STS, 28 de Noviembre de 1992

Su cliente era propietaria en plena propiedad de la casa número NUM000 de la calle de DIRECCION000 del pueblo de Salinas, en el concejo de Castrillón; la adquirió por herencia de su abuelo materno, don Sebastián , que falleció en aquella villa el 23 de diciembre de 1929, habiendo otorgado testamento abierto el día 10 de diciembre de 1928, instituyendo única y universal heredera, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria de la viuda, a su nieta doña Marisol (documento número dos, finca número cuarenta y ocho del inventario). La demandante, que desde su más tierna infancia, huérfana de madre, vivía bajo la tutela de hecho de sus abuelos maternos, continuó residiendo con su abuela doña Lidia , que disponía de todo lo que constituía el patrimonio propio y el de su nieta, inclusive después de que ésta llegó a la mayoría de edad, contrajo matrimonio, se ausentó de aquella provincia. Doña Lidia falleció el día 9 de abril de 1957, y desde el fallecimiento de su marido fue usufructuaria universal de todos los bienes, adquiriendo su mandante la plena titularidad de todos los bienes procedentes de sus dos abuelos.

Supo entonces que su abuela había concertado con la demandada el arrendamiento de la finca descrita en el hecho anterior para negocio de hospedería, entregando las instalaciones, muebles y efectos inventariados (inventarlo que desconocían) del que todos los elementos eran parte integrante de la propiedad de doña Marisol . Aunque la arrendataria se obligó a realizar por su cuenta todas las obras de conservación o reparación que tuviese necesidad de hacer en la finca, se la prohibió expresamente el nacer obras que modificaran la configuración del objeto arrendado o que debilitasen la naturaleza y resistencia del mismo sin previa autorización de la arrendadora, mera usufructuaria de hecho (documento número cinco). Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, con la misma fecha del contrato (1 de enero de 1957) se firmó un nuevo documento, en virtud del cual, en casa cuya propiedad no es de la arrendadora se autoriza por ésta a su administrador a ejecutar una serie de obras que alteran plenamente su estructura. Al efecto de poner en práctica lo convenido en el documento anteriormente mencionado, pidió la demandada licencia al Ayuntamiento de Castrillón para instalación de calefacción el 22 de enero de 1957, concedida el día 7 de febrero siguiente; para levantar un cuerpo en el edificio destinado a cocinas, el 19 de febrero de 1957,concedida el día 28 del mismo mes. Tales obras fueron ejecutadas sin que, en ningún momento, fuese solicitada autorización de la demandante para ello, siendo la verdadera propietaria del inmueble arrendado, con plena capacidad únicamente limitada por la intervención marital lógica y jurídica.

Decían que doña Lidia falleció el día 9 de abril de 1957 y sin perjuicio de que las obras realizadas por la demandada, fundadas en autorizaciones concedidas por la usufructuaria antes de su fallecimiento sean ilegales, es lo cierto que el día 31 de octubre de 1957 solicitó del Ayuntamiento de Castrillón nueva licencia para efectuar otras obras no autorizadas ni siquiera por la usufructuaria, que le fue concedida el día 20 de febrero de 1958. Carecían de prueba acreditativa de estas licencias solicitadas y concedidas; no obstante, en el momento adecuado propondrían que el Ayuntamiento de Castrillón expidiera la certificación que acreditase cuanto aseguraban; en el momento actual se limitaban a presentar dos fotografías que reflejaban estas últimas obras mencionadas y que eran elementos gráficos que podrían ser contrastados en el momento procesal adecuado.

