STS, 14 de Octubre de 1993
| Ponente | JOSE LUIS ALBACAR LOPEZ |
| ECLI | ES:TS:1993:17851 |
| Fecha de Resolución | 14 de Octubre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 917.-Sentencia de 14 de octubre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr don José Luis Albácar López.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos urbanos.
MATERIA: Retracto. Otorgamiento de escritura de venta posterior al arriendo que se celebró en la condición de propietario.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 606. 1.218. 1.250. 1.278. 1.521. 1.554 y 1.559 del Código Civil ; art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y arts. 32 y 38.1 de la Ley Hipotecaria .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 15 de febrero de 1982; 14 de marzo de 1983; 2 y 15 de julio de 1988, y 14 de junio
de 1989.
DOCTRINA: El derecho a retraer nace en el momento de celebrarse el contrato de venta o dación en pago (art. 1.521 del Código Civil en relación a los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ). En el caso de autos se da la concurrencia constatada
de un hecho originario que es el que disciplina las relaciones entre las partes, representado en el contrato de arriendo de 22 de mayo de 1985, en el que cada una aporta su situación y condiciones, que quedaron incorporados al convenio, habiéndolos aceptado voluntariamente, con lo que se produce una indudable y efectiva vinculación posterior para todos los efectos derivados de dicho pacto arrendaticio.
De esta manera el discurso casacional desemboca en la conclusión jurídica, como la que procede y así certeramente la estimó la Sala de Instancia, de que no habiéndose producido, subsistente el arrendamiento, transmisión efectiva y solamente formal de lo que antes había sido objeto de cesión dominical, el pacto locativo debe mantenerse como tal, pero saneado del posible derecho a retraer, por no haber surgido a la vida jurídica la correspondiente y necesaria acción.
Declarado como hecho firme probado que la recurrida era propietaria de la nave industrial al tiempo que concertó con la recurrente su disfrute a título de arrendataria y habiendo cumplido ésta el convenio en los aspectos y límites propios del mismo, no es de recibo la tesis de los motivos que argumentan que la formalización posterior mediante otorgamiento de escritura pública e venta e inscripción registra!, la hace operar como eficaz y única y que fija la transmisión que ya había tenido lugar, pues así se hace tabla rasa de las relaciones preferentes, como si no hubieran existido, quedando marginado el contrato de arrendamiento y en el aspecto de que la arrendadora otorgó el mismo por asistirle la cualidad de ser dueña del inmueble. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a catorce de octubre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación ñor la Audiencia Provincial de Sevilla -Sección Sexta-, en fecha 22 de noviembre de 1990. como consecuencia de los autos de juicio de retractoarrendaticio urbano, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Huelva núm. 4, cuyo recurso fue interpuesto por doña Leonor , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Rosina Montes Agustí, no habiendo comparecido al acto de la vista: en el que es parle recurrida doña Gabriela quien no ha comparecido ante este Tribunal Supremo.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Huelva tramitó los autos de proceso de retracto arrendaticio urbano (núm. 483/88) por razón de la demanda que planteó doña Leonor , en la que, tras hacer exposición de hechos y de sus correspondientes fundamentaciones jurídicas, suplicó "se sirva disponer la unión del poder por copia certificada y originales los documentos acompañados: tener por consignado el precio de venta del local descrito y en definitiva, y previos los oportunos trámites, declarar el derecho de doña Leonor a retraer la finca descrita, adquirida por la demandada doña Gabriela condenando a ésta a que en el breve término que al efecto se señale, otorgue escritura de compraventa a favor de mi representada, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verifica; a cuyo fin se confiera traslado de esta demanda a doña Gabriela con expresa imposición al demandado de las costas de este juicio".
La demandada doña Gabriela se personó en el pleito, contestando a la demanda contra ella interpuesta, la que integró con razones fácticas y Derecho, y termino suplicando "dictar Sentencia, por la que estimando la oposición articulada, declare no haber lugar al retracto intentado, con imposición de las costas al actor".
El Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Huelva dictó Sentencia el I de septiembre de 1989 , cuyo fallo literalmente declara: Tallo: "Que en nombre de su Majestad el Rey y por la potestad que me confiere el pueblo español debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Díaz García en nombre y representación de doña Leonor , condenando a la demandada a las costas producidas en esta instancia. Y una vez firme esta Sentencia se otorgue por doña Gabriela escritura de venta a favor de doña Leonor , sobre la nave NUM001 del polígono DIRECCION000 por el precio de 4.000.000 de pesetas, que se le entregara una ver verificada ésta."
