STS, 6 de Abril de 1993
| Ponente | FRANCISCO MORALES MORALES |
| ECLI | ES:TS:1993:17425 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 6 de Abril de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 335.-Sentencia de 6 de abril de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.
PROCEDIMIENTO: Incidental.
MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento. Desocupación del local arrendado. Justa causa.
NORMAS APLICADAS: Arts. 68, núm. 3.º, y 114, causa 11.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 14 de noviembre de 1960 y 13 de enero de 1961.
DOCTRINA: Si se tiene en cuenta que el cierre del local por más de seis meses en el plazo de un año deja de producir su
virtualidad denegatoria de la prórroga del contrato y la subsiguiente resolución del mismo (núm. 3.° del art. 68 en relación con la causa 11 .º del art. 114, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) cuando dicho cierre obedezca a justa causa que
demuestre, que el desempleo del local, además de tener un carácter temporal y transitorio, nunca permanente o definitivo, no es
revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino, por el contrario, que obedece a una causa ajena
y superior a la voluntad del arrendamiento, a quien, por tanto, no le es imputable (Sentencias de esta Sala de 14 de noviembre
de 1960 y 13 de enero de 1961) si se tienen en cuenta, repetimos, lo anteriormente dicho, el motivo ha de ser estimado, pues el
cierre del local litigioso, que, desde luego, fue meramente transitorio, vino impuesto por la justa causa
del necesario cambio de
Organismo del Estado que en el mismo había de tener su sede (Oficina Presupuestaria del Ministerio de Administraciones
Públicas por la Dirección General de Relaciones con las Cortes), como tantas veces se había hecho en ocasiones anteriores
con el consentimiento de los arrendadores, lo que supuso la necesidad de realizar las imprescindibles obras de
acondicionamiento para conectar terminales del SICOP.
En la villa de Madrid, a seis de abril de mil novecientos noventa y tres.Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio incidental seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid, sobre resolución de contrato de arrendamiento: cuyo recurso ha sido interpuesto por la Dirección General del Estado, representada por el Abogado del Estado: siendo parte recurrida don Pedro Jesús representado por el Procurador ciclos Tribunales don Federico Pinilla Peco y asistido por el Letrado don Gonzalo Rincón Serrano.
Antecedentes de hecho
El Procurador de los Tribunales don Federico Pinilla Peco, en representación de don Pedro Jesús formuló demanda de juicio incidental contra el Estado, Dirección General del Patrimonio del Estado sobre resolución de contrato de arrendamiento, alego los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y termino suplicando en su día se dicte sentencia por la que estimándose esta demanda, se declare resuelto el contrato de arrendamiento del piso NUM000 .º derecha de la casa de DIRECCION000 , núm. NUM001 . de Madrid, y se condene al demandado a estar y pasar por esta declaración, a dejar a la libre y entera disposición de la propiedad del citado piso en el plazo prevenido por la ley y al pago de todos los gastos y costas que se produzcan en este procedimiento.
Admitida la demanda y emplazada la demandada Dirección General del Patrimonio del Estado, se persono en autos en su representación, el Abogado del Estado, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y termino suplicando en su día se dicte sentencia desestimatoria por las razones expuestas, con expresa imposición al actor de las costas causadas.
Recibido el pleito a prueba, se practico la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.
El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia dicto Sentencia en fecha 16 de mayo de 1989 , cuyo fallo es el siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por la representación de don Pedro Jesús debo absolver y absuelvo de la misma a la Dirección General del Patrimonio del Estado (Administración del Estado), representada por el Sr. Letrado del Estado, con imposición de las costas a la parte demandante. Notifíquese esta sentencia a las partes. Líbrese testimonio de la presente resolución a los autos correspondientes."
Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia en fecha 12 de mayo de 1990 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Pedro Jesús contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de esta villa en los autos de juicio incidental núm. 499/1988, sobre resolución de contrato de arrendamiento de finca urbana, seguido a su instancia contra la Dirección General del Patrimonio del Estado, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su lugar debemos declarar resuelto el contrato de arrendamiento del piso sexto derecho de la casa núm. NUM001 , de la DIRECCION000 , de Madrid, condenando a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración y a dejar a la libre y entera disposición de la propiedad (de) dicho piso en el plazo prevenido en la ley con imposición de costas de primera instancia a la parte demandada y sin hacer expresa condena de las causadas en esta alzada."