Como la demandante residía habitualmente en Valencia desconocía todo lo actuado con la casa a que la litis se refiere. En el mes de abril, encontrándose en Oviedo por asuntos derivados de la herencia de su padre, don Rogelio , supo de las anomalías producidas en " DIRECCION001 ", y para obtener eficaz constancia de ellas practicó el requerimiento cuya copia presentaban como documento señalado con el número nueve. Era interesante el estudio de este documento, porque aunque desconocían la existencia de una renta inferior o superior concertada o no como base para unas obras, era indudable que se dice "como le subió mil pesetas la renta mensual al concederle el permiso, se daba por descontado que se incluían en la autorización todas las obras, tanto las de la casa como las del jardín, habiendo sido practicadas unas y otras al mismo tiempo, una vez obtenida la autorización. Ya se ha visto cómo las autorizaciones no fueron concedidas al mismo tiempo, y en consecuencia, hay obras hechas con posterioridad al óbito de doña Lidia , con lo que surge la primera contradicción, pero además resulta del documento en el que la arrendadora - usufructuaria concede autorización de un permiso para obras determinadas, "sujetas a un plano" que acompañaban y a las descritas en el párrafo primero del documento número seis, o sean "instalación de calefacción y reforma de algunos departamentos interiores del edificio", lo que equivale a decir que no habiéndose nunca hablado de parte exterior no podrían hacerse obras diferentes de las mencionadas. Alegó en derecho lo que estimó pertinente y suplicó se dictara sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de enero de 1957, referido a " DIRECCION001 " o casa número NUM000 de la calle de DIRECCION000 del pueblo de Salinas, en el concejo de Castrillón, y celebrado entre doña Lidia , como arrendadora, en su concepto de usufructuaria, representada por su administrador, don Javier , y doña Eva , como arrendataria. Y acompañó documentos en el escrito meritados;

RESULTANDO que emplazada la demandada, doña Mariana , se personó en los autos a medio del Procurador don Antonio Campa Orobio, que, por escrito de 11 de diciembre de 1959, contesto la demanda, oponiendo a la misma los siguientes hechos:

Negaba el correlativo de la demanda e impugnaba los tres documentos que se citaban de contrario en este número de tal demanda; toda vez que el primero de ellos no se identifica con el inmueble objeto de debate y además desconocía la firma que lo autorizaba. En cuanto al segundo ponía de relieve que no estaba legalizado y, por tanto, carecía de validez ante el Juzgado por estar fechado en Valencia, como luego fundamentaría en derecho. Por lo que se refería al documento número cuatro hacía constar que al carecer de firma que lo autorizase también carecía de validez; y como hasta la fecha no sabía si era auténtico, por eso lo impugnaba. Cierto que doña Marisol desde la más tierna infancia vivió con su abuela doña Lidia .

Cierto también el matrimonio de la demandante con don Eduardo . Todo lo demás consignado por la parte adversa en el correlativo completamente incierto. Prueba de ello es que de contrario se reconoce a doña Lidia como dueña (propietaria) de la DIRECCION001 ") mencionada en los documentos adjuntos a la demanda, señalados con los números cinco y seis; y también en la carta dirigida por don Eduardo , esposo de la actora, al arrendatario don Gerardo , que precedió a su representante en el arriendo del referido inmueble; cuya carta acompañaba.

Negaba este número de la demanda, pues lo cierto era que don Gerardo precedió a su principal en el arriendo de la finca citada hasta el 25 de noviembre de 1949, y a partir de esta fecha la arrendataria del inmueble fue su poderdante, por haberla adquirido mediante el oportuno traspaso. Sentado tal precedente, había de hacer constar que desde la referida fecha hasta el 1 de enero de 1957, su cliente pagaba por la locación de la finca, en concepto de renta mil pesetas mensuales; según prueban los recibos que acompaña. Mas desde dicha fecha y comoquiera que su representada había realizado algunas obras en el inmueble e incluido en ellas la referente al lavadero, se le subió tal renta a dos mil cuatrocientaspesetas mensuales, cual así acreditaba con los recibos de que ya se hizo mérito y también con el contrato de arrendamiento presentado de contrario con la demanda; así como con los dos presupuestos de obras expedidos respectivamente por el constructor don Gerardo , en fecha 14 de enero de 1955 y 10 de diciembre de 1956, y recibo expedido a su vez por el indicado constructor. El resto del correlativo no era cierto.

