STS, 26 de Febrero de 1993
| Ponente | JESUS MARINA MARTINEZ PARDO |
| ECLI | ES:TS:1993:19171 |
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 162.- Sentencia de 26 de febrero de 1993
PONENTE: Excmo. Sr don Jesús Marina Martínez Pardo.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Opción de compra. Interpretación de contratos. Vía casacional.
NORMAS APLICADAS: Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 1.692.4 y 1.692.5 .
DOCTRINA: Existe un contrato en que se concedió opción de compra que fue ejercitada, debatiéndose si la hipoteca constituida después de concedida la opción debe ser a cargo del ejercitante de la opción por el precio fijado en el contrato. Esta cuestión no es de hecho sino relativa a la interpretación de los contratos, por todo lo cual la vía a seguir es la del art. 1.692.5 y no la seguida del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
En la villa de Madrid, a veintiséis de febrero de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Madrid, sobre que se hagan determinadas declaraciones: cuyo recurso fue interpuesto por don Alvaro y doña Camila , representados por el Procurador don José Manuel Dorremochea Aramburu y asistidos por el Letrado don José Carlos Lubilla García; siendo parle recurrida don Luis Pablo y don Rafael , representados por el Procurador don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez y asistidos por el letrado don Juan Casado León.
Antecedentes de hecho
1.º El Procurador don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez en nombre y representación de don Luis Pablo y don Rafael , interpuso demanda de juicio de menor cuantía sobre determinadas declaraciones contra don Alvaro y su esposa doña Camila alegando ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Madrid, en síntesis, los siguientes hechos: Que sus representados y los demandados formalizaron contrato privado de arrendamiento de local de negocio con opción de compra del mismo: que con posterioridad los demandados cedieron a sus mandantes los derechos del negocio de explotación: que los demandados adquirieron el local en escritura pública de venta e hipoteca; que intentado el ejercicio de la opción de compra, ésta no fue aceptada. Alegó a continuación los fundamentos de Derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: 1) Declare la procedencia de la acumulación de las acciones derivadas de los contratos firmados entre demandantes y demandados, aludidos en los hechos primero y tercero de esta demanda; y sólo para el supuesto de no admitirse tal acumulación de por desistido a los demandantes de la acción derivada del contrato aludido en el hecho tercero de esta demanda, de cesión y traspaso de negocio, en el presente procedimiento. 2) Declare que los demandantes don Luis Pablo y don Rafael son titulares frente a los demandados el matrimonio formado por don Alvaro y doña Camila , de un derecho de opción de compra del local comercial, segundo derecha, en planta baja del edificio sito en la calle Sirio, núm. 54, de Madrid, de una superficie de 76,46 metros 162 cuadrados, que es la finca núm. 78.646 del Registro de la Propiedad núm. 10 de Madrid, de acuerdo con lopactado en la estipulación undécima del contrato de arrendamiento del local citado firmado en Madrid, el 27 de julio de 1985. 3) Declare que los demandantes han hecho uso del referido derecho de opción de compra del local mencionado, dentro del plazo pactado en el contrato mencionado, y que han ofrecido a los demandados, titulares regístrales de tal local, las condiciones de pago del precio pactado de 7.000.000 de pesetas para la adquisición del local indicado, negándose los demandados a cumplir con su obligación de formalizar en escritura pública la venta del local con los demandantes; y que en consecuencia, los demandantes son los actuales adquirentes y propietarios de dicho local, sin perjuicio de la formalización de la compraventa. 