demandado de todas las peticiones formuladas contra él en el suplico 86 de la demanda, todo ello con imposición de costas a la parte actora."

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de la parte actora y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó Sentencia con lecha 11 de junio de 1990 , con la siguiente parte dispositiva: "Estimamos el recurso de apelación interpuesto por doña Ana María contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona que revocamos, dictando otra en su lugar por la que se declaran resuellos los contratos de arrendamiento de los locales de autos y se apercibe de lanzamiento a don Jesús María si no los deja libres, vacuos y expeditos en término legal, con condena al demandado al pago de las costas de la primera instancia y sin expreso pronunciamiento sobre las de esta alzada."

la Procuradora de los Tribunales doña María del Pilar de los Santos Holgado, en representación de don Jesús María , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos:

Motivo primero: "Aducimos como primer motivo de casación el previsto en el caso cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , descrito como "error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación evidente del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios".

Motivo segundo: "Se articula este motivo al amparo también del núm. 4º del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , sobre error en la apreciación de la prueba."

Motivo tercero: "Se articula este motivo al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender que en su sentencia el juzgador de instancia ha infringido normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables, para resolver las cuestiones objeto de debate."

Motivo cuarto: "Se halla amparado en la regla o caso quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , esto es en que la sentencia de instancia ha infringido normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate."

Motivo quinto: "También por el cauce del núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , entendemos que la Sala de instancia vulnera las prescripciones sobre normas hermenéuticas del art. 1.281 del Código Civil y jurisprudencia producida a su amparo, ya que se alcanzan unas conclusiones absurdas o ilógicas al interpretar el alcance de las autorizaciones concedidas en los contratos para ejecución de las obras."

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló la vista el día 26 de enero de 1993. en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Luis Martínez Calcerrada y Gómez.

Se ejercita demanda, con base a lo dispuesto en el art. 114, regla 7.º -aparte la 8.º-, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , a los fines de que se declaren resueltos los contratos celebrados entre las partes, el día 6 de octubre de 1982, relativo a los bajos y sótano del local, y el 2.°, de 5 de enero de 1983,referente al despacho-almacén, sito en el piso principal de la casa, a que se contraen las actuaciones, y todo ello, a los fines de que se declaren resueltos dichos contratos y que se proceda al desalojo de los locales (por haber realizado el arrendatario obras no autorizadas o que excedan de los límites de las autorizaciones), por el arrendatario demandado, habiéndose dictado Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona, de 7 de octubre de 1W ). y, previa oposición de la parte demandada a esa pretensión y tramitación correspondiente, en donde se razona, según consta en sus fundamentos de Derecho, que no procede estimar la demanda interpuesta, ya que en su fundamento jurídico primero, se especifica, que al haber mediado autorización por parte del propietario para la realización de las obras, se limita el tema a examinar si las obras concretas realizadas por los demandados han traspasado o no los límites del permiso otorgado; que la autorización acordada por el propietario está concedida en términos muy amplios, según el pacto 11 del primer contrato, así como el contenido del pacto, y que por lo que afecta al segundo contrato referente al despacho almacén, supone para el arrendatario una autorización expresa, para que pueda construir o instalar una escalera de acceso, desde la que se pueda comunicar los bajos a dicho despacho-almacén; igualmente se hace constar en su fundamento jurídico tercero, que este Juzgado no pudo apreciar, en la diligencia de reconocimiento judicial, la desaparición del tabique del cuarto de aseo así como tampoco, la ampliación de la ventana de que habla la actora, y que respecto la calefacción, fue objeto de una autorización especial insistiendo, en que con respecto a -la escalera de acceso forma parte de la autorización general que permitía todas las obras necesarias para adecuar el local a la finalidad que fue controlado, y que forman parte de la distribución interior que autorizaba el permiso concedido, en su fundamento jurídico quinto, se dice, que de todo lo que se constata y conforme al contenido de la diligencia de reconocimiento judicial efectuada, puede especificarse, que en lo concerniente o relevante, no se ha probado que las ventanas han sido ampliadas en sus dimensiones, que la maquinaria de la calefacción es la normal que corresponde a la finalidad de refrigerar y coleccionar el local, sin que haya cambiado la configuración de lo arrendado, ni sus vibraciones atente contra la seguridad de la construcción; que la escalera de acceso de los bajos al almacén, fue autorizada expresamente en el contrato de éste y los huecos existentes en la misma y aprovechados por el demandado lo estaban con anterioridad: que la salida de los tubos en la calefacción implícita al autorizar la instalación de aquélla, no afecta la estructura del edificio; todo lo cual, produce, en cuanto a la síntesis relevante de las obras controvertidas, la desestimación de la demanda: apelada esa decisión, por la parte actora, se dictó Sentencia, por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 11 de junio de 1990 en cuya parte dispositiva, se estima el recurso de apelación y se revoca la sentencia dictada por la instancia y en su lugar se declaran resueltos los contratos de arrendamiento de los locales de autos, y se apercibe el alzamiento a la parte demandada, y todo ello, en base a la siguiente línea decisoria: Que ejercitada la acción resolutoria previstas en el núms.

