STS, 9 de Diciembre de 1993
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1993:17992 |
| Fecha de Resolución | 9 de Diciembre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 1.150.-Sentencia de 9 de diciembre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Mayor cuantía.
MATERIA: Compraventa. Resolución pactado.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 1.091, 1.124, 1.281, 1.438, 1.445 y 1.504 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 18 de octubre de 1991,4 de marzo y 18 de junio de 1992 y 14 de octubre de 1993.
DOCTRINA: La interpretación de los contratos es facultad de la Sala de Instancia y sólo puede ser revisada en casación cuando
resulte ilógica o contraria a los criterios legales, lo que no sucede en este caso porque el hecho de que en la estipulación quinta
de los contratos se pactase expresamente su resolución por impago de las cantidades reseñadas en
el apartado B) de la tercera
(letras de cambio con los vencimientos que se establecen), y ello con los especiales efectos que en dicha estipulación quinta se
delimitan, no puede inferirse que cualquier otro incumplimiento no diese lugar a la resolución, a más de que, como ya se ha
transcrito el Tribunal a quo declaró probados también impagos de cantidades comprendidas en el mencionado apartado de la
estipulación tercera, lo cual en todo caso sería decisivo para la procedencia de la resolución. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a nueve de diciembre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Duodécima), como consecuencia de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de Madrid, sobre resolución de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por don Cosme , representado por el Procurador don José Sánchez Jáuregui y asistido del Letrado don José María Cid Fontán, en el que es recurrida la "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A.", representada por el Procurador don Cesáreo Hidalgo Senén, y asistida del Letrado don José Luis Campillo López.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de Madrid, fueron vistos los Autos de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía, promovidos a instancia de "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A.", contra don Cosme y doña Carina esta última declarada en rebeldía, sobre resolución de compraventa y reivindicación de inmuebles, reclamación de gastos, perjuicios y costas.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "... dictar Sentencia en la que se declare: 1.º La resolución de los contratos de compraventa suscritos el día 6 de junio de 1977, entre "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A." de una parte y don Cosme y doña Carina de otra, con el inmediato lanzamiento de los demandados de los apartamentos objeto de dichos contratos. 2.º Que se condene a los citados demandados para que abonen los gastos de comunidad pendientes y los que se devenguen hasta el momento en que mi mandante recupere la posesión de los apartamentos, cuya cuantía se determinará en el trámite de ejecución de Sentencia. 3.º Que igualmente los demandados sean condenados a abonar las cantidades precisas para dejar los apartamentos en las mismas condiciones en que los recibieron, cuya cuantía se determinará en la fase probatoria del presente procedimiento. 4.º Que se impongan expresamente las cosías devengadas por el presente procedimiento a los citados demandados."
Admitida a trámite la demanda el demandado don Cosme la contestó alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado: "... dicte en su día Sentencia por la que, desestimando la demanda, declare no haber lugar a la resolución de contratos de compraventa solicitada ni a los otros pedimentos comprendidos en la misma y subsidiariamente y para el caso de que por el Juzgado se estimare la resolución de los contratos de compraventa, se acuerde que "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A.", deberá devolver a nuestro representado la cantidad de 4.010.484 pesetas, que entregó como pago del precio de los dichos departamentos. Todo ello, con expresa condena en costas a la demandante." Al propio tiempo el demandado formuló reconvención y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes terminó suplicando: ".... dicte en su día Sentencia admitiendo esta demanda reconvencial que se concreta en los siguientes pedimentos: A) Que se declare que don Cosme ha satisfecho a "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A.", el precio íntegro de los apartamentos tipos 2 y 3 de la planta 3.º del bloque 4.a, fase I, de la urbanización La Pinada adquiridos mediante documentos privados de fecha 6 de julio de 1977 y se condene a la demandada a otorgar las respectivas escrituras públicas de compraventa sin pago de contraprestación alguna por parte - de nuestro representado. B) Que se declare por el Juzgado que los apartamentos entregados por "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A.", a nuestro representado adolecen de un vicio o defecto oculto consistente en que el uso y disfrute prometido de un balneario-embarcadero sólo tiene carácter temporal y, en consecuencia, se condene a la vendedora a la rebaja proporcional del precio, cuya determinación se hará parcialmente en ejecución de Sentencia. C) Que por el Juzgado se declare que nuestro representado ha pagado íntegramente las plazas de garaje núms. 37 y 39 de la urbanización La Pinada y se condene a "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A.", a otorgar a favor del mismo y sin contraprestación alguna escritura pública de compraventa."
Conferido traslado de la demanda reconvencional formulada de contrario a la parte actora, ésta la contestó alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó oportunos y terminó suplicando: "Tenga por evacuado en tiempo y forma el trámite de contestación a la reconvención y, de conformidad con el contenido de las manifestaciones y argumentaciones expuestas, desestime en todos sus extremos dicha reconvención."
