STS, 29 de Octubre de 1993

El Procurador de los Tribunales don Federico Corral Moscoso en nombre y representación de don Pedro Jesús y don Pablo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Madrid, demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, sobre incumplimiento de contrato, contra la compañía "Marítima Continental y de Comercio. S. A.", estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando Sentencia por la que: 1.º Se declare no resuelto el contrato de opción de compra, con todas sus consecuencias, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración. 2.° Se declare el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones que le incumben derivadas de dicho contrato, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración.

3. Condene a la demandada a restituir a los demandantes los 9.000.000 de pesetas entregados. 4.º Se condene a la demandada a pagar los daños y perjuicios ocasionados con su incumplimiento a reserva de fijar su importe en ejecución de Sentencia de acuerdo con las bases que se fijen en ésta. 5.º Se impongan las costas a la demandada. Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en los autos en su representación el Procurador don César Frías Benito, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando Sentencia por la que se desestime la demanda y se impongan las costas a los actores. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la LEC , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 4 de los de Madrid, dictó Sentencia con fecha 12 de abril de 1989 , con el siguiente fallo: "Que desestimando la demanda formulada por don Pedro Jesús y don Pablo contra la compañía "Marítima Continental y de Comercio. S. A", debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todos los pedimentos de la demanda, haciendo expresa imposición de las costas a los actores."

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia, por la representación de la parte demandante y tramitado recurso con arreglo a Derecho, la Sección Duodécima de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia con fecha 24 de septiembre de 1990 , con la siguiente parte dispositiva. Fallamos: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Federico Corral Moscoso, en nombre y representación de don Pedro Jesús y de don Pablo , debemos confirmar como confirmamos la Sentencia dictada en 12 de abril de 1989, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 4 de los de Madrid , en los autos de que dimana, con expresa imposición de las costas a los apelantes."

El Procurador de los Tribunales don Federico Corral Moscoso, en nombre y representación de don Pedro Jesús y don Pablo , ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid con apoyo en los siguientes motivos: "Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la LEC , por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otroselementos probatorios. 2.º Al amparo del núm. 5.º del art. 1.692 de la LEC , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. 3.º Al amparo del núm. 5.º del art. 1.692 de la LEC , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. 4.º Al amparo del núm. 5.ª del art. 1.692 de la LEC . por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que lucren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate."

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 14 de octubre de 1993, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

Se resuelve por Sentencia desestimatoria del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Madrid, de 12 de abril de 1989 , la demanda ejercitada por el actor, don Pedro Jesús contra la compañía "Marítima Continental y de Comercio, S. A.", en donde se pretendía se declarase: No resuelto el contrato de opción de compra, suscrito entre las partes; el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones que le incumben, derivadas de dicho contrato, y la restitución de la retención de los 9.000.000 de pesetas de prima satisfechos por la parte actora, con los daños y perjuicios asimismo reclamados; Sentencia que fue objeto de recurso de apelación, por la actora, que, asimismo, fue resuelto en sentido confirmatorio de la de instancia, según decisión dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, de 24 de septiembre de 1990 , exponiéndose como línea de razonamiento, cuanto se sintetiza, esto es: Fundamento jurídico segundo, que la relación jurídica que vincula a las partes, se deriva del documento privado de 23 de abril de 1987, en donde se configura un auténtico contrato de opción de compra, con los caracteres y presupuestos que la doctrina jurisprudencial se ha encargado de matizar; que en el caso que se contempla, el contrato de opción concede un derecho personal y no real; que ejercitada la opción, quedan las parles obligadas a otorgar la escritura pública correspondiente de compraventa; que si se notifica el derecho de opción, y la compradora no otorgaba la escritura de compraventa en el plazo de quince días, el precio de la opción quedaría a beneficio de la sociedad optataria, que en lodo caso, aunque nada se indica en el documento, si alguna de las partes no cumple la obligación de colaborar para hacer posible el futuro contrato de compraventa, la otra, puede hacer uso de las acciones de cumplimiento; solución que se deriva de los principios generales, que es posible ejercitar la facultad de resolución en caso de incumplimiento del optante, al negarse luego a la celebración de la compraventa convenida, y i pagar la parle del precio que se haya designado para este último negocio; que según mi fundamento jurídico tercero la Sala a quo expresa que según correctamente aprecia el Magistrado de instancia, hubo un incumplimiento grave y deliberado de los optantes, antes de que por la sociedad optataria se manifestase la voluntad de resolver el contrato de opción en 16 de noviembre de 1987, que no se puede admitir - se continua para rechazar esta resolución -a lo que atiende el primer pedimento, de los varios que contiene el suplico de la demanda-, que se ha producido un cambio relévame e imprevisto en la situación urbanística contemplada en la opción, porque, en primer lugar, ese cambio no se produjo, pues lo que resulta es la probabilidad de ese cambio según el acuerdo adoptado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, se publica en el "Boletín Oficial de la Provincia" en 1 de octubre de 1987, y por lo tanto "sólo un riesgo de que tengan perjuicios económicos los optantes, quienes en la fecha de la presentación de la demanda, no estaban seguros de tenerlos" y en segundo lugar porque los optantes eran sabedores de ese riesgo, y no obstante ha de entenderse que lo aceptaron cuando veintidós días después de la publicación del acuerdo, los demandantes ejercitaron sin reserva, la opción bajo las condiciones estipuladas para la compraventa: por lo que en ambos casos, la negativa de formalizar la compraventa, habiendo aceptado las condiciones estipuladas en la opción, equivale a un incumplimiento de lo pactado en el contrato, por lo cual, procede la confirmación de lo así resuello; frente a cuya decisión se alza el presente recurso de casación, con base a los cuatro motivos que integran el mismo, y que son objeto de examen por la Sala.

