STS, 22 de Marzo de 1993

1.1 El Procurador de los Tribunales don Mauricio Gordillo Canas, en nombre y representación de "Industria del Aluminio del Sur, S.A." (INALSUR). formuló demanda de menor cuantía, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Sevilla, contra la entidad mercantil "Protecciones y Lacados. S.A." (PROYLAC), en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que: "1. Se declare resuelta la compraventa realizada por "Industria Aluminio del Sur, S.A.", a favor de "Protecciones y Lacados, S.L.". correspondiente a la finca descrita en el hecho primero de esta demanda y formalizada por escritura pública de compraventa núm. 2.414 de fecha 11 de julio de 1983. otorgada ante el Notario de Sevilla don José Clavero Nuñez, incluida la edificación ubicada en la parcela vendida y de cuya resolución se dará traslado al Sr. Registrador de la Propiedad de Alcalá de Guadaira para su pertinente anotación. 2. Se condene a la demandada y a quien de ella traiga causa a estar y pasar por esta declaración así como a desalojar de electo y moradores la expresada finca, haciéndole entrega de la misma a mi representada, a la que deberáindemnizar de los perjuicios causados a la misma, como consecuencia de su incumplimiento en la cantidad de 125.000 pesetas mensuales por su ocupación o en la suma que se determine en el período de ejecución de sentencia. 3. Se condene igualmente a la demandada al pago de las costas procesales."

2. Asimismo, el Procurador don Joaquín Ladrón de Guevara Izquierdo, en representación de la entidad "Protección y Lacados, S.L." (PROYLAC), contestó a la demanda formulada de contrario, y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por convenientes, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se absuelva a su representada de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandante.

3. Practicadas las pruebas declaradas pertinentes, y unidas a los autos, el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez de Primera Instancia del núm. 3 de Sevilla, dictó Sentencia en fecha 31 de enero de 1989 , cuyo Fallo es como sigue: "Desestimando la demanda formulada por la entidad "Industria Aluminio del Sur. S.A." (INALSUR). contra la entidad "Protecciones y Lacados, S.L." (PROYLAC). debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la misma e impongo a la entidad demandante el pago de las costas."

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, por la representación procesal de "Industria de Aluminio del Sur, S.A." (INALSUR). y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó Sentencia en fecha 17 de julio de 1990 . cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que con expresa imposición a la apelante de las costas originadas en esta segunda instancia, debemos confirmar y confirmamos la Sentencia apelada que con fecha 31 de enero de 1989, dictó el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia del núm. 3 de Sevilla , por la que desestimó la demanda formulada por la entidad "Industria Aluminio del Sur, S.A." (INALSUR), contra la entidad "Protecciones y Lacados, S.L." (PROYLAC), absolvió a la demandada de los pedimentos de la misma e impuso a la entidad demandante el pago de las costas."

1.º Notificada la sentencia a las partes, el Procurador de los Tribunales don Luis Pozas Granero, en representación de la sociedad mercantil "Industria Aluminio del Sur, S.A.", interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, con apoyo en los siguientes motivos: 1. Se articula este motivo al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de hecho en la apreciación de la prueba, en base a la escritura pública de compraventa otorgada por las partes en 11 de junio de 1983. 2. Se articula este motivo al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil. 3 . Se articula este motivo al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los arts. 1.091, 1.256, 1.281 y 1.500 del Código Civil. 4 . Se articula al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

2. Convocadas las partes, se celebro la preceptiva vista, el día 3 de marzo del año en curso, con la asistencia de don José María Delgado Mediavilla defensor de la parte recurrente, y de don Juan Ignacio Ortiz de Urbina defensor de la parle recurrida, quienes informaron por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.