4) Condene a los demandados a que procedan a formalizar con los demandantes la venta del local antes indicado en el precio pactado de 7.000.000 de pesetas, otorgando la oportuna escritura pública de compraventa, en un plazo máximo de treinta días a contar desde la fecha de la sentencia que se dicte en este procedimiento, una vez firme, y ante el Notario designado por los demandantes o en su caso por el Colegio Notarial de Madrid a petición de los demandantes; y, en su defecto, sea otorgada tal escritura por el Juzgado, en representación de los demandados. 5) Declare que la venta del local ha de efectuarse libre de cargas, y, por ende, de la hipoteca que grava a aquél, y en consecuencia, condene a los demandados a proceder a su cancelación registral con gastos a su cargo, en un plazo máximo de treinta días contados como se indica en el punto cuarto de este suplico. 6) Declare que el precio de la venta del local, de 7.000.000 de pesetas, sea satisfecho en el mismo acto de la firma de la escritura pública de compraventa del local, con deducción en su caso, del importe de tal hipoteca que grava el local, subrogándose en la hipoteca, de no haberse cancelado la misma registralmente, y a petición de los demandantes. 7) Condene a los demandados al pago a los demandantes de los daños y perjuicios que se causen a éstos por el retraso por los demandados en proceder a la formalización de la venta del local en escritura pública, así como por el retraso en la cancelación registral de la hipoteca que grava tal local y los enseres y mobiliario del negocio instalado en él. 8) Declare que el contrato de arrendamiento del local objeto de la opción de compra, como consecuencia del ejercicio de este derecho por los demandantes, que quedan convertidos en propietarios, queda extinguido por confusión de derechos en las personas del acreedor y deudor, es decir, del arrendador y del arrendatario, desde la fecha de ejercición de la opción, y por tanto, desde tal fecha queda extinguido el derecho de los demandados a reclamar el pago de la renta pactada en tal contrato. 9) Declare que los demandantes han satisfecho la totalidad de la cantidad aplazada del precio de la cesión y traspaso del negocio existente en tal local, objeto del contrato aludido en el hecho tercero de la demanda, y en consecuencia, que quedan sin efecto el contenido de las estipulaciones "décima" y "duodécima" del contrato de cesión y traspaso de negocio; y condene a los demandados a formalizar en escritura pública la carta de pago de tal cantidad, y la extinción de tales estipulaciones, escritura a otorgar en el plazo de treinta días a contar desde la sentencia que se dicte en este procedimiento, una vez firme, ante el Notario designado por los demandantes o en su caso por el que designe el Colegio Notarial de Madrid también a petición de los demandantes, y a pagar a los demandantes los daños y perjuicios que se les causen por el retraso en la firma de tal escritura pública. 10) Condene a los demandantes al pago de las costas de este procedimiento, de acuerdo con lo establecido en el art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y a lo pactado entre las partes en el apartado final de los contratos referidos en los hechos primero y tercero de este escrito de demanda".
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El Procurador don José Manuel de Dorremochea y Aramburu, en nombre y representación de los demandados, contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase sentencia "desestimando la demanda planteada o alternativamente reconociendo la existencia del contrato de opción de compra, con un precio de
7.000.000 de pesetas que habría que satisfacer al contado, más la asunción de las camas existentes o sea la hipoteca que grava el expresado local".
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Recibido el pleito a prueba se practico la que propuesta por las partes fue declarada pertinente, unidas las pruebas a los autos las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. La Jueza de Primera Instancia de Madrid elido Sentencia con fecha 29 de septiembre de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: A) Desestimar la acción de daños y perjuicios entablada por el Procurador don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez, en representación de don Luis Pablo , y don Rafael , contra don Alvaro y Doña Camila , representados por el Procurador don José Manuel de Dorremochea y Aramburu, y absolver a estos de los pedimentos indemnizatorios. B) Tras la desestimación de los pedimentos núms. 1, 2, 5, 6, 7, 8 y 9 del suplico de la demanda, estimar el ejercicio del el derecho de opción existente a favor de don Luis Pablo , don Rafael , representados por el Procurador don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez, sobre el local segundo derecha, planta baja, de la calle Sirio, núm. 5-4. de Madrid donde explotan la industria de "Cafetería Gaboyos" por un precio de 7.000.000 de pesetas a alternar en el momento en el otorgamiento de escritura pública, debiendo los actores de subrogarse, además en la hipoteca, cargas y gravámenes que pesen ser el referido inmueble, debiéndose otorgar escritura pública en un plazo máximo de treinta ellas desde la firmeza de esta resolución. Se imponen las costas causadas a la parte actora.Segundo: Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de los demandantes, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia con lecha 24 de mayo de 1990 , a parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que estimando en parle el recurso de apelación interpuesto por los demandantes Don Luis Pablo y don Rafael , contra la Sentencia dictada por la Iltma. Sra. Magistrada Jueza de Primera Instancia del Juzgado núm. 1 de Madrid el 2 de septiembre de 1989 . en los autos de los que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos parcialmente elidía resolución, y en su virtud debemos declarar y declaramos bien ejercitado el derecho de opción por los referidos recurrentes el 1 de octubre de 1988. sobre el local segundo derecha, planta baja de la calle Sirio, num. 54. de Madrid, donde se explota la "Cafetería Gaboy#s por el precio de 7.000.000 de pesetas, de las que hay que deducir el importe de la hipoteca constituida a favor del "Banco Español de Crédito" el 20 de agosto de 1985. cantidad resultante a abonar en el momento de otorgar la escritura publica de venta de otorgamiento que deberán realizar las demandados en el plazo máximo de treinta días a partir de la firmeza de esta resolución. Desestimando en los demás el recurso, debemos confirmar y confirmamos el resto del fallo de la sentencia recurrida en particular el extremo comprendido en el apartado" A) del fallo de dicha resolución. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento respecto del pago de las costas en ninguna de las dos instancias.
1.º El Procurador don José Manuel Dorremochea Aramburu en nombre y representación de don Alvaro y Doña Camila , interpuso recurso de casación contra la Sentencia dictada en fecha 24 de mayo de 1990 por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid con apoyo en el siguiente motivo: Motive) del recurso: Único: Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia error en la apreciación de la prueba.
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Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 19 de febrero de 1993, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr don Jesús Marina Martínez Pardo.
Fundamentos de Derecho
El recurrente plantea un sólo motivo al amparo del núm. 4 del art. 1.692 por error en la apreciación de la prueba cometido en la sentencia al no contemplar el documento núm. 2 acompañado a la demanda, por entender que fue anulado por la cláusula 17 del contrato de 27 de julio de 1985. documento num. 1 también presentado de contrario.
Para resolver el motivo debe partirse de los hechos declarados probados, que son: la existencia de un contrato en el que se concedió una opción de compra; que la opción fue ejercitada, y que tales hechos no han sido impugnados. Queda como cuestión debatida la consistente en determinar si la hipoteca constituida después de concedida la opción de compra debe ser a cargo del ejercitante de la opción por el precio lijado en el contrato. Y esta cuestión en modo alguno tiene el carácter de un hecho puesto que es materia relativa a la interpretación de los contratos por cuyo cauce los Tribunales, en el ejercicio de la facultad que la Ley les encomienda, buscan el sentido y alcance de sus cláusulas y la verdadera intención de los contratantes, por todo lo cual el camino a seguir en la casación es la del núm. 5 del art. 1692 . en la redacción vigente a la sazón, citando los artículos infringidos.
Además, de la lectura de los documentos no se desprende de modo inmediato directo, sin necesidad de valoración, la tesis sostenida por el recurrente v en consecuencia, debe desestimarse el motivo sin necesidad de mayores razonamientos.
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Las costas se imponen al recurrente por expresa imposición del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador Sr. Dorremochea Aramburu contra la Sentencia dictada con lecha 24 de mayo de 1990 por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid , la que se confirma en todos sus pronunciamientos condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas.
Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos yrollo de apelación remitidos.
ASI. por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Bárcala Trillo Figueroa. Jesús Marina Martínez Pardo. Teófilo Ortega Torres. Rubricados.
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