STS, 29 de Noviembre de 1993
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1993:17962 |
| Fecha de Resolución | 29 de Noviembre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 1.107.-Sentencia de 29 de noviembre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos rústicos.
MATERIA: Acceso a la propiedad. Lugar acasarado (Galicia). Revalorización parcial.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 1.258 del Código Civil, 7.º1.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y 66 de la Compilación de Derecho Civil de Galicia de 2 de noviembre de 1967 .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 1 de junio de 1988 y 10 de junio de 1992.
DOCTRINA: Quedó acreditado y reconocido por los litigantes que el arrendamiento comprende todo el conjunto que conforma el
lugar acasarado de referencia y, en consecuencia, toda la dinámica contractual se efectúa sobre la referida unidad agraria, con
las particularidades que presenta, propias del Derecho histórico del país gallego, que no sólo ha de ser respetado y actualizado,
sino también reforzado por la urgente necesidad de vitalizar su agricultura, destinada desde siempre a desempeñar papel
primordial en el desarrollo económico y social de Galicia.
El art. 66 de la Compilación de 2 de diciembre de 1963 (no modificado por la Ley 7 de 10 de noviembre de 1987 ), define el lugar
acasarado como una unidad orgánica de explotación agropecuaria y forestal, comprendiendo la casa de labor, edificaciones,
dependencias y terrenos, aunque no sea precisamente colindantes, lo que aparta la institución de la aparcería ordinaria y la
define como especial y autóctona, hasta el punto que es susceptible de inscripción
en el Registro de la Propiedad como una sola finca, previa agrupación, en su caso, de las unidades hipotecarias preexistentes,
al amparo de los arts. 8.°2 de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento.
En la propuesta legislativa de Compilación del Derecho Civil gallego de 22 de marzo de 1991, sus arts. 21 y 41 mantienen laconsideración del lugar acasarado como conjunto de elementos constitutivos de unidad orgánica, respetándose así esta arraigada e importante institución en el agro gallego. Siguiendo el discurso casacional ha de tenerse en cuenta que partiendo de esta peculiar unidad orgánica territorial de explotación agraria, no resulta, de incidencia que dos de sus fincas integrantes hayan experimentado una supervaloraron ajena a la propia de su destino al tratarse de una incidencia aislada, no influyente en la valoración de todo el conjunto, que no ha sufrido variación en su propio e inherente destino, pues en casos como el de Autos, el valor ha de apreciarse respecto al caserío total, como unidad configurada de todo lo que lo conforma, respetándose de esta manera la integridad vinculativa del convenio locativo que obliga a las partes y, por tanto, no cabe desmembrar ni acoger su ruptura y menos hacerlo extensivo a las pretensiones interesadas de la recurrente, en línea de uso abusivo de derechos, para ir en contra de la propia esencia contractual, con proyección a todas las consecuencias obligacionales no contrarías a la buena fe al uso y a la Ley. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a veintinueve de noviembre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de La Cortina. Sección Primera, en fecha 27 de octubre de 1990, como consecuencia de los Autos de juicio de cognición sobre acceso a la propiedad en arrendamientos rústicos, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Carballo, cuyo recurso fue interpuesto por doña Alejandra , representada por el Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillen, asistido del Letrado don Luis Larrosa Barros, en el que son partes recurridas doña Soledad y don Jesús Luis representados por el Procurador don Juan Antonio García San Miguel y Orueta y defendidos por la Letrada doña Lourdes Hamparzumián Montilla.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia de Carballo tramitó el proceso de cognición núm. 239/89 , en razón a la demanda que plantearon los esposos doña Soledad y don Jesús Luis en la que tras exponer los antecedentes de hecho y fundamentaciones jurídicas, suplicaron al Juzgado: "Dictar Sentencia 3ue contenga los siguientes pronunciamientos: 1.º Declarar que los demandantes doña Soledad y don Jesús Luis como arrendatarios del lugar, compuesto por las fincas que se describen en el hecho primero del presente escrito, propiedad de la demandada doña Alejandra , tienen derecho de acceder a la propiedad de las fincas citadas, en los términos del art. 99 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 , en su apartado 3. 2.º Declarar que los arrendatarios deberán pagar al contado y en metálico al arrendador, el precio de las fincas que componen el lugar, que resulte determinado en la fase de ejecución de Sentencia, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa, condenando a la demandada a que otorgue la escritura pública de transmisión de propiedad de las fincas, una vez satisfecho el precio señalado, bajo apercibimiento de hacerlo de oficio. 3.º Imponer las costas del presente procedimiento a la demandada."
La demandada doña Alejandra se personó en el pleito y contestó a la demanda contra ella interpuesta, oponiéndose a la misma con as razones fácticas y jurídicas que aportó y terminó suplicando: "Dicte Sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a los demandantes."