Contra dicha Sentencia de la instancia, la demandada doña Gabriela interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Sevilla (rollo núm. 1.658/1990 ), en el que recayó Sentencia que pronunció la Sección Sexta de dicho órgano judicial, en fecha 22 de noviembre de 1990 , la que contiene la siguiente parte dispositiva: Fallamos: "Que, estimando el recurso de apelación promovido por la demandada doña Gabriela contra la Sentencia que con fecha 1 de septiembre de 1989. dictó el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 4 de Huelva y revocando dicha resolución, debemos desestimar y desestimamos la demanda de retracto que dedujo doña Leonor y absolvemos de la misma a la expresada demandada. Condenando a la actora al pago de las costas de primera instancia y sin expresa imposición de las de esta apelación."
Doña Rosina Montes Agustí. Procuradora causídica de doña Leonor formalizó recurso de casación ante esta Sala y contra la Sentencia de apelación, el que se integra con los siguientes motivos:
"1.º Conforme al núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba.
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Infracción por inaplicación del art. 1.218.1 del Código Civil .
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Infracción por inaplicación del art. 1.218.2 del Código Civil .
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Inaplicación de los arts. 606 y 1.250 del Código Civil y arts. 32 y 38.1 de la Ley Hipotecaria .
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Infracción de la jurisprudencia acerca de los actos propios.
Debidamente convocadas las partes personadas, se celebró la vista oral y pública del recurso el pasado día 28 de septiembre de 1993. con asistencia e intervención.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don José Luis Albácar López.
Fundamentos de Derecho
Denuncia el primero de los motivos con amparo en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley deEnjuiciamiento Civil , concurrir error en la apreciación de la prueba, toda vez que de la certificación registral aportada se desprende que la finca núm. NUM000 -N- nave industrial núm. NUM001 del polígono DIRECCION000 . Huelva-. figura inscrito su dominio, en fecha 14 de noviembre de 1988. a nombre de la recurrida doña Gabriela , en razón a la compra llevada a cabo a su tío don Salvador , a medio de escritura pública de 8 de julio de 1988.
El referido instrumento notarial fue tenido en cuenta por la Sala, estableciendo la conclusión de que tal acto no era "sino el medio de solemnizar una compraventa anterior" y, al efecto, se señala como documento base y acreditativo de haberse producido tal enajenación precedente, con transmisión de la titularidad dominical el contrato de arrendamiento celebrado el 22 de mayo de 1985 entre la ahora recurrente, doña Leonor , como arrendataria y la referida doña Gabriela , no sólo como parte arrendadora, sino también como propietaria del local; lo que literal y fielmente se expresa en el documento, condición que fue aceptada, reconocida y mantenida por la que recurre, en la dinámica posterior del negocio arrendaticio, al efectuar a la interesada el pago de las rentas pactadas; lo que también acredita la Sentencia de fecha 20 de abril de 1989, dictada por el Juzgado de Distrito núm. 2 de Huelva en proceso de desahucio, que por impago de rentas, promovió la recurrida, en su condición de propiciaría-arrendadora, que admitió, sin haber efectuado impugnación alguna al respecto, doña Leonor , pues accedió a las pretensiones y enervó la acción al consignar las cantidades adeudadas.
El motivo no prospera. A su amparo no puede la recurrente llevar a cabo interpretaciones y valoraciones jurídicas y menos tratar de imponerlas, al ser propias y subjetivas, al criterio imparcial de los juzgadores. En todo caso, fragmenta y acomoda a sus intereses el pacto arrendaticio que relaciona a las partes, ya que se prescinde de su contenido unitario contractual, negando, o al menos desconociendo, que en el mismo la recurrida actuó como efectiva y real propietaria de la nave y no como apoderada, mandataria o por cuenta de otra persona, va que nada se probó en este sentido. Por otra parte, acude a dicho contrato como efectivamente válida y subsistente, para amparar en el mismo la acción de retracto que ejercita en el pleito.
Los motivos 2.º, 3.º, 4.º y 5.º con residencia en el precepto procesal 1.692.5 , convergen en su contenido de ataque casacional a la Sentencia de apelación, en cuanto decretó la improcedencia del retracto que postula doña Leonor , argumentándose que la resolución judicial no tuvo en cuenta la escritura de 8 de julio de 1988, como punto de partida del que pudiera surgir dicha acción retractual.
Se aportan como infringidos por inaplicación, los arts. 1.218.1 y 2. 606 y 1.250 del Código Civil , arts. 32 y 38.1 de la Ley Hipotecaria y doctrina jurisprudencial relativa a los actos propios, los que son objeto de análisis conjunto.
El derecho a retraer nace en el momento de celebrarse el contrato de venta o dación en pago (art. 1.521 del Código Civil en relación a los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ). En el caso de autos se da la concurrencia constatada de un hecho originario que es el que disciplina las relaciones entre las partes, representado por el contrato de arrendamiento de 22 de mayo de 1985, en el que cada una aporta su situación y condiciones, que quedaron incorporados al convenio, habiéndolos aceptado voluntariamente, con lo que se produce una indudable y efectiva vinculación posterior para todos los efectos derivados de dicho pacto arrendaticio.
