STS, 19 de Noviembre de 1993
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1993:17906 |
| Fecha de Resolución | 19 de Noviembre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 1.076.-Sentencia de 19 de noviembre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos urbanos.
MATERIA: Retracto de local comercial traspasado a sociedad que se disuelve. Recuperación por la propiedad.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Art. 7 del Código Civil y arts. 9 y 38 a 42 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 12 de enero de 1963 y 3 de octubre de 1964.
DOCTRINA: La empresa a la que estaban ligados laboralmente los trabajadores se extinguió por disolución; que el propietario ha
ejercitado el retracto solamente sobre el local de su propiedad, sin incluir existencias, mercaderías o enseres, ni mucho menos
subrogándose en la titularidad de la empresa; y que finalmente, ni las condiciones que figuraban en el anuncio de la subasta, - ni
los pactos suscritos por la entidad "Armir de Aranda, S. A.", en la escritura de traspaso obligan al propietario, pues el derecho de
recuperación del local de su propiedad nace directamente de la Ley, y no de un contrato en el que no ha intervenido.
Las razones que se acaban de exponer, unidas a las que contiene la Sentencia recurrida, eliminan cualquier tentación de acudir
a los conceptos del abuso M de Derecho, o de la mala fe de parte del retrayente, la cual se ha limitado a ejercer un derecho que
le es propio, y por el precio que las partes oponentes fijaron en una escritura, como obtenido en una subasta pública, lo que
imposibilita cualquier simulación respecto al mismo; circunstancia esta ultima no alegada en ningún momento, ni cuestionada a
lo largo de la litis.
Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a diecinueve de noviembre de mil novecientos noventa y tres.Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de juicios acumulados de retracto y de resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Vitoria, en los que es recurrente la compañía mercantil "Armir de Aranda, S. A." representada por el Procurador don Roberto García Palomeque, y defendida por el Letrado don Luis Ansotegui Pérez, en el que es recurrida doña Flora , representada por el Procurador don Luis Suárez Migoyo, y asistida del Letrado don Javier Guevara Saleta.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador don Javier Carlos Usatorre Zubillaga, formuló, en nombre y representación de doña Flora , demanda de resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio sito en la planta baja de la casa núm. 12 de la calle San Prudencio de Vitoria, contra la sociedad regular colectiva "Hermanos García Plaza" y a la compañía mercantil "Armir de Aranda, S. A." turbas en las personas de sus legales representantes, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictase Sentencia por la que estimando la demanda, se declare la resolución del contrato de fundamento existente sobre el local litigioso y condenando a las demandadas a desalojar y entregar dicho local a la parte actora en el plazo legal, con expresa imposición de las costas a las demandadas.
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Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció el Procurador don Jorge Benegas Garcia, en nombre y representación de "Hnos. García Plaza, S. R. L.", solicitando la desestimación de dicha demanda condenando al actor al pago de las costas.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de Vitoria, dictó Sentencia el 28 de septiembre de 1988 , que contenía el siguiente Fallo:
"Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales, Sr. Usatorre, en nombre y representación de doña Flora , contra las entidades
Hermanos García Plaza" y "Armir de Aranda, S. A.", en rebeldía esta última y aquella representada por el Procurador de los Tribunales, Sr. Benegas, imponiéndose lis costas de esta instancia a la actora".
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Asimismo, y por el Procurador don Juan Carlos Usatorre Zubillaga, en nombre y representación de doña Flora , formuló demanda de retracto, contra la compañía mercantil "Armir de Aranda, S. A.", en la persona de su legal representante, en la que tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimo aplicables, terminó suplicado se dictara Sentencia por la que se declare con carácter alternativo o subsidiario y para el supuesto de que el procedimiento sobre resolución de contrato núm. 495/87 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Vitoria seguido a instancia de su mandante contra las entidades "Armir de Aranda, S. A." y "Hnos. García Plaza, S. R. C.", se desestime la demanda por Sentencia firme, el derecho de la actora a retraer la finca traspasada a la compañía demandada, en el precio de 6.000.000 pesetas, condenando a dicha demandada a que en el plazo prudencial que se señale se desaloje dicha finca y la entregue a la libre disposición de la demandante, todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.
