STS, 21 de Mayo de 1993

A. El Procurador de los Tribunales don Nicanor Alonso Martínez, en nombre y representación de don Oscar , formuló demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía sobre resolución de contrato, estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se condene a los demandados con los siguientes pronunciamientos: 3.1. Dando por resuello y sin ningún valor ni electo al contrato de compraventa celebrado el día 22 de noviembre de 1978 entre mi representado don Oscar y los demandados don Jose Pablo y doña Marí Luz . 3.2. Por perdida a favor de mi representado, quedando de propiedad del mismo, las cantidades que hubieran entregado los compradores por razón del contrato resuelto. 3.3. A que desalojen y dejen libre y expedito i disposición de mi representado, en el plazo de dos meses, contados a partir de la fecha de la resolución, la vivienda objeto del contrato resuelto. 3.4. Al pago de todos los gastos y costas que se produzcan en el presente pleito.

2. Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en nombre y representación de don Jose Pablo y de su esposa doña Marí Luz la Procuradora doña María Cruz Gómez Trelles Peláez quien contesto a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que desestimando la demanda, absuelva a los demandados de los pedimentos de la misma, con expresa condena en costas a la parte demandante. En el mismo escrito formuló reconvención basada en los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se sin a acordar la resolución del contrato de compraventa de fecha 22 de noviembre de 1978:

   1. Por haber existido error en el consentimiento prestado por nuestros representados, b) Por existir dolo por parte del vendedor al vender como libre de cargas lo que estaba gravado, c) Por no haber cumplido el vendedor la obligación de entrega de la vivienda libre de cargas, d) Iodo ello con imposición de las costas de esta reconvención a la parte reconvenida. El Procurador don Nicanor Alonso Martínez, en nombre de don Oscar , contestó a la reconvención estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia conforme a lo pedido en ella.

3. Recibido el pleito a prueba, se practicaron las que propuestas por las partes fueron declaradas pertinentes y figuran en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 26 de Madrid, dictó Sentencia con fecha 1 de junio de 1989 . cuyo fallo dice literalmente así: "Fallo: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Alonso Martínez, en nombre y representación de don Oscar , contra don Jose Pablo y doña Marí Luz , representados ambos por la Procuradora Sra. Gómez Trelles sobre resolución de contrato de compraventa, e igualmente, debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional presentada por la Procuradora Sra. Gómez Trelles, en nombre y representación de don Jose Pablo y doña Marí Luz , y debo absolver y absuelvo a los mismos de los pedimentos en ellos contenidos, con expresa imposición de las costas causadas con la demanda principal al actor y con la demanda recovencional a los demandados".

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de PrimeraInstancia núm. 26 de Madrid por la representación de don Oscar , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia, con lecha 18 de junio de 1990 . cuyo tallo dice literalmente así: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Nicanor Alonso Martínez. en nombre y representación de don Oscar

, debemos confirmar como continuamos la Sentencia dictada en 1 de junio de 1989 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia núm. 26 de los de Madrid en los autos de que dimana, con expresa imposición al apelante de las costas del recurso".

