STS, 15 de Junio de 1993
| Ponente | PEDRO GONZALEZ POVEDA |
| ECLI | ES:TS:1993:17618 |
| Fecha de Resolución | 15 de Junio de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 599.-Sentencia de 15 de junio de 1993
PONENTE: Eximo. Sr don Pedro González Poveda.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Modificación de cláusula de precio de compraventa de vivienda de protección oficial y otorgamiento de escritura
publica de compraventa de vivienda. Resolución de contrato.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1.255. 1.285, 1.300 y 1.306 del Código Civil.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencia de 30 de mar/o de 1992 del Tribunal Supremo.
DOCTRINA: Es doctrina reiterada de esta Sala la de que la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro Ordenamiento no sólo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva -claro está- de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato), determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada.
A diferencia de la nulidad contractual, la resolución ha de ser hecha valer por vía de acción, y no cabe su alegación como excepción a no ser que se trate de una resolución convencional o ya declarada judicialmente. Por eso, ante esa falta de ejercicio de la acción resolutoria por los vendedores no puede hacer el órgano jurisdiccional pronunciamiento alguno sobre tal cuestión, cualquiera que sea el resultado probatorio acerca de la concurrencia o no de los requisitos exigidos por el art. 1.504 del Código Civil .
En la villa de Madrid, a quince de junio de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de Bilbao, sobre modificación de cláusula de precio de compraventa de vivienda de protección oficial y otorgamiento de escritura pública de compraventa de vivienda; cuyo recurso fue interpuesto por doña Rebeca y don Carlos Antonio , representados por el Procurador de los Tribunales don José Luis Martín Jaureguibeitia, y defendidos por el Letrado don José María Ruiz de Aguirre; siendo parte recurrida don Leonardo , que no ha comparecido en el acto de la vista.
Antecedentes de hecho
Primero 1. El Procurador de los Tribunales don Alfonso José Bartau Rojas, en nombre y representación de don Leonardo , formuló demanda de menor cuantía, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de Bilbao, contra doña Rebeca y su esposo don Carlos Antonio , en la cual tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgadodictase sentencia declarando: "1.º Que la cláusula segunda del contrato de compraventa formalizado entre el actor y los demandados, con fecha 29 de septiembre de 1986 es nula de pleno derecho. 2.º Modificar dicha cláusula segunda en el sentido de sustituir el precio de 3.100.000 ptas por el de 1.742.672 ptas. V Obligar a los demandados a elevar a escritura pública el susodicho contrato, una vez modificada la cláusula segunda según sentencia. 4 .º Condenar a los demandados al pago de las costas de este procedimiento". Por otrosí dijo: "Que al admitir la demanda se sirva proveer que la misma se anote preventivamente en el Registro de la Propiedad correspondiente, librando a este electo mandamiento expresivo de las circunstancias que previene el art. 73 de la Ley Hipotecaria ".
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Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora doña Paula Basterreche, en representación de doña Rebeca y don Carlos Antonio , quien contesto a la misma y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por convenientes, termino suplicando al Juzgado dictase sentencia declarando: "1.º No haber lugar a las pretensiones del actor por estar resuelto el contrato de que emanan. 2.º Subsidiariamente, no haber lugar al pedir memo de contrario por no ser ajustado a Derecho. 3.º Condenar al actor al pago de las costas de este procedimiento."
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Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 2 de los de Bilbao, dictó Sentencia en fecha 29 de junio de 1988 . cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda por el Procurador don Alfonso Bartau Rojas, actuando en nombre y representación de don Leonardo , debo absolver y absuelvo de la misma a los demandados doña Rebeca y don Carlos Antonio , representados en autos por la Procuradora doña Paula Basterreche Arcocha; y sin hacer expresa imposición en cuanto a las costas de esta litis".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación procesal de don Leonardo , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó Sentencia en fecha 8 de mayo de 1990 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Con total estimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Alfonso José Bartau Rojas, en nombre y representación de don Leonardo , debemos revocar y revocamos en todas sus partes la sentencia dictada en primera instancia en los Autos de menor cuantía núm. 21/1988 y en su virtud, y estimando como estimamos la demanda interpuesta por el actor don Leonardo contra doña Rebeca y don Carlos Antonio , debemos declarar y declaramos: 1. Que la cláusula segunda del contrato de compraventa formalizado en fecha 29 de septiembre de 1986 entre las partes es nula de pleno derecho: 2. Un consecuencia, dicha cláusula segunda queda modificada en el sentido de sustituir el precio de 3.100.000 ptas por el de 1.742.672 ptas que corresponden a la vivienda, y de 168.000 ptas por los enseres vendidos junto con la vivienda lo que hace un total de 1.910.672 ptas,; condenando a los demandados a que eleven la correspondiente escritura publica una vez se les abone por la parle adora el resto del precio fijado en esta resolución todo ello con expresa imposición a los demandados de las costas de la primera instancia, y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las correspondientes a esta alzada".
1. Notificada la sentencia a las partes, el Procurador de los Tribunales don José Luis Martín Jaureguibeitia en representación de doña Rebeca y don Carlos Antonio , interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao, con apoyo en los siguientes motivos: "1. Amparado en el apartado 5.º del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , y fundado en la infracción del art. 1.504 del Código Civil. 2. Amparado en el motivo 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y fundado en la infracción del art. 1.255 del Código Civil. 3. Amparado en el motivo 5 .º del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , y fundado en la infracción del art. 1.300 del Código Civil. 4 . del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil ".
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Convocadas las partes, se celebro la preceptiva vista el día 27 de mayo del año en curso, con la única asistencia del Letrado de la parle recurrente don Darío quien informó según sus pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Pedro González Poveda.
Fundamentos de Derecho
Por el actor aquí recurrido se interpuso demanda líente a los recurrentes en casación en cuyo suplico interesaba se dictase sentencia declarando: "1.º Que la cláusula segunda del contrato de compraventa formalizado entre el actor y los demandados, con fecha 29 de septiembre de 1986 es nula de pleno derecho. 2.º Modificar dicha cláusula segunda en el sentido de sustituir el precio de 3.100.000 ptas por el de 1.742.672 ptas. 3. Obligar a los demandados a elevar a escritura pública el susodicho contrato, una vez modificada la cláusula segunda según instancia". Desestimada la demandada en primera instancia, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao dictó sentencia revocando la de primer grado yestimando íntegramente la demanda.
Para la resolución del presente recurso han de tenerse en cuenta los siguientes antecedentes: 1.º En documento privado de 29 de septiembre de 1986, los cónyuges don Carlos Antonio y doña Rebeca vendieron a don Leonardo la vivienda DIRECCION000 derecha del piso o planta NUM000 , de la casa quíntuple de vecindad, señalada con el núm. NUM001 de la calle TRAVESIA000 , que tiene su portal de entrada por la casa núm. NUM002 de dicha calle, por el precio de 3.100.000 ptas. como forma de pago se convino la siguiente: a) En el acto de la firma del contrato el comprador hizo entrega de la cantidad de 600.000 ptas como señal o arras; b) el 15 de enero de 1987 el comprador haría entrega de 1.000.000 de ptas. c) dentro del mes de mayo de 1987 abonaría el comprador 1.500.000 ptas., en cuyo momento se formalizaría la escritura de compraventa ante el Notario designado en el contrato y se le haría entrega de las llaves de la vivienda para su habitabilidad. En la cláusula sexta se estableció que se hace constar expresamente que el comprador reunía a los beneficios que en virtud de la calificación de viviendas de protección oficial pudiera corresponder a la vivienda objeto de este contrato por lo que serán de cargo del propio comprador tollos los gastos fiscales o de cualquier índole que puedan originarse en caso de descalificación de la vivienda"; por "nota adicional- se hizo constar que juntamente con la vivienda se efectúa la venta con los siguientes muebles, en la cocina; armario colgante y escobero, cocina mixta marca "Edesa" de cuatro fuegos, contador butano "Corberó", lavadora automática "Otsein". Y en una de las habitaciones un armario empotrado" 2. En 29 de enero de 1987 los vendedores dirigieron al comprador un requerimiento notarial para que en término de cuarenta y ocho horas abonara la cantidad de 1.000.000 de ptas., dando por resuelto el contrato de pleno derecho por aplicación del art. 1.504 del Código Civil si no procedía al pago. En 31 del mismo mes y año el comprador, en contestación al requerimiento que le había sido hecho, compareció ante Notario e hizo constar que no era su voluntad resolver el contrato e hizo entrega al Notario de un talón bancario por importe de 1.000.000 de ptas., importe del plazo que debía abonarse en 15 de enero de 1987. y manifestó la procedencia de rectificar las cláusulas del contrato en lo referente al precio por tratarse de una vivienda de protección oficial. 3.º A instancia del comprador se celebro en l de septiembre de 1987 acto de conciliación que concluyó sin avenencia Posteriormente, el 25 de noviembre de 1987, los vendedores requirieron notarialmente al comprador y dieron por resuelto el contrato, entregando al Notario un cheque por importe de ÓOO.000 ptas., lo que fue rechazado por el comprador que se opuso a la resolución y, a su vez, requirió a los vendedores para que formalizasen escritura pública de venta contra el pago del precio por el comprador.
El motivo primero del recurso, acogido al ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega infracción del art. 1.504 del Código Civil . Es doctrina reiterada de esta Sala (Sentencia de 30 de marzo de 1992 y las en ella citadas) la que la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro Ordenamiento no solo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva -claro esta de que sean los Tribunales quienes examinen y sanción en su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato), determinando, en definitiva, si la resolución ha sitio bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada. En el presente caso, rechazada expresamente por el comprador la declaración resolutoria unilateral de los vendedores, tal voluntad resolutoria requería para su eficacia una resolución judicial que declarase su procedencia por concurrir, en ella los requisitos del art. 1.504 del Código Civil ; ahora bien, dado el principio de rogación de parte que rige en nuestro proceso civil, esa declaración judicial solo puede obtenerse mediante el ejercicio de la correspondiente acción resolutoria del contrato, ejercicio que en este caso, no se ha producido pues los compradores demandados no formularon demanda reconvencional alguna, limitándose en el suplico de su contestación a la demanda a solicitar sentencia declarando: "1.º No haber lugar a las pretensiones del actor por estar resuelto el contrato de que emanan", lo que implica hacer valer por vía de excepción una resolución unilateral del contrato no sancionada judicialmente al haber sido impugnada, siendo así que, a diferencia de la nulidad contractual, la resolución ha de ser hecha valer por vía de acción, y no cabe su alegación como excepción a no ser que se trate de una resolución convencional o ya declarada judicialmente. Por eso, ante esa falta de ejercicio de la acción resolutoria por los vendedores no puede hacer el órgano jurisdiccional pronunciamiento alguno sobre tal cuestión, cualquiera que sea el resultado probatorio acerca de la concurrencia o no de los requisitos exigidos por el art. 1.504 del Código Civil ; procede, en consecuencia, la desestimación del motivo.
El segundo motivo del recurso, acogido al ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega infracción del art. 1.255 del Código Civil ; se afirma en el desarrollo del motivo que como se desconocía si el límite del precio oficial para esta clase de viviendas era superior o inferior al pactado, para no contravenir la norma imperativa se pació la hipótesis de la descalificación, c igualmente se afirma que como quedó acreditado el hecho de que el precio pactado y establecido superaba el permitido nunca se hubiera realizado la perfección del contrato sin previa descalificación, por lo que no se ha transgredido prohibición alguna. De conformidad con el art. 1.285 del Código Civil "las cláusulas de los aníllalos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte delconjunto de todas., interpretación sistemática que aplicada al caso lleva a conclusiones contrarias a las pretendidas por los recurrentes; en el pacto sexto del contrato de compraventa, con una redacción no excesivamente clara, se establece la renuncia del comprador a los beneficios que en virtud de la calificación de la vivienda de protección oficial pudiera corresponder a la que es objeto del contrato, ello no supone una renuncia pura y simple, ya que añadiéndose en esa cláusula "por lo que serán de cargo del propio comprador lodos los gastos fiscales o de cualquier índole que pudieran originarse en caso de descalificación de la vivienda", ha de entenderse esa renuncia condicionada a la previa descalificación de la vivienda, pues en otro caso tal renuncia no será valida por contiavenu el bien público, reflejado en la regulación imperativa de las viviendas de esta clase, y así viene a reconocerlo indirectamente la parte reclínente en el desmotivó del motivo al afirmar que no existió voluntad de infungu uoimi unpciativi alguna, por lo que se introdujo en el contrato la mencionada hipótesis de la descalificación. No habiéndose procedido por los vendedores, únicos facultados para ello, a solicitar la descalificación de la vivienda, con la consecuencia que ello entrañaría de posibilitar la venta en sujeción a un precio tasado, ha de entenderse que incumplida la condición que sustentaba la exigibilidad de un precio superior legal, que los contratantes se sometieron voluntariamente y para el caso de que no se procediese a la descalificación de la vivienda a las normas imperativas que establecen el precio de esta clase de viviendas, ya que se insiste y como se dice en el desarrollo del motivo, nunca fue intención de las partes eludir el cumplimiento de aquellas normas; en consecuencia, debe desestimarse el motivo. Igual suerte desestimatoria ha de correr el tercer motivo en que por igual cauce procesal, se alega infracción del art. 1.300 del Código Civil con cita asimismo del art. 1.306. 1 y 2 del Código Civil y alegación de un error por parle de ambos contratantes, introduciendo así una cuestión nueva no suscitada hasta ahora.
La desestimación de lodos y cada uno de los motivos del recurso determina la de éste en su integridad con la preceptiva imposición de las costas a la parte recurrente a tenor del art. 1.715 de la ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Carlos Antonio y doña Rebeca contra la Sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao, de fecha S de mayo de 1990 . Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas de este recurso. Y líbrese a la Audiencia mencionada la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. Francisco Morales Morales. Pedro González Poveda.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Pedro González Poveda. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico. Clemente Crevillén Sánchez.-Rubricado.
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