STS, 2 de Febrero de 1993
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1993:19246 |
| Fecha de Resolución | 2 de Febrero de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 50. Sentencia 2 de febrero de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Retracto arrendaticio.
MATERIA: Arrendamientos rústicos.
NORMAS APLICADAS: Arts. 2.º, 8.º, 84 y 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos ; art. 1.º.2 de
Arrendamientos Rústicos, y art. 6.º.4 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril y 9 de junio de 1990 y
10 de abril de 1992.
DOCTRINA: Para el ejercicio de la acción de retracto que recoge la Ley de Arrendamientos
Rústicos es requisito indispensable que en el momento de efectuarse la transmisión de la finca al
tercero el retrayente ostente la condición de arrendatario.
Al tratarse de un verdadero y real contrato de arrendamiento resulta obligado tomar en
consideración su duración y vigencia en el momento en que se efectuó la transmisión origen del
retracto.
En la villa de Madrid, a dos de febrero de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de juicio de retracto arrendando, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mataró cuyo recurso fue interpuesto por don Juan , representado por el Procurador don Federico Pinilla Peco, y defendido por el letrado don Juan Roca Ledesma, en el que son recurridos doña María , ve presentada por el Procurador don Antonio Gómez de la Serna, y defendida por el Letrado don José Pajilla Codina y don Gaspar e ignorados herederos, sucesores, causahabientes o herencia yacente de don Domingo , no comparecidos en este recurso.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador don Juan Manuel Fábregas en nombre y representación de don Juan , formuló demanda de retracto arrendaticio contra doña María , representada por el Procurador don Francés Mestres Coll y contra don Carlos Antonio e ignorados herederos, sucesores, causahabientes o herencia yacente de don Domingo , declarados en rebeldía, en la que tras expone los hechos y fundamentos de Derecho que estimaba de aplicación al caso, terminó suplicando se dictara sentencia declarando el derechoal actor en su calidad de arrendatario a retraer la finca rústica conocida como " DIRECCION000 ", sita en el término municipal de Premia de Dalt. DIRECCION001 s.n. que se corresponde con la finca registra núm. NUM000 -N. al folio NUM001 del tomo NUM002 del archivo, libro NUM003 de Premia de Dalt, inscripción NUM004 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Mataró, condenando a todos los demandados a estar y pasar por dicha declaración; asimismo se condene a doña María en su calidad de compradora y adquírente de la expresada finca a otorgar en favor del actor en el término que al efecto se señale la pertinente escritura pública de compraventa de la misma bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio por el Ilmo. Sr. Juez en su nombre y representación, si no lo hiciera voluntariamente; igualmente se condene a los demandados al pago de las costas procesales, únicamente en el supuesto de que comparecieren en autos y se opusieran a las legítimas pretensiones de esta parte; por otrosí se fijaba la cuantía del procedimiento en 3.300.000 pesetas; asimismo y por segundo otrosí consignaba la cantidad de 24.000 pesetas, más la de
3.300.000 pesetas, interesándose igualmente la anotación preventiva de la demanda.
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Admitida a trámite la demanda y prestada fianza por la cantidad de 200.000 pesetas se procedió a la anotación de la demanda, emplazándose a las partes, compareciendo únicamente la demandada doña María , y habiendo llegado en conocimiento de la parte actora de que el codemandado don Domingo , había fallecido, se emplazó a sus ignorados herederos, que tampoco comparecieron y fueron declarados todos los codemandados en rebeldía, tras un segundo emplazamiento, dándoles por contestada la demanda, contestando dentro del término legal a las pretensiones de la actora la única demandada comparecida, y terminaba suplicando se dictara sentencia rechazando la totalidad de los pedimentos del actor, con expresa imposición de costas a las mismas.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm. 3 de los de Mataró dictó Sentencia el 10 de mayo de 1989 , que contenía el siguiente fallo: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Fabregas, en nombre y representación de don Juan , contra ignorados herederos, sucesores, causahabientes o herencia yacente de don Domingo , don Carlos Antonio en situación procesal de rebeldía, y doña María , representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Mestres, declarando que no ha lugar a la acción de retracto intentada por don Juan sobre la finca DIRECCION000 ", de Premia de Dalt, c/ DIRECCION001 s n.. finca registral número NUM000 -N. folio NUM001 , tomo NUM002 del archivo, libro NUM003 de Premia de Dalt, inscripción NUM004 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Matare), y todo ello con imposición de costas a la parte actora."