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Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció, en su representación el Procurador Sr. Benegas García, quien contestó dicha demanda, solicitando se dicte Sentencia desestimando la misma, íntegramente, por falta de consignación del precio real del traspaso o, en su defecto subsidiariamente, se determine que el mismo asciende a 15.022.753 pesetas, cantidad que debe satisfacer la actora a la demandada por tal concepto, o sean los 6.000.000 de pesetas consignados, subrogándose la actora en las obligaciones derivadas de los derechos laborales de los cuatro trabajadores, además en estos dos últimos casos, de los gastos reseñados en el art. 1.518 del Código Civil , con imposición de las costas a la actora.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de los de Vitoria, dictó Sentencia el 1 de septiembre de 1988 , que contenía el siguiente Fallo: "Que estimando la demanda deducida por doña Flora , representada por el Procurador Sr. Usatorre contra la compañía mercantil "Armir de Aranda, S. A.", representada por el Procurador Sr. Benegas, debo declarar y declaro que en el supuesto de que en el procedimiento sobre resolución de contrato núm. 495/87 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Vitoria, seguido a instancia de la actora frente a las entidades "Armir de Aranda, S. A." y "Hermanos García Plaza, S. R. C", se desestime la demanda por Sentencia firme, la expresada actora doña Flora tiene derecho a retraer la finca o local comercial sito en la planta baja de la casa núm. 12 de la calle deSan Prudencio de esta capital, traspasada a la compañía mercantil "Armir de Aranda, S. A.", en el precio de
6.000.000 de pesetas, mas los gastos prevenidos por el art. 1.518 del Código Civil , una vez se determinen en ejecución de Sentencia, condenando a dicha demandada a estar y pasar por tales declaraciones y pronunciamientos, así como al desalojo del expresado local en el término de cuatro meses a partir de la firmeza de la presente resolución, entregando el mismo a la actora y libre disposición de la demandante. Todo ello con el indicado carácter subsidiario del procedimiento antedicho, y con expresa imposición de costas a la parte demandada.
Apelada la anterior Sentencia por la representación de "Armir de Aranda, S. A.", el Procurador don Francisco Javier Zubieta Garmendia solicitó mediante escrito la acumulación a los presentes autos de los también promovidos contra su representada por la misma actora, y acordada la misma, se dictó Sentencia por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, el 22 de noviembre de 1990 , cuya parte dispositiva era del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la compañía mercantil "Armir de Aranda. S.
A." y de doña Flora , contra las Sentencias dictadas por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Victoria y núm. I, en fechas 1 de y 28 de septiembre de 1988. en los procedimientos de juicio de retracto núm. 502/87 y juicio de resolución de contrato de arrendamiento urbano del local de negocio núm. 495/87, respectivamente, debemos confirmar y confirmamos íntegramente las mencionadas resoluciones, incluido el pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en primera instancia, y todo ello, sin hacer un especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta instancia".
1. Notificada la anterior resolución a las partes, se interpuso recurso de casación por el Procurador don Roberto Granizo Palomeque en nombre y representación de la compañía mercantil "Armir de Aranda. S. A.", con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, y concretamente de los arts. 29 al 42 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 44 del Estatuto de los Trabajadores. Segundo. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, y concretamente os arts. 29 al 42 y 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con los arts. 3 y 7 del Código Civil , así como el principio general de derecho de enriquecimiento injusto o torticero.