7.º y 8.º del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es evidente que estas causas resolutorias radican en que deben respetarse los derechos dominicales, con la obligación del arrendatario de devolver el local en el estado en que lo recibió limitándose a usarlo sin reforma substancial, y que en consecuencia, fundamento jurídico tercero: "... según lo manifestado in voce en el acto de la vista y el resultado de la prueba pericial practicada, a la que necesariamente debe acudirse por la naturaleza de los hechos que se reprochan al arrendatario, que el problema no ofrece dudas interpretativas razonables en tanto que de la misma se advierte con meridiana claridad, que aquel ha llevado a cabo, aunque pretendiendo su adecuación a la autorización concedida y, en su defecto, a la misma aquiescencia del arrendador, las siguientes: A) Dotar al local de calefacción, ha precisado la instalación de una maquinaria que forma unidad física con los elementos estructurales de aquél y cuyo motor produce determinadas vibraciones que repercuten sobre las viguetas de hierro del inmueble, así como sobre el enladrillado y pinturas del terrado superior, contribuyendo a la producción de grietas y fisuras que cada día se amplían en las fachadas, con transmisión, como consecuencia de 86 las soldaduras existentes, a la misma estructura del edificio. B) En el piso "principal" existe una ventana o abertura que por sus actuales dimensiones (1.80 m. x 2,25 m x 0,30

m.), es posterior al año 1983; y C) El arrendatario construye una escalera desde la planta sótano al bajo, que, por sus peldaños a causa del empotramiento, debilita la resistencia de la pared y la naturaleza de los materiales empleados en la construcción en los puntos de incidencia, y que ha requerido la apertura de un hueco en la superficie de los bajos de la tienda, cuya utilización y destino se ve, por tal razón, disminuida", por lo que se concluye, según su fundamento jurídico cuarto, "... es evidente que las obras referidas han modificado la configuración del local y han debilitado la naturaleza y resistencia de los materiales empleados, por lo que debe acogerse la motivación invocada por la apelante, sin que constituyan un obstáculo las autorizaciones del arrendador, ya que condicionaban las obras a que éstas no afectaran las paredes maestras y de sustentación del inmueble, su vigamen y a los actuales huecos de la fachada, limitaciones que no se han respetado, "desde el momento en que la licencia para la construcción de una escalera no se confunde con la anterior aludida, en tanto que la permitida debía poner en comunicación los bajos con el despacho almacén, también construida, pero que no constituye causa de resolución", por todo ello, procede emitir la sentencia transcrita, la cual es objeto del presente recurso de casación, con base a los siguientes motivos que se articulan por la parte recurrente.

