STS, 11 de Noviembre de 1993

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Castellón de la Plana, fueron vistos los Autos de juicio declarativo de menor cuantía núm. 129/89 , seguido entre partes, de una como demandante don Rosendo y doña Leonor y de otra como demandada "Banco Atlántico, S. A.", sobre acción declarativa y de condena.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...previos los trámites que procedan y recibimiento a prueba del juicio que desde este momento intereso, dicte en su día Sentencia por la que: A) Se declare que la revisión del precio del alquiler, y complemento desde el mes de junio de 1978 procede hacerse de modo acumulativo, tomando como base, cada vez, el precio del alquiler y complemento correspondiente al quinquenio inmediatamente anterior y, en consecuencia, declare el derecho de mis representados a percibir, y condene al "Banco Atlántico, S. A.", a pagar, a partir del 1 de julio de 1988, el total mensual de 1.023.394 pesetas hasta el 30 de junio del año 1993 y, en concepto de diferencias no percibidas, la suma de 28.708.740 pesetas hasta junio de 1988 mas 3.280.145 pesetas como diferencias percibidas de menos en los meses de julio a noviembre, ambos inclusive, de 1988. B) Alternativamente declare que la revisión del precio del alquiler y complemento desde el mes de junio de 1978 procede hacerse de modo acumulativo, tomando como, base cada vez el precio del alquiler y complemento correspondiente al quinquenio inmediatamente anterior y, en consecuencia, declare el derecho de mis representados a percibir, y condene al "Banco Atlántico, S. A.", a pagar, a partir del 1 de julio de 1988. el total mensual de 1.023.394 pesetas hasta el 30 de junio del año 1993. C) Alternativamente y para el supuesto de que no se estimara por el Juzgado la revisión con carácter retroactivo, se declare que la revisión del alquiler y complemento correspondiente al mes de junio de 1988, procede hacerla tomando como base la cantidad pagada mensualmente en el quinquenio 1983/88, por lo que resultará un total de 529.005 pesetas mensuales a pagar desde el 1 de julio de 1988. más las diferencias no percibidas durante estos cinco meses del presente año, condenando en consecuencia al "Banco Atlántico, S. A." a su pago. D) Y solamente para el improbable caso de que no se estimara la revisión acumulativa interesada, se declare el derecho de mis representados, a percibir y en consecuencia se condene al "Banco Atlántico, S.A.", a pagar, un total mensual de 434.265 pesetas desde el 1 de julio de 1988 y las diferencias no percibidas desde el 1 de julio próximo pasado".

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parle demandada se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...previo recibimiento a prueba que desde ahora solicito, se dicte Sentencia por la que se declare no haber lugar a ninguno de los apartados del suplico del escrito de demanda de la parte actora, y ello en base a nuestros propios razonamientos y a que lo pretendido por la actora infringe lo establecido en el art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , con expresa imposición de costas a la parte actora".

Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 7 de febrero de 1990 . cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando en parte la demanda formulada por don Rosendo y doña Leonor que están representados por el Procurador don Jesús Rivera Huidobro, contra "Banco Atlántico. S. A", representado por la Procuradora doña María Jesús Margarit Pelaz, sobre acción declarativa y de condena, debo declarar y declaro haber lugar a la misma, en cuanto a la revisión de renta solicitada, declarando una renta revisada de 421.050 péselas, que será la que sirva de base en futuras revisiones y que entrará en vigor desde el mes de octubre de 1988, desestimando la demanda en cuanto al resto de las peticiones de lo que se absuelve al demandado, y sin hacer expresa imposición de costas."

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia dictó Sentencia en fecha 22 de febrero de 1991 . cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por la representación de "Banco Atlántico, S. A.", contra la Sentencia de fecha 7 de febrero de 1990, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Castellón , y con desestimación de la admisión al mismo formulada por la representación de don Carlos , don Rosendo y doña Leonor debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución en punto a la cantidad en ella fijada como importe de larenta correspondiente al quinquenio en curso que tomando como base la pagada en el inmediatamente anterior, lo será de 529.000 pesetas mensuales, como respecto del momento de su exigibilidad, que habrá de ser el de interpelación judicial; manteniendo en lo demás el pronunciamiento combatido en cuanto no se oponga a los términos de la presente, y sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada."