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Convocadas las partes se celebró la vista preceptiva el día 3 de los corrientes, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Con el fin de clarificar puntualizando los hechos que han dado origen a la presente litis, alegados en los dos procedimientos (cuya acumulación se acordó en la segunda instancia), y sustancialmente no combatidos en el recurso, es de hacer constar: A) Que con fecha 8 de octubre de 1968 la entidad mercantil "Hermanos García Plaza, S. R. C.", pasó legalmente a ser, mediante el correspondiente traspaso, arrendataria del local comercial situado en la planta baja de la casa núm. 12 de la calle San Prudencia de la ciudad de Vitoria, inmueble que pertenecía entonces a doña Paula . B) Con fecha 11 de septiembre de 1987 la sociedad arrendataria del local, comunica por acta notarial a la actual propietaria (hija de la anterior), doña Flora , que los socios de la entidad han acordado disolver la misma, y sacar a pública subasta el traspaso de todos los locales comerciales que tienen en arrendamiento, entre los cuales se encuentra el que pertenece a la requerida, que será adjudicado al mejor postor, figurando en el anuncio de la subasta una serie de condiciones que habrán de tener en cuenta los posibles postores, y terminando por añadir, que todos los traspasos serán notificados a los propietarios de los locales, para que puedan ejercer el derecho de tanteo o de retracto que les reconoce la Ley. C) Con fecha 25 de octubre de 1987 la sociedad arrendataria notifica únicamente a la propiciaría del local, que se ha efectuado el traspaso del mismo mediante escritura publica, otorgada a favor de la mercantil "Armir de Aranda, S. A.", por el precio de
6.000.000 de pesetas, y comprometiéndose la adquirente a continuar ejerciendo en el local durante un año el mismo negocio que tenía la transmitente. D) Con fecha 12 de noviembre de 1987, doña Flora interpone ante el Juzgado núm. 1 de Vitoria una demanda contra las sociedades que intervinieron en el traspaso, pidiendo la resolución del contrato de arrendamiento del local, por aplicación del núm. 5 del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. E) Con fecha 18 del mismo mes de noviembre de 1987 . la citada dueña del local interpone otra demanda ante el Juzgado núm. 3 de Vitoria, ejercitando una acción de retracto sobre el traspaso del local, y demandando solamente a la entidad adquirente "Armir de Aranda, S. A.", citando el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y subordinado en el suplico la viabilidad de esta acción alsupuesto de que fuese desestimada la acción resolutoria que se ejercita en el otro procedimiento. F) El Juzgado núm. 1 de Vitoria dicta Sentencia con fecha 28 de septiembre de 1988 , desestimando la demanda y absolviendo a las entidades demandadas de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento del local que contra ellos se ejercitaba. G) El Juzgado núm. 3 de Vitoria dicta también Sentencia con fecha 1 de septiembre de 1988 , dando lugar a la acción de retracto ejercitada por la dueña del local traspasado, frente a la sociedad que se subrogó en el arrendamiento, subordinando tal fallo al supuesto de un resultado negativo de la acción resolutoria que se tramitaba en el otro Juzgado, y fijando como precio del traspaso solamente la suma de 6.000.000 de pesetas que figuraba en la escritura. Y H) Las anteriores Sentencias son apeladas respectivamente por doña Flora y por "Armir de Aranda, S. A.", acordándose la acumulación de los recursos pendientes ante la Audiencia, y dictándose finalmente la Sentencia que es objeto del presente recurso.
El recurrente apoya la vía casacional en dos motivos, ambos a través del antiguo núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , citando en ambos como infringidos los arts. 29 al 42 de la Ley de Arrendamientos Urbano , es decir, toda la regulación del derecho de traspaso de local de negocio, añadiendo en el primero la cita del art. 44 del Estatuto de los Trabajadores, y en el segundo la de los arts. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 7 del Código Civil.