La Sala en línea de principio, ha de resumir la variedad de obras y su supeditación alcontenido de las autorizaciones a que se contrae la causa 7ª. del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , para el debido en lo que de la pretensión controvertida: por cuanto en esa causa 1.º hay que distinguir, por un lado: 1.º La realización de obras sin consentimiento del arrendador, siempre y cuando, a) estas obras modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o b) que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, con lo cual, claro es se está refiriendo a esas obras que no solamente se realicen sin el consentimiento del arrendador, sino que además impliquen esas alteraciones. 2.º Mientras que en otro supuesto de hecho, habrá que entenderse la realización de obras consentidas por el arrendador, con una clara delimitación, esto es que habrán de efectuarse siempre y cuando no rebasen el contorno-contexto de dicho consentimiento o de dicha autorización, autorización o consentimiento que, según ese contexto de esa regla 7.ª, permite se pueda realizar toda clase de obras por el arrendatario, cuando exista ese consentimiento pleno del arrendador y cualquiera que sea la índole de las mismas, aun cuando modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio. 3.º Obras no consentidas pero que no modifiquen la configuración o debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en la construcción, que no necesitan autorización (aquellas en rigor, son las únicas que legalmente necesitan autorización en los términos expuestos en Sentencia de 12 de marzo de 1992 ) pues no cabe pensar que se autorice por debajo, es decir autorizar obras que no sólo no modifiquen ni debiliten sino que no excedan las de mantenimiento o de mera conservación de la casa, porque, entonces, resultaría que la autorización reduciría aún más de lo que se pueda hacer sin la autorización (obras que no afecten a su configuración o debilitación...). 4.º Por último, obras de mejora de la instalación o servicios, que permiten la autorización subsidiaria del Juez según el art. 7.3.°. Y es claro que sólo las obras primeras provocan la extinción del contrato o las cuartas si no hay ni consentimiento ni autorización judicial.