Por la Procuradora de los Tribunales doña María Luz Albácar Medina, en nombre y representación de don Carlos , don Rosendo y doña Montserrat , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

1. "Al amparo, en lo procesal, del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia impugnada viola los arts. 1.555.1 y 1.091 del Código Civil ."

2. "Al amparo, en el orden procesal, del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La resolución que se combate infringe, igualmente por violación o no aplicación, el precepto que se contiene en el art. 1.265 del Código Civil y a cuyo tenor carece de eficacia jurídica el consentimiento prestado por error."

3. "Al amparo, en lo procesal, del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia impugnada viola también lo dispuesto en el párrafo tercero del art. 1.266 del Código Civil , a cuyo tenor el error de cuenta es susceptible de enmienda y corrección."

4. "AI amparo, en lo procesal, del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia de Instancia incide en error de hecho al apreciar la prueba, al menos de carácter omisivo, evidenciado por la carta de 1 de julio de 1988 dirigida en tal fecha por los arrendadores a la arrendataria y aportada por ésta a las actuaciones con su escrito de contestación a la demandada."

5. "Al amparo, en el orden procesal, del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La resolución de instancia viola el art. 1.225 del Código Civil, al no haber concedido al acta de 1 de julio de 1988 extensamente comentada en el motivo anterior, el valor probatorio que el precepto ahora invocado le confiere, en orden a acreditar el hecho -no expresado en el relato histórico- de que en la citada fecha los arrendadores comunicasen a la arrendataria, con pacífica recepción por parte de esta, lo que en tal carta se expresa con absoluta claridad, en relación a la provisionalidad de los recibidos de alquiler de julio de 1988 en adelante y hasta la publicación de los nuevos índices oficiales."

6. "Al amparo, en lo procesal, del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia que se recurre viola lo dispuesto en el art. 1.091 del Código Civil -las obligaciones nacidas de los contratos deben cumplirse a su tenor-, así como en el art. 1.555.1 también de dicho cuerpo legal -la renta debe pagarse "en los términos convenidos"-, en relación con el pacto contractual que vincula a los litigantes y que establece las sucesivas revisiones de la renta precisamente cada cinco años. Todo ello en obligada conexión con la doctrina jurisprudencia -que proclaman, entre otras, las Sentencias de 2 de julio de 1878, 25 de marzo de 1915 y 29 de septiembre de 1955 - que prohibe y rechaza toda interpretación o inteligencia que conduzca al absurdo."

7. "Al amparo, en lo procesal, del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 1 .a resolución de instancia viola los arts. 1.555.1 y 1.091 del Código Civil en relación de concordancia con la cláusula contractual aue fija las revisiones quinquenales de la renta y con lo dispuesto en el art. 101.2.1 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos al prevenir la forma y requisitos de la notificación de aumento del arrendador al arrendatario."

Por el Procurador de los Tribunales don Juan Antonio García San Miguel y Órnela, en nombre y representación de "Banco Atlántico, S. A.", se formalizó recluso de casación que fundó en los siguientes motivos:

1. "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico que seguidamente se indicaran, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Se fundamenta, en el concepto indicado este motivo de casación, en la infracción de los arts. 1.281, l.282 y 1.285 del Código Civil ."

2. "Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la apreciación de la prueba basada en documentos que obran en Autos, demostrativos de la equivocación del juzgador, sin que resulten contradichos por otros documentos probatorios.»

3. "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normasdel ordenamiento jurídico que seguidamente se indicaran, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Precepto infringido: Art. 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Infracción cometida: El Tribunal de Instancia infringe el precepto invocado al restringir en la relación contractual que examinamos hasta su práctica inexistencia el ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes violando con ello, no solamente la norma citada, sino la doctrina que con carácter general recoge el Código Civil en su art. 1.255 ."

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 2 de noviembre, a las 11 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe.