Conviene empezar haciendo las siguientes puntualizaciones: Que la disolución de la sociedad regular colectiva, "Hermanos García Plaza", fue una decisión voluntaria de sus socios, que produjo como consecuencia la extinción de la empresa que explotaba el negocio de confección y venta de prendas de vestir, ubicada en el local arrendado que aquí nos ocupa, así como en otros varios; que la acción de retracto ejercitada se circunscribe a la recuperación de la posesión del local de negocio por parte del propietario del mismo, y de ningún modo puede confundirse esta recuperación con la adquisición del negocio, o la transmisión de la empresa que en tal local desarrollaba su actividad; que en los preceptos que se citan como infringida por el recurrente, claramente se especifica la esencia de la figura del traspaso como "la cesión mediante precio de tales locales sin existencias", y la "subrogación del tercero en los derechos y obligaciones nacidas del contrato de arrendamiento", y no de otros; y que finalmente la interpretación jurisprudencial de las prescripciones establecidas en el art. 38 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se orienta en el sentido de: Conceder al propietario la facultad de adquirir el local por tanteo o retracto con o sin existencias, no quedar obligado en ningún caso a continuar la precedente actividad comercial (art. 318 ), y determinando que la única ventaja, si se queda con las existencias, es poder deducir del precio los porcentajes de participación establecidos en la Ley (arts. 39 y 41 ). Constituyendo, en cualquier caso, una especie de opción de compra la adquisición de los bienes muebles del arrendatario, con la obligación de éste de hacer figurar en la notificación, o en la escritura de cesión, separadamente del precio del traspaso, el de los bienes que se ofrecen, para que de este modo el propietario pueda libremente decidir, circunstancia que no concurrió en el presente caso (Sentencias de 11 de febrero de 1963 y 3 de octubre de 1964 ).
Con estos elementos interpretativos, resulta evidente que el Tribunal a quo no ha infringido en su Sentencia ninguno de los preceptos legales que se citan en el recurso, pues con referencia al único punto que se discute en el mismo (va que el resto de los elementos del retracto han sido aceptados por aquietamiento), las argumentaciones que contiene el documentado fundamento de Derecho quinto de la referida Sentencia, son lo suficientemente explícitas para justificar que el precio del traspaso, adquirido por el propietario mediante el derecho de retracto, sólo puede ser el de los 6.000.000 de pesetas que figuran en la escritura, y no los derechos laborales de unos trabajadores que ninguna relación guardan con el contrato de arrendamiento del local de negocio.
Ya hemos insistido anteriormente, que la empresa a la que estaban ligados laboralmente los trabajadores se extinguió por disolución: que el propietario ha ejercitado el retracto solamente sobre el local de su propiedad, sin incluir existencias, mercaderías o enseres, ni mucho menos subrogándose en la titularidad de la empresa; y que finalmente, ni las condiciones que figuraban en el anuncio de las subastas, ni los pactos suscritos por la entidad "Armir de Aranda. S. A." en la escritura de traspaso obligan a propietario, pues el derecho de recuperación del local de su propiedad nace directamente de la Ley, y no de un contrato en el que no ha intervenido.
Las razones que se acaban de exponer, unidas a las que contiene la Sentencia recurrida, eliminan cualquier tentación de acudir a los conceptos del abuso de Derecho, o de la mala fe de parte del retrayente, la cual se ha limitado a ejercer un derecho que le es propio, y por el precio que las partes oponentes fijaron en una escritura, como obtenido en una subasta pública, lo que imposibilita cualquier simulación respecto al mismo; circunstancia esta última no alegada en ningún momento, ni cuestionada a lo largo de la litis.
Estudiados y rechazados conjuntamente los dos motivos del recurso, procede la desestimación delmismo en toda su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente, y la pérdida del depósito que se constituyó (art. 1.715 de la LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Roberto Granizo Palomeque en nombre y representación de la compañía mercantil "Armir de Aranda. S. A.", contra la Sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, en fecha 22 de diciembre de 1990 , en las actuaciones de que se trata. Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso y a la pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Vázquez Guzmán.- Rubricado.
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SAP Zaragoza 408/2005, 5 de Julio de 2005
...de la planta calle. Así se ha venido considerando, a pesar de la formal actualización de rentas individualizadas. La sentencia del Tribunal Supremo de 19-noviembre-1993 que citan las actoras en sus escritos contempla un caso similar, mas no equiparable al que nos ocupa. Allí los antecedente......