Notificada la sentencia a las panes, el Procurador de los Tribunales don Nicanor Alonso Martínez. en nombre y representación de don Oscar , interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos: Motivos de casación: 1.º Amparamos este primer motivo en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Entendemos al respecto que el fallo infringe por inaplicación el art. 1.468 del Código Civil y la constante jurisprudencia sobre el alcance y significado de la cláusula "libre de cargas y gravámenes" (Sentencias de febrero de 1916, 7 de diciembre de 1944, 9 de octubre de 1949 y 7 de marzo de 1958 del Tribunal Supremo ), así como la correspondiente a los efectos de la publicidad formal del Registro de la Propiedad (Sentencias de 9 de noviembre de 1909, 20 de abril de 1988 y 13 de marzo de 1989 del Tribunal Supremo ). 2.º Amparamos este segundo motivo de casación en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . A nuestro juicio el fallo incide en infección por inaplicación de la jurisprudencia firmemente establecida sobre el Pactum Reservati Dominii y muy especialmente, de las Sentencias de fechas 28 de junio de 1986, 19 de febrero de 1982, 10 de junio de 195,. 30 de junio de 1951. 6 de marzo de 1946, 13 de diciembre de 1935. 10 de enero de 1929, 6 de febrero de 1929, 20 de septiembre de 1914 y 16 de diciembre de 1894- del Tribunal Supremo, entre otras. 3 .º También amparamos este motivo de casación en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Propugnamos que el fallo de la sentencia recurrida y también el de la sentencia de primera instancia infringen, por inaplicación, los arts. 1.113 y 1.114 ambos del Código Civil así como la jurisprudencia sentada por las Sentencias de fechas 11 de marzo de 1929. 15 de marzo de 1934. 17 de marzo de 1966 y 17 de marzo de 1984 del Tribunal Supremo. 4 .º Al igual que los demás, encuentra su amparo este motivo en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Como consecuencia de cuanto hemos mantenido en los tres motivos anteriores, el fallo infringe, por aplicación indebida la doctrina jurisprudencial relativa al art. 1.124 del Código Civil y en especial la contenida en las Sentencias de 14 de abril y 6 de junio de 1978, 22 de octubre de 1977, 20 de diciembre de 1976. 6 de febrero de 1979, 5 de junio de 1981, 27 de noviembre de 1984 y 17 de junio de 1981 del Tribunal Supremo, al desestimar la demanda sobre resolución del contrato privado de compraventa celebrado entre las partes de este litigio el día 22 de noviembre de 1979, en razón de pretendido incumplimiento del vendedor.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. don Eduardo Fernández Cid de Temes.

Fundamentos de Derecho

Inalacada la base fáctica de la sentencia recurrida permanece incólume, inconsursa y de ella ha de partirse en casación, siendo, en esencia, la siguiente: Por contrato privado de 22 de noviembre de 1979 el hoy recurrente, don Oscar , vendió a los recurridos un piso que, con su comunidad, participaba en las zonas verdes y deportivas de la urbanización en que se encontraba sito, manifestando que se hallaba libre de cargas y gravámenes, lo que no era cierto, pues que en 1976 se había planteado demanda por un tercero solicitando, ante el Juzgado de Primera Instancia num. 13 de los de Madrid, la división de la finca en que radicaban la urbanización y el piso y que se le adjudicara el 30 por 100 de la superficie edificable, otorgándose en tal sentido escritura a su favor, lo que produjo la anotación de la demanda en el Registro, que no fue cancelada ni aun cuando termino el litigio por Sentencia de este Tribunal Supremo de 8 de junio de 1987 , en que se aclaró que lo vendido no resultaba afectado, cosa que no conocieron los compradores, pues que tal cancelación se produjo avanzado el año 1988, mucho después de presentada por el vendedor la demanda resolutoria del contrato de compraventa, al dejar de pagar los compradores una serie de letras, precisamente por la existencia del gravamen. Sienta la Audiencia, al confirmar la sentencia del Juzgado que denegó la resolución solicitada, que el vendedor, en razón a la venta de la cosa sin cargas y gravámenes, aunque hubiera hecho reserva del dominio, estaba obligado a cancelar la anotación preventiva y sin este cumplimiento por su parte no puede pedir la resolución de la compraventa, como declara la Sentencia de 6 de febrero de 1979 , pues el principio general que solamente puede pedir la resolución quien cumple su obligación o la incumple después de que la otra parte incumpliera la suya (Sentencias, entre otras muchas, de 14 de abril y 6 de julio de 1978, 22 de octubre de 1977 y 20 de diciembre de 1976 )".

El primer motivo de casación denuncia inaplicación del art. 1.468, del Código Civil , así como de la jurisprudencia sobre el alcance y significado de la cláusula "libre de cargas y gravámenes" y dela publicidad formal del Registro de la Propiedad. Sostiene en el desarrollo que el citado artículo impone al vendedor la obligación de entregar la finca en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato y tal estado no era otro que el de estar afectada desde dos anos antes por una anotación preventiva de demanda de división de cosa común, lo que habían de conocer los compradores dada la publicidad formal del Registro, aparte de que no hubo incumplimiento por su parle y que su obligación habría de encuadrarse en el saneamiento del art. 1.461 , que en modo alguno autoriza a los compradores para dejar de pagar el precio, solución que sólo está prevista para los supuestos del art. 1.502 , "muy probablemente no aplicable" según la sentencia recurrida y si se dice que se vende libre de cargas y gravámenes debe entenderse en el sentido de que si hay alguna carga o gravamen el vendedor asume la obligación de librar la cosa del mismo, pero sin determinarse en qué momento ha de cumplirse la obligación de saneamiento.

El perecimiento del motivo es obligado, ya que el contrato se pactó con la entrega de la cosa y precio aplazado, manifestándose expresamente que se vendía libre de cargas y gravámenes, lo que obliga a entenderse, en consonancia con la buena fe exigible en todo contrato, que esa libertad existía al tiempo de la perfección, sin peligro alguno para el comprador de verse privado de la cosa, cuando tampoco se le garantiza la devolución del precio si tal supuesto llegare: y el vendedor, que realiza tal aseveración sin aclarar nada, no puede intentar que se de previdencia a la publicidad formal del Registro sobre su propia palabra, ya que ello implica auténtica mala fe y un comportamiento injusto, carente de honradez; lo normal, la conducía exigible a un buen padre de familia, era advertir de la anotación preventiva de demanda vigente al perfeccionarse el contrato, para que en éste se tomasen las cautelas debidas: pero al no haberlo hecho así no puede pretender que la publicidad formal prime sobre el principio general del derecho de la fidelidad a la palabra dada y ampararse en su propia falsedad, tipificada incluso penalmente, no obstante significar lo punible en el mínimun ético necesario para vivir en sociedad: no se olvide que la regulación específica de la compraventa no es opuesta a las reglas generales de los capítulos II y III, título I, libro IV y título II del mismo libro con sus concordantes como tampoco que no se han atacado los hechos de que la acción ejercitada que provocó la anotación era la communi dividundo y que los compradores, que habían pagado más de 1.000.000, dejaron de pagar el resto del precio al tener conocimiento de su existencia, temor fundado y amenaza de perder la cosa tan significativos como en el ejercicio de una acción reivindicatoria, pues existe identidad de razón, por lo que el supuesto encaja en el art. 1.502 del propio Código Civil , aunque esta Sala haya establecido que el precepto es de interpretación restrictiva, si se tiene en cuenta que los compradores nada podían oponer al ejercicio de la acción.

El motivo segundo tiende, como el anterior -según dice el recurrente-, a demostrar la inexistencia de incumplimiento por parte del vendedor, a pesar de no haber cancelado la anotación preventiva de demanda que pesaba sobre la finca, por haberse convenido un pacto de reserva de dominio, "según el cual este derecho no se transmitirá plenamente al comprador hasta que no se haya abonado la totalidad del precio", prohibiéndose hasta entonces toda cesión de su derecho o reforma en el piso, por lo que entiende "que no existe incumplimiento del contrato de compraventa si la cancelación se efectúa antes o hasta el momento del pago del último plazo del precio, ya que este es el modo y momento en que quedan simultaneadas las recíprocas obligaciones".

El propio recurrente señala la razón del perecimiento del motivo al decir que "el comprador solamente puede suspender el pago del precio cuando se den las circunstancias y con los requisitos del art. 1.502 del Código Civil ", por lo que ha de darse por reproducido cuanto se expresó en el fundamento anterior, debiendo recordarse, por otra parte, que desde la perfección del contrato empezó la parte compradora a cumplir, a pagar, recibiendo el inmueble, aunque la entrega no le transmitiese la propiedad: y si el vendedor adoptó todas las cautelas posibles para asegurar el pago (reserva de dominio, condición resolutoria), lógico es pensar que los compradores hubieran adoptado similares cautelas de conocer la situación en que se encontraba la finca y no mediar el engaño a que les indujo el comprador, razón por la cual, a más de pensar en el incumplimiento por parte del vendedor, la sentencia recurrida hace hincapié en que no hubo una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento por parte de los compradores, ya que hasta la ejecución de la sentencia sobre la actio communi dividundo no quedó claro que la adjudicación al anotante de la demanda no debía comprender el piso, zonas verdes y deportivas que ahora nos ocupan, resoluciones que no fueron conocidas por los compradores, y aun así la anotación no se canceló hasta mucho después de presentada la demanda del presente litigio, lo que obliga a entender, como máxima de experiencia aplicable, que la más simple cautela aconsejó interrumpir el pago; por último, la Sentencia de esta Sala de 19 de mayo de 1989 señaló cómo el pacto con reserva del dominio viene a constituir simplemente, como cualesquiera otra de las varias que pueden utilizarse con ese fin, una garantía del cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada y pendente conditione el vendedor carece de poder de disposición (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero , pero siempre con respeto a la legislación hipotecaria, de forma que la cautela aquí adoptada por los compradores no puede estimarse sino como una contracautela ante el engaño del vendedor y la posibilidad (temor racional) de verse privados de lodo, cosa y precio entregado.

El motivo tercero considera infringidos los arts. 1.113 y 1.114 , en el sentido de que constituyendo el pacto de reserva de dominio una condición suspensiva, de forma que los adquirente no consolidan su derecho hasta el total pago del precio, tampoco existe incumplimiento por parte del vendedor hasta que llegue ese momento de transmitir el dominio, sin que los compradores puedan ampararse en el art. 1.502 . El decaimiento del motivo ha de producirse por cuanto se ha venido razonando: se vendió como libre una cosa que estaba gravada, algo de lo que podía verse privado el comprador ante el ejercicio de una acción real reclamando el dominio, por lo que el supuesto ha de incluirse en el art. 1.502 , a pesar de la interpretación restrictiva del precepto que propugna esta Sala, y suspender el pago del precio hasta que el vendedor haga desaparecer el peligro no implica más que una cautela lícita, que en modo alguno es equiparable a un incumplimiento rebelde, a efectos de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil , pues es el vendedor quien con su engaño incumplió principios generales de la contratación y específicamente el art. 1.258 del Código Civil . Y estas mismas razones hacen decaer el último motivo, simple variedad de los anteriores al entender infringida la doctrina jurisprudencial relativa al art. 1.124 sobre resolución de los contratos, pues mantiene el recurrente que se dan todos los requisitos del art. 1.504 , incumpliendo los compradores pero no él, al existir la condición suspensiva del pacto de reserva de dominio; baste recordar que se vendió una cosa litigiosa, afirmando con mala fe que estaba libre y que mi puede ampararse en la publicidad registral quien la oculta engañando a la otra parte, máxime cuando la acción pendiente y anotada era especificativa de un dominio que podía recaer sobre la cosa vendida, cual se viene repitiendo.

Por imperativo legal (art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), al no haber lugar al recurso, han de imponerse las costas del mismo al recurrente, con pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por el Procurador don Nicanor Alonso Martínez, en nombre y representación de don Oscar , contra Sentencia dictada, en 18 de junio de 1990, por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid : condenamos a dicho recurrente al pago de las costas; decrecimos la pérdida del depósito constituido, al que se dará el desuno legal: y a su tiempo, comuníquese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI. por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Matías Malpica González Elipe.-Rubricados.