En el primer motivo del recurso se denuncia, al amparo del desaparecido núm. 4.º del art. 1.692 de la LEC . el error en la apreciación de la prueba, derivado de los documentos aportados por esta parte a la demanda señalados con los siguientes números: 2 (contrato suscrito entre las partes, folios 3 a 9 de Autos); 7 ("Boletín Oficial de la Región de Murcia") 18 (certificado del Ayuntamiento de San Javier) 19 (plano diligenciado por el Ayuntamiento); dedicándose el motivo a examinar el contenido de tales instrumentos: es evidente pues que el motivo ha de rehusarse, no sólo porque, en rigor, los instrumentos que se citan al respecto, carecen de la idoneidad documental exigida por la disciplina de tal motivo, en lo concerniente a la referencia al plano diligenciado por ese Ayuntamiento, el incluso, la propia certificación del mismo -Sentencias de 11 de marzo y 15 de enero de 1990 - sino, porque, asimismo, se trata de documentos que se aportaron en los escritos originarios de la demanda; fundamentalmente, el contrato suscrito entre laspartes, que es la base de la pretensión, y que, en su caso, fueron debidamente compulsados y apreciados por la Sala sentenciadora, sin que, por lo tanto sea posible de nuevo, que este Tribunal reitera dicha compulsa, siguiendo al respecto, cuanto, entre otras Sentencias, se indicó al punto en Sentencia de 12 de febrero de 1991 , por lo que el motivo ha de rehusarse, en el segundo motivo del recurso se denuncia por la vía del anterior núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , la infracción de lo dispuesto en el art. 1.253 del CC sobre el juego de las presunciones, por cuanto, se afirma, por la Sentencia del Juzgado (confirmada por la Audiencia), los optantes, al ejercitar la acción, manifestaron que la ejercían con estricta sujeción a lo expuesto en las condiciones estipuladas en el documento en cuestión y que la referencia al régimen urbanístico, entre otros sería una sutileza u oscuridad de la que no pueden sacar ventaja los actores, que a nuestro criterio no existe un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, entre esa deducción del texto del ejercicio de la opción con los términos en que se efectuó; pues se añade no estimamos que la referencia al régimen urbanístico fuese una sutileza, sino una expresión clara de su sentir, cumpliendo sus obligaciones según lo pactado; y tampoco el motivo es acogible, porque en caso alguno, la Sala sentenciadora, para equipar su convicción ha hecho uso del juego de las presunciones, sino que, integra la misma por la compulsa del conjunto probatorio; se decía al respecto entre otras en Sentencias de 18 de marzo de 1993 , "es doctrina reiterada y constante que el art. 1.253 del CC , autoriza al Juez, más no le obliga, a utilizar la prueba de presunciones, por lo que cuando el Juzgador de instancia no hace uso del mismo para fundamentar su fallo y si de lo que resulta de las pruebas directas obrantes en los Autos, no resulta infringido dicho precepto (Sentencias de 3 de diciembre de 1988, 7 de julio de 1989, 21 de diciembre de 1990 y 17 de julio de 1991 ). La censura del proceso hermenéutico no es lícito verificarla a través de denuncia de la vulneración del art. 1.253 del CC , aduciendo que la Sala de instancia debió seguir aplicando dicho artículo, un proceso presuntivo (Sentencias de 23 de septiembre y 4 de noviembre de 1988 ) pues no se infringe el precepto por su no aplicación, máxime cuando los hechos que se declaran probados lo han sido por pruebas directas y no hay necesidad de acudir al medio indirecto de las presunciones (Sentencias de 22 de febrero, 16 de marzo, 5 y 24 de mayo. 2 de junio y 2 de noviembre de 1989 ). También es doctrina reiterada que por su especial naturaleza (deducción personal del Juez) es difícil que pueda eximírsele su aplicación, y excepcional que en casación puede impugnarse haberse omitido su empleo, a menos que esta prueba hubiera sido propuesta por las partes y discutido en el pleito (Sentencias de 30 de abril y 11 de octubre de 1990 ), siendo de significar que en todo caso hay que insistir en que esta Sala descarta que se le puede exigir que emplee dicho medio probatorio (Sentencias de 5 de febrero, 11 de marzo, 6 y 27 de octubre. 