STS, 18 de Octubre de 1993
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1993:17708 |
| Fecha de Resolución | 18 de Octubre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 937.-Sentencia de 18 de octubre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía
MATERIA: Arrendamiento de plazas hoteleras. Opción en exclusiva.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 1.101, 1.281.2 y 1.285 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 9 de octubre de 1987, 24 de octubre de 1990, 24 de enero y 8 de marzo de 1991 y 3
de febrero de 1992.
DOCTRINA: Puede llenarse a la afirmación de que la cláusula contractual núm. 16 no contiene un verdadero contrato de opción,
pues de su contenido no se desprende la concurrencia de los requisitos indispensables, que para el mismo viene exigiendo la
jurisprudencia de esta Sala. Consiste la opción, según esta doctrina, en un contrato unilateral (pues sólo queda obligado al
concedente a mantener su oferta durante un período de tiempo, y para el optante el derecho de aceptarla o dejarla caducar) por
virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que
habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una
prima por parte del optante.
La lectura detenida de la cláusula que analizamos, necesariamente conduce a declarar, que la voluntad de las partes, ni literal ni
intencionalmente, coincide con la definición jurisprudencial que se acaba de transcribir. Allí nadie aparece unilateralmente
obligado, más bien (en su deficiente redacción) parecen referirse los contratantes a que "ambas
partes convienen en acordar una
futura renovación" del contrato para el siguiente verano, pero sin que de una manera explícita e indubitada esta posibleprolongación contractual quedará atribuida en exclusiva a la voluntad del arrendatario. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a dieciocho de octubre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Ibiza sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad "Falcon Leisure Group", representada por el Procurador de los Tribunales don Francisco Reina Guerra y asistida del Letrado don Lorenzo Ros Sánchez: en el que es parte recurrida la entidad "Sol Post, S. A.", representada por el Procurador de los Tribunales don Antonio-María Alvarez-Buylla Ballesteros y asistida del Letrado don Gaspar Núñez Salazar.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. I de los de Ibiza fueron vistos los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, promovidos a instancia de la entidad "Falcon Leisure Group" contra la entidad "Sol Post, S. A.", sobre reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes, se dicte Sentencia declarando: A) Que se ejercitó por la demandante en legal forma el derecho de opción de prórroga de la cláusula lo del contrato de reserva de plazas hoteleras, celebrado entre los litigantes el día 1 de julio de 1987 . B) Resuelto el mencionado contrato de 1 de julio de 1987 a instancias de la parte actora y por incumplimiento de la parte demandada. C) Que la parle demandada debe abonar en concepto de daños y perjuicios ocasionados a la parte actora por su incumplimiento, la suma de 49.285.000 pesetas. D) Subsidiariamente que la parle demandada debe abonar en concepto de daños y perjuicios a la parte actora la cantidad que se fije en período de ejecución de Sentencia. E) Que de la suma a abonar por la parte demandada a la actora procede se descuente la liquidación final de cuentas de la temporada 1988, por la ocupación respecto al hotel objeto de contrato de reserva de plazas. Y condenando a la parte demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a satisfacer inmediatamente la cantidad que se fije, bien en el periodo declarativo del presente procedimiento o bien en período de ejecución de Sentencia, por daños y perjuicios ocasionados a la parte actora con la deducción a que se refiere el apartado E) del presente suplico, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó y formulo reconvención alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimo oportunos. Y terminó suplicando al Juzgado se dicte Sentencia por la cual, desestimando íntegramente la demanda, se declare no haber lugar a la misma, absolviendo de ella a mi representada y declarando haber lugar a la reconvención formulada, sea condenada la actora al pago de la cantidad de 21.727.721 pesetas, importe conjunto de las cantidades que la actora adeuda a mi principal por los conceptos ya indicados y la cantidad que por resarcimiento de daños y perjuicios se ha solicitado, con mas los intereses vencidos y los que en lo sucesivo venzan: todo ello, con expresa imposición de costas a la propia demandante por su temeridad y mala fe.