Apelada la anterior sentencia por la representación de la parte adora, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia el 22 de marzo de 1990 . que contenía la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Juan , contra la Sentencia dictada con fecha 10 de mayo de 1989, por el Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia núm. 3 de Mataró en autos de retracto arrendaticio rústico, núm. 281/1988. instados por el apelante contra doña María , don Carlos Antonio e ignorados herederos, sucesores, causahabientes o herencia yacente de don Domingo debemos confirmarla y la confirmamos íntegramente, haciendo expresa condena de las cosías de esta alzada al apelante."
1. Notificada la anterior resolución a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de don Juan , con apoyo en los siguientes motivos: 1."º Por infracción de ley y doctrina legal concordante, al amparo del art. 1.692. núm. 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción, por inaplicación, de los arts. 2.º y 8.º de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 ; del art. 1º, apartado 2. del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959 , y del art. 6.º. núm. 4. del Código Civil. 2 .º Por infracción de ley y de doctrina legal concordante, al amparo de art. 1.692. núm. 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción, por inaplicación, de los arts. 84 y 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 ; y de la doctrina jurisprudencial de este Alto Tribunal en las sentencias que se especifican en el escrito de interposición del recurso.
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Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 27 de enero del corriente, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Como antecedente histórico de la acción de retracto que se ha ejercitado en la presente litis, resulta indispensable para el análisis de la misma, dejar constancia de los siguientes hechos: a) Con fecha 21 de diciembre de 1957 se formalizó entre los esposos don Carlos Antonio y doña Juana , de una parte y como propietarios de la finca y don Juan , de la otra, un contrato que fue calificado de aparcería, por virtuddel cual cedían los primeros al segundo el uso y disfrute de la finca denominada " DIRECCION000 " o " DIRECCION000 "; b) en el documento se estableció como plazo de duración del contrato el de cinco años, pactándose sucesivas prórrogas anuales, condicionadas a que una de las partes no avisara a la otra con un año de antelación, y tasándose anticipadamente las indemnizaciones que habrían de abonarse en caso de rescisión anticipada del contrato; c) en documento adjunto las partes convinieron y valoraron la cosecha de aquel primer año, excluida la viña, en la cantidad de 10.0110 pesetas, de las cuales le correspondería satisfacer al aparcero la suma de 5.000 pesetas; d) esta misma valoración pactada se realizó en los siete siguientes años, hasta que en 1965 se convino y suscribió, que el valor de la cosecha sería de 12.000 pesetas, correspondiendo al aparcero satisfacer 6.000 pesetas; e) efectuando sucesivas valoraciones anuales, se llega al año 1973. en el que mediante acta notarial de fecha 18 de diciembre de aquel año los dueños de la finca notifican al aparcero la resolución del contrato que se había venido prorrogando desde el año 1957 añadiéndose en otro documento sin firma de fecha 6 de febrero de 1975 que se le concedía al Si. Juan un plazo de gracia para desalojar la explotación, que finalizaba el día 21 de diciembre de 1976, "sin que en ningún caso pueda interpretarse esta concesión como creación de una nueva aparcería", y elevándose la cantidad a satisfacer, durante este período, hasta 12.000 pesetas anuales; f) a partir de estas fechas el demandante viene poseyendo la finca y satisfaciendo a los dueños de la misma la cantidad de
6.000 pesetas semestrales, figurando en los recibos de pago que tal entrega se hace en concepto de indemnización: "accediendo el propietario a la petición sin que ello signifique una modificación en la situación jurídica que justifique la ocupación de la finca y quede bien manifiesto que ello constituye una gracia del propietario para evitar las posibles molestias e inconvenientes al Sr. Juan y a su familia"; expresa declaración, firmada por el recurrente, que se repite en los recibos correspondientes a los años 1979, 1980 y 1981 g) el demandante Sr. Juan sigue satisfaciendo las mismas 6.000 pesetas semestrales durante los sucesivos años hasta llegar al año 1986, con la particularidad de que en todos los recibos que aporta con su demanda, firmados sólo por el propietario, sigue haciéndose constar que el pago se efectúa en concepto de indemnización: a partir de este año, y hasta la interposición de la presente demanda en 1988. no se justifica haber efectuado pago alguno.
