STS, 17 de Marzo de 1992
| Ponente | JESUS MARINA MARTINEZ PARDO |
| ECLI | ES:TS:1992:12679 |
| Fecha de Resolución | 17 de Marzo de 1992 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 277.-Sentencia de 17 de marzo de 1992
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez Pardo.
PROCEDIMIENTO: Juicio incidental LAU.
MATERIA: Expiración de plazo de arrendamiento de local de negocio. Error de hecho en la
apreciación de la prueba. Novación.
NORMAS APLICADAS: Artículo 9 del RD-Ley 2/1985, de 30 de abril; artículos 1566, 1.567 de la LEC; artículos 148 y 57 de la LAU; artículos 6.4, 1.203 y 1.204 del Código Civil .
DOCTRINA: El pago de rentas no es documento arreditativo de la vigencia del arrendamiento, sino
la mera consecuencia de la posesión, aún prolongada tras la extinción del arriendo como se
desprende de los artículos 1.566 y 1.567 de la LEC y 148 de la LAU . El pago es contraprestación
por poseer la cosa y no prueba su arrendamiento. Cuando las partes libremente firman un nuevo
contrato, sometiéndose al régimen del D. Ley de 1985, no persiguen nada prohibido por la Ley.
Este nuevo contrato fue con eficacia novatoria extintiva no combatida con éxito.
En la villa de Madrid, a diecisiete de marzo de mil novecientos noventa y dos.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados firmantes, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid como consecuencia de autos de juicio incidental seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcalá de Henares, sobre resolución de contrato de negocio; cuyo recurso fue interpuesto por "Talleres Mecánicos Ardoz, S. L.", representada por el Procurador don Rafael Sánchez-Izquierdo Nieto y asistida por el Letrado don Ángel Blánquez Alcalde; siendo parte recurrida don Luis Angel , representado por la Procuradora doña María del Pilar García Gutiérrez y asistida por el Letrado don Florencio Gutiérrez Peña.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador don Lucas Rincón de Nicolás, en nombre y representación de don Luis Angel , interpuso demanda de juicio de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcalá de Henares contra "Talleres Mecánicos Ardoz, S. L.", por expiración del plazo del arrendamiento de local de negocio, alegando en síntesis los siguientes hechos: Que su mandante es propietario de un local de negocio que fue arrendado por un año a la demandada acogiéndose al artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 ; que cumplido el plazo, éste se prorrogó tácitamente por tácita reconducción; posteriormente se requirió al arrendatario de extinción del contrato. Alegó a continuación los fundamentos de Derechos que consideró oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que se estimeíntegramente la demanda por causa de expiración del arrendamiento, y se declare resuelto el contrato de arrendamiento referido en esta demanda y la relación arrendaticia, con expreso apercibimiento a la Sociedad Mercantil demandada de que de no desalojar el inmueble objeto del contrato locaticio en el término legal, será lanzado sin prórroga ni consideración de ningún género y a su costa, con expresa imposición de todas las costas de este juicio a la empresa demandada".
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La Procuradora doña Concepción Iglesias Martín, en nombre de la empresa demandada, contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó oportunos para terminar suplicando al Juzgado "se declare no haber lugar al desalojo ni a la resolución arrendaticia y se reconozca que dicha situación arrendaticia viene y se prolonga desde el año 1977".
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Recibido él pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia número 1 de Alcalá de Henares dictó sentencia con fecha 23 de junio de 1988 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Se desestima la demanda formulada por el procurador don Lucas Rincón de Nicolás en nombre y representación del demandante don Luis Angel , contra la demandada "Talleres Mecánicos Ardoz, S. L.", absolviendo a esta última (demandada) de las pretensiones contenidas en la demanda inicial. Las costas de este juicio se imponen al demandante don Luis Angel ."
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de la parte actora, la Sección 12.a de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia con fecha 3 de noviembre de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por don Luis Angel contra la sentencia que con fecha 23 de junio de 1988 pronunció el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número uno de Alcalá de Henares , y revocando la citada resolución, debemos estimar y estimamos la demanda interpuesta por don Luis Angel contra "Tálleres Mecánicos Ardoz, S. L.", declarando resuelto el contrato de arrendamiento urbano referente al local de negocio sito en la localidad de Torrejón de Ardoz, en el kilómetro 1,500 de la carretera de Loeches, con una superficie de novecientos cincuenta metros cuadrados, y condenando a la demandada a que dentro del plazo legal desaloje y deje libre, a disposición de la actora, el mencionado local, bajo apercibimiento de lanzamiento si así no lo efectuase, con imposición de las costas de la primera sentencia a la parte demandada, y sin expresa imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes."
1. El Procurador don Rafael Sánchez-Izquierdo Nieto, en nombre de "Talleres Mecánicos Ardoz, S. L.", interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección 12? de la Audiencia Provincial de Madrid con apoyo en los siguientes motivos. Motivos del recurso: Primero. Al amparo del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia error en la apreciación de la prueba. Segundo. Con base en el número 5? se denuncia infracción del artículo 6.4 del Código Civil y del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia sobre los mismos. Tercero. Con la misma base se alega infracción del artículo 1.204 del Código Civil en relación con el artículo 1.203 del mismo texto legal y de la jurisprudencia.