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 27 de septiembre de 1989 . cuya parte dispositiva es como sigue: Que desestimando como desestimo en todas sus partes la demanda formulada ñor la Procuradora doña María Tur Escandell en nombre y representación de la entidad "Falcon Leisure Group", contra la entidad "Sol Post S. A.", representada procesalmente en estos autos por la Procuradora doña Susana Navarro debo absolver y absuelvo a esta última entidad demandada del total contenido de los pedimentos de la demanda formulada; y estimando como estimo en parte la reconvención formulada por la Procuradora doña Susana Navarro en la representación va indicada de la entidad "Sol Post, S. A." debo condenar y condeno a la entidad actora "Falcon Leisure Group", a que pague en cuanto es su deber a la entidad "Sol Post. S. A." la cantidad de 18.137.394 pesetas con más los intereses de tal cantidad que resulten calculados del aumento, del interés legal desde la fecha de esta Sentencia hasta que la cantidad sea totalmente satisfecha conforme al art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , así como a estar y pasar por tales declaraciones, con desestimación de la reconvención en sus restantes pedimentos, de los cuales se absuelve a la entidad actora, lodo ello sin hacer expreso ni especial pronunciamiento de las costas causadas en esta litis.
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó Sentencia con fecha 17de enero de 1991 , cuyo fallo es como sigue: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Alejandro Silvestre Benedicto en nombre y representación de "Falcon Leisure Group" contra la Sentencia dictada el día 27 de septiembre de 1989 por el Iltmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Ibiza en el juicio declarativo de menor cuantía del que el presente rollo dimana. En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución con expresa imposición al causante de las costas de esta alzada. (Auto de aclaración de fecha 24 de enero de 1991 en el que se subsana el siguiente error del fallo: En la línea del segundo párrafo del fallo, donde dice "causante" debe decir "apelante").
El Procurador don Francisco Reina Guerra en representación de la entidad "Falcon Leisure Group", formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del art. 1.692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haber incurrido la Sentencia en error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos y que demuestran la equivocación del Juzgador. 2.° Al amparo del art. 1.692-5 por haber incurrido la Sentencia en infracción de la jurisprudencia reguladora del contrato de opción (Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fechas 23 de marzo de 1945. 1 de julio de 1946, 5 de abril de 1949, 8 de febrero de 1985. 17 de noviembre de 1986 y 4 de abril de 1987 ), e infracción del art. 1.101 del Código Civil .
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 5 de octubre de 1993.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Utilizando impropiamente la vía del antiguo ordinal 4.º del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , la parte recurrente denuncia la incorrecta interpretación que el Tribunal a quo ha efectuado del contrato básico de arrendamiento, celebrado entre las partes litigantes con fecha I de julio de 1987, y referido a la reserva de plazas hoteleras del "Hotel Costa Sur" situado en la isla de Ibiza, en favor del Tour Operator "Falcon leisure Group". El período contratado abarcaba solamente al verano de 1988. es decir concretamente desde el 1 de mayo, al 31 de octubre, fijándose en el mismo los siguientes extremos: Las condiciones económicas del uso que se cedía, el importe de Tos servicios a que se obligaba el dueño del hotel, la forma fraccionada de los pagos a efectuar por el arrendatario, así como la obligación del arrendador de mantener las instalaciones de las industrias en perfectas condiciones, bajo pena de una resolución contractual con devolución de lo percibido.
En el contrato se insertaban dos cláusulas que son significativas para dilucidar el problema interpretativo, en relación con la intención de los contratantes, que constituye propiamente el objeto del recurso. La cláusula núm. 11 que dice: "La arrendataria se reserva la facultad de resolver el presente contrato en cualquier momento del período concertado por los contratantes, lo que debería hacer por escrito, quedando en poder del arrendador las cantidades que hubiese ya percibido por el arrendamiento." Es decir, se trata de una facultad resolutoria, sin necesidad de justificación de causa, y Tácticamente sin indemnización, pues la forma de pago escalonada mensualmente, aria ilusoria la retención que se cita. La otra cláusula, centro del problema hermenéutico que se discute, es la núm. 16 "Ambas partes convienen en acordar una opción para la contratación del hotel para el verano de 1989 en idénticas condiciones, pero con un incremento en los precios del tanto por ciento resultante del aumento del costo de la vida, que se haya producido entre el 15 de junio de 1987 y 15 de junio de 1988, en el bien entendido que esta opción caducará el día 1 de julio de 1988."
