STS, 31 de Diciembre de 1992

Ante el Juzgado de Primera Instancia de Inca fueron vistos los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía promovidos a instancia de la entidad "Hoteles Mallorquines Asociados, S. A.», sobre declaración de incumplimiento de compraventa.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes, se dictara sentencia:

1. " Que el contrato de 20 de octubre de 1986, otorgado entre Felipe y "Hoteles Mallorquines Asociados, S.

A.», por el que se establecía una opción de compra en favor del segundo de unos, determinados bienes,sitos en la de Alcudia de este partido, ha sido incumplido por el Sr. Felipe al no estar en condiciones de poner a disposición de la optante los terrenos situados en Alcudia, urbanización de Lago Menor, en las condiciones urbanísticas que se describen y detallan en el mismo contrato. 2." Que ante la imposibilidad de cumplimiento por parte del Sr. Felipe de la venta de los terrenos antedichos en las condiciones urbanísticas de anterior referencia, se impone la facultad prevista en el art. 1.124 del Código Civil y en este caso, estimar como perjudicado por el incumplimiento a "Hoteles Mallorquines Asociados, S. A.». 3." Que "Hoteles Mallorquines Asociados, S. A.», como ha manifestado expresamente, ha escogido la resolución de la obligación y por lo tanto el demandado debe de restituir a "Hoteles Mallorquines Asociados, S. A.», la cantidad de 50.000.000 de ptas. que ha recibido como precio de una opción que no ha podido ser cumplimentada por mi principal en los términos contractualmente previstos, por causas imputables al demandado, con más los intereses legales de dicha suma, desde el inicio de la suscripción del contrato de opción en fecha 20 de octubre de 1986, hasta la fecha en que sea entregado el mencionado importe. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada por su evidente temeridad y mala fe.

Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó oportunos, y terminó suplicando se dicte sentencia, mediante la cual se estime la excepción de incompetencia de jurisdicción, por ser competente el Juzgado de Primera Instancia de Palma que por turno corresponda, y en todo caso, se sirva tener por opuestas las excepciones que se alegan y aducen y, en definitiva, desestimar la demanda, absolver libremente de la misma a mi poderdante e imponer las costas a la actora por ser preceptivas.

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 17 de abril de 1989, cuya parte dispositiva es como sigue: "Resuelvo estimar por completo la demanda interpuesta por "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.", Don. Felipe , declarando: 1." Que el contrato de 20 de octubre de 1986, otorgado entre Felipe y "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.", por el que se establecía una opción de compra en favor del segundo de unos determinados bienes sitos en la villa de Alcudia de este partido, ha sido incumplido por el Sr. Felipe al no estar en condiciones de poner a disposición de la optante los terrenos situados en Alcudia, urbanización de Lago Menor, en las condiciones urbanísticas que se describen y detallan en el mismo contrato. 2." Que ante la imposibilidad de cumplimiento por parte del Sr. Felipe de la venta de los terrenos antedichos en las condiciones urbanísticas de anterior referencia, se impone declarar la ineficacia de dicho contrato y, en este caso, estimar como perjudicado por el incumplimiento a "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.". 3." Que por lo tanto al demandado debe de restituir a "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.", la cantidad de

50.000.000 de ptas. que ha recibido como precio de una opción que no ha podido ser cumplimentada por mi principal en los términos contractualmente previstos, con más los intereses legales de dicha suma desde el inicio de la suscripción del contrato de opción en fecha 20 de octubre de 1986 hasta la fecha en que sea entregado el mencionado importe, e imponiendo a la parte demandada las costas procesales causadas.»

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue "admitido y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provihetal de Palma de Mallorca dictó Sentencia con fecha 19 de mayo de 1990 , cuyo fallo es como sigue: "1) Estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María del Carmen Serra Llull, en nombre y representación de Felipe , contra la Sentencia de fecha 17 de abril de 1989, dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia de Inca , en los autos de juicio de los que trae causa el presente rollo, debemos revocarla y la revocamos en todos sus extremos, y en su lugar, 2) Desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador don Antonio Serra Llull, en el nombre y representación de la entidad "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.", contra Felipe , debemos absolver y absolvemos a este último de todos sus pedimentos, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora. 3) No se hace especial pronunciamiento sobre costas en esta alzada.»