En el primer motivo, por la vía del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su texto antiguo) se denuncia el error en la apreciación de la prueba, basada en documentos que obran en autos, que demuestran la equivocación evidente del juzgador, sin resultar contradicho por otros elementos probatorios y al respecto, se cita contenido de la resultancia del reconocimiento judicial del local de autos, practicado en primera instancia, y se expone que si bien, dicho elemento probatorio, normalmente, no es elemento idóneo para equipar este motivo, existe jurisprudencia al respecto en que se hace constar que puede ser dicaz su invocación como motivo de casación, siempre y cuando refleje datos incontestables ignorados o contradichos luego en la sentencia de apelación; que respecto a las tres obras, en base a las cuales la Sala sentenciadora estima el recurso y por tanto la pretensión ejercitada, acontece el error, cuando se afirma que en el piso principal existe una ventana o abertura que por sus actuales dimensiones es posterior a 1987; el error, en cuanto se afirma que al dolar al local de calefacción correspondiente se debilita la naturaleza y resistencia de los materiales empleados; finalmente, por lo que importa de la escalera, en cuanto lo que se establece en la Sala, pues todas esas circunstancias están contradichas por la convicción del propio juzgador, en base a el examen personal que hizo en tal diligencia de reconocimiento judicial; el motivo en su propia literalidad, no puede ser aceptado a los fines de variar la ratio decisoria y el sentido de la sentencia recurrida, pues evidente es que cualquiera que sea el contenido de dicha prueba de reconocimiento judicial, según aparece específicamente explicitada en el acta (al folio 144 de los autos), el mismo pudo servir, como sirvió, para integrar la convicción del propio órgano de primera instancia, sin que sirviera a los mismos electos para la del Tribunal a quo pues éste se apartó, obviamente de dicho sentido decisorio en su sentencia hoy recurrida, ya que como se ha expuesto en su fundamento jurídico tercero, funda su tesis en el resto de los elementos probatorios incorporados en autos, fundamentalmente, como se explícita, tanto por lo manifestado in roce en el acto de la vista el resultado de la propia prueba pericial practicada, prueba pericial que asimismo, aparece incorporada a autos (a los folios 182 y siguientes); habida cuenta, pues, estos elementos integradores de la convicción de la Sala, no cabe por la vía del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tratar de desvirtuar la misma en base a ese contenido estricto y decisorio del acta de reconocimiento judicial (pues en caso alguno y ni siquiera en esas singulares sentencias que se citan en el motivo, el contenido del acta de reconocimiento general ha servido para variar el sentido de la decisión recurrida y ni por supuesto, para revisar a través de su alegación, en exclusiva, el factum de la sentencia recurrida), ya que esa jurisprudencia es excepcional y minoritaria, y que no es aplicable al caso de autos, siguiendo así una general línea jurisprudencial sobre la inidoneidad de tal prueba para discrepar del factum de la recurrida (Sentencias, entre otras, de 13 y 15 de mayo de 1987 y 14 de diciembre de 1987 ) cuando, como se dice, la convicción integradora que funda la decisión recurrida, tiene otras apoyaturas probatorias - manifestaciones in voce, prueba pericial-. frente a las cuales no cabe, en pura técnica casacional, equipar este motivo tal y como se plantea en el recurso. En el segundo motivo se denuncia, por igual vía el error en la apreciación de la prueba, por cuanto se afirma, que "yerra la Sala de instancia, cuando afirma es evidente que las tres obras acreditadas, han modificado la configuración de los locales, y se dice, que este error se trae a colación ad cautelam por cuanto que, más bien de un hecho, ese juicio sobre la configuración, es una apreciación o un juicio que en cada caso el órgano judicial realiza, ya que la ejecución de las obras son hechos, y el que con ello se altere la configuración del local es más bienun juicio de valor, revisable por otro cauce, pero que, en cualquier supuesto, el error en la apreciación de la prueba en este motivo, se basa en el resultado del reconocimiento practicado, volviéndose a reproducir las denuncias respecto a las tres obras, sobre cuya conducta montó la convicción de la sentencia recurrida, y se concluye, que por todo ello, en absoluto se altera la configuración de los locales; como la apoyatura de este motivo, parte igualmente, del contexto irrebatible o vinculante según el sentir del recurrente, del contenido o el resultado del reconocimiento judicial practicado, la respuesta ha de ser la que antes se ha 86 dado para rehusar el primer motivo del recurso, al haberse ambos cimentado en repetido núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En el tercer motivo, se articula, al amparo del antiguo art. 1.692.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender que se han infringido las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, y para ello se indica que la base de la pretensión es la causa 7º del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , precepto que se considera indebidamente aplicado, pues, no se ha acreditado el supuesto de hecho para que se considere que por parte del arrendatario se han realizado obras que modifiquen la configuración del local, añadiéndose una serie de citas jurisprudenciales, sobre lo que se entiende por cambios de configuración del local, concluyéndose que es difícil saber en qué se basa la Audiencia Provincial, para que las obras realizadas impliquen tal modificación, por cuanto, "las obras referentes a la instalación de elementos de aire acondicionado, como ampliación de una ventana y construcción de una escalera de caracol, consideradas aisladamente o en su conjunto, no pueden seriamente sostener que modifiquen la configuración de los locales». Tampoco el motivo es de recibo, ya que, hace supuesto de la cuestión, el entender que las obras efectuadas, base de la pretensión, no han producido la modificación de la configuración del local arrendado, en los términos que una adecuada interpretación debe adosar a la regla 7.