STS, 16 de Diciembre de 1993
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1993:18023 |
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 1.200.-Sentencia de 16 de diciembre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Compraventa. Nulidad. Viviendas de Protección Oficial. Descalificación. Precio superior al oficial.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 63 y 4,1.255,1.261 y 1.504 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 3 de septiembre de 1992,14 de octubre de 1992 y 4 de junio de 1993.
DOCTRINA: La petición de nulidad que postula el recurrente en base al art. 6.º3 del Código Civil , relacionándolo con la
prohibición del art. 29 del Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial (Real Decreto 2960/1976 ), en
cuanto allí se prohibe la percepción por el vendedor de cualquier sobreprecio o prima, habrá que interpretarla en función del
último inciso del mencionado párrafo 3, en el que se subordina la nulidad, "salvo que en ellas (normas prohibitivas) se establezca
un efecto distinto para el caso de contravención". Y precisamente éste es el supuesto que nos ocupa, donde la sanción
establecida para los casos en que se viole la prohibición, es la multa y reintegros que señala el art. 35 del mencionado Real Decreto ; interpretación que sería la oportuna si el Sr. Jesús Manuel hubiere incurrido que la contravención que se le achaca,
supuesto del que fue absuelto en el expediente que incoó la Administración, pues se entendió allí que no había percibido
cantidad alguna que superara el precio límite fijado para el chalet. Bajo otro aspecto, tampoco cabe reducir el precio pactado en
el contrato de compraventa, pues como ya se ha dicho, hubo entre las partes contratantes perfecta conformidad respecto a la
cosa y el precio, y, en cualquier caso, ambos contratantes, obrando de consuno, serían los violadores
de la legislación
administrativa, no pudiendo la compradora, en su solo provecho obtener la rectificación del precio,pues ello supondría pretender:
que por vía judicial se alterase el contenido y alcance del consentimiento de la contraparte, que se alterasen las recíprocas
prestaciones, y que la última consecuencia fuese beneficiar a quien también fue infractor.
En el expediente sancionador la Administración entendió que no había lugar a sanción, ya que el vendedor sólo había percibido la mitad, aproximadamente, del precio límite señalado para el chalet; con lo que por este otro camino también se llegaría al
mismo resultado resolutorio del contrato, por faltar también el pago de este otro precio oficial. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a dieciséis de diciembre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de dicha capital sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por doña Luz , representada por el Procurador don Carlos José Navarro Gutiérrez y defendida por el Letrado don Rafael Montesinos Borges, en el que es recurrido don Jesús Manuel , representado por el Procurador don Rafael Gamarra Megías y asistido del Letrado don Enrique Tomás Espinosa.
Antecedentes de hecho
1. Don José Munguía Santana, en nombre y representación de don Jesús Manuel , formuló demanda de menor cuantía contra doña Luz , en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara Sentencia en la que se declare: A) Declarar resuelto y terminado el contrato de compraventa suscrito en S/C de Tenerife el día 26 de abril de 1987, donde es vendedor el actor don Jesús Manuel , y compradora la demandada doña Luz , referente al chalet edificado en la parcela núm. NUM000 de la urbanización DIRECCION000 , en el término municipal de Candelaria, por incumplimiento de la demandada, Sra. Luz , y cuyo contenido se identifica en el hecho primero de los hechos de esta demanda. Condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y en su consecuencia condenarla a que desaloje la vivienda, dejándola libre, vacía y expedita y a la entera disposición del actor, en el plazo de un mes, una vez firme la Sentencia, con todas cuantas mejoras haya podido hacer, las que quedarán a favor del actor, y con las conminaciones de ley de ser desalojada forzosamente de no dar cumplimiento voluntario en el referido plazo. B) Declarar que la demandada, doña Luz , deberá perder como indemnización de daños y perjuicios, el 50 por 100 de lo entregado, esto es, que de lo que entregó de 3.500.000 pesetas, deberá perder la cantidad de 1.750.000 pesetas, las que le entregará al actor en el plazo de un año, contado desde la fecha en que quede firme la Sentencia, o subsidiariamente, en el plazo que prudencialmente fije el Juzgado. C) Y condenar a la demandada, doña Luz , al pago de las costas procesales.
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Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en Autos, en su representación la Procuradora doña María Mercedes González Pérez, quien contestó a la demanda suplicando su desestimación y absolviendo de la misma a su representada con imposición de costas al demándame, y formuló a su vez reconvención, en la que solicitaba la estimación de la demanda reconvencional declare: 1) La nulidad de la cláusula segunda del contrato de compraventa, de fecha 26 de abril de 1987 , en la que figura como precio máximo de venta establecido en la cédula de calificación definitiva de la vivienda, ascendente a 6.033.674 pesetas. 2) La condena al pago, a mi representada, por don Jesús Manuel , de la cantidad que, por sobreprecio en la venta de vivienda sometida al régimen de protección oficial, este cobró indebidamente a mi mandante, cuya cuantía asciende a 1.456.326 pesetas, de la que podrá deducirse el importe de lo que hubiere abonado el Sr. Jesús Manuel , y resulta acreditado, en concepto de intereses de hipoteca. 3) La obligación de don Jesús Manuel de presentar el contrato de compraventa, de 26 de abril de 1987, con la redacción que ha de dársele a su cláusula segunda, y que es la expresada en el punto primero del suplico, ante el organismo competente, para que sea convenientemente visado. 4) La obligación del reconvenido a una vez visado el contrato privado de compraventa, en los términos ya expresados, elevar éste a escritura pública.