La Jueza titular del Juzgado de Primera Instancia de Carballo, dictó Sentencia en fecha 3 de mayo de 1990 , cuyo fallo literalmente dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por doña Soledad y don Jesús Luis , representados por el Procurador don Juan Ullosa Ramos contra doña Alejandra , representada por el Procurador don Rafael Pazos Abelenda, con expresa imposición de costas a la parte actora del presente procedimiento."
Los actores del pleito recurrieron en apelación la Sentencia de la instancia, ante la Audiencia Provincial de La Coruña (rollo núm. 235/90 ), cuya Sección Primera pronunció Sentencia en fecha 27 de octubre de 1990 , la que contiene la siguiente parte dispositiva, fallamos: "Que con estimación del recurso de apelación y revocación de la Sentencia de instancia, estimamos la demanda rectora del presente procedimiento y declaramos que los demandantes doña Soledad y don Jesús Luis como arrendatarios del lugar compuesto por las fincas que se describe en el hecho primero de dicha demanda, propiedad de la demandada doña Alejandra , tienen derecho a acceder a la propiedad de las fincas citadas, en los términos del art. 99 de la Ley de Arrendamientos Rústicos párrafo 3 . Para ello deberán pagar al contado y en metálico a la arrendadora el precio de las fincas que componen el lugar, que resulta determinado en la fase de ejecución de la presente conforme a las normas de valoración de la legislación de expropiación forzosa; condenando a la demandada a que otorgue escritura pública de transmisión de propiedad de las fincas unavez satisfecho el precio señalado bajo apercibimiento de nacerlo de oficio; imponiendo a dicha demandada las costas de Primera Instancia y sin expresa condena de las de esta apelación."
El Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillen, causídico de doña Alejandra , formuló contra dicha Sentencia de segundo grado, recurso de casación ante esta Sala, que integró con los motivos siguientes, todos ellos aportados por la vía del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
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Infracción del art. 7.º 1.3. de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 .
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Inaplicación de la doctrina jurisprudencial que se relaciona.
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Inaplicación del art. 99.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos en relación al apartado 2 del artículo único de la Ley de 12 de febrero de 1987 .
Debidamente convocadas las partes personadas en el recurso, se celebró la vista oral y pública del mismo el pasado día 11 de noviembre de 1993, con asistencia e intervención de los Letrados mencionados, por ambas partes, quienes por su orden expusieron lo tuvieron por conveniente en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
La impugnación casacional que formuló la demandada en el pleito, doña Alejandra , propietaria del lugar acasarado "La Carrasqueira". sito en la parroquia de San Xulián en Langueirón (Ponteceso) y compuesto de casa, terrenos anejos, labradíos y montes integrantes, se centra exclusivamente en la pretensión de exclusión de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 , con base a lo dispuesto en su art. 7.ºl.º3 .º en cuanto establece su no aplicación a las fincas arrendadas que presenten un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o zona a las de su misma calidad o especie y por cualquier circunstancia ajena al propio destino agrario.
El precepto resulta abierto en canto a la adecuación del sistema comparativo de valores y que por lógica no ha de proyectarse sobre las fincas próximas también revalorizadas por concurrencia de factores extraños a su propia identidad agraria, si no respecto a las que conservan ésta, en amplitud territorial a toda la comarca o zona de su enclave.
De las pruebas practicadas y que la Sala sentenciadora admite, resulta que sólo dos predios de los que integran el lugar acasarado del arriendo -fincas 12 y 13 (antes 29 y 30), "Garguiña pequeña" y "Os Xeixos"- están afectados por la revalorización que la norma establece.
La recurrente pretende una interpretación extensiva de esta circunstancia coyuntural a todo el conjunto inmobiliario sobre el que se proyecta el contrato arrendaticio que relaciona a las partes y admitió ser anterior al 1 de agosto de 1942. lo que faculta la aplicación del art. 99 de la Ley Especial .
El rechazo de la pretensión se impone concluyente, ya que quedó acreditado y reconocido por los litigantes que el arrendamiento comprende todo el conjunto que conforma el lugar acasarado de referencia y en consecuencia, toda la dinámica contractual se efectúa sobre la referida unidad agraria, con las particularidades que presenta, propias del Derecho histórico del país gallego, que no sólo ha de ser respetado y actualizado, sino también reforzado por la urgente necesidad de vitalizar su agricultura, destinada desde siempre a desempeñar papel primordial en el desarrollo económico y social de Galicia.