Fundamentos de Derecho

Desestimada en ambas instancias la acción resolutoria de contrato de compraventa ejercitada al amparo del art. 1.504 del Código Civil por la ahora recurrente "Industria del Aluminio del Sur. S.A.", contra "Protecciones y Lacados, S.L." (PROYLAC). son de tener en cuenta para la resolución de este recurso los siguientes antecedentes: a) En escritura pública de 11 de julio de 1993. "Industrias del Aluminio del Sur. S.A." (INALSUR) vendió a "Protecciones y Lacado. S.L." la siguiente finca: "Parcela de terreno en Polígono Industrial Pridex procedente de La Red en término de Alcalá de Guadaira, señalada con el núm. 78 del plano de urbanización. Tiene una extensión de mil dos metros, cuarenta y cuatro decímetros cuadrados, de los que ochocientos nueve metros noventa y siete decímetros cuadrados están ocupados por una nave y el resto de ciento cuarenta y dos metros cuarenta y siete decímetros cuadrados, quedan sin edificar", b) El precio de la compraventa fue el de 5.000.000 de pesetas, que quedó totalmente aplazado y para cuyo pago, juntamente con el de los intereses pactados, se libraron sesenta letras de cambio por importe de 125.000 péselas cada una con vencimientos mensuales, la primera al 30 de septiembre de 1983 y la última al 30 de agosto de 1988. c) La compradora entró en la inmediata posesión de la finca vendida, d) En la estipulación tercera de la escritura se pactó que la falta de pago a su vencimiento de cualquiera de las letras indicadas, actuará como condición resolutoria de la presente compraventa, recuperando la vendedora el pleno dominio de la finca vendida, en el mismo estado en que hoy la transmite, así como libre deinquilinos y ocupantes, haciendo suyas, en concepto de indemnización, de las cantidades recibidas hasta dicho momento, e) La finca vendida figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira en el tomo 748, libro 258, folio 71. finca núm. 11.282, inscripción primera, a favor de "Agrícola y Financiera Riera Marsá y Fridex, S.A.", que la aportó a la sociedad vendedora. "INALSUR", por escritura pública de 15 de marzo de 1978, que se encontraba pendiente de inscripción, según se hizo constar en la escritura pública de compraventa de que trae causa este litigio, f) La compradora. "PROYLAC" satisfizo las letras que fueron venciendo hasta el 30 de enero de 1987. en cuya fecha había pagado la cantidad de 5.125.000 pesetas: devueltas impagadas las letras de vencimiento de 28 de febrero y 30 de marzo y abril de 1987. la vendedora, mediante acto de conciliación celebrado en 23 de junio de 1987 requirió a la compradora alegó que INALSUR no habría procedido a inscribir su título, con lo que impedía la inscripción del título otorgado a PROYLAC, añadiendo que "dos perjuicios que puedan derivarse para su representado son obvios, por cuanto dicha actitud impide verse amparado por la publicidad registral"; ofreció a la compradora el importe de las letras citadas y de la del mes de mayo, "todo ello ad cautelan y sin perjuicio de las acciones oportunas por los perjuicios que pudieran derivarse para su representada"; presentaba fotocopia de un talón conformado por el "Banco de Andalucía" por importe de 500.000 pesetas, g) La compradora consignó judicialmente las 260 cantidades de un 1.000.000 de pesetas correspondientes a las letras con vencimiento del 28 de febrero al 30 de septiembre de 1987, y de 500.000 pesetas correspondientes a las letras con vencimiento del 31 de octubre de 1987 al 31 de enero de 1988; mediante acta notarial de 28 de junio de 1988, la compradora notificó a la vendedora que había depositado en la Notaría la cantidad de 500.000 pesetas, correspondientes a los efectos vencidos de febrero a mayo de 1988. h) La finca objeto de la compraventa fue inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de "Industria del Aluminio del Sur, S.A.", en 15 de julio de 1987, habiéndose presentado el título en el Registro el día 25 de junio anterior.

El motivo primero, acogido al ordinal 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega error de hecho en la apreciación de la prueba que basa en la escritura pública de compraventa otorgada por las partes en 11 de julio de 1983, en la que la previa inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a favor de la vendedora no fue elevada a presupuesto esencial de la compraventa, no pudiendo, su falta de inscripción, justificar la falta de pago por parle del comprador; se ataca así la declaración láctica de las sentencias de instancia sobre la existencia de un previo incumplimiento contractual por parte de la vendedora recurrente que justifica el posterior de la compradora recurrida. Consistente el incumplimiento en la omisión por el deudor de los actos cuya ejecución daría lugar a la efectividad de la prestación a que venía obligado, ha de partirse para establecer si ha existido o no tal incumplimiento, de las obligaciones libremente asumidas por cada parte en el contrato entre ellas celebrado que constituyen su contenido, sin perjuicio de que este contenido haya de integrarse de acuerdo con el art. 1.258 del Código Civil , según el cual los contratos obligan desde su perfección "no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena le, al uso y a la Ley". En el presente caso, en ninguna de las estipulaciones que conforman el contenido del contrato de compraventa concertado entre los litigantes, instrumentado en la referida escritura pública, consta que la parte vendedora se obligase a inscribir en el Registro de la Propiedad su título de dominio y, por tanto, que se subordinase o condicionase el pago del precio aplazado a tal evento, de ahí que, al no pactarse en tal sentido, el hecho de no haber acudido "Industria Aluminio del Sur. S.A.". al Registro de la Propiedad a inscribir su derecho de propiedad hasta después del requerimiento de resolución, no puede ser constitutivo del incumplimiento que se le imputa en la sentencia recurrida, sin que a la constancia en la parte expositiva de la escritura pública de la situación registral de la finca pueda atribuírsele otra función que la de integrar la descripción física y jurídica del inmueble objeto del contrato. Al no declararlo así el Tribunal a quo en su sentencia, ha apreciado incorrectamente la prueba obrante en autos al imputar a la sociedad recurrente una conducta incumplidora de una obligación contractual que no fue pactada ni asumida por ella, lo que da lugar a la estimación del motivo con la consiguiente declaración, como hecho probado, de que la actora recurrente no venía obligada contractualmente a la inscripción de su derecho de dominio en el registro de la Propiedad y, por ello, no ha dado lugar al incumplimiento que se le atribuye.