Negaba el de igual número de la demanda e impugnaba los dos documentos que se citaban por la contraparte en este número de tal demanda. Se refería a las dos fotografías presentadas de contrario, como los documentos siete y ocho de los adjuntos al mencionado escrito de demanda. El resto del correlativo, completamente incierto.

Tampoco estaba conforme con este número de la demanda, negando, por tanto, su veracidad, así como la autenticidad y consiguiente validez del documento número diez que se citaba de contrario en el correlativo de dicha demanda. Por otro lado y a fin de acreditar más cumplidamente cuanto quedaba dicho, acompañaba el oportuno recibo de renta, correspondiente al mes de noviembre entonces pasado, por la locación ya referida. Alegó en derecho lo que estimó pertinente y suplicó se dictara sentencia estimando la excepción de falta de legitimidad activa en la actora, desestimando la demanda y absolviendo de ella a su representada y caso de no prosperar la referida excepción se absolviera igualmente, en uno y otro caso, con expresa imposición de costas a su contraparte. Y acompañó los documentos que reverenciaba;

RESULTANDO que recibido el incidente a prueba, a instancia de la parte actora se practicó la de confesión judicial, bajo juramento indecisorio, de la demandada; la documental mediante la reproducción de los documentos aportados a la demanda y otros que acompañaba, entre ellos una certificación expedida por el Ayuntamiento de Castrillón de las licencias de obras concedidas a doña Mariana , previa solicitud de la misma, entre las que aparece: "En cinco de diciembre de mil novecientos cincuenta y siete. Para cubrir un lavadero en el hotel "María Isabel", de Salinas, con presupuesto de tres mil pesetas"; la de reconocimiento judicial y testifical. Y a propuesta de la parte demandada, la de confesión judicial de la actora, la documental reproduciendo los documentos unidos a la contestación a la demanda, la pericial caligráfica, reconocimiento judicial y testifical;

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas y celebrada vista pública, el Juez de Primera Instancia número dos de Avilés, con fecha 20 de junio, de 1960, dictó sentencia desestimando la excepción de falta de legitimación activa alegada por la accionada y estimando la demanda deducida por doña Marisol contra doña Mariana , declaró resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de enero de 1957, referido a " DIRECCION001 " o casa número NUM000 de la calle de DIRECCION000 del pueblo de Salinas, en el concejo de Castrillón, celebrado entre doña Lidia , como arrendadora en su concepto de usufructuaria, representada por su administrador, don Javier , y doña Eva , como arrendataria, con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada;

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la Parte demandada y tramitado con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, con fecha 20 de septiembre de 1960, dictó sentencia confirmando la apelada sólo en cuanto al particular que desestimaba la excepción de falta de legitimación activa alegada, y revocándole en cuanto a fondo del asunto desestimó la demanda deducida por la demandante doña Marisol contra la demandada doña Mariana , a la que absolvió de la misma, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la actora y sin hacer especial mención de las de la apelación:

RESULTANDO que por el Procurador don José Murga Rodríguez, en representación de la demandante doña Marisol , se interpuso recurso de injusticia notoria contra la sentencia de la Audiencia de Oviedo, con apoyo en los siguientes motivos:

Amparado en la causa tercera del artículo 136 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por violación e inaplicación del artículo 114, número séptimo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los 137 y 440, número séptimo, de la Ley de Régimen Local de 16 de diciembre de 1950, texto refundido de 24 de junio de 1955 , y doctrina legal contenida en las sentencias del Tribunal Supremo que invocaría.

