STS, 18 de Febrero de 1992
| Ponente | JAIME BARRIO IGLESIAS |
| ECLI | ES:TS:1992:16384 |
| Fecha de Resolución | 18 de Febrero de 1992 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo |
Núm. 517.-Sentencia de 18 de febrero de 1992
PONENTE: Excmo. Sr don Jaime Barrio Iglesias.
PROCEDIMIENTO: Apelación.
MATERIA: Urbanismo. Demolición de edificios arrendados.
NORMAS APLICADAS: Ley de Arrendamientos Urbanos .
DOCTRINA: La autorización del Gobernador Civil para demoler edificios arrendados a los efectos de
la excepción a la prórroga forzosa del arrendamiento está supeditada a las razones derivadas de la
normalidad o escasez de viviendas, las disponibilidades de mano de obra y de materiales de
construcción y, especialmente, la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta
semejante a las del inmueble a derruir, mas sin que sea necesaria la concurrencia total de tales
circunstancias ni unas tengan prevalencia sobre otras.
En la villa de Madrid, a dieciocho de febrero de mil novecientos noventa y dos.
Visto el recurso de apelación interpuesto por "Promoción, Gestión y Marketing Inmobiliario, S. A.», con la representación de la Procuradora doña Mercedes Revillo Sánchez, bajo la dirección de Letrado; y, siendo partes apeladas la Administración General del Estado, representada y defendida por el Abogado del Estado, y, don Benjamín , don Juan Ramón , don Luis María y don Santiago , representados por el Procurador don Ramiro Reynolds de Miguel, bajo la dirección de Letrado; y, estando promovido contra la sentencia dictada el 14 de febrero de 1990 por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura , en recurso sobre demolición de finca.
Es Ponente el Excmo. Sr don Jaime Barrio Iglesias, Magistrado de esta Sala.
Antecedentes de hecho
Ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la antigua Audiencia Territorial de Cáceres, se ha seguido el recurso núm. 226/88. promovido por "PROGEMISA» y en el que ha sido parte demandada la Administración General del Estado y codemandada don Benjamín y otros, sobre demolición de finca.
El Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, dictó Sentencia con fecha 14 de febrero de 1990 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que desestimando el recurso contenciosoadministrativo interpuesto por el Procurador don Jorge Campillo Alvarez, en nombre y representación de la entidad "Promoción, Gestión y Marketing Inmobiliario, S. A. (PROGEMISA)" contra la resolución del Excmo. Sr. Gobernador Civil de Cáceres de fecha 7 de abril de 1988, que denegaba a dicha sociedad mercantil autorización para proceder a la demolición de la finca urbana de su propiedad sita en la calleDIRECCION000 núm. NUM000 de esta capital, debemos declarar y declaramos que dicha resolución es conforme a derecho, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas.»
La referida sentencia se basa, entre otros, en los siguientes fundamentos de Derecho: "Primero: Se impugna en esa litis, mediante el correspondiente recurso contencioso-administrativo, y por la entidad mercantil "Promoción, Gestión y Marketing Inmobiliario, S. A. (PROGEMISA)" la resolución del Excmo. Sr. Gobernador Civil de Cáceres, de fecha NUM000 de abril de 1988, recurrida en su día en reposición, el cual fue desestimado tácitamente, por la que se denegaba la autorización a dicha sociedad para la demolición de la finca sita en dicha capital, DIRECCION000 núm. NUM000 , y posterior reedificación conforme a los arts. 62.2, 78 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Segundo: Los arts. 78 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido de 24 de diciembre de 1964, establecen el procedimiento de la causa 62.2 de denegación de prórroga forzosa "cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente cuando menos con un tercio más de las viviendas que en ella hubiere y una como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere" norma que tiene su base en la escasez de viviendas y en la actualidad, en la lucha contra el paro y el fomento de la construcción, ademas de ser su ratio essendi una primacía del interés público sobre el particular sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1985 y 13 de marzo de 1985 - a más de constituir o integrar según doctrina jurisprudencial dominante una actividad discrecional sujeta al control de los Tribunales, lo que supone que esta potestad del Gobernador Civil -autorización de derribo-, consistente en un juicio de valor, deba ser no sólo objeto de motivación sino también y lo que es más importante de ponderación de las circunstancias que lo determinan en relación con la información recibida para en definitiva valorar si se han cumplido o no los requisitos de los invocados artículos que son por un lado: a) que se tenga en cuenta la normalidad o escasez de las viviendas que hubiere en la localidad, b) la disponibilidad de mano de obra y materiales de construcción y c) la existencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se vaya a derruir, y por otro la posibilidad legal de la reedificación con un tercio más de viviendas y manteniendo el número de locales de negocio, así como el derecho de retorno de los actuales inquilinos, no siendo necesario e imprescindible sin embargo, para la legalidad de la orden de demolición, que concurran todas y cada una de las circunstancias ya enumeradas, pues el precepto 79.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es meramente enunciativo y de orientación, y en absoluto exhaustivo.»