º del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y al respecto, la Sala después de resumir una línea jurisprudencial sobre la interpretación de esta causa resolutoria [Configuración de una cosa que según la Sentencia de 27 de septiembre de 1.985 . se refiere a la forma" ... según tiene declarado una jurisprudencia invariablemente mantenida, debiendo ser referida la configuración de un local a la forma del recinto comprendido dentro de las paredes y el techo que limitan ese espacio, tanto en sentido vertical como horizontal, toda alteración en la traza de tales elementos que le dan peculiaridad física entrañan modificación en la figura, que se producirá a los electos de la causa resolutoria 7.º del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos »; la Sentencia de 20 de diciembre de 1988 en la disposición de sus partes componentes en relación con las demás: y que en Sentencia de 12 de marzo de 1992 , disponía la distribución del espacio arrendado con referencia a su forma o aspecto peculiar; según Sentencia de 30 de enero de 1991 . "... en principio ha de entenderse por configuración de un local de negocio la disposición exterior a interior de sus paramentos, de manera que podría pensarse que cuando la distribución de su espacio se altera, acrecentándose el de las piezas interiores, a través del cambio de lugar de los tabiques que la determinan se produce un cambio de la configuración del mismo, para que este cambio de la configuración alcance trascendencia, a efectos de aplicación del núm. 7, art. 114. de la Ley de Arrendamientos Urbanos es necesario, según reitera jurisprudencia, que las obras que determinen ese cambio de configuración sean de las llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción, sin que por el contrario, quepa aplicar este precepto cuando se trate de obras móviles, no adheridas a las paredes, suelo y techos, mediante obras de albañilería, y en este sentido es doctrina fijada en las Sentencias de 5 de mayo de 1960. 27 de octubre de 1961, 11 de octubre de 1967, 6 de abril de 1968 y 8 de junio de 1974, ratificada por la del 14 de diciembre de 1990 , que las obras de carácter mueble no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro del mismo no pueden ser comprendidas en aquéllas a que se refiere el apartado. 7.º, art. 114, de la Ley de Arrendamientos Urbanos incluyendo la casuística judicial entre las que no afectan a la configuración la colocación de mamparas sin estar empotradas en la estructura del edificio y fácilmente desmontables (Sentencia de 11 de octubre de 1967 ) o los tabiques de madera o cristal no adheridos a la obra (Sentencia de 6 de octubre de 1968 )»; asimismo según Sentencia de 30 de enero de 1991 "... Partiendo de lo que según el Diccionario de la Real Academia, los conceptos de "configuración y estructura" definen una virtual sinonimia..."; igualmente se dijo en Sentencia de 21 de febrero de 1991 "... Cabe sostener sobre la repetida causa resolutoria del art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que la ratio legis que anima la misma está lo que por parte de una doctrina clásica se ha denominado su fundamento, esto es literalmente, como se exponían entre otras en Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1963 que "la razón legal que inspira esta causa de resolución consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estallo en que la recibió conforme al art. 156 del Código Civil que funciona como norma general en la locatio rei o en la locatio condutio limitándose a usarla sin alterar su forma ni sustancia pues esta última pertenece a la soberanía del propietario"; y en electo, con independencia de reconocer como han existido una serie de resoluciones judiciales que han tratado de flexibilizar esta causa resolutoria, no puede omitirse que esa ratio legis de tal causa resolutoria radica en el derecho indiscutible que tiene el arrendador o dueño de la cosa arrendada de recibir la cosa al termino del contrato en las mismas condiciones en que se entrego al iniciarse el arriendo e igualmente, por parte del arrendatario solamente utilizarla de tal forma que no afecte su forma ni su sustancia, trasunto salva rerum sustantia que, incluso, priva en los contratos creadores limitativos de dominio como es el usufructo -art. 467 del Código Civil -. observancia ésta que, con mayorrigor, deberá privar, como línea general, en un contrato de arrendamiento de local de negocio o arrendamiento urbano, en donde, naturalmente, los derechos que contrae al respecto el inquilino o arrendatario son estrictamente de uso y disfrute sin que por supuesto tengan como en el usufructo ese contenido o eficacia erga omnes: que en consecuencia no es posible señalar, anticipadamente, una especie de diseño apriorístico de que obras no consentidas pueden modificar la configuración de un local de negocio y qué otras no por cuanto, como también tiene dicho la jurisprudencia, estaríamos dentro de una disciplina casuística en el sentido de que habrá de apreciarse, caso por