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 20 de mayo de 1985 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando la demanda formulada por el Procurador don Cesáreo Hidalgo Senén, en nombre y representación de la Cía. Mercantil "Inmobiliaria del Mar Menor, S. A.", en anagrama IMMSA, sobre resolución de contrato contra don Cosme , que ha estado representado por el procurador don José Sánchez Jáuregui y contra su esposa doña Carina no ha comparecido en los Autos y, en su día, fue declarada en rebeldía, debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa de los dos apartamentos, uno tipo 2 y el otro tipo 3, en la planta 3.º del bloque 4.º, fase I, en la urbanización. La Pinada entre términos de San Javier y San Pedro del Pinatar (Murcia), celebrados el 6 de julio de 1977 entre Cía. actora, como vendedora y los demandados, como compradores, con apercibimiento de lanzamiento si no los desalojan en término que se señale, debiendo devolverles la Cía actora las cantidades pagadas exclusivamente a cuenta del precio contractual, entre las que no pueden computarse las pagadas por intereses, gastos, renovaciones de letras... etc. que serán perdidas por los demandados, nulo lo cual se determinará en ejecución de Sentencia y condenando a los referidos demandados a que abonen los gastos de comunidad pendientes y los que se devenguen hasta que la Cía. actora recupere la posesión de los dos apartamentos, así como a que abonen a la referida Cía. actora las cantidades precisas para dejar los dos apartamentos en las mismas condiciones en que los recibieron, cuya cuantía se determinara también enejecución de Sentencia; y estimando en parte la demanda de reconvención formulada por el referido don Cosme contra la Cía. Mercantil "Inmobiliaria del Mar Menor. S. A.", debo declarar y declaro que el reconviniente ha pagado íntegramente el precio de las plazas de garana núms. 37 y 39 de la urbanización La Pinada, que le fueron vendidas por dicha Cía en contrato pinado de 30 de enero de 1979 y condenando a ésta a que otorgue a favor del reconveniente y esposa la escritura pública de compraventa, desestimando los demás pedimentos de la reconvención; y sin hacer especial declaración en costas de ninguna de las dos demandas. Notifíquese la presente a la demandada rebelde en la forma prevenida en los arts. 282. 283 y 769 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a menos se solicite la notificación personal."
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Duodécima) dicto Sentencia con fecha 28 de mayo de 1990 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José Sánchez Jáuregui, en nombre y representación de don Cosme , debemos confirmar como confirmamos la Sentencia dictada en 20 de mayo de 1985 por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 21 de los de Madrid , en los Autos de que dimana, con expresa imposición al apelante de las costas del recurso."
El Procurador don José Sánchez Jáuregui, en nombre y representación de don Cosme , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
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"Se formula al amparo del núm. 3 del art. 1.693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ." (Inadmitido.)
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"Se formula al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ." (Inadmitido.)
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"Se formula al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ." (Inadmitido.)
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"Se formula al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ." Resumen: La Sentencia recurrida interpreta que tanto en los contratos de compraventa como los documentos firmados posteriormente por las partes, la cláusula resolutoria de la venta por impago se extendía no solamente al precio aplazado de la compraventa, sino también a otros incumplimiento o pagos, como amortización de préstamos hipotecarios o gastos de Comunidad de Propietarios en que pudiera haber incurrido el comprador. Todo ello con inaplicación de los arts. 1.281 y siguientes del Código Civil sobre interpretación de los contratos, y del art. 1.091 del propio Código , que establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos.
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"Se formula al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ." Resumen: La facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas del art. 1.124 del Código Civil , y de la compraventa de inmueble, art. 1.504 también del Código Civil , tiene lugar cuando el deudor no hubiere cumplido sus obligaciones del contrato. La Sentencia recurrida da lugar a la resolución de dos contratos de compraventa, aún cuando ha resultado probado que el comprador sí pagó lo convenido para la compraventa.