El art. 66 de la Compilación de 2 de diciembre de 1963 (no modificado por la Ley 7 de 10 de noviembre de 1987. Define el lugar acasarado como una unidad orgánica de explotación agropecuaria y forestal, comprendiendo la casa de labor, edificaciones, dependencias y terrenos, aunque no sean precisamente colindantes, lo que aparta la institución de la aparcería ordinaria y la define como especial y autóctona hasta el punto que es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad como una sola finca, previa agrupación, en s caso, de las unidades hipotecarias preexistentes, al amparo de los arts. 8.-2 de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento.
En la propuesta legislativa de Compilación del Derecho (vil gallego de 22 de marzo de 1991, sus arts. 21 y 41 mantienen la consideración del lugar acasarado como conjunto de elementos constitutivos deunidad orgánica, respetándose así esta arraigada e importante institución en el agro gallego.
Siguiendo el discurso casacional ha de tenerse en cuenta que partiendo de esta peculiar unidad orgánica territorial de explotación agraria, no resulta de incidencia que dos de sus fincas integrantes hayan experimentado una super valoración ajena a la propia de su destino como tales y así lo ha declarado esta Sala en Sentencias de 3 de junio de 1988 y de 10 de junio de 1992 . al tratarse de una incidencia aislada, no influyente en la valoración de todo el conjunto, que no ha sufrido variación en su propio e inherente destino, pues en casos como el de Autos, el valor ha de apreciarse respecto al caserío total, como unidad configurada de todo lo que lo conforma, respetándose de esta manera la integridad vinculativa del convenio locativo que obliga a las partes y, por tanto, no cabe desmembrar ni acoger su ruptura y menos hacerlo extensivo a las pretensiones interesadas de la recurrente, en línea de uso abuso de derechos, para ir en contra de la propia esencia contractual, con proyección a todas las consecuencias obligacionales no contrarias a la buena fe al uso y a la Ley. (Art. 1.258 del Código Civil.)
Por el explicitado y doctrina jurisprudencial que establece la no segregación o individualización de una o varias de las fincas a los efectos de la repercusión de valoración superior, en todo caso separándolas del conjunto, cuando se ha postulado, eximo lo efectuaron los "caseiros" recurridos doña Soledad y don Jesús Luis , el acceso a la propiedad del lugar acasarado en su totalidad. A su vez, el aumento de plusvalía de las dos fincas mencionadas sumado a la estimación de las demás integrantes de la explotación, no alcanzan el valor mayor que fija el art. 7.º1.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , por ser hecho probado que sienta la Sentencia recurrida y accede firme e incólume a la casación: lo que determina el rechazo de los motivos primero y segundo que, por el ordinal 5 del articulo procesal 1.692 , denuncian infracción por indebida interpretación del precepto citado 1.3 de la Ley Especial , así como de la jurisprudencia que relaciona, la que contempla supuestos distintos a los del presente debate procesal.
También corresponde suerte de desestimación al motivo tercero que alega aplicación indebida del art. 99, apartado 3 de la Ley Especial de 31 de diciembre de 1980 , en relación al apartado 2 del artículo único de la Ley de 12 de febrero de 1987 .
La argumentación no es de recibo, teniendo en cuenta lo que ya se deja analizado y el reconocimiento expreso a cargo de la recurrente de la antigüedad del arrendamiento para su encaje en dicho precepto 99, reformado por Ley de 10 de febrero de 1992 , no habiéndose discutido el plazo del ejercicio de la acción establecida.
El motivo carece así de contenido impugnatorio eficaz, tanto por su subsidariedad como por apuntar cuestión nueva, que no planteó debidamente la recurrente e el proceso. La Ley gallega de 12 de febrero de 187 , prorrogó por cinco anos los arrendamientos rústicos vigentes que refiere -actualmente prorrogados hasta el 31 de diciembre del año 2005, por Ley de 16 de abril de 1993- y su apartado 2 .º reconoce el derecho de acceso a la propiedad respecto a los reglados en el precepto 98 de la Ley Especial , en el que funda la acción ejercitada y que la recurrente aceptó sin impugnación expresa, pues admitió la vigencia de la antigüedad en el arriendo, con los consecuentes efectos legales.
En cuanto a costas procede la imposición de las correspondientes a Ja casación a la parte que la formalizó, dado lo dispuesto en el art. 134 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, en relación al 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al apreciarse temeridad en la recurrente de referencia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos desestimar como desestimamos, el recurso de casación formalizado por doña Alejandra contra la Sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de La Coruña -Sección Primera- en fecha 21 de octubre de 1990 , en las actuaciones procedimentales de referencia. Se imponen las costas de la casación a la recurrente mencionada.
Líbrese la certificación correspondiente a expresada Audiencia, con devolución de Autos y rollo en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA. pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-Francisco Morales Morales.-Pedro González Poveda.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don AlfonsoVillagómez Rodil, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes Autos, estando celebrando audiencia publica la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico, -Clemente Cervillén Sánchez.-Rubricado.
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