Con fecha 14 de junio de 1988, la propiedad del "Hotel Costa Sur" notificó notarialmente a la entidad arrendataria que había decidido no prorrogar el contrato de fecha 1 de julio de 1987, y la entidad demandante contestó al requerimiento ejercitando el derecho de opción que entiende se había establecido contractualmente.
Precisamente en la determinación del verdadero sentido de la transcrita cláusula núm. 16 , es donde radica el nudo gordiano del problema que nos ocupa. Para la parte demandante-recurrente se trata de una opción de arrendamiento establecida a su favor, y por tanto absolutamente dependiente de su voluntad. La parte demandada entiende que la opción establecida es mutua y reciproca al otorgarse en favor de ambas partes contratantes, y por tanto la efectividad del derecho puede ser ejercitado tanto por el arrendador como por el arrendatario, habiendo ella manifestado su voluntad negativa en primer lugar.
La Sentencia recurrida refiere su estudio interpretativo a la aplicación de los arts. 1.281.2.º y 1.285 del Código Civil , al entender que de las palabras del contrato no se desprende la intención de los contratantescon la debida claridad, y que la interpelación conjunta de las cláusulas, 16, 11 y 5 conducen a la conclusión final, do que mi fue la voluntad de las partos el conceder al arrendatario ose pretendido derecho de opción en exclusiva. Insistiendo en osa misma línea, y profundizando quizás un poco más, puede llegarse a la afirmación do que la cláusula contractual núm. 16 no contiene un verdadero contrato de opción, pues de su contenido no se desprendo la concurrencia de los requisitos indispensables, que para el mismo viene exigiendo la jurisprudencia de esta Sala. Consiste la opción, según esta doctrina, en un contrato unilateral (pues sólo queda obligado al concédeme a mantener su oferta durante un período de tiempo, y para el optante el derecho de acopiarla o dejarla caducar) por virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del payo de una prima por parte del optante (Sentencias entre las más recientes del 9 de octubre de 1987, 24 de octubre de 1990, 24 de enero y 8 de marzo de 1991, y 3 de febrero de 1992 , etc.).
La lectura detenida de la cláusula que analizamos, necesariamente conduce a declarar, que la voluntad de las partes, ni literal ni intencionalmente coincide con la definición jurisprudencial que se acaba de transcribir. Allí nadie aparece unilateralmente obligado, más bien (en su deficiente redacción) parecen referirse los contratantes a que "ambas partes convienen en acordar" una futura "renovación" del contrato para el siguiente verano, pero sin que do una manera explícita o indubitada esta posible prolongación contractual quedará atribuida en exclusiva a la voluntad del arrendatario.
Resulta significativo el contenido del documento unido al folio 16 de los autos y titulado "Anexo al contrato de reservas de plazas hoteleras suscrito en Ibiza el 1 de julio de 1987". Constituye por tanto un elemento interpretativo a tenor del art. 1.282 del Código Civil , y allí, de forma autógrafa, se antepone a las firmas la siguiente aclaración: "El contenido de este anexo se refiere solamente a la operación Verano 88, y no afecta a la posible renovación prevista para años sucesivos." Aquí el termino "opción", se ha aclarado, sustituyéndolo por "renovación", que desde luego tiene distinto significado, y que concuerda plenamente con eso convenio de futuro que parece deducirse de las discutidas cláusulas.
Por las razones que se acaban de exponer, deben ser rechazados los dos motivos del recurso, ya que, ni han existido las denunciadas violaciones de los preceptos interpretativos del Código Civil, ni en el documento base se estableció un verdadero contrato de opción, según el sentido de la jurisprudencia que se cita, y que do ningún modo, aparece infringida en las Sentencias recurridas.
El decaimiento de los dos motivos del recurso, conduce a la desestimación del mismo, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente, y la pérdida del depósito constituido (art. 1.715 LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Falcon Leisure Group" contra la Sentencia que con fecha 17 de enero de 1991, dictó la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Antonio Gullón Ballesteros.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado
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