Fácilmente se advertía al examinar el considerando segundo de la sentencia recurrida, que el máximo soporte de la misma se encontraba en la afirmación de que "las obras objeto de la litis, consistentes en la cubrición de la mitad, aproximadamente, del lavadero, fueron realizadas con mucha anterioridad al día 1 de enero de 1957, sin que desde su realización sufrieran alteración alguna", pudiendo afirmarse sin reserva que la sentencia hubiera sido muy otra sin el apoyo de la tan inexacta afirmación, que en definitiva tiende ala esencial finalidad de demostrar la existencia del consentimiento de la arrendadora para la ejecución de las obras efectuadas por la arrendataria, como consecuencia de ser ellas anteriores al documento de 1 de enero de 1957 que tan expresivamente se menciona en el razonamiento de la Sala sentenciadora.

Pero la verdad es que el razonamiento aludido quiebra y se destruye por la fuerza superior e indiscutible de un documento existente en los actos que, por añadidura, tiene el carácter de auténtico: la certificación del Secretario del Ayuntamiento de Castrillón, expedida en 24 de mayo de 1960, y que demuestra de modo irrebatible cuáles han sido las fechas en que la demandada doña Mariana realizó obras en la finca litigiosa y que, salvo manifiesta infracción de los preceptos de la Ley de Régimen Local que se anuncian inicialmente, deben servir de prueba plena sobre la fecha en que aquéllas se ejecutaron. Lo que quiere decir, que si la sentencia recurrida admite que tales obras se llevaron a cabo en fecha anterior a la que de tales preceptos resulta, supondrá ello una gratuita y arbitraria infracción de los mismos, en cuanto se aceptaría que la autorización municipal no hubiera precedido a la ejecución de los trabajos.

La sola lectura de la certificación del Ayuntamiento de Castrillón que sale al folio 67 de los autos, es suficiente para demostrar la grave equivocación padecida en la sentencia recurrida al entender que "las obras consistentes en la cubrición del lavadero fueron realizadas con mucha anterioridad al día 1 de enero de 1957", ya que bien claramente se certifica que la autorización de tales obras no fue solicitada hasta el día 5 de diciembre de 1957, o sea once meses más tarde de la fecha del contrato que la sentencia invoca.

Hacía constar que la presente "causa" del recurso, que se amparaba en la señalada como tercera del artículo 136 de la Ley, pudiera entenderse conjugada con la que seguidamente se utilizaría, amparada en el número cuarto del mismo precepto legal.

De acuerdo con la cuarta del artículo 136 de la mencionada Ley de Arrendamientos , consistente en el manifiesto error padecido en la apreciación de la prueba, acreditado por la documental que obra en autos.

Casi resulta innecesario todo razonamiento para demostrar la procedencia de esta causa, ya que si la sentencia recurrida afirma que las obras de cubrición del lavadero se realizaron con mucha anterioridad al 1 de enero de 1957 y la certificación del Ayuntamiento de Castrillón acredita de modo indiscutible que la autorización de tales obras no fue solicitada hasta el día 5 de diciembre del mismo año, nada será más expresivo que el silencio para destacar el grave error padecido; error que ha de ser calificado como "de hecho" porque a ello fuerza el sentido respeto que se rinde a la Sala sentenciadora y la imposibilidad de suponer que haya querido alterarse el flagrante resultado de un documento existente en los autos.

Con arreglo a la numerada como tercera del artículo 136 de la misma Ley de Arrendamientos y consistente en la violación, defectuosa inteligencia o errónea interpretación del apartado séptimo del artículo 114 de tal cuerpo legal , y también en la violación de la doctrina legal que sería expuesta.

Destaca en el tercero de los considerandos de la sentencia recurrida una afirmación que se hace "a mayor abundamiento"; la de que "las obras tampoco alteraron la configuración de la cosa arrendada en lo esencial", creando así una nueva fórmula de resolución que contraría la fundada creencia de que las causas expresadas en el artículo 114 de la Ley son exhaustivas y no permiten modificaciones ni ampliaciones más o menos acomodaticias y arbitrarias; lo que quiere decir que no hay razón que autorice la distinción que pretende establecerse entre lo esencial y lo que no tenga tal carácter. A su juicio, no es lícito ni cabe añadir tal esencialidad al texto de la causa séptima de resolución que en el encabezamiento se invoca.