La estimación del primer motivo del recurso produce necesariamente la del segundo en que, por la vía del núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley procesal civil, se alega infracción de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil . Como recoge la Sentencia de 4 de marzo de 1992 , "según la más reciente doctrina jurisprudencial, para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, como ya se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte (Sentencias de 24 de febrero de 1990 y 7 de junio de 1991 ). así como que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria -y no sanada por una justa causa que la origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pacto (Sentencias de 14 de febrero y 16 de mayo de 1991 ). siendo, en definitiva, aplicable el art. 1.504 a los casos en que se da el hecho objetivo del impago, la quiebra de la finalidad económica del contrato, el impago prolongado, duradero, injustificado (Sentencia de20 de diciembre de 1989 con cita de otras anteriores)". Por su parle la Sentencia de 7 de julio de 1992 establece que la jurisprudencia de esta Sala ha reiterado que los arts. 1.124 y 1.504 no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete al segundo de los citados, lista coordinación aplicativa determina que sea necesario, a los efectos de admitir la vinculación automática que produce el requerimiento resolutorio, con sus derivadas consecuencias jurídicas, que el vendedor no haya incurrido en un incumplimiento anterior de sus obligaciones, pues, en este caso, carecía de derecho para accionar con base en los referidos preceptos, si tal incumplimiento, ha condicionado o condiciona, a su vez, la realización oportuna del pago, pues así resulta justificada la resistencia del comprador al pago ya que siendo el art. 1.504 una manifestación específica del mencionado art. 1.124 o sea una especie concreta, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, de la facultad genérica que para toda clase de obligaciones bilaterales con prestaciones recíprocas, previene el último de tales artículos, claro es que no puede generarse causa resolutoria por incumplimiento contractual, cuando éste sea precisamente debido al comportamiento de quien pretende la resolución o venga justificada la resistencia del pretendido incumplidor (Sentencias de 31 de octubre de 1968, 3 de junio de 1970 y 3 de junio de 1979 ). Según la jurisprudencia (Sentencia de 16 de noviembre de 1979 ), la apreciación del incumplimiento es cuestión de hecho: reservada, por tanto, a la Sala de instancia, pero cuando (Sentencia de 8 de abril de 1980 ) la base para sentar ese incumplimiento estriba más que en los actos ejecutados en la trascendencia jurídica de los mismos constituye una questio iuris, que cae en el ámbito de la revisión casacional a fin de establecer si su naturaleza afecta al tracto del incumplimiento contractual, o en cambio, ha de ponderarse como enervatorio de la legitimidad del requerimiento de resolución".