El Procurador don José Carlos Peñalver Garcerán, en representación de "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.», formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1." En base al párrafo 5." del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo desarrollada a tenor de los arts. 1.256 y 1.258 del Código Civil del mismo cuerpo legal que desarrollan el principio general de interdicción del enriquecimiento injusto. 2." En base al párrafo 5." del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo desarrollada a tenor del art. 1.124 del Código Civil en cuanto a la resolución de las obligaciones.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 18 de diciembre de 1992.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.

Fundamentos de Derecho

En el juicio declarativo ordinario de menor cuantía promovido por la entidad mercantil "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.», contra Felipe , sobre resolución de contrato por incumplimiento, se formularon las siguientes alegaciones fácticas, expuestas en síntesis: 1.a En 20 de octubre de 1986, la entidad "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.», suscribió con Felipe un contrato de opción de compra para la adquisición de unos terrenos situados en el Puerto de Alcudia, urbanización de Lago Menor, cuya descripción se especificaba en el contrato, estipulándose como precio de la opción la suma de 50.000.000 de ptas., que fueron abonados inmediatamente al Sr. Felipe , y en el caso de que aquélla se ejercitara en la fecha establecida, hasta el día 19 de febrero de 1987, inclusive, se formalizaría la correspondiente transferencia a través del instrumento público oportuno en el plazo de siete días hábiles después de la notificación. 2.a Fueron transcurriendo los días y la entidad actora fue advirtiendo una serie de anomalías en los bienes inmuebles afectos al contrato, que comunicó al Sr. Felipe , y como se iba acercando el término de la opción, no tuvo más remedio que requerirle notarialmente, a través de carta certificada, denunciando el contrato, habida cuenta de que en él se hicieron una serie de manifestaciones por el Sr. Felipe , que luego no han resultado ciertas. En efecto, como se decía en el requerimiento, ni los solares núms. 15 a 19 constituían manzana y, por lo tanto, no eran agrupables, ni los núms. 37 a 43 constituían manzana, ni eran agrupables, ni existía una manzana de servicios libres para ofrecer en opción de compra. Todo ello, unido a que el complejo "C», formado por una isla de 3.000 metros cuadrados y una porción de espacio libre privado deportivo acuático, no tenía ninguna posibilidad urbanística, llevó a la entidad actora a la conclusión de que o bien se situaban los bienes en las condiciones previstas contractualmente, o bien era imprescindible resolver el contrato, con la consecuente restitución de los 50.000.000 de ptas. recibidos, con más los intereses legales desde la fecha de la recepción hasta la de su entrega, y 3.a Ese fue el motivo por el que se formalizó la carta notarial certificada, haciéndose, precisamente, el 19 de febrero de 1987, fecha de vencimiento de la opción. El Juzgado de Primera Instancia de Inca, por Sentencia de 17 de abril de 1989 , con estimación de la demanda, declaró: 1.° Que el contrato de 20 de octubre de 1986 habría sido incumplido por el Sr. Felipe al no estar en condiciones de poner a disposición de la optante los terrenos situados en Alcudia, urbanización Lago Menor, en las condiciones urbanísticas descritas y detalladas en el contrato. 2." Que ante la imposibilidad del referido cumplimiento se imponía declarar la ineficacia de dicho contrato y estimar como perjudicada a "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.», y 3." Que, por lo tanto, el demandado debía restituir a la entidad actora, la cantidad de 50.000.000 de ptas. que había recibido como precio de una opción que no ha podido ser cumplimentada en los términos contractualmente previstos, con más los intereses legales desde el inicio de la suscripción del contrato hasta la fecha en que sea entregado el mencionado importe, cuya resolución fue revocada por la dictada, en 19 de mayo de 1990, por la Sección Tercera de la Iltma. Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en el sentido de desestimar íntegramente la demanda interpuesta por la entidad "Hoteles Asociados Mallorquines, S. A.», y absolver a Felipe de todos sus pedimentos, y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por la susodicha entidad.

El recurso se sustenta sobre dos motivos amparados ambos en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegándose en el primero la infracción de la jurisprudencia desarrollada a tenor de los arts. 1.256 y 1.258 del Código Civil y del principio general de interdicción del enriquecimiento injusto. Se argumenta que resulta obvia la facultad de resolver las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe a tenor del art. 1.124 del Código Civil , pero junto a este precepto y abundando en los fundamentos de la Sentencia del Juzgado, de 17 de abril de 1989, existe una importante doctrina legal, desarrollada a través de diversos pronunciamientos del Tribunal Supremo, a cuyos efectos es de consignar la Sentencia de 17 de enero de 1986 , en la que se recoge que del texto del art. 1.258 resulta que en todo contrato se prevé un núcleo propio que es el contenido en sus cláusulas explícitas, o bien en las implícitas que aparecen o se manifiestan en el desarrollo del mismo, o también otras vinculaciones que son consecuencia natural de aquellas cláusulas, en cierto modo complementos necesarios para la total realización del convenio, y esas consecuencias hallan su fundamento vinculante en el mismo contrato o en el principio general de la buena fe, que impide tanto el perjuicio como el beneficio injustificado, aparte de las derivadas del uso o de la ley, es decir, el ajuste o equivalencia de las prestaciones; y según este, principio, en el recurso se pretende obtener un pronunciamiento destinado a suprimir la injusta desproporción que existe en la entrega de una importante cantidad sin que haya mediado la contraprestación que justifique la pérdida del importe, por otra parte, la doctrina jurisprudencial ha venido perfilando los requisitos necesarios para la acción de restitución por enriquecimiento injusto, así, la Sentencia de 20 de noviembre de 1964, estableció lo siguiente: 1) Enriquecimiento o adquisición de una ventaja patrimonial por parte del demandado. 2) Correlativo empobrecimiento del actor, y 3) Falta de una causa justificativa del enriquecimiento. En definitiva, la sustancia del enriquecimiento exige el equilibrio de los intereses jurídicos económicos en juego, la satisfacción o pago de lo debido y la correlativa compensación en la desajustada ecuación enriquecimiento-empobrecimiento producida, por la inactividad en el cumplimiento de sus compromisos por el deudor (Sentencia de 31 de enero de 1986).

En respuesta al desarrollo argumental del motivo es de decir, en primer lugar, que no esadmisible casacionalmente realizar un análisis comparativo entre las sentencias recaídas en primera y segunda instancia, en cuanto que la recurrida en casación es la correspondiente a la de apelación, y sólo podría entrar en juego la dictada por el Juzgado, en su caso, cuando aquélla fuese casada y anulada, y, en segundo término, que en los contratos de opción, la cantidad entregada en tal concepto no se encuentra condicionada, en principio, a la exigencia de una efectiva contraprestación por parte del optatario, como no sea la de respetar los propios límites de la opción concedida. Evidentemente, la apreciación de cumplimiento o incumplimiento del contrato que nos ocupa, al igual que cualquier otro en que se consagran obligaciones bilaterales y recíprocas, es de orden fáctico, de manera que adquiere valor esencial la realidad probatoria establecida en la sentencia recurrida, abstracción hecha, por la razón antes indicada, de la efectuada en la de primera instancia, y así, el factum declarado por el Tribunal a qito, que ha quedado incólume al no haber sido combatido por vía casacional adecuada, respondió a cuanto se expone a continuación: - el Sr. Felipe no faltó a la verdad en forma alguna al manifestar en el contrato de opción que los terrenos a los que ésta hacía referencia estaban consolidados como suelo urbano en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Alcudia que el Ayuntamiento tiene aprobadas, lo cual, naturalmente, no implicaba que dicha situación fuese definitiva, correspondiendo a la Comisión Provincial de Urbanismo la aprobación definitiva del Proyecto de dichas Normas Subsidiarias, lo que ocurrió en sesiones de 14 y 15 de abril de 1987, mediante acuerdo publicado en el "BOCAIB», de 16 de mayo de 1987; -tampoco puede estimarse como causa favorable a la pretensión actora las minoraciones de edificabilidad ni la mayor o menor agrupabilidad de las manzanas para construcción de edificios turísticos por cuanto no tan sólo dichas posibles variaciones estaban previstas y reguladas en el propio contrato que opción, en el acuerdo cuarto, sino también porque el actor, durante las largas y complejas conversaciones que mantuvo con el demandado antes de la formalización del contrato, en las que intervienieron los técnicos de "Hoteles Mallorquines, S. A.», desplazándose sobre el terreno, pudo en todo momento informarse de la situación urbanística de los terrenos en el propio Ayuntamiento de Alcudia; -dando por probado que la dicha entidad contrató con perfecto conocimiento de causa y conformidad con la situación; -mucho antes de la firma de la opción, con fechas 4 de diciembre de 1985 y 24 de marzo de 1986, el Ayuntamiento de Alcudia adoptó sendos acuerdos bajo el título Convenio Urbanización Felipe , entre los que cabe destacar el que dice "cuando en la zona de solares vivienda se promueven agrupaciones de solares, que comprendan la totalidad de una manzana, para edificicación destinada a conjunto de viviendas, éstas podrán obtener el uso de alojamiento turístico y el 10 por 100 de la edificación podrá destinarse a uso comercial del complejo» que es exactamente lo mismo que especifica el punto E del apartado tercero del convenio de 23 de enero de 1987... y que no es más que una ratificación de una situación existente con anterioridad al convenio, a la que el demandante pudo y debió tener acceso antes de la firma de aquél, por hallarse a disposición de todos los ciudadanos interesados en la referida entidad local; y -tampoco los informes periciales de los arquitectos Sres. Muñoz, Mayor y Remis abundan en la tesis actora pues señalan la existencia de parcelas que constituyen manzanas aptas a los efectos turísticos deseados por dicha parte y señalan una edificabilidad total de unos 51.883 metros cuadrados, muy superior, incluso, a la prevista en el contrato de opción de compra (39.000 metros cuadrados).

La primera consecuencia a extraer del resultado probatorio expuesto es la imposibilidad de estimar en la contratación de autos la concurrencia de un enriquecimiento injusto en beneficio del demandado-recurrido, Sr. Felipe , toda vez que quiebra el requisito de "falta de una causa justificativa del enriquecimiento», puesto que dicho contratante no falseó las manifestaciones hechas en el contrato con perfecto conocimiento de causa y conformidad con la situación, aparte de que el acuerdo cuarto del contrato contemplaba explícitamente la posibilidad de una disminución de la edificabilidad general, sobre cuyo particular, no cabe omitir el dato de ascender la resultante a un porcentaje muy superior a la prevista en la opción, y de aquí, la imposibilidad, asimismo, de estimar la ventaja patrimonial adquirida por el optatario como contraria a Derecho, sino como fruto de la específica naturaleza de la opción, con lo cual, no es de apreciar infracción alguna respecto a la doctrina derivada de las Sentencias de 20 de noviembre de 1964 y 17 y 31 de enero de 1986, que se citan y reseñan en el motivo. Por iguales razones a las expresadas, no es dable apreciar en el actuar del Tribunal a quo una vulneración de los arts. 1.256 y 1.258 del Código Civil ya que los posibles efectos negativos del contrato no acontecieron por una acción u omisión imputable al Sr. Felipe , de modo que cupiera atribuir al arbitrio del mismo un incumplimiento contractual, y, además, no existe la posibilidad de hacer aplicación de la denominada cláusula, rebits sic stanlibus al requerir, según exigencia de la doctrina de la Sala, manifestada, entre otras, en las Sentencias de 16 de junio de 1983 y 13 de marzo de 1987, la concurrencia de "hechos extraordinarios, imprevisibles e imprevistos por las partes» y capaces de provocar el desequilibrio de las prestaciones básicas del contrato, requisitos que, ciertamente, no se desprenden de los presupuestos probatorios de que se hizo mención, y que mal se compaginarían, desde luego, con el contenido y alcance del acuerdo cuarto del contrato de opción así pues, cuantas consideraciones han sido hechas, conducen al fracaso del motivo examinado por su inviabilidad casacional.

En el segundo motivo del recurso, último formulado y acogido, como se decía, al ordinal 5."del art. 1.692 del texto procesal , se invoca la infracción de la jurisprudencia desarrollada a tenor del art. 1.124 del Código Civil . Se viene a argumentar, resumiendo, lo siguiente: -se reconoce que se han modificado los volúmenes de construcción previstos pero se entiende que al ser conocida esta posible modificación no podía imputarse dolo o culpa al demandado; -existía una obligación concreta de entregar y mantener las condiciones mínimas establecidas contractualmente en cuanto a los terrenos objeto de la futura compraventa, que incluso se preveían, según la ratio dicendi de la sentencia, hasta una disminución del 50 por 100, pero en ningún caso más de esa disminución; -en el propio concepto de la opción de compra, la obligación del demandante era entregar la cifra estipulada, como así lo hizo, y la recíproca del demandado era tener a disposición de aquél los terrenos en las condiciones urbanísticas estipuladas, condición que no se cumplió; -al contrato de opción son aplicables las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos y, por ende, lo preceptuado en el art. 1.124 del Código Civil , pudiendo la parte perjudicada ejercitar la resolución por incumplimiento del demandado; -en este sentido, requiere especial mención la Sentencia de 18 de noviembre de 1983, al establecer que la ejecución parcial de cada obligación no excluye el ejercicio de la acción resolutoria, porque en el art. 1.124 no se distingue entre ejecución total o parcial, y según esta doctrina, la facultad resolutoria requiere no sólo la concurrencia de una voluntad en el infractor deliberadamente rebelde "o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impida frustrando el fin del contrato», sino que la vulneración de lo pactado ha de reputarse grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que por su entidad no decisiva no han impedido que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a contratar (Sentencia de 24 de octubre de 1983), lo cual, no quita la facultad de resolución del actor dado que el principal objeto de la opción era una volumetría determinada, no pudiendo entenderse éste como un incumplimiento accesorio o complementario.

Atendiendo a la argumentación que fundamenta el motivo que ahora se analiza, resulta evidente que en él, al igual que en el anterior, se vuelve a insistir sobre el incumplimiento contractual imputable al demandado Sr. Felipe , con lo cual es, asimismo, evidente que las razones que llevaron al rechazo de ese primer motivo son válidas en punto a la claudicación del segundo formulado, especialmente cuando la realidad probatoria acogida en la sentencia recurrida conduce a conclusión distinta a la sostenida por el recurrente, esto es, a la inexistencia del referido incumplimiento contractual. Es de tener en cuenta, por otro lado, que contrariamente a la doctrina jurisprudencial expresada en el motivo, la mayoritariamente sentada por la Sala responde al criterio de exigir, como uno de los requisitos que comportan la observancia del art. 1.124, la concurrencia de una voluntad manifiesta de incumplir, y de ello, se desprendería la dificultad de incluir, en principio, en dicho precepto la conducta del Sr. Riera, pues del raciocinio del recurso parece deducirse que la finalidad del contrato se frustró como consecuencia de la calificación urbanística originada con posterioridad al contrato celebrado, y en el concreto aspecto de la alteración de la edificabilidad, forzoso es de hacer remisión, una vez más, al acuerdo cuarto del contrato. Por tanto, cuanto antecede, y reiterando las consideraciones hechas al estudiar el primer motivo, origina el decaimiento del segundo acabado de examinar, y la desestimación de ambos motivos del recurso de casación formalizado por la compañía mercantil anónima denominada "Hoteles Mallorquines Asociados, S. A.», lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el párrafo final del rituario art. 1.715, la declaración de no haber lugar al mismo, con imposición de las costas a la parte recurrente, y a la que procede devolver el depósito constituido ya que al no ser conformes entre sí las sentencias recaídas en primera y segunda instancia no existía obligación alguna al respecto.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de la compañía mercantil anónima "Hoteles Mallorquines Asociados, S. A.», contra la Sentencia dictada, en fecha 19 de mayo de 1990, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas, con devolución del depósito constituido.

Y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día recibidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Teófilo Ortega Torres.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Rubricados.