11 de noviembre y 9 de diciembre de 1988 ). La Sentencia de 23 de febrero de 1987. haciendo alusión a la de 11 de junio de 1984 , señala que si bien se encuentra en la esencia de la presunción que el enlace preciso y directo que religa el hecho-base en el hecho consecuencia se ajuste a las reglas del criterio humano, no se exige que la deducción sea unívoca...", y ello con independencia de que, como se sabe, el ataque en vía casación" de la prueba de las presunciones, debe montarse bajo la doble apoyatura de que el hecho de partida, ha de revisarse por el antiguo núm. 4, y el hecho deducido o el criterio valorativo o de la preexistencia de esa situación indiscutible para conformar la nueva apreciada ha de impugnarse por el juego del antiguo núm. 5, lo que tampoco ha acontecido en el motivo, por lo cual, ha de rehusarse el mismo, en el motivo tercero se denuncia bajo igual amparo procesal, la infracción de las normas del Ordenamiento que fueron aplicadas para resolver el juicio; y para ello se dice, que se ha infringido la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza y características del contrato de opción de compra; dedicándose el motivo a analizar las mismas subrayando que en el contrato de opción de compra existen dos series de obligaciones: La relativa a la opción que si son bilaterales al existir primas, son recíprocas y exigibles, debiendo destacarse la vinculación del concedente y segundo, las relativas al contrato posterior, adquiriendo relieve la autonomía del pacto de opción y se añade: "... En el contrato entre los demandantes, hoy recurrentes, y la demandada, recurrida, el objeto de la opción, era cierto y bien determinado, el solar y su aprovechamiento urbanístico, concretado el precio de la venta y en función de esas condiciones quedaban obligados la cedente de la opción de los optantes..."; el motivo igualmente subraya el criterio jurisprudencial sobre la reciprocidad de las prestaciones entre las partes, no habiendo obligación de entregar la prima, o restituirla si se ha entregado cuando en el contrato definitivo no puede celebrarse por causas ajenas a la voluntad del optante, y que si fuera por voluntad del concedente, si a ello se añade el dolo, procedería la indemnización de daños y perjuicios»; el motivo pues, pretende partir del hecho fundamental, de justificar la conducta del recurrente, de que la consumación del contrato de compraventa, en caso alguno pudo realizarse, y que ello no fue debido a la propia voluntad del optante, sino por el cambio de las circunstancias o condiciones urbanísticas, que determinaron la emisión de su voluntad; que, en consecuencia, existiendo, pues, ese obstáculo insalvable para cumplir el segundo contrato, no podía funcionar el efecto sancionador del primero, en la idea de que, perdiera por el mismo su derecho a recuperar la primera satisfecha. El motivo tampoco es de recibo, ya que, al margen de resaltar la Sala las características del llamado contrato de opción de compra, y el juego naturalmente que tiene su proyección, cuando se consuma, respecto a la ejecución del segundo contrato (el principal), en este litigio el de compraventa, y en su caso la proyección en su propia naturaleza del pacto sobre el pago de una prima (se decía en Sentencia de 18 de junio de 1493, "... al punto, la Sala, ha de reiterar una decantada línea jurisprudencial, en su deber de calificación del contrato en cuestión; así, en Sentencias, por todas, de 13 de noviembre de 1992 , en cuanto a las características y concepto delcontrato de opción de compra se decía en la misma "sabido es que la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el CC, aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 del RH , teniendo declarado esta Sala que debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una primera por parte del optante, así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima"; como tiene dicho esta Sala "en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (Sentencias 16 de abril de 1979, 4 de abril y 9 de octubre de 1987. 24 de octubre de 1990 y 24 de enero, 28 de octubre y 23 de diciembre de 1991). 1 .a relación contractual de autos no puede entenderse de una forma distinta que no sea la de calificarla como de un contrato de opción de compra, según los elementos y requisitos que jurisprudencialmente se atribuyen a esta figura y de conformidad, por otra parte, con la exigida literalidad como primera regla interpretativa..." y en principio, es cierto que el contrato de opción de compra tiene un carácter unilateral en la generalidad de los supuestos, y cuando se asigna un precio a la opción se le configura como bilateral, esto es la posibilidad de que se pueda establecer un precio individualizado, lo que se denomina prima en cuyo caso comporta también el carácter bilateral del contrato de opción; igualmente, por lo expuesto en la anterior Sentencia de 13 de noviembre de 1992 . no hay que olvidar que se trataría en todo caso de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima, y por su parte, en Sentencia de 5 de julio de 1969 se hizo constar que la opción conferida en el caso del litigio era onerosa, puesto que se había pactado un precio específico en razón de la facultad concedida, y cuyo precio especifico era independiente del precio de la compraventa: esto es cabe la posibilidad que cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, se entienda que el contrato en cuestión es oneroso, por lo cual, parece ser en términos generales, que no cabe calificar al contrato