Contra dicha sentencia la parte actora interpuso recurso de apelación,
Que fue admitido en ambos efectos y, en su virtud se elevaron los autos y expediente administrativo a este Alto Tribunal, con emplazamiento de las partes, habiéndose sustanciado la alzada por sus trámites legales.
Acordado señalar día para el fallo en la presente apelación cuando por turno correspondiera, fue fijado a tal fin el día 6 de febrero de 1992, en cuya fecha tuvo lugar.
Fundamentos de Derecho
El primero y el segundo de la sentencia apelada, que sustancialmente se aceptan, y además:
La autorización del Gobernador Civil para demoler edificios arrendados a los efectos de la excepción a la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento establecida en el art. 62.2.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , está supeditada a la concurrencia de determinadas razones para que en aras del interés público en que se fundamenta dicha causa prevalezca la decisión de la propiedad de derribar y reedificar sobre la de los arrendatarios de mantenerse en el uso pacífico de la cosa arrendada, razones que conforme al párrafo segundo del art. 79 de la citada Ley no son otras que las derivadas de la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en la localidad correspondiente, las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y, especialmente, la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, y las que debe sopesar la autoridad gubernativa para conceder o denegar su autorización, mas sin que como se desprende de la jurisprudencia sentada por este Tribunal sea necesaria la concurrencia total de tales circunstancias ni unas tengan prevalencia sobre otras, entre ellas la relativa a la existencia o inexistencia de viviendas de renta semejante, ya que ésta, en edificios antiguos, haría ilusoria la demolición y reedificación, actividad que sólo beneficios produce, tanto para el propietario, que podrá obtener una mayor rentabilidad, como para la economía nacional, al proporcionar más trabajo y más viviendas, y con éstas un freno para el alza de los alquileres, puesto que lo decisivo para la autorización gubernativa viene marcado en el art. 78 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es decir, un aumento de viviendas y un compromiso de reedificar, con lo que el interés público que justifica la excepcióna la prórroga queda satisfecho, sin que los intereses de los arrendatarios queden sin protección, en virtud del derecho de retorno reconocido en su favor y el establecimiento de unas nuevas rentas indudablemente inferiores a las que se determinarían en supuesto de libre concurrencia.