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Evacuado el traslado conferido, el Procurador Sr. Munguía Santana contestó a la reconvención,solicitando la desestimación total de la reconvención, absolviendo al actor don Jesús Manuel , de todas las peticiones que se contienen en dicha reconvención, y contrariamente dictar Sentencia conforme al suplico de la demanda y condenar a doña Luz al pago de las costas procesales.
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Tramitado el procedimiento el Juez de Primera Instancia núm. 4 de los de Santa Cruz de Tenerife, dictó Sentencia el 23 de febrero de 1990 , cuyo fallo era del tenor literal siguiente: "Que desestimando plenamente, tanto la demanda presentada por Jesús Manuel , como la reconvención formulada, debo declarar y declaro la nulidad absoluta de todo el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 26 de abril de 1987, obligándose el acto: 1.º a que devuelva a la demandada la suma de 3.500.000 pesetas;
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, a que peche con todos los gastos referentes al préstamo hipotecario solicitado, y ello con pérdida de las cantidades abonadas por el mismo en concepto de intereses; y 3.º, a que abone a la demandada, en concepto de indemnización por alza de valor o plusvalía del inmueble, la mitad del aumento experimentado hasta el día de hoy en el precio oficial del mismo, partiendo del precio máximo a fecha de celebración del contrato -6.033.674 pesetas- y remitiéndose la determinación del precio máximo oficial actual a oportuna certificación que en ejecución de Sentencia se recabará de la Consejería de Obras Públicas. Viviendas y Aguas del Gobierno de Canarias. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad."
Apelada la anterior Sentencia por las representaciones procesales de ambas partes, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictó Sentencia el 19 de febrero de 1991 , cuya parte dispositiva era del tenor literal siguiente: "Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la demandada imponiéndole las costas del mismo; estimamos parcialmente el recurso interpuesto por el actor y con revocación de la Sentencia apelada declaramos resuelto el contrato de compraventa de fecha 26 de abril de 1987 condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración y en consecuencia a que desaloje en el plazo de un mes el chalet con cuantas mejoras haya podido hacer, con apercibimiento de lanzamiento en su caso, debiendo perder en concepto de indemnización de daños y perjuicios el 12,50 por 100 de lo entregado, abonando al actor la diferencia en el mismo plazo concedido para el desalojo, todo ello sin hacer declaración expresa en cuanto a las costas de Primera Instancia ni del recurso que se estima parcialmente."
1. Notificada la Sentencia a las partes se interpuso recurso de casación por la representación de doña Luz , con apoyo en el siguiente único motivo: Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la Jurisprudencia, aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. En concreto, por infracción por inaplicación de los arts. 6.°3 ; 6.°4 y 1.255 del Código Civil, así como de mi Jurisprudencia, en orden a decretar la "nulidad parcial" de la cláusula en la que se establece un precio de venta superior al legalmente autorizado para la venta de viviendas sometidas al régimen de protección oficial, con sustitución inmediata de dicha cláusula por la legal, en la que se consigne el precio máximo de venta; precediéndose finalmente a la devolución de aquellas cantidades indebidamente cobradas.
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Convocadas las partes se celebró la vista preceptiva el día 30 de noviembre del corriente, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de su respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Bajo el amparo del ordinal quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y denunciando la infracción de los arts. 6, párrafos 3 y 4 y 1.255 del Código Civil , la parte recurrente formaliza el presente recurso, pretendiendo la anulación de la Sentencia recurrida, y su sustitución por otra, en la que no se admita la resolución contractual acordada en apelación, manteniendo la compraventa del chalet, pero reduciendo el precio del mismo al que correspondía a una vivienda de protección oficial.
Conviene reseñar como hechos básicos, aceptados y no combatidos por las parles, los siguientes: A) Con fecha 26 de abril de 1987, don Jesús Manuel vende a doña Luz un chalet situado en el término municipal de Candelaria, declarando expresamente en el documento privado, que dicho chalet está acogido a los beneficios de la Ley de Viviendas de Protección Oficial, pero que el vendedor se compromete a pedir la descalificación y renunciar a tales beneficios, dejándolo como vivienda normal y corriente, y en consecuencia libre el precio de venta siendo de cuenta de la compradora los gastos que esta descalificación origine; B) Se fija un precio de 15.540.000 pesetas, pactándose su pago fraccionado, y acordándose que la compradora se haría cargo del préstamo hipotecario que la propiedad tenía contraído con el BancoHipotecario de España, y cuyo importe ascendía en aquellas fechas a 3.990.000 pesetas; C) Con fecha 17 de marzo de 1989, y a virtud de la denuncia efectuada por doña Luz , se incoa en la Consejería de Obras Públicas y Viviendas un expediente sancionador contra don Jesús Manuel "por la omisión del preceptivo visado del contrato de venta del chalet", imponiéndole en el mismo una sanción de 250.000 pesetas; D) Con fecha 10 de abril de 1989 Don. Jesús Manuel solicita la descalificación y renuncia a los beneficios otorgados al chalet como vivienda de protección oficial, sin que conste en Autos el resultado de tal petición; y E) Con fecha 27 de julio de 1989 se efectúa, mediante acta notarial, el requerimiento que autoriza el art. 1.504 del Código Civil , dando el vendedor por resuelto el contrato de compraventa, y constatando que hasta la fecha del requerimiento sólo se habrían pagado 3.500.000 pesetas del total precio estipulado, así como tampoco se habían amortizado ninguno de los plazos de la hipoteca, en la que se subrogó la compradora.
Se hace preciso partir de la afirmación de que en el contrato que nos ocupa concurrieron todos los requisitos que exige el art. 1.261 del Código Civil para su validez, sin que ninguna de las partes contratantes pueda alegar error u otro vicio del consentimiento, en relación con todos y cada uno de los elementos de la compraventa; así es que los actores conocieron: la situación jurídica del chalet, pactaron su futura descalificación, señalaron a quién correspondían los gastos que originara tal renuncia, y finalmente establecieron un precio libre y su forma de pago. La petición de nulidad que postula el recurrente en base al art. 6.3 del Código Civil , relacionándolo con la prohibición del art. 29 del Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial (Real Decreto 2960/1976 ), en cuanto allí se prohibe la percepción por el vendedor de cualquier sobreprecio o prima, habrá que interpretarla en función del último inciso del mencionado párrafo 3, en el que se subordina la nulidad, "salvo que en ellas (normas prohibitivas) se establezca un efecto distinto para el caso de contravención". Y precisamente éste es el supuesto que nos ocupa, donde la sanción establecida para los casos en que se viole la prohibición, es la multa y reintegros que señala el art. 35 del mencionado Real Decreto ; interpretación que seria la oportuna si Don. Jesús Manuel hubiere incurrido en la contravención que se le achaca, supuesto del que fue absuelto en el expediente que incoó la Administración, pues se entendió allí que no había percibido cantidad alguna que superara el precio límite fijado por el chalet.
Bajo otro aspecto, tampoco cabe reducir el precio pactado en el contrato de compraventa, pues como ya se ha dicho, hubo entre las partes contratantes perfecta conformidad respecto a la cosa y el precio y, en cualquier caso, ambos contratantes, obrando de consuno, serían los violadores de la legislación administrativa, no pudiendo la compradora, en su solo provecho obtener la rectificación del precio, pues ello supondría pretender: Que por vía judicial se alterase el contenido y alcance del consentimiento de la contraparte, que se alterasen las recíprocas prestaciones, y que la última consecuencia fuese beneficiar a quien también fue infractor. (Nuevo sentido de la Jurisprudencia de esta Sala a partir de las Sentencias de 3 de septiembre de 1992, 14 de octubre de 1992 y 4 de junio de 1993 .)
A la vista de los razonamientos que preceden, resulta evidente que doña Luz ha dejado voluntaria y manifiestamente de cumplir el elemento esencial en todo contrato de compraventa, cual es el pago del precio, impidiendo el fin normal del mismo, y frustrando las legítimas expectativas de la parte contraria. De los 15.540.000 pesetas convenidas, sólo tiene satisfechas 3.500.000 pesetas, sin que se pueda aceptar esa pretendida rebaja del importe de una hipoteca en la que se subrogaba, y de la que no ha satisfecho ni un solo plazo, lo que ha supuesto que el vendedor haya tenido que cubrir con su peculio las amortizaciones que iban venciendo. De tal modo esto es así, que en el expediente sancionador la Administración entendió que no había lugar a sanción, ya que el vendedor sólo había percibido la mitad, aproximadamente, del precio límite señalado para el chalet: con lo que por este otro camino también se llegaría al mismo resultado resolutorio del contrato, por faltar también el pago de este otro precio oficial.
Procede en consecuencia rechazar el motivo, y con él el presente recurso, con la preceptiva condena en las costas al recurrente que señala el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de doña Luz , contra la Sentencia que en fecha 19 de febrero de 1991 dictó la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife , en las actuaciones de que se trata. Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los Autos y rollo de apelación recibidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose alefecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Antonio Gullón Ballesteros.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.
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