El Abogado del Estado, en representación de la Dirección General del Patrimonio del Estado, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguiente motivos: 1.º Formulado al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia infringe por interpretación errónea del art. 397 del Código Civil. 2.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia infringe por interpretación errónea el núm. 3 del art. 62 en relación con el núm. 11 del art. 114, ambos de la Lev de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU).
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 18 de marzo de 1993.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.
Fundamentos de Derecho
Con relación al contrato de arrendamiento de un local de negocio (destinado a oficina pública), ubicado en el piso sexto derecha de la casa núm. NUM001 de la DIRECCION000 , de Madrid, don Pedro Jesús , copropietario, en régimen de condominio ordinario, de dicho edificio, actuando en nombre propio y en beneficio de los demás copropietarios del mismo (arrendadores, todos ellos, del expresado local), promovió el proceso de que este recurso dimana contra la arrendataria Dirección General del Patrimonio del Estado (Administración del Estado), en el que postuló se declare la resolución del referido contrato de arrendamiento, por cierre del mencionado local (oficina pública) durante más de seis meses en el curso de un año. En el referido proceso, en grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, por la que, revocando la de primer grado, estima la demanda y declara resuelto el mencionado contrato de arrendamiento por la causa expresada. Contra la referida sentencia de la Audiencia, el Abogado del Estado, en la representación legal que le corresponde, ha interpuesto el presente recurso de casación a través de dos motivos.
Por el motivo primero, con apoyo procesal en el ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), y denunciando infracción del art. 397 del Código Civil , el Abogado del Estado recurrente viene a sostener la falta de personalidad o de legitimación activa del demandante don Pedro Jesús , en su calidad de condueño del local arrendado, para promover el litigio a que este recurso se refiere, para lo que aduce, en esencia, que siendo el litigioso un arrendamiento de larga duración, el tratar de poner fin al mismo (ejercitando la correspondiente acción resolutoria) entraña un acto de disposición, para lo que, dice el recurrente, el referido demandante, en su calidad de copropietario, debería haber contado con el consentimiento unánime de todos los condueños del edificio. Después de señalar que el tema relativo a la naturaleza que, desde la perspectiva de las normas reguladoras de la comunidad de bienes, haya de corresponder al arrendamiento litigioso (acto de administración o acto de disposición), es totalmente ajena a este proceso, ya que aquí no se ha cuestionado la validez de la celebración, en su día del referido contrato, ni tampoco hay constancia alguna en autos, ni siquiera indiciaria, de que alguno de los condueños este disconforme con el ejercicio de la acción resolutoria a que se refiere este proceso, el expresado motivo ha de ser desestimado, ya que es reiterada doctrina de esta Sala, cuya notoriedad excusa una cita pormenorizada, la de que la legitimación activa del comunero viene determinada por su fundamento en el derecho común ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, lo que concurre en el presente supuesto, en el que por un lado, el actor manifiesta en su demanda que "actúa como comunero de la casa citada de DIRECCION000 , núm. NUM001 , en su propio nombre y derecho y en beneficio de los demás copropietarios de la referida casa", y, por otro lado, la acción ejercitada ha de considerarse beneficiosa para todos los condueños, que lógicamente han de estar interesados en poner fin al arrendamiento del local de negocio (oficina), cuando el arrendatario, según la alegación del actor, mantiene o ha mantenido cerrado e inactivo dicho local durante el tiempo señalado por la Ley, ello sin perjuicio de que, en el presente caso, concurran o no los requisitos que condicionan la viabilidad de la acción ejercitada, de lo que nos ocuparemos al examinar el motivo siguiente.