De esta manera el discurso casacional desemboca en la conclusión jurídica, como la que procede y así certeramente la estimó la Sala de Instancia, de que no habiéndose producido, subsistente el arrendamiento, transmisión efectiva y solamente formal de lo que antes había sido objeto de cesión dominical, el pacto locativo debe mantenerse como tal, pero saneado del posible derecho a retraer, por no haber surgido a la vida jurídica la correspondiente y necesaria acción.
El art. 1.218 del Código Civil regula con carácter general, la fuerza probatoria de los documentos públicos, pero no quiere decir que tenga proyección plena y absoluta, pues son mas bien demostrativos de hechos y no de su naturaleza y repercusión jurídica, cuya interpretación corresponde a los órganos judiciales cuando surge contienda procesal sobre los mismos, por lo que no ha dárseles prevalencia total y menos automática sobre las demás pruebas, en cuanto a su contenido y no precisamente respecto al hecho de su otorgamiento y fecha, lo que no se ha discutido en el pleito objeto de este enjuiciamiento casacional.
Declarado como hecho firme probado que la recurrida era propietaria de la nave industrial al tiempo que concertó con la recurrente su disfrute a título de arrendataria y habiendo cumplido ésta el convenio en los aspectos y límites propios del mismo, no es de recibo la tesis de los motivos que argumentan que la formalización posterior mediante otorgamiento de escritura pública de venta e inscripción registral, la hace operar como eficaz y única y que fija la transmisión que ya había tenido lugar, pues así se hace labia rasade las relaciones precedentes, como si no hubieran existido, quedando marginado el contrato de arrendamiento y en el aspecto de que la arrendadora otorgo al mismo por asistirle la cualidad de ser dueña del inmueble.
El contrato de arriendo supone la disponibilidad del bien que se entrega (art. 1.554 del Código Civil ) y lo normal es que provenga de ostentar la cualidad de dueño de la misma, así el Código Civil identifica a arrendador como propietario (art. 1.559 del Código Civil ), habiendo accedido la recurrida a la propiedad de la nave antes de su arrendamiento y por ello pudo hacer este acto de disposición, hecho decididamente incólume, que se presenta como realidad material-jurídica que es ajena y anterior a la escritura pública de 8 de julio de 1988, toda vez que conforme al precepto 1.278 del Código Civil , los contratos surgen y son obligatorios, cualquiera que sea la forma de su celebración. Tal realidad esta dotada de la necesaria efectividad respecto a la que recurre, produciendo efectos probatorios de darse existencia real de otros pactos diferentes a dicho instrumento notarial, que no goza de prevalencia ni superioridad probatoria, conforme a lo expuesto para motivar que se desconozca y se deje sin electo la situación anterior acreditada (Sentencias de 15 de febrero de 1982; 14 de marzo y 2ó de diciembre de 1983 2 y 15 de julio de 1985; 19 de diciembre de 1988. y 14 de junio de 1989 . entre otras).
Constatada la realidad extrarregistral que se deja explicitada, los efectos que contienen los arts. 32 y 38 de la Ley Hipotecaria no inciden en la presente controversia, toda vez que se consideran los hechos probados como devenidos con anterioridad a la escritura de referencia y su consiguiente asiento en el Registro de la Propiedad, por lo que sólo se fortalecieron con el otorgamiento del instrumento público y su reflejo registral.
La Sentencia recurrida también se ataca doctrinalmente, al sostenerse que concurre infracción de la doctrina de los actos propios y se hace con infortunio, pues la recurrente reconoció el carácter de propietaria que concurría en la demandada. De esta forma, la petición judicial de retracto que efectúa representa desconocer y contradecir su constatada conducta contractual anterior y la subsiguiente de ejecución del negocio arrendaticio ya que ninguna impugnación efectuó sobre la cualidad de propietaria de la mencionada arrendataria, pues precisamente arrendó por ser dueña y como tal se plasmó en el contrato, tratándose de un acto no ambiguo o indeciso; sino perfectamente delimitado, aceptado sin equívocos ni reservas y definidor de las relaciones que crearon los litigantes, por lo que los motivos han de ser inevitablemente desestimados
La no acogida del recurso impone que las costas correspondientes al mismo sean de la parte que formalizó la casación, conforme al art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formalizado por doña Leonor contra la Sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Sevilla -Sección Sexta- en fecha 22 de noviembre de 1990 , en las actuaciones procedimentales de referencia, con imposición de dicha recurrente de las costas correspondientes a la casación. Líbrese la correspondiente certificación a expresada Audiencia, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Matías Malpica González Elipe.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia, por el Excmo. Sr don José Luis Albácar López, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Cortés Monge.-Rubricado.
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