caso, según las circunstancias de la obra, y las circunstancias del local de negocio...» ha de confirmar cuanto se expone en el fundamento jurídico cuarto, como base de la decisión, en donde, de manera taxativa, se hace constar, que las obras referidas han modificado la configuración del local y han debilitado la naturaleza y resistencia de los materiales empleados», y que todo ello pues, no es posible desconocerlo con las simples manifestaciones parciales interesadas que hace el motivo, sin una apoyatura adecuada correspondiente, ya que, si bien las obras en sí son aspectos de hecho, el juicio que se adose, posteriormente a la apreciación de si esas obras modifican o no la configuración, es una cuestión jurídica (como sin duda se expone en el motivo anterior por el propio recurrente), que sólo es susceptible de impugnarse y de aceptarse la impugnación en vía de casación, cuando, ese corolario, efecto jurídico derivado por la Sala de aquel elemento de hecho o de las obras ejecutadas, sea por completo irregular o desproporcionado o que no obedezcan a un previo razonamiento del que se obtengan consecuencias derivadas ilógicas lo que no es predecible en el uso de autos; y cabe, incluso, añadir que si en el fundamento jurídico cuarto se dice que tales obras también han modificado la configuración del local, lo que, si bien podía ser objeto de discusión o de discrepancia, según lo que se entienda en cada caso por configuración del local (en Sentencia de 4 de julio de 1991, se decía: "... Aunque el juicio de valor sea revisable en casación, en algunos supuestos, como indica la Sentencia de 19 de julio de 1987, una finca tradicional de la jurisprudencia de esta Sala, mantiene que la configuración es algo contingente y circunstancial en cada caso, atendidas las circunstancias peculiares concurrentes, dividiendo así una circunstancia fáctica reservada al estudio, análisis y apreciaciones de la Sala de instancia; Sentencia de 28 de abril de 1988 ..."), no obstante, la segunda apoyatura en que tales bases habían debilitado la naturaleza y resistencia de los materiales del repelido art. 114.7.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no pueda impugnarse por el contexto en que se plantea el presente motivo, por lo cual el susodicho asimismo ha de rehusarse. En el motivo cuarto se denuncia, por la misma vía jurídica, que la sentencia de instancia ha infringido normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables al caso de debate, y todo ello, porque esa sentencia no ha aceptado las alegaciones del arrendatario, probadas por los contratos de arrendamiento, en el sentido de que estaba autorizado para la ejecución de cuantas obras y trabajos fueran precisos para posibilitar el desarrollo de su actividad en aquellos locales, por lo que se aplicó indebidamente la causa 7º del art. 114 , sobre ejecución de obras inconsentidas, citando una serie de sentencias de esta Sala, en defensa de su tesis, y asimismo, se expresa que en el contrato de y de octubre de 1982, en su condición especial 11, se constata la autorización correspondiente para realizar obras y en la condición especial 19, se consigna asimismo, la autorización adicional, relativa a ese contrato y de lo que se deriva que el criterio de la Sala, al estimar la pretensión, desconoce el sentido y alcance de estas autorizaciones. Tampoco el motivo es de recibo. La que en electo, según la constancia en autos y según el contenido de los instrumentos contractuales, aparece por un lado, con respecto al primer contrato de 6 de octubre de 1982. incorporado a los autos (a los folios 5 y siguientes) según su condición particular 11, que la arrendadora-propietaria autoriza al arrendatario para que durante un período de doce meses pueda realizar en el local arrendado, y siempre que no afecte a las paredes maestras de sustentación del inmueble, su vigamen y a los actuales huecos de fachada, toda clase de obras destinadas a adecuar la tienda a la finalidad de su explotación con arreglo al objeto y destino para el que ha sido arrendada, antes determinado, tanto de instalación y adecuación propiamente dicha'., como de uso ornato y decoración...". "El arrendatario y por durante la duración del arriendo...podrá realizar aquellas otras obras de decoración o distribución interior del local arrendado, siempre que no afecten a las paredes maestras o elementos de sustentación del inmueble, las que, en su caso, podrá realizar libremente." Que asimismo, en la condición 19, se hace constar, "No puede instalarse en el local arrendado ninguna clase de actividad industrial de producción, ni siquiera teniendo el carácter de artesanía, y sin que se puedan instalar en el local arrendado motores, máquinas, transmisiones, bajo ningún concepto, con la sola excepción de los que en su caso lucren necesarios -si le interesa al arrendatario- para la instalación de calefacción o refrigeración en el local arrendado y los cuales, en su caso, no deberán producir vibraciones ni ruidos molestos para los demás ocupantes del inmueble, ni para los de los inmuebles colindantes" y es claro que en la primera autorización de su condición especial 11. se especifica, concretamente, que tales obras no afectarán a las paredes maestras y de sustentación del inmueble, su vigamen y a los actuales huecos de la fachada; y en cuanto a la autorización de la condición especial 19, se hace constar que tales obras para la calefacción-refrigeración, no deberán producir vibraciones, ni ruidos molestos a los demás ocupantes del inmueble, delimitación éstas que han sido rebasadas en las obras realizadas, al menos, según específicamente aparece del factum inamovible