Antes de proceder al estudio del expresado motivo, ha de dejarse constancia de que los hechos que aparecen probados son los siguientes: 1.º Con fecha 2 de agosto de 1966. la Dirección General del Patrimonio del Estado tomó en arrendamiento el piso sexto derecha de la casa núm. NUM001 de la calle de DIRECCION000 , de Madrid, desde cuya fecha ha venido siendo ocupado por distintos y sucesivos Organismos del Estado. 2.º En 24 de noviembre de 1986 el expresado local fue desocupado por la Dirección General de Relaciones con las Cortes (último Organismo del Estado que allí venia teniendo su sede), desde cuya fecha ha permanecido cerrado y sin actividad en su interior hasta noviembre o diciembre de 1987 en que tras la realización de las oportunas obras de acondicionamiento para conectar terminales del SI-COP, quedó instalada en dicho local la Oficina Presupuestaria del Ministerio de Administraciones Públicas. 3.º Antes de esta última ocupación y reapertura del referido local, concretamente en 26 de noviembre de 1987. la propiedad del mismo formuló la oportuna reclamación en vía gubernativa, como trámite preceptivo previo al ejercicio de la acción resolutoria del arrendamiento por cierre del local durante el ya expresado periodo de tiempo. 4.º Cuando se formuló la demanda iniciadora de este proceso (27 de abril de 1988), ya se encontraba ocupado de nuevo dicho local, ahora por la Oficina Presupuestaria del Ministerio de Administraciones Publicas y en plena actividad y funcionamiento las dependencias de dicho Organismo del Estado.
Con base en que, cuando se formuló la demanda iniciadora de este proceso, ya estaba nuevamente abierto y ocupado el local por otro Organismo del Estado, la sentencia del Juez, después de exponer (fundamento de Derecho primero) que el "concepto de cierre, aclarado por la jurisprudencia, se concreta en el cese total y pleno de la actividad para la que fue arrendado el local", desestima la demanda con base en los siguientes razonamientos (expuestos en sus fundamentos jurídicos quinto y sexto)- "En efectos, el cierre, según el concepto jurisprudencial dado en el fundamento primero, no puede ser hecho pasado, sino un cese de actividad por un largo tiempo, pero cese actual, largamente reiterado; pero inclusola filosofía de esta causa de resolución en relación con la filosofía proteccionista al arrendatario de oda la Ley de Arrendamientos Urbanos, es incompatible con la interpretación de que basta un cierre probado, aunque no se mantuviera actualmente; el caso del núm. 3.º del art. 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "cierre" se incordina (sic) por doctrina y jurisprudencia, como un 335 supuesto de denegación de prórroga y, por ende, de resolución, basada en la no necesidad del arrendatario, lo cual no ocurre si en el momento actual no se mantiene el cierre. En definitiva, es causa de resolución el no uso o cierre; pero no lo es un pasado y superado cierre, que no se mantiene hoy." Por el contrario, la sentencia de la Audiencia, que es la aquí recurrida, revoca la del Juez y estima la demanda, con base en el siguiente razonamiento: "La sentencia que se recurre parte del supuesto de hecho de que el piso de autos ha permanecido cerrado durante un plazo superior a seis meses en el curso de un año y ello es una evidencia que la propia demandada no niega, pero aquella resolución desestima, sin embargo, la demanda por entender que al tiempo de presentar la demanda se encontraba ocupado de nuevo y el hecho anterior no puede ser contemplado. No es ésta la conclusión a que debe llegarse a través del art. 62.3.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues tal precepto no exige que el cierre sea actual, pudiendo, por tanto, contemplarse una situación anterior al momento de la interpelación, ya que entender lo contrario sería tanto como negar, por ejemplo, la posibilidad de ejercitar una acción de desahucio por falta de pago de rentas de plazos anteriores. De otra parte, si bien la demanda fue presentada el 27 de abril de 1988, tal fecha debe retrotraerse al 26 de noviembre de 1987 (folio 87) que se efectuó la reclamación previa en vía administrativa, pues de este momento hay que partir para tener al demandante disconforme con la situación de hecho que se alega como causa de resolución, fecha en la que el piso no había sido aún desocupado" (fundamento de Derecho quinto de la sentencia recurrida).