Dejando aparte y a la consideración de esta Sala lo que puede significar esa distinción que en forma tan espontánea como inexplicable hace la sentencia recurrida, véase la absoluta carencia de importancia que la misma debe merecer el contrastarla con el texto de la causa séptima del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos especialmente invocada como suficiente para dar lugar a la resolución del contrato litigioso.

Porque en dicha causa no se habla de tal motivo de resolución en la forma escueta que la sentencia recurrida parece señalar y que hasta ha permitido que se introdujera el concepto de esencialidad para que la modificación de configuración de la cosa arrendada de lugar a la resolución sino que a continuación del párrafo primero del texto legal, existe otro que consideran de efectiva importancia para los fines de este recurso.

Tal párrafo dice así "Cuando el inquilino, antes de iniciar las obras entregare o pusiere a disposición del arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado, no procederá esta causasi aquéllas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y si su cuantía no excede del importe de tres mensualidades de renta." Lo cual quiere decir que cuando el inquilino no haya entregado ni puesto a disposición del arrendador la cantidad aludida y además se produzca uno de los dos supuestos que se mencionan - debilitación de la naturaleza y resistencia de materiales o cuantía de obras superior a tres meses de renta -, sí procederá esta causa de resolución, ya que así resulta indefectiblemente de su razonamiento lógico que pudiera ser calificado como de reversión. Sin que para llegar al conocimiento del importe de las obras y del exceso de las mismas sobre las tres mensualidades de renta expresadas, sea necesario otro esfuerzo que el de contrastar el recibo del constructor don Gerardo , fechado en 25 de abril de 1957, con los documentos acreditativos del pago de rentas y también con el arrendamiento de 1 de enero de 1957, que las eleva hasta 2.400 pesetas mensuales. Incluso se llegaría al mismo fin si se tiene en cuenta el presupuesto de las obras que suscribe el mismo constructor (folio 33), que señala un precio de 74.765 pesetas y que específicamente se refiere a la reparación del lavadero que no fue autorizada por el Ayuntamiento de Castrillón hasta el día 5 de diciembre del mismo año 1957.

Como medio de reforzar el criterio expresado, interesa dejar referencia de la doctrina legal que impera en la materia que nos ocupa, según la cual "quien obtiene autorización para realizar obras y efectúa otras distintas, carece de consentimiento preciso para impedir la resolución del contrato", "el concepto de las obras a que alude la causa séptima del artículo 114 es tan amplio que comprende desde meros cobertizos hasta la edificación más amplia y variada, pasando por la de construcción de pabellones en jardines"; doctrina ésta que se encuentra recogida en numerosas sentencias del Tribunal Supremo, entre las que destacan las de 26 de junio de 1952, 11 de diciembre de 1956, 30 de junio de 1956 y 19 de octubre de 1959

, y que por resultar claramente infringida por la sentencia recurrida, autoriza también la estimación de la causa de resolución que nos ocupa. Y no se olvide que es la propia sentencia recurrida la que reconoce la modificación de configuración producida en la finca litigiosa con las obras ejecutadas, desde el momento en que ha establecido el distingo de la esencialidad, que, en definitiva, lleva consigo la aceptación de que en lo que la Sala considere no esencial, sí se han producido las alteraciones de configuración que la Ley señala como determinantes de la resolución del arrendamiento:

RESULTANDO que admitido el recurso y conferido traslado para instrucción a la parte recurrida, por el Procurador don Santos de Gandarillas Calderón, en representación de la misma, se evacuó dicho trámite impugnándolo; siendo declarados los autos conclusos para sentencia y, previa formación de nota, la Sala se reunió en 24 de los corrientes a fin de votar el fallo correspondiente:

VISTO, siendo Ponente el Magistrado don Pablo Murga Castro:

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que dictado el fallo que es objeto de impugnación en el presente recurso, teniendo en cuenta, como se dice en el segundo fundamento de derecho de la sentencia expresada, el examen que se realiza, en forma conjunta y global, de los elementos probatorios aportados al proceso, resulta de los mismos, que si bien es cierto, cual dice el recurrente, que previa solicitud de la arrendataria, el Ayuntamiento de Castrillón, según certificación expedida por su Secretario, en 5 de diciembre de 1957, le concedió licencia para cubrir un lavadero en el hotel María Isabel, de Salinas, por un importe de 3.000 pesetas, es de igual modo exacto, que en los presupuestos de obras, autorizados por el constructor, en las fechas de 14 de enero de 1955 y 10 de diciembre de 1956, en ellos se consigna que se invirtieron 1.500 pesetas en cada uno (y juntos representan las 3.000, a que se refiere la licencia aun cuando otorgada con posterioridad), tanto en las armaduras de madera, teja y mano de obra utilizadas en el lavadero, como en la terminación de cubrir la parte que faltaba para dotarle de techo, testificando dicho constructor que las obras indicadas tuvieron efectividad antes del 1 de enero de 1957, y aparecen liquidadas sus cuentas según finiquito que suscribe el 25 de abril de dicho año "a reserva de ejecutar, entre otras, que menciona, las obras de témate de las del lavadero", reconociéndolo así en su declaración, y su testimonio ha de aceptarse tanto por ser quien las dirigió cuanto porque en él se da la circunstancia de que fue el inquilino que precedió a esta arrendataria en la ocupación del inmueble de que se trata:

CONSIDERANDO que en mérito de lo expuesto, procede la desestimación de los motivos primero y segundo del recurso interpuesto, amparados, de modo respectivo, en las causas tercera y cuarta del artículo 136 de da Ley de Arrendamientos Urbanos por violación e inaplicación, aquél, de su artículo 114, número séptimo, en su relación con los 137 y 440, número séptimo, de la Ley de Régimen Local, texto refundido de 1 de julio de 1951 y no de 24 de junio de 1955 ; y por manifiesto error, éste, padecido en razón a la certificación del Ayuntamiento a que se refiere el párrafo anterior, todo debido a la forma, en conjunto y global, en que ha sido apreciada la prueba practicada, sin recoger elementos aislados e independientes dela misma, como pretende el que recurre; siendo de igual modo desestimable el motivo tercero, fundado en la causa tercera, del mismo artículo 136, consistente en la violación, por defectuosa interpretación del apartado séptimo del artículo 114, apreciación que no es exacta, tanto porque el considerando tercero, a que se alude, la alegación que comprende es "a mayor abundamiento", cuanto porque la doctrina que establece, referida a no alterar el tejadillo del lavadero "la configuración de la cosa arrendada en lo esencial", no contraría la creencia fundada de ser exhaustivas las causas que en dicho precepto se contienen, por no alterar las obras del lavadero la configuración de la finca arrendada, al estar situado fuera de la casa y quedar reducidas, las que la afectan, a un importe de 1.500 pesetas, como antes se dijo, y no a las 64.765, como por equivocación se indica, ya que este valor alcanza a todas las comprendidas para "el emplazamiento de cocina, reparación de varios pavimentos, abrir y tapar rozas para la instalación de la calefacción, etc., etc."

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de injusticia notoria interpuesto a nombre de doña Marisol , asistida de su esposo don Eduardo , contra la sentencia que en 20 de septiembre de 1960 dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo en autos sobre resolución de contrato de arrendamiento, promovidos contra doña Mariana ; imponemos a la recurrente las costas causadas en este Supremo Tribunal, y, a su tiempo, líbrese a la mencionada Audiencia certificación de esta resolución y devuélvansele los autos que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" se insertará en la "Colección Legislativa", facilitándose las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Enmendado: cinco. Vale. Pablo Murga Castro Baltasar Rull. Gregorio Díez Canseco. - Emilio Aguado. F. González.-Rubricados.