Para el ejercicio de la acción de retracto que recoge la Ley Especial de Arrendamientos Rústicos, es requisito indispensable que en el momento de efectuarse la transmisión de la finca al tercero, el retrayente ostente la condición de arrendatario (Sentencias, entre otras muchas, de 30 de abril y 9 de junio de 1990, 10 de abril de 1992 , etc.) y procede hablar de arrendamiento y de arrendatario, pues aceptando plenamente la calificación del contrato que nos ocupa, efectuada por el Juzgado y por la Audiencia, se debe entender que en ningún momento las partes contratantes, no obstante lo reiteradamente consignado, tuvieran la intención de repartir el aleatorio resultado del rendimiento agrícola de finca, sino más bien se limitaron a fijar unas cantidades invariables para cada año, que como dice el Tribunal a quo, constituían realmente el canon o merced propia de una relación arrendaticia. Al tratarse de un verdadero y real contrato de arrendamiento, resulta obligado tomar en consideración su duración y vigencia en el momento en que se efectuó la transmisión origen del retracto. El contrato 50 se inicia en 1957. la duración contractual se fijó en cinco años, convertida legalmente en seis por aplicación del art. 9.º a), 1.º del Reglamento de fecha 29 de abril de 1959 , entonces vigente; este contrato tenía concedida una prorroga obligatoria para el arrendador de otros seis años (art. 10.1 .º), luego su extinción reglamentaria tuvo lugar el día 21 de diciembre de 1969, según el art. 24.1.º del mismo Reglamento . May que tener en cuenta, no obstante, que las partes convinieron en el primitivo contrato (cláusula 7 .a) unas prórrogas anuales sucesivas, "si una de las partes contratantes no avisa a la otra por escrito su deseo de darlo por concluido, con un año de antelación como mínimo" a la vista de cuyo pacto expreso, no prohibido por la Ley, se debe entender prorrogado el contrato más allá de los mínimos legales, hasta la fecha del 18 de diciembre de 1973, en que notarialmente el arrendador "avisa a la otra parte" su deseo de dar por finalizada la relación existente entre ellos a partir del 21 de diciembre de 1974. Llegado este momento no es posible mantener la vigencia del primitivo contrato, pues estuviese o no consentida la renuncia que aparece recogida en el documento no firmado de fecha 6 de febrero de 1975 (después veremos las posibles dudas al respecto) lo que resulta innegable es que el Sr. Juan autorizó con su firma los recibos del pago de las rentas correspondientes a los años 1979, 1980 y 1981 y en tales recibos aparece clara y rotundamente consignada la voluntad del arrendador (aceptada en los recibos) de que el arrendatario continuaba en la posesión de la finca por la graciosa concesión del propietario, y sin que ello significara "una situación jurídica que justifique la ocupación de la misma", calificándose la entrega de las 12.000 pesetas anuales como una indemnización, y no como renta o merced. Y no sólo la firma de esta especie de recibos-pacto conduce a presumir que el arrendatario conocía y estaba conforme con el uso meramente tolerado que se le concedía, pues la elevación de la "indemnización" al doble de la cuantía en que consistía la anterior renta, hace pensar que respecto a los pactos consignados en los documentos sin firma del año 1975 o en relación a los otros convenios a los que se alude en los recibos de los folios 48 y siguientes, estuvo de acuerdo el arrendatario, ya que allí es donde se eleva duplicado el importe de las entregas anuales, y este extremo del pacto sí que consta que fue cumplido por el Sr. Juan .Lo que de cualquier forma resulta incuestionable es que no pudo existir esa pretendida "Voluntad tácita" de las partes de prorrogar el contrato, a lo menos desde el año 1976 pues existe la declaración expresa, documentada y firmada por el arrendador y el arrendatario de lodo lo contrario.
Las argumentaciones expuestas conducen a la desestimación del motivo primero, ya que no aparece demostrado en autos la existencia de fraude de Ley de clase alguna, y sí sólo la realidad de un arrendamiento que consumió los plazos legalmente establecidos, y en el que a las prórrogas convencionales, les puso fin la voluntad de una de las partes, en la forma contractualmente convenida: por lo que a partir de ese momento, no puede hablarse de acuerdo tácito alguno, ya que consta la expresa manifestación precisamente de lo contrario. El segundo de los motivos por tanto debe correr igual suerte adversa, al estar fundado en la existencia del contradicho acuerdo tácito.
Extinguido el contrato arrendando antes de entrar en vigor la Ley 83/1980, no le son de aplicación ninguna de las disposiciones que la misma contiene, ni mucho menos su Disposición Transitoria Primera , totalmente inoperante por otra parte, pues ni en la litis se ha demostrado la condición de cultivador personal del Sr. Juan , ni aun con la prórroga del contrato, se justificaría una acción de retracto que nació en 28 de febrero de 1988, treinta y un años después de la perfección del contrato.
Rechazados los dos motivos del recurso, procede la desestimación del mismo en su integridad, sin que proceda la condena en costas de ninguna de las partes, con la pérdida del depósito constituido (art. 134.2.º de la Ley de Arrendamientos Rústicos ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Juan , contra la Sentencia dictada el 22 de marzo de 1990 por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona en las actuaciones de que se trata, sin hacer expresa condena en las costas causadas en el presente recurso y pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Francisco Morales Morales. Pedro González Poveda. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico. Clemente Crevillén Sánchez. Rubricado.
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