de la sentencia recurrida, ya que en su fundamento jurídico tercero, como se ha transcrito, en cuanto a las obras de calefacción, la instalación de la maquinaria correspondiente, produce determinadas vibraciones que repercuten sobre las viguetas de hierro delinmueble, con lo cual, se vulnera naturalmente, esa autorización de la condición 19, y con respecto a las demás obras tanto las referentes en el apartado c), se hace constar asimismo, que debilitan la resistencia de la pared y la naturaleza de los materiales empleados en la construcción en los puntos de incidencia, habiendo requerido la apertura de un hueco en la superficie de los bajos de la tienda; que todo ello, ha debilitado la naturaleza y resistencia de los materiales empleados, con lo cual, también se rebasa la delimitación de esa condición particular 11 (de que las obras no afecten a las paredes maestras y sustentación del inmueble, su vigamen y a los actuales huecos de la fachada), sin que tampoco pueda ampararse la conducta transgresora de esas limitaciones impuestas en las autorizaciones previstas según lo establecido en la repetida condición particular 11. en cuanto se autoriza en su párrafo 4.º, al arrendatario a que pueda realizar aquellas obras de decoración o de distribución interior del local arrendado, siempre que no afecten a las paredes maestras o elementos de sustentación del inmueble, porque, efectivamente, por lo asimismo, transcrito, las obras a que se contraen estas actuaciones, han afectado a las paredes maestras, al especificar, de forma clara, que tales obras debilitan la resistencia de la pared, así como la naturaleza y resistencia de los materiales empleados. Y finalmente, aunque no se plantee en el motivo, por lo que respecta al segundo de los contratos de arrendamiento de 5 de enero de 1983, referente al piso principal, se especifica en su cláusula particular 33 en relación con la 32 . que el despacho local arrendado está situado encima del local bajo del inmueble y que se autoriza para que se pueda construir o instalar una escalera de acceso desde los bajos al despacho-almacén de este contrato, lo cual no obsta el precedente juicio por cuanto que, aun cuando no se establece ninguna limitación al respecto a la construcción de esta entrada o acceso, es claro que en caso alguno se autorizó la construcción de la escalera de acceso ejecutada, que unía el bajo con el sótano (fundamentos jurídicos tercero y cuarto) y es que también cabe ratificar la tesis que se sostiene, interpretando la regla 7.ª. en el sentido de que, si literalmente, el inquilino para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o debilite la naturaleza y resistencia de los materiales, precisa el consentimiento del arrendador, quiere decirse que, para realizar obras que no modifiquen o no debiliten, no precisa el consentimiento del arrendador, mas en el caso de autos, se reitera, ello tampoco es fundamento para aceptar los motivos del recurso va que consta de manera evidente en el fundamento jurídico tercero y en el cuarto, que las obras efectuadas han debilitado la naturaleza y resistencia de los materiales, y han modificado la configuración del local, con lo cual, quiere decirse, que para la realización de las mismas, precisará el consentimiento o autorización del arrendador y, sobre todo, cuando el consentimiento o autorización del arrendador tampoco se respeta, pues, como se ha razonado, se rebasaron los límites o contornos de dicho consentimiento, por lo que el motivo no se acepta. En el quinto motivo se denuncia por igual vía jurídica, la vulneración por parte de la Sala, de las normas de interpretación contenidas en el art. 1.281 del Código Civil , y jurisprudencia producida a su amparo, y se concluye afirmando, como defensa de este motivo, que no parece lógico o racional, certero y ajustado al recto criterio declarado, que la instalación del aire acondicionado, la ligera ampliación de una ventana posterior, aunque se niegue que se hubiese producido, y la instalación de una escalera de caracol metálica, de unión, que ya existía, entre las dos plantas, afecta a las paredes maestras del edificio o de su sustentación, a su vigamen y a los huecos de la fachada, tesis que tampoco es estimable, ya que se integra de juicios parciales o interesados, que, naturalmente, parten de minimizar la índole de las obras y, sobre todo, entender que por la escasa gravedad de las mismas, en el caso de que se hayan producido las extralimitaciones intercaladas, nunca debían cimentar el contenido de la decisión estimatoria de la pretensión, pues -se repite-. son aspectos que si, en una línea de defensa, de los intereses en juego, son atendibles, en la versión del recurrente, no sirven, para compartir la tesis del motivo y considerar que por la Sala se ha producido el desvío de las normas interpretadoras a que se contrae el art. 1.281 del Código Civil , porque en mor a las cláusulas pactadas en los respectivos contratos de arrendamiento a que se ha hecho mención, es evidente, que las conclusiones que obtiene la Sala al interpretar y aplicar el recto sentido de las mismas, en caso alguno implica obtener conclusiones ilógicas o absurdas o transgresoras de la elemental legalidad, lo que, mueve a rehusar también este último motivo y con ello a desestimar el recurso, con los demás electos derivados, y en cuanto a las costas deberá 87 de aplicarse lo dispuesto en el art. 1.715.3, Ley de Enjuiciamiento Civil, al haberse dejado sin contenido los párrafos primero y segundo del art. 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la reforma de 30 de abril de 1992 .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS