STS, 1 de Marzo de 1993

1. El Procurador de los Tribunales don Alejandro Fuentes Lastres, en nombre y representación de «Academia Fontanella, S. A», don Juan Luis de «Cafetería Canadá, S. L.». y de don Jose Miguel , formuló demanda de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia núm. II) de los de Barcelona, contra la «Compañía Mercantil Máquinas de Coser Alfa, S. A.», don Jesús Luis , Doña Catalina , don Abelardo , don Guillermo don Cosme , don Eugenio , don Alvaro doña Asunción don Jose Francisco doña Isabel don Mauricio , doña Teresa y doña Cristina y la Congregación Sagrado Corazón de Jesús, en lacual tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que estimando la demanda se declare: «a) Que no es válida la renuncia que al derecho de arriendo que ostenta sobre la finca de la calle DIRECCION000 núm. NUM000 , y calle DIRECCION001 , núm. NUM001 - NUM002 , en Barcelona, ha realizado la demandada "Máquinas de Coser Alfa, S. A.", el 6 de octubre de 1987, en cuanto afecta a los subarriendos que tiene concertado con cada uno de los adores: b) Subsidiariamente, que corresponde a cada uno de los actores ser indemnizados por los demandados, solidariamente, por los daños y perjuicios causados a los mismos por la renuncia que a los derechos de arriendo ha efectuado "Máquinas de Coser Alfa, S. A.", el 6 de octubre de 1987. a determinar en ejecución de sentencia; c) Condena en cosías a los demandados que se opusieren.»

2. El Procurador de los Tribunales don Narciso Ranera Cahis, en representación de don Jesús Luis , don Abelardo , doña Catalina don Cosme , doña Asunción , don Jose Francisco doña Isabel doña Teresa , don Mauricio don Eugenio y don Alvaro contestó a la demanda formulada de contrario, invocando los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por convenientes, para terminar suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se desestime dicha demanda no dando lugar a la misma y absuelva a sus representados de sus pretensiones con expresa imposición de costas a la parte actora.

3. Asimismo, el Procurador don Manuel Sugrañes Peroles, en nombre y representación de «Máquinas de Coser Alfa, S. A.», contestó a la demanda formulada de contrario, y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó oportunos, termino suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que desestimando la demanda se declare no haber lugar a la misma, absolviendo a los demandados de costas a los actores.

4. No habiendo comparecido las codemandadas doña Cristina y la Congregación Sagrado Corazón de Jesús, fueron declaradas en rebeldía.

5. Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Iltmo. Sr. Magistrado- Juez de Primera Instancia del núm. 10 de Barcelona dictó Sentencia en fecha 9 de febrero de 1989 cuyo fallo es como sigue: «Que estimando, como desestimo, la demanda interpuesta por "Academia Fontanella, S. A.", don Juan Luis . "Cafetería Canadá, S. L.", don Jose Miguel , contra Congregación Sagrado Corazón de Jesús, "Compañía Mercantil Máquinas de Coser Alfa. S. A.", don Carlos José , doña Catalina don Abelardo don Guillermo , don Cosme , don Eugenio don Alvaro doña Asunción , don Jose Francisco doña Isabel , don Mauricio , doña Teresa doña Cristina , debo absolver y absuelvo a los citados demandados de las pretensiones contenidas en la demanda, quedando las costas del proceso de cuenta de la parte demandante

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, por la representación procesal de "Academia Fontanella. S. A.", don Juan Luis don Jose Miguel y «Cafetería Canadá, S.L.», y tramitando el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dicto Sentencia en fecha 17 de febrero de 1990 . cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «Fallo: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Alejandro Fuentes Lastres, en nombre y representación de los demandantes, contra la Sentencia dictada con fecha 9 de febrero de 1989 por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez de Primera Instancia del Juzgado núm. 10 de Barcelona , en los autos de que dimana el presente rollo, debemos confirmarla y la confirmamos íntegramente, haciendo expresa condena de las costas de esta alzada a la parte apelante.»

1. Notificada la sentencia a las partes, el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en representación de «Academia Fontanella. S. A.» interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción (por inaplicación) de los arts. 1.281 y 1.284 del Código Civil. 2 .º Intimamente ligado con el anterior y al amparo también del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 1.101 del Código Civil. 3 .º Al amparo del art. 1.692. núm. 5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 6.2 del Código Civil, precepto que no ha sido aplicado por la sentencia recurrida, debiendo serlo.

2. Convocadas las partes se celebró la preceptiva vista el día 17 de febrero del año en curso, con la asistencia de don Juan Fuentes, defensor de la parte recurrente; y de don Diego Salas, defensor de la parte recurrida, quienes informaron por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.

Fundamentos de Derecho

Por la entidad mercantil ahora recurrente. «Academia Fontanella, S. A.», y otros más, se formuló demanda de juicio de menor cuantía contra don Carlos José y otros y contra la «Compañía Mercantil de Máquinas de Coser Alfa, S. A.», en solicitud de que se declare: "a) Que no es válida la renuncia que al derecho de arriendo que ostenta sobre toda la finca de la DIRECCION000 , núm. NUM000 , y DIRECCION001 núms. NUM001 - NUM002 , en Barcelona, ha realizado la demandada "Máquinas de Coser Alfa, S. A.", el 6 de octubre de 1987, en cuanto afecta a los subarriendos que tiene concertado con cada uno de los actores; b) Subsidiariamente, que corresponde a cada uno de los actores ser indemnizados por los demandados, solidariamente, por los daños y perjuicios causados por la renuncia que a los derechos de arriendo ha efectuado "Máquinas de Coser Alfa, S. A.", el 6 de octubre de 1987, a determinar en ejecución de sentencia.» La demanda fue desestimada en ambas instancias.

Son antecedentes de hecho necesarios a tener en cuenta en la resolución del recurso, que no resultan controvertidos y que han sido tenidos como probados en la instancia, los siguientes: a) En 12 de diciembre de 1941, la compañía mercantil «Máquinas de Coser Alfa, S. A.», como arrendataria, y los causantes de los codemandados, como propietarios arrendadores, celebraron un contrato de arrendamiento sobre la finca núm. NUM000 de la DIRECCION000 de Barcelona, reconociéndose a la arrendataria la facultad de subarrendar en todo o en parte la finca arrendada, por el precio y condiciones que tuviese a bien, poniendo previamente en conocimiento de los propietarios la persona y objeto del subarriendo, a fin de que éstos puedan otorgar su beneplácito, b) Por la arrendataria se celebraron diversos subarriendos y, concretamente, subarrendó a «Academia Fontanella. S. A.», la planta segunda del edificio, en 1 de enero de 1962. estableciéndose en la cláusula 12 que "Rectificando en lo menester la condición 2.ª precedente, se estipula que la duración del subarriendo será por todo el plazo en que esté vigente el contrato de arriendo entre "Máquinas de Coser Alfa. S. A.", y los propietarios del inmueble señores Cosme Asunción Guillermo Abelardo Jose Francisco Jesús Luis Catalina Carlos José o sus sucesores. Si la rescisión del contrato de arriendo fuera por pasar a ser "Máquinas de Coser Alfa. S. A." propietaria del inmueble, el presente contrato no quedará anulado sino que se convertirá automáticamente en contrato de arriendo con todos los derechos y obligaciones previstas en la ley». c) En 2 de octubre de 1987 . "Máquinas de Coser Alfa, S. A.". anuncios los subarrendatarios su intención de dar por resueltos los contratos de subarriendo, en unos casos por finalizar las prórrogas pactadas, y en el caso de la ahora recurrente por la intención del subarrendador de dar por terminado el contrato de arrendamiento de la total finca de la DIRECCION000 núm. NUM000 , en cuyo momento quedaría extinguido el plazo de duración del contrato de subarriendo, concediendo al subarrendatario un plazo mínimo de tres meses para desalojar el local a partir de la finalización del subarriendo, En escritura pública de 6 de octubre de 1987, "Máquinas de Coser Alta. S. A.", renuncio al contrato de arrendamiento, d) Por escritura pública de 6 de octubre de 1987, los condueños de la repetida finca procedieron a su división bajo el régimen de propiedad horizontal, siendo posteriormente vendidas por sus adjudicatarios algunas de las unidades resultantes, entre ellas la ocupada por «Máquinas de Coser Alfa,

S. A.» que la adquirió por escritura pública de la misma fecha. 6 de octubre de 1987, por el precio de

5.000.000 de pesetas.

Interpuesto recurso de casación únicamente por la codemandante «Academia Fontanella.

S. A.», el primer motivo, acogido al ordinal 5. º del art. 1.692 de la Ley procesal civil, alega infracción por inaplicación de los arts. 1.281 y 1.284 del Código Civil , en la interpretación de la cláusula 12 de las anexas al contrato de subarriendo de 1 de enero de 1986 entre «Máquinas de Coser Alfa. S. A.», y la sociedad recurrente. Es doctrina reiterada en numerosas sentencias de esta Sala (así la de 10 de mayo de 1991 y las en ésta citadas) la de que las normas o reglas de interpretación contenidas en los arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango profesional y prioritario la correspondiente al párrafo 1.º del art. 1.281 , de tal manera, que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal. Consecuencia de esta subsidiariedad que existe entre dichos preceptos interpretativos, es la doctrina también reiterada por esta Sala de no ser admisible la cita del art. 1.281 del Código Civil sin especificar cuál de sus dos párrafos es el que se considera conculcado por la sentencia recurrida ya que, dado el criterio interpretativo que en cada uno de ellos se sienta, es claro que no pueden ser infringidos ambos en el mismo sentido, en este caso, por inaplicación, como se dice en el motivo. Por otra parte, al ser la función hermenéutica de los contratos, privativa de los Tribunales de instancia, que sólo pude ser atacada en casación cuando la misma sea ilógica o contravenga alguna de las normas contenidas en los citados artículos del Código Civil, ha de rechazarse el motivo ya que el tenor literal de la cláusula 12 transcrita en anterior fundamento de esta resolución abona la interpretación que de ella hace la Sala de instancia en el sentido de que el contrato de subarriendo en el que era parte la recurrente quedaba extinguido al producirse la extinción del arrendamiento que le sirve de antecedente, cualquiera que fuese la causa de tal extinción ya que aparte del tenor de la cláusula, no existe prueba alguna de que el arrendatario- subarrendador se hubiese obligado a no desistir en cualquiermomento y por su sola voluntad del contrato de arrendamiento que le ligaba con la propiedad del inmueble; la interpretación dada por la sentencia recurrida es acorde con la naturaleza del contrato de subarriendo pues como dice la Sentencia de 22 de febrero de 1972 , siguiendo una constante línea jurisprudencial y después de notar que el subarriendo no puede tener más extensión que la del arrendamiento de que deriva, por ser principio jurídico fundamental que los derechos derivativos no pueden ir más allá que los originarios, que "B) por lo tanto el contrato de subarriendo, por su propia naturaleza y como su propia denominación indica, depende en su existencia de la forma del arrendamiento, sobre la cosa arrendada, y en consecuencia, no puede existir al extinguirse éste cualquiera que sea la causa de esa extinción, porque si por virtud del contrato de arrendamiento, se transmite al arrendatario la posesión de la cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto, y si éste puede a su ve/ transmitir tal posesión a los mismos fines, siempre que cuente con la autorización expresa y escrita del arrendador, se hace indudable que al ser por cualquiera de las causas que dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, el arrendatario perdiera aquella posesión, ella ha de repercutir inmediatamente en la del subarrendatario, en el sentido de perderse la posesión de éste, con extinción del contrato de subarriendo. C) Que a ello no empece que sea la voluntad del arrendatario en poner fin al arriendo, para que el subarriendo se extinga y cualquiera que sea el tiempo en que la voluntad del arrendatario- subarrendador se produzca, desde ese mismo instante se extinguirá el subarriendo, sin que, a su titular, le quede acción alguna para prolongar su existencia», y así se reconoce por las Sentencias de 25 de enero de 1965 y 6 de diciembre de 1974 que cuando se pactó que el subarriendo tendría la misma duración que la que tuviese el contrato de arrendamiento que le sirvió de base de duración quedó perfectamente determinada, al supeditarse a la locación de que depende. Por todo ello, al no establecerse limitación alguna en la citada cláusula 12 en el sentido pretendido por el recurrente, es perfectamente válida la renuncia al arrendamiento originario hecha por la arrendataria- subarrendadora, «Máquinas de Coser Alfa. S. A.», al no vulnerar con tal renuncia pacto contractual alguno ni norma positiva, y así es de ver como la jurisprudencia (Sentencia de 5 de febrero de 1.969 y las que cita) estima comprendida dentro de la causa de resolución del subarriendo del párrafo inicial del art. 117 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la resolución del arrendamiento por voluntad del arrendatario; la pretensión de la recurrente obligaría a la arrendataria a permanecer indefinidamente vinculada al contrato de arrendamiento, incluso contra su voluntad, pretensión carente de todo apoyo jurídico. En consecuencia procede la desestimación del motivo, desestimación que alcanza igualmente al segundo en que se alega infracción del art. 1.101 del Código Civil que se dice inaplicado en la sentencia a quo, entendiendo la recurrente que ha habido un incumplimiento contractual, siempre como recoge expresamente en el desarrollo de su impugnación, queso acepte la interpretación que ella propone de la tan referida cláusula 12 . La interpretación que de tal estipulación hace la Sala de instancia, que ha de mantenerse en casación por el fracaso del motivo primero, hace inviable este segundo motivo al no haberse acreditado pacto alguno entre las partes en virtud del cual el arrendatario- subarrendador se hubiese obligado a no desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento base del subarriendo, pues como dice la antes citada Sentencia de 22 de febrero de 1972 «sólo será lícito al subarriendo, (que) promueva acción contra el arrendatario subarrendador, si éste hubiera causado algún daño o perjuicio a aquél, por su exclusiva voluntad y en virtud de algún pacto lícito entre ellos», pacto, se repite, que no se concertó entre los litigantes.

En el motivo tercero, el recurrente, alegando inaplicación del art. 6.2 del Código Civil , reitera su argumentación acerca de constituir la renuncia al arrendamiento hecha por «Máquinas de Coser Alfa, S.

A.», un incumplimiento contractual, por lo que también este motivo ha de decaer en aras a lo ya dicho, y teniendo en cuenta que el derecho a la prórroga forzosa que establece a favor del arrendatario el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , si bien no es renunciable en el momento de la celebración del contrato, de acuerdo con el art. 6.3 (en el caso de locales de negocio, como es el que nos ocupa), sí lo es a tenor del propio art. 57 , una vez vencido el plazo pactado, dado el carácter potestativo que a tal beneficio del arrendatario se le da en dicho precepto legal.

Cuarto; La desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso, determina la de éste en su totalidad con las preceptivas consecuencias que en orden a las costas y destino del depósito constituido establece el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por «Academia Fontanella, S. A.», contra la Sentencia dictada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 17 de febrero de 1990 condenamos a la parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal.

ASI. por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose alefecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- Francisco Morales Morales.-Pedro González Poveda.-Firmados y rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.