Como se desprende de los razonamientos jurídicos de las dos sentencias de la instancia (que nos hemos visto forzados a transcribir para la debida comprensión de lo que a continuación expondremos), ninguna de ellas se ha ocupado de examinar, ni siquiera someramente, el tema de nodular de la cuestión litigiosa, que es el atinente a la existencia (o no) de justa causa para el denunciado cierre, que fue aducida, como existente, por la demandada Administración del Estado (Dirección General del Patrimonio del Estado) en su escrito de contestación a la demanda y que, ahora como recurrente, somete a esta revisión casacional, como quaestio iuris que es, a través del motivo segundo y último, con la misma sede procesal que el anterior y por el que, denunciando "infracción por interpretación errónea del núm. 3.º del art. 62 en relación con el núm. 11 del art. 114, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos , insiste en que "el cese temporal en la ocupación obedece a razones tan justificadas como un cambio del servicio instalado, dentro de los que presta la Administración arrendataria." Si se tiene en cuenta que el cierre del local por más de seis meses en el plazo de un año deja de producir su virtualidad denegatoria de la prórroga del contrato y la subsiguiente resolución del mismo (núm. 3.º del art. 68 en relación con la causa 11 del art. 114, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) cuando dicho cierre obedezca a justa causa que demuestre, que el desempleo del local, además de tener un carácter temporal y transitorio, nunca permanente o definitivo, no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino, por el contrario, que obedece a una causa ajena y superior a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable (Sentencias de esta Sala de 14 de noviembre de 1960 y 13 de enero de 1961 ), si se tiene en cuenta, repetimos, lo anteriormente dicho, el motivo ha de ser estimado, pues el cierre del local litigioso, que, desde luego, fue meramente transitorio, vino impuesto por la justa causa del necesario cambio de Organismo del Estado que en el mismo había de tener su sede (Oficina Presupuestaria del Ministerio de Administraciones Públicas por la Dirección General de Relaciones con las Cortes), como tantas veces se había hecho en ocasiones anteriores con el consentimiento de los arrendadores, lo que supuso la necesidad de realizar las imprescindibles obras de acondicionamiento para conectar terminales del SICOP, cuyo cierre, por tanto ni es imputable a la arrendataria Dirección General del Patrimonio del Estado (en cuanto institucionalmente encargada de suministrar los locales -propios o arrendados- que han de ocupar las sedes de los distintos Organismos del Estado), ni en modo alguno es revelador de una Talla voluntaria de dedicación del local o de la no necesidad del mismo, como lo evidencia el hecho de que actualmente se halla de nuevo abierto y en pleno funcionamiento, como sede de otro de los Organismos del lisiado.
El acogimiento del motivo segundo, con las subsiguientes estimación del recurso y casación y anulación de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala, conforme a lo dispuesto en el núm.3.º del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate, lo que ha de hacerse en el sentido de mantener el "fallo" de la sentencia de primera instancia, aunque no por los razonamientos jurídicos de la misma, sino por los que han sido expuestos en el fundamento anterior de esta resolución: por precepto imperativo del art. 149.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en su redacción vigente en la fecha en que fue dictada la sentencia de primera instancia interior a la reforma por Ley 10/1992. de 30 de abril ) las costas de dicha primera instancia han de imponerse al demandante: no procede hacer expresa imposición de las causadas en la apelación, ni en este recurso y sin que haya lugar a acordar la devolución la depósito, al no haber sido constituido el mismo, por estar exentode ello el Abogado del Estado.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que estimando el presente recurso, interpuesto por el Abogado del Estado, en la representación legal que le corresponde, ha lugar a la casación y anulación total de la Sentencia de fecha 12 de mayo de 1990. dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid , y en sustitución de lo en ella resuelto, se mantiene subsistente y se confirma el "fallo" de la Sentencia de fecha 16 de mayo de 1989 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid en el proceso a que este recurso se refiere (autos núm. 499/1988) con expresa imposición de las costas de primera instancia al demandante don Pedro Jesús : sin expreso pronunciamiento en cuanto a las de apelación, ni a las de este recurso; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-Francisco Morales Morales.-Pedro González Poveda.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Exento. Sr. don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Clemente Crevillén Sánchez.-Rubricado.
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