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"Se formula al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ." Resumen: No se ha podido probar el incumplimiento por parte de la vendedora de haber entregado un balneario-embarcadero como se ofrecía en el contrato y en la propaganda, puesto que como anteriormente hemos examinado se nos denegó esta diligencia de prueba en Segunda Instancia, no habiéndose podido practicar en la Primera. Pero si por la Sala se accediera a anular el procedimiento para que se practicara la prueba en el recurso de apelación, se alega el incumplimiento por parte de la vendedora a efectos de los arts. 1.124. 1.438 y 1.445 del Código Civil , y para que, tal como se solicitaba en la contestación a la demanda, se produzca una reducción proporcional del precio.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 25 de noviembre de 1993, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
Inadmitidos los tres primeros motivos del recurso, ha de examinarse el formulado como 4.º que, al amparo, como los que le siguen, del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior a la Reforma de 30 de abril de 1992 , versa sobre infracción de los arts. 1.091 y 1.281 del Código Civil argumentándose, en síntesis, que "la Sentencia recurrida interpreta que tanto en los contratos de compraventa como los documentos firmados posteriormente por las partes, la cláusula resolutoria de la venta por impago se extendía no solamente al precio aplazado de la compraventa, sino también a otrosincumplimiento o pagos, como amortización de préstamos hipotecarios o gastos de Comunidad de Propietarios en que pudiera haber incurrido el comprador". Lo realmente declarado por la Sala de Instancia a este respecto es que "no es cierto, como ponen de manifiesto los documentos aportados en la demanda, que el precio de los pisos comprados en documentos privados de 6 de julio de 1977, estuviera satisfecho en el mes de octubre de 1979" y que "aún después de deducido el importe de los préstamos hipotecarios, quedaba por pagar más de 1.500.000 de pesetas incrementándose después esta cantidad al no pagar las letras ampliadas en las fechas de sus vencimientos que se renovaban con cargo de intereses y otros gastos bancarios", así como que "los impagos de los compradores fueron continuados tanto de las cantidades referentes al precio a través de letras de cambio como respecto de las amortizaciones de los prestamos hipotecarios que ha tenido que abonar el vendedor" y que en 1983 "todavía quedaba pendiente en letras por uno y otro concepto más de 2.000.000 de pesetas", todo lo cual configura, sin ninguna duda, la procedencia de la resolución contractual instada en la demanda (arts. 1.124 y 1.504 del CC, cuya compatibilidad y complementariedad constituyendo el segundo una especialidad de la regla general contenida en el primero , han sido reiteradamente reconocidas jurisprudencialmente, así en la Sentencia de 4 de marzo de 1992 ), de donde se sigue el decaimiento de este motivo con sólo advertir que: a) La interpretación de los contratos es facultad de la Sala de Instancia y sólo puede ser revisada en casación cuando resulte ilógica o contraria a los criterios legales (Sentencias de 1 de octubre de 1991, 18 de junio de 1992 y 14 de octubre de 1993 , entre otras muchas), lo que no sucede en este caso porque del hecho de que en la estipulación quinta de los contratos se pactase expresamente su resolución por impago de las cantidades reseñadas en el apartado B) de la tercera (letras de cambio con los vencimientos que se establecen), y ello con los especiales efectos que en dicha estipulación quinta se delimitan, no puede inferirse que cualquier otro incumplimiento no diese lugar a la resolución, a más de que, como ya se ha transcrito, el Tribunal a quo declaró probados también impagos de cantidades comprendidas en el mencionado apartado de la estipulación tercera, lo cual en todo caso sería decisivo para la procedencia de la resolución; y b) Tampoco es ilógica, sino más bien perfectamente consecuente con lo pactado en 31 de octubre de 1979, la conclusión de la Sala de Instancia en punto a que la estipulación sexta de este convenio "incluye tanto la parte de precio a pagar directamente por letras como la parte a satisfacer por amortizaciones de los prestamos hipotecarios", pues de entenderse de otro modo carecería de sentido la referencia "a la totalidad del precio pendiente de pago" para decir que "le es aplicable lo dispuesto en la estipulación quinta de los mencionados contratos de 6 de julio de 1977".
El motivo 5.º parte de que no es procedente la resolución contractual con t orine a los arts. 1.124 y 1.504 del CC , porque, según el recurrente, ha demostrado a través de los motivos anteriores" que había cumplido su obligación de pagar el precio pactado, incluso el aplazado que dio lugar al giro de las letras de cambio, y que se subrogó en los créditos hipotecarios"; la admisión de los motivos 2.º y 3.º y el decaimiento del 4.º tiene la consecuencia de que ha de estarse a los hechos declarados probados en la Sentencia impugnada así como a la interpretación de los contratos realizada en la misma y por tanto, queda sin base alguna el motivo ahora examinado, que ha de rechazarse.
El 6.º motivo se refiere al incumplimiento atribuido a la vendedora de su obligación de entregar "un balneario- embarcadero, como se ofrecía en el contrato y en la propaganda", pero se reconoce por el recurrente que tal incumplimiento "no se ha podido probar", lo que atribuye a que se denegó el recibimiento a prueba en Segunda Instancia, añadiéndose que "si por la Sala se accediera a anular el procedimiento para que se practicara la prueba en el recurso de apelación, se alega el incumplimiento por parte de la vendedora a efectos de los artículos 1.124, 1.445 y 1.438 del Código Civil ", la inviabilidad de este motivo es evidente dado que el primero, que trataría de esta cuestión, fue inadmitido en atención a que el Auto de la Audiencia al respecto no fue impugnado en su momento como previene el art. 1.693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
La desestimación de los tres motivos admitidos en este recurso comporta la de este, con la consecuencia de imponerse al recurrente las costas causadas y la pérdida del depósito constituido, conforme establece preceptivamente el art. 1.715, m fine, de la Ley Procesal Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Cosme contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Duodécima) con fecha 28 de mayo de 1990 ; y condenamos a dicho recurrente al pago de las costas causadas y la perdida del depósito constituido. Líbrese al Presidente de dicha Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los Autos y rollo de Sala remitidos.ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto de las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.-Jesús Marina Martínez Pardo.-Teófilo Ortega Torres.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Vázquez Guzmán.-Rubricado.
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SAP Alicante 1056/1999, 1 de Julio de 1999
...1124 de dicho cuerpo Legal, que establece los presupuestos y consecuencia de la resolución de las obligaciones recíprocas ( SSTS de 9 de diciembre de 1993, 29 de abril de 1994 y 27 de febrero de 1997 ). El que pretenda la resolución del contrato deberá acreditar el incumplimiento sustancial......