Sentado lo anterior, las obligaciones recíprocas que para las partes surgen del contrato de compraventa son a tenor de los arts. 1.445. 1.461 y 1.500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el art. 1.255 del citado Código , pueden establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el incumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones; en el presente caso, las partes no establecieron ninguna obligación accesoria o complementaria de cuyo cumplimiento se hiciese depender las obligaciones fundamentales de este contrato, por lo que entregada la cosa vendida por el vendedor al comprador que ha venido disfrutando pacíficamente de su posesión, éste venía obligado al pago del precio en la forma pactada y al no hacerlo así está justificada la resolución del contrato por el comprador, no sólo por virtud de la aplicación de la cláusula resolutoria pactada sino también por aplicación del art. 1.504 del Código Civil . Aun en el caso de que se estimase, como hacen las sentencias de instancia que el vendedor tenía obligación de inscribir su título de propiedad para posibilitar el acceso al Registro de la transmisión del dominio a favor de "Protecciones y Lacados, S.L.", la demora en la inscripción "no puede estimarse como incumplimiento de una obligación fundamental, sí debe estimarse como incumplimiento de una obligación accesoria", como dice la sentencia de primera instancia; y es doctrina de esta Sala la de que el incumplimiento de una obligación accesoria no es suficiente para justificar el incumplimiento por la otra parte de las obligaciones fundamentales que para ella nacen del contrato y en este sentido la Sentencia de 10 de mayo de 1989 establece que "se ha rechazado la acción resolutoria en Sentencias, entre otras, de 5 de enero de 1935 y 5 de mayo de 1953 , al declarar que el art. 1.124 del Código Civil no ha de interpretar de una manera automática, sino en sentido racional, lógico y moral, de forma que no basta una infracción, sino que requiere que el principio de reciprocidad esté perfectamente caracterizado, y no entra en juego cuando tratándose de obligaciones que estando incorporadas a un contrato unilateral o bilateral, tienen mero carácter accesorio o complementario, en relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que constituyan el objeto principal del pleito", doctrina acogida asimismo en la Sentencia de 22 de octubre de 1985 , con cita de otras varias; de ahí que al fallar ese carácter de reciprocidad entre esa supuesta obligación accesoria de inscripción del título en el Registro de la Propiedad, recayente sobre el vendedor, y la de pagar el precio que pesa sobre el comprador, tal pretendido incumplimiento no es bastante para justificar el del comprador de su principal obligación, no estando acreditado, por otra parte, que éste hubiese requerido en momento alguno al vendedor para que procediese a la tan repetida inscripción registral. Al no entenderlo así la sentencia recurrida infringe los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil , lo que da lugar a la anunciada estimación del motivo.

La estimación de los motivos primero y segundo determina la casación de la sentencia recurrida sin necesidad de entrar en el examen de los motivos tercero y cuarto del recurso que ha de ser acogido íntegramente. Recuperada la jurisdicción por esta Sala, ha de procederse, de acuerdo con el art. 1.715.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ha resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate; teniendo en cuenta lo expuesto en los anteriores fundamentos de esta resolución procede, con revocación de la sentencia de primera instancia, la estimación de la acción resolutoria ejercitada por "Industria Aluminio del Sur, S.A.", respecto al contrato de compraventa concertado con "Protecciones y Lacados. S.L." con las consecuencias necesarias respecto al desalojo de la finca,condenando a la demandada a que indemnice a la actora los daños y perjuicios causados que se determinarán en ejecución de sentencia, tomando como bases: a) el 50 por 100 de las cantidades entregadas por la demandada en concepto de precio para el período de tiempo que va desde la toma de posesión de la finca hasta que se produjo el requerimiento resolutorio en acto de conciliación celebrado en 23 de julio de 1987, moderándose así por esta Sala, en uso de la facultad que al juzgador otorga el art. 1.154 del Código Civil , la cláusula penal establecida en la estipulación tercera del contrato de compraventa;

2. la renta que se pague por el arrendamiento de una finca de similares características en la localidad, computada para cada uno de los años transcurridos desde el 23 de junio de 1987, y sin que pueda exceder de 125.000 pesetas mensuales, para el período comprendido entre el requerimiento resolutorio y el día en que se haga entrega de la finca a la demandante; la actora devolverá a la compradora las letras de cambio impagadas que obran en su poder.

En cuanto a las costas ha de imponerse las de primera instancia a la demandada "Protecciones y Lacados, S.L.", a tenor del art. 523.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no ha lugar a hacer especial condena en las causadas en la segunda instancia ni en las de este recurso, de conformidad con los arts. 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; finalmente deberá devolverse a la parte recurrente el depósito constituido, según dispone el precepto últimamente citado.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Industria Aluminio del Sur", contra la Sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla de fecha 17 de julio de 1990 que casamos y anulamos: y con estimación de la demanda formulada por "Industria de Aluminio del Sur. S.A.", contra "Protecciones y Lacados. S.L.", y revocando la Sentencia dictada por el Magistrado-Juez de Primera Instancia del núm. 3 de Sevilla de fecha 31 de enero de 1989 debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes en escritura pública de fecha 11 de julio de 1983 que tenía por objeto la finca descrita en el hecho primero de la demanda, condenando a la parte demandada al desalojo de la finca dejándola libre y expedita a favor de la demandante: y condenamos a "Protecciones y Lacados, S.A.", a que indemnice a "Industria Aluminio del Sur. S.A." en la cantidad que se fijará en ejecución de sentencia de acuerdo con las bases establecidas en el fundamento de Derecho cuarto de esta resolución. La actora devolverá a la demandada las letras impagadas que obran en su poder. Condenamos a la demandada al pago de las costas de primera instancia, sin hacer expresa condena en las causadas en los recurso de apelación y de casación. Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido, librando los despachos necesarios. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Francisco Morales Morales. Pedro González Poveda. Rafael Casares Córdoba. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy: de lo que como Secretario de la misma certifico.