En el presente caso, la denegación de la autorización para demoler el edificio sito en el núm. NUM000 de la DIRECCION000 , de la ciudad de Cáceres, por parte del Gobernador Civil de la provincia del mismo nombre, y su confirmación por la Sala de instancia, necesariamente han de considerarse disconformes con el ordenamiento jurídico expuesto anteriormente, razón por la que la sentencia recurrida ha de ser revocada para estimar el recurso contencioso-administrativo. En efecto, basada dicha denegación en la prevalencia de las razones esgrimidas por los inquilinos frente a las aducidas por la propietaria del inmueble, la inconsistencia de la misma viene marcada por el apoyarse las de ésta en los informes aportados al expediente y procedentes de la Cámara Oficial de la Propiedad Urbana, el Ayuntamiento de Cáceres y la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Medio Ambiente de la Junta de Extremadura, todos ellos favorables a otorgamiento de la autorización, y no a su denegación, mientras que las de aquéllas, basadas en los informes del Instituto Nacional de Estadística y la expresada Consejería, únicamente hacen referencia a la existencia de viviendas desocupadas, pero en 1981, y a la construcción de viviendas entre 1981 y 1987, pero sin que se indiquen fuesen las suficientes para paliar el déficit existente, a mas del ánimo de lucro de la propiedad, lucro que es indiferente a los fines perseguidos por la ley y a la precaria situación económica de los mismos para obtener viviendas de renta igual o semejante, que sólo sería transitoria en tanto no se procediese a la reedificación, tras la cual podrían volver a ocupar las reedificadas con las rentas legalmente tasadas. Y apoyada la confirmación de la decisión gubernativa en estas dos últimas circunstancias, amén de la existencia de fraude de ley en la propietaria, tales argumentaciones en modo alguno pueden compartirse, toda vez que, en primer lugar, indiscutible el ánimo de lucro, el mismo como ya hemos dicho, es indiferente a los fines legalmente perseguidos y compatible con ellos, indudablemente en el ánimo del legislador, ya que nadie emprende una demolición y una reedificación con fines altruistas, en segundo término, la precaria situación económica de los arrendatarios, es algo que la Ley evidentemente hubo de contemplar al establecer la causa de denegación de la prórroga, tratando de mitigarla con el establecimiento del derecho de retorno y con la fijación de unas rentas tasadas, muy inferiores a las del libre mercado de alquileres, y finalmente, no cabe hablar de fraude de Ley en quien pese a haber comprado el edificio poco más de un mes antes de la solicitud de la autorización y proyectar construir exclusivamente el número de viviendas previsto legalmente, pudiendo construir mayor número, va a cumplir no sólo la literalidad de la norma sino el resultado previsto por ella, que como ya se anticipó es la reedificación de más viviendas que las existentes, concretamente, un tercio más, no existiendo por lo mismo actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido, por el ordenamiento jurídico o contrario a él, cual exige para el fraude el art. 6.°4 del Código Civil .
No es de apreciar temeridad ni mala fe a los efectos de la imposición de costas prevista para en su caso en el art. 131 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa .
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por "Promoción, Gestión y Marketing Inmobiliario, Sociedad Anónima." contra la sentencia dictada el 14 de febrero de 1990 por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura en los autos núm. 226/88, debemos revocar y revocamos la misma en todos sus extremos, excepto en el relativo a costas, para en su lugar, estimando como estimamos el recurso contencioso-administrativo formulado por dicha apelante contra la resolución de 7 de abril de 1988 del Gobernador Civil de Cáceres, anular este acto por no ser conforme al Ordenamiento Jurídico y declarar el derecho de la sociedad actora a que le sea otorgada la autorización para demoler la casa núm. NUM000 de la DIRECCION000 , de Cáceres, a fin de proceder a su reedificación conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos; sin hacer expresa imposición de las costas causadas.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Francisco Javier Delgado Barrio.- Juan García Ramos Iturralde.-Jaime Barrio Iglesias.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia en audiencia pública por el Excmo. Sr don Jaime Barrio Iglesias, Magistrado Ponente en estos autos de lo que como Secretaria certifico.- María Fernández.-Rubricado.
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SAP Valencia 391/2003, 14 de Junio de 2003
...la jurisprudencia que declara que el recurso se ha de dirigir contra el fallo y no contra los fundamentos (SS. del T.S. de 14-2-91, 23-3-91, 18-2-92, 4-6-92, 20-6-92, 19-11-92, 10-2-93, 1-12-93, 20-2-95, 7- 10-96, 7-3-00 y 20-6-00, entre otras). Efectuada esta puntualización se advierte que......