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Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 6 de marzo de 1992, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Jesús Marina Martínez Pardo.
Fundamentos de Derecho
El motivo primero, al amparo del número 4º del artículo 1.692, que no cita pero se supone, denuncia error en la apreciación de la prueba resultante de documento obrante en autos que demuestre la equivocación del juzgador.
Como documento cita una certificación del Banco de Bilbao en la que consta el ingreso de los alquileres correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1987 y enero de 1988. Como error señala el hecho de tener la Audiencia por extinguido un arrendamiento a pesar de que dicho documento "Demuestra y patentiza, por sí solo, la perpetuación (sic) de la relación arrendaticia".
El motivo decae porque ningún valor tiene el documento acreditativo de la vigencia del arrendamiento, puesto que el pago de rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo, como ha tenido múltiples 277 ocasiones de declarar esta Sala y como incluso se desprende de los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyos artículos 1.566 y 1.567 obligan a los recurrentes a acreditar que han satisfecho las rentas vencidas so pena de tener por firme la sentencia, y enparecidos términos el artículo 148 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . El pago, pues, es en contraprestación a la tenencia de la cosa y no prueba de la subsistencia del término de vigencia.
El motivo segundo, por el cauce del número 1º del articulo 1.692, denuncia infracción de las normas de ordenamiento jurídico y cita como infringido el artículo 6.4 del Código Civil . Se supone que el número invocado es el 5º del artículo 1.692, que ha sucedido al viejo número 1º desde la reforma de 1984.
Se dice que hubo fraude de ley en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes litigantes el 5 de noviembre de 1985, en el que por medio de la cláusula contractual tercera se utilizó el artículo 9 de Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , para eludir la aplicación del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece la obligatoriedad de la prórroga forzosa en los arrendamientos anteriores a la vigencia de dicho Real Decreto.
El motivo carece en absoluto de base; basta leer el texto legal definidor del fraude de ley, que dice: "los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiera tratado de eludir", para comprobar que es inaplicable por faltar el presupuesto que constituye "perseguir un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico".
Ciertamente los contratos de arrendamiento urbano anteriores a la fecha de promulgación del Decreto-ley citado tuvieron la protección especial del legislador que les dio la prórroga forzosa y declaró nulos los actos de renuncia de derechos de los arrendatarios, pero ni la ley ni la jurisprudencia impidieron a los arrendatarios tras gozar del derecho de prórroga, incorporado a su acervo jurídico, pactar el término voluntario de un contrato, es decir, renunciar a la prórroga. En consecuencia, cuando las partes ubérrimamente (no se ha puesto en duda ni alegado en la contestación a la demanda ninguna clase de vicio de consentimiento ni intento de fraude) firman un nuevo contrato sometiéndose al régimen del Decreto de 1985 no persiguieron nada prohibido por la ley.
Para que no haya dudas paladinamente declaran: "Tercero. El plazo de duración del presente contrato será el de un año contado a partir del día de la fecha. Para la duración de este contrato las partes se acogen al artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , sobre medidas de política económica, donde se establece la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, por lo que en el presente caso, dado que el contrato entra en vigor el día 5 de noviembre de 1985, quedará resuelto llegado que sea el día 5 de noviembre de 1986, automáticamente, sin necesidad de preaviso alguno por parte del arrendador." Por todo ello ha de desestimarse, incluso sin hacer uso de la doctrina que veda, plantear cuestiones nuevas en casación ni analizar las múltiples sentencias citadas, ninguna de las cuales es aplicable al caso de autos.
El motivo tercero, por el número 5? del artículo 1.692, denuncia infracción de ley y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo conforme a la cual los artículos 1.204 y 1.203 del Código Civil deben entenderse en el sentido de que para que la novación extinga la obligación es preciso que en la obligación nueva se declare terminantemente o que la antigua y la nueva sean incompatibles.
La doctrina y los preceptos citados son correctos, como el parecer teórico del recurrente, pero en el caso de autos la Sala de instancia ha entendido que las partes tuvieron voluntad extintiva, y esta declaración de hecho de la sentencia no ha sido combatida con éxito. Si lo que por medio de este motivo se pretende sostener es que la Sala no ha interpretado correctamente el contrato, habrá de recordarse que la interpretación dada por aquélla debe prevalecer salvo que sea ilógica o ilegal, ninguna de cuyas máculas se advierte en las conclusiones de la instancia, y el recurrente ni siquiera cita norma alguna interpretativa como conculcada.
Las costas se imponen al recurrente por el artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y por su temeridad ( artículo 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Rafael Sánchez-Izquierdo Nieto contra la sentencia dictada con fecha 3 de noviembre de 1989, la que se confirma en todos sus pronunciamientos, condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas.Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Jesús Marina Martínez Pardo.- Teófilo Ortega Torres.- José Almagro Nosete.- Rafael Casares Córdoba.-Rubricados.
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