de opción, como de tal carácter, cuando, efectivamente, al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general sería de la gratuidad del precio de opción, sobre todo, teniendo en cuenta que la contraprestación que se pacte, en el caso de que se consume la venta, no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestación pactada por la opción concedida, sino, claro es, responde al exclusivo pago del precio de repetida compraventa; por la doctrina más especializada igualmente se establece que la concesión de la opción puede ser gratuita u onerosa, y que cabe que esté la prima embebida en la renta pactada en el contrato de arrendamiento...») ha de rechazarse el mismo ya que parte de hacer supuesto de la cuestión, al sostener que la no verificación del segundo contrato de compraventa, fue debido a la existencia de una causa involuntaria, como es el cambio de las circunstancias urbanísticas de la zona, pues frente a ello, debe oponerse la correcta convicción de que la Sala obtiene el analizar justamente esa eventualidad, tal y como acontece en el relato prolijo que al respecto se vierte en el fundamento jurídico tercero de su Sentencia, por lo cual, el mismo ha de rehusarse; el cuarto motivo del recurso se denuncia con igual amparo procesal, la infracción de las normas contenidas en los arts. 1.091. 1.261. 1.460 y 1.101 . en relación con el art. 1.124, todos del CC , por cuanto que, se afirma, que en la Sentencia recurrida se reconoce la validez del contrato con opción de compra, pero no aplica los artículos citados en cuanto a que las obligaciones nacidas de este contrato, deberían ser aplicadas a tenor de los mismos, determinando el objeto de la opción, pues pagado el precio de la misma (9.000.000 de pesetas), se ejercía dentro del plazo, condicionando ese ejercicio de la opción, a lo pactado sobre el régimen urbanístico del solar; que la pretendida resolución de los concedentes de la opción, carece de causa jurídica para ello, por el insistente cumplimiento del contrato por parte de los optantes, y al punto se contesta que esos alegatos son juicios de valor, que pretenden de nuevo sostener la correcta actitud de la recurrente, al no cumplir el contrato de compraventa para el que se había preconstituido el negocio optativo, ya que, no habiendo la Sala estimado que la verificación de la compraventa se supeditaba al mantenimiento de las condiciones urbanísticas, sino que ésta es una referencia que se implicaba en el contrato de opción como una más, sin que ello pudiera ser determinante o integradora en la categoría de elemento o presupuesto condicionante para la estabilidad del posterior negocio traslativo del dominio (lo que se confirma, sin duda, porque, como razona la Sala a cuyo su fundamento jurídico tercero, se ejercita la opción por el recurrente veintidós días después de conocerse ese acuerdo municipal publicado en el "Boletín Oficial de la Provincia" de 1 de octubre de 1987, según consta en Autos. Acuerdo Municipal de 24 de septiembre de 1987, "Boletín Oficial de la Provincia" de 1 de octubre de 1987, folios 14 y siguientes y ejercicio de derecho de opción en 23 de octubre de 1987, según escritura notarial folios 27 y siguientes de Autos), no cabe sino confirmar lo resuelto, o sea, que no habiéndose cumplido por parte de los optantes (tras el ejercicio del derecho de opción), la consecuencia negocial fundamental al que estaba abocada la misma o contrato de compraventa predeterminado (que según la cláusula 6.ª del contrato de opción de 23 de abril de 1987 , debió realizarse en los quince días siguientes a la notificación del ejercicio de dicha opción con las consecuencias previstas en su cláusula 7 .ª; determinó el requerimiento resolutorio de esa opción efectuada por el demandado en 16 de noviembre de 1987 -folio 37 de Autos-); la sanción derivada por ese incumplimiento de su voluntad negocial y por lo tantola correspondiente repercusión económica de la pérdida de la prima anticipadamente contenida por esa reserva negocial, que se pacto en la cláusula 7 .ª citada, es un efecto jurídico en todo caso correcto y así lo ha entendido la Sala de instancia, por lo que con el rehuse del motivo, procede la desestimación del recurso, con las demás consecuencias derivadas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Pedro Jesús y don Pablo , contra la Sentencia pronunciada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 24 de septiembre de 1990 , condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso y, pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Pedro González Poveda.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Mariano Martín Granizo Fernández.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez, Ponente que ha sido en el tramite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy: de lo que como Secretario certifico.-Crevillén Sánchez.-Rubricado.