STS, 26 de Marzo de 1992

1. La Procuradora de los Tribunales doña Blanca María León Clavería en nombre y representación de don Eugenio y doña Nuria , formuló demanda de menor cuantía, ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Córdoba, contra los cónyuges doña Marí Luz y don Luis Angel , en la cual, tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dicte en su día sentencia, condenando a dichos demandados, a estar y pasar por los siguientes pronunciamientos: 1? Que los demandados están obligados a entregar la casa sita en esta ciudad en la calle Domingo Muñoz número cuatro, libre de enseres y ocupantes, así como a otorgar escritura pública de propiedad a favor