Fundamentos de Derecho

El presente recurso de casación se contrae al procedimiento instado por la parte arrendadora de un local de negocio objeto de la locación convenida en contrato e fecha 16 de junio de 1973 con otro adicional de igual fecha por el que se pactaba su vigencia a partir de 1 de febrero de 1974 y por período forzoso, convencionalmente diciendo, de veinticinco años para la parte arrendadora (cláusulas tercera y quinta) con revisiones rentísticas también periódicas cada cinco años (cláusula quinta) y por un precio-renta de 150.000 pesetas mensuales por dos conceptos que aquí resultan irrelevantes por cuanto tienen una calificación pactada de renta unívoca incluso para los efectos revisionales. La demanda insta estas revisiones con distintas pretensiones, subsidiarias unas de otras y es de fecha de entrada de reparto de 22 de febrero de 1989; la parte demandada-arrendalaria se opuso a tales pretensiones y la Sentencia de Primera Instancia estimó parcialmente dicha demanda que fue ratificada parcialmente en apelación.

El recurso formulado por la parle actora-arrendadora sustentado en siete motivos, exige examinar en primer lugar el cuarto porque al estar amparado en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y denunciar el supuesto error de hecho en que incide la Sentencia recurrida al apreciar la prueba, y ser por ello imprescindible para la integración del factum sobre el que ha de operar el Ordenamiento jurídico, es materia que metodológicamente requiere su análisis prioritario. El documento en que se basa es la carta de 1 de julio de 19SS en la que se hace notificación de incremento rentístico (folio

60) que en ella se supedita a la publicación del índice de consumo correspondiente a junio de 1988 -que es la fecha en que acordemente se establece por las partes el inicio del último quinquenio según se infiere del acto de conciliación de 18 de octubre de 1988 (núm. 3 de la manifestación de la arrendataria, folio 48)-, para en su vista efectuar el cálculo revisorio que por tanto, carece de cifras a tener en cuenta conforme ordena el art. 101.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por lo que es correcta la conclusión a que se llega por la Sala a quo al fijar como fecha de su exigibilidad la de su reclamación por vía judicial al no poder tener efecto retroactivo según preceptúa tal norma especial sustantiva en su dictado inicial, por lo que el motivo perece.

El primer motivo con sede en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil acusa la violación de los arts. 1.555.1 y 1.091 del Código Civil . Pues bien, como quiera que procesalmente hay que partir necesariamente de las peticiones de las partes, cuando como en este caso se concretan en el suplico de la demanda, so pena de incurrir en el grave vicio de incongruencia con vulneración de lo dispuesto en el art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y doctrina de esta Sala en su entorno, es patente que si el Tribunal de Apelación ha estimado la cifra especificada en el apartado c) del suplico de la demanda ascendente a 529.005 pesetas como cantidad a satisfacer mensualmente en el quinquenio en curso a que se refiere la Sentencia ha procedido con absoluta corrección pues de otra suerte podría incidir en el vicio de incongruencia reseñado anteriormente por el concepto de ultra petita partium, lo que lleva a fracasar el motivo (Sentencias de 22 de marzo. 16 de abril. 23, 26 y 29 de octubre; y 7 de diciembre de 1990 ), con lo que huelga cualquier argumento en punto a comisión de errores de cálculo y convenciones más o menos circunstanciales en el decurso del tracto continuo de cumplimiento del contrato objeto de la litis. Por último, ha de consignarse al respecto la doctrina de esta Sala en punto a esos errores de cálculo, que se dicen en el motivo que lo son por no estar adecuados a lo establecido en el contrato; tratar de dar efecto retroactivo a incrementos atrasados, actualizándolos para fijar una renta-base nueva, marginando las revisadas precedentemente que de esta manera se acrecentarían con las fracciones atrasadas, no resulla de recibo por carecer de apoyatura legal y jurisprudencial y así resulta de la interpretación del art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La pretensión se presenta como un ejercicio anómalo y abusivo del derecho contractual (art. 7." del Código Civil en relación con el art. 9." de la Lev de Arrendamientos Urbanos y 11 de febrero de la Ley Orgánica del Poder Judicial). Por ello los errores de cálculo que se dicen existentes por los arrendadores respecto a los quinquenios anteriores para la aplicación de los costes de la vida y con el resultado de percibir rentas actualizadas inferiores no ha sido acogido por la doctrina actual de esta Sala (Sentencias de 19 de junio de 1985, 23 de junio de 1986,14 de febrero de 1987, 20 de julio de 1989, 8 de octubre de 1991 y 24 de julio de 1992), habiéndose formado un cuerpo de doctrina compacto que proclamaque las revisiones de renta ya practicadas de mutuo acuerdo y ya satisfechas vienen a ser inalterables y no se pueden dar efectos automáticos a los incrementos que los índices de referencia pueden representar ya que su operatividad y adecuación a lo que se hubiera convenido, impone el consumo del acreedor y su proyección de reclamación y percibo sobre el deudor y en cuanto éste muestre su aceptación, se vivifica y obliga la revisión practicada, al ser facultad que así se pactó, que no ha de reputarse como rígida y extremadamente imperativa, sino que cabe su flexibilidad y adaptación si las partes así lo realizan por acuerdo expreso o tácito, como actividad del propio desarrollo de la relación negocial básica, siendo los efectos ex turne desde que se produce y recibe la declaración modificativa y no ex tunc, que pudo ejercitarse, con observancia siempre de la normativa vigente. En consecuencia, la dejación voluntaria y el no ejercicio a cargo de los arrendadores de la reclamación de los aumentos a los que creen tener derecho, representa un abandono o renuncia del derecho, ya que de entenderlo de otra manera, conforme a la jurisprudencia reseñada, sería facilitar y adverar la inseguridad jurídica contractual lo que resulta de perfecta aplicación al caso de Autos, máxime cuando como se ha dicho ha sido estimada la cifra rentística especificada en el apartado C) del suplico de la demanda.

Con lo expuesto queda razonado más que suficientemente el perecimiento de los motivos segundo, con base en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con denuncia de infracción del art. 1.265 del Código Civil , así como del tercer motivo que con idéntica sede casacional acusa la violación del art. 1.266 del mismo cuerpo legal sustantivo, e igualmente del motivo quinto que residenciado en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala la conculcación del art. 1 255 del Código Civil en relación a la valoración de la carta de 1 de julio de 1988 como documento privado presentado por la propia parte demandada y cuya eficacia ha sido analizada exhaustivamente en el fundamento de derecho dos de la presente Sentencia, lo que nos releva de mayores razonamientos.

El motivo sexto, también con base en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala la conculcación del art. 1.091 del Código Civil así como del art. 1.525.1 del mismo texto legal que en realidad es pura reiteración del alegato del motivo primero que obviamente ha sido analizado precedentemente en el fundamento de derecho tres y a ello hemos de atenernos para no pecar del mismo defecto que se apunta con relación a la formulación del motivo en forma reiterativa. Y otro tanto acaece con el motivo séptimo que con idéntica residencia casacional núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, insiste en las violaciones de los mismos preceptos sustantivos de los motivos primero y sexto, con la adición en este séptimo de la cita del art. 101.21.1.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que han sido exhaustivamente examinados con anterioridad y con una conclusión de rechazo que ahora se ratifica expresamente.

En el recurso de la parte demandada ha de ser de estudio preferencial por puro método procesal del motivo tercero que, denuncia el error de hecho en la apreciación de la prueba en que hipotéticamente incide la Sentencia recurrida, conforme al núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que como es evidente por la propia literalidad del alegato, no constituye error de hecho, sino impugnación de valoración jurídica de los instrumentos de prueba documentales proclamada en la Sentencia recurrida, como fruto de la interpretación de su contenido, concretamente de la carta fechada el 13 de junio de 1983 (folio 61), lo que conlleva un error técnico en cuanto a la sede casacional elegida en el motivo que le hace fracasar.

El motivo primero basado en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la violación de los arts. 1.281, 1.282 y 1.285 del Código Civil . El motivo perece: A) Porque la amalgama de preceptos con diverso contenido dispositivo en el mismo motivo presupone grave confusión en el alegato o desarrollo del motivo, lo que proyecta grave indefensión para la contraparte al no concretarse cuál de las distintas reglas interpretativas es objeto de violación por la Sentencia recurrida y en qué sentido lo hayan sido. B) El documento principal de soporte del motivo es la carta de 14 de junio de 1983 dirigida por los arrendadores comunicando la nueva renta a la arrendataria por la relevancia que se hace en ella de la frase "renta inicial", pero ello no puede tener la virtualidad convencional "que se propugna ante la afirmación no descalificada en el recurso que se contiene en la Sentencia combatida en el fundamento primero" pues aceptada como renta la obtenida en la primera revisión y para el período 1983/1988 la suma de 367.365 pesetas en términos tan claros... "ha de ser tal importe el aquí determinante sin que ello haya de llevar a confusión entre la admisión de tal cifra y el sistema seguido para su obtención, pues la conformidad respecto de aquélla de una manera concreta, no significa la solución de la forma de revisión para el futuro (sobre las 150.000 pesetas iniciales) en cuanto ello supondría una renuncia a efectos de un tiempo posterior que no ofrece apoyo suficiente, según se vio, aunque en ese momento viniera aceptada como situación circunstancial"... "pues para que una tal pretendida alteración de los términos acordados, sea eficaz en el orden legal, ha de prevenir de pacto expreso o derivarse de actitudes o actos que revelen de manera inequívoca la voluntad de la parte y ciertamente que la no exigencia de la efectividad de un derecho, no implica abandono del mismo, ni menos cambio en el vínculo obligacional dedonde nace...". C) El contrato inicial, es decir, los contratos iniciales (cláusulas 5.ª y 6.ª, respectivamente, de los contratos de 16 de junio de 1973), marcan derechamente esa paula de incremento con modulación sobre renta convenida, no ya inicial, sino incrementada en cada periodo de cinco años. Por eso no dicen nunca nada sobre renta inicial como base del incremento como producto de los índices acumulados, porque es base de interpretación, salvo pacto expreso de la base-renta inicial (Sentencia de 9 de septiembre de 1991 ), la obtenida así convencionalmente en el período anterior ya incrementada que es lo que asegura el equilibrio de prestaciones sinalagmáticas en el contexto del coste de la vida y así lo tiene pacíficamente establecido la doctrina de esta Sala (Sentencias de 22 de junio de 1984, 13 de mayo de 1986, 19 de abril y 28 de octubre de 1990, 10 de abril y 25 de mayo de 1992). En definitiva, que el pacto esencial, o pactos esenciales que vinculan a las partes, al no decir expresamente que el aumento de renta tenga por cantidad-base la "renta inicial", ha de servir en cada período de revisión la predeterminada como incrementada ya en el período precedente y ello podría ser sustituido por otra fórmula siempre que hubiere pacto expreso e inequívoco que lo contradiga no por simples constancias en las notificaciones de otros factores, que como errores materiales o matemáticos, incluso en el establecimiento de la base operativa moduladora sólo sirven una vez aceptada o pagada por el arrendatario su resultancia aritmética, para definir por razones de seguridad jurídica elemental y como corolario de la irretroactividad legalmente establecida en el art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el resultado incrementado para el período a que se refiera y sucesivo, pero no para alterar el acuerdo esencial de los contratos en cuanto al presupuesto de operatividad de lo que ha de servir de base para la modulación del sinalagma contractual que engendraría grave detrimento de los derechos de las partes contratantes convencionalmente establecidos.

El motivo tercero al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción de los arts. 98 en relación con el núm. 10 del art. 96 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Como quiera que el alegato del motivo está trascendentalmente influido por lo expuesto en los razonamientos que sirven básicamente al primer motivo y que han sido profusamente analizados en el precedente fundamento de derecho para evitar una reiteración que acarrearía confusión en las consideraciones expuestas sólo cabe su corroboración, con el perecimiento consiguiente del motivo.

Rechazados los siete motivos del recurso formulado por la parte actora hoy rechazados igualmente los tres del interpuesto por la demanda han de desestimarse ambos recursos con expresa imposición de costas en los correspondientes a los por ellos articulados (art. 1.715 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de don Rosendo , don Carlos , doña Leonor y "Banco Atlántico, S. A.", contra la Sentencia de fecha 22 de febrero de 1991, que dictó la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Barcelona , y condenar, como condenamos a dichas parles recurrentes al pago de las costas de sus respectivos recursos. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los Autos y rollo de apelación recibidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al electo las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Antonio Gullón Ballesteros.-Matías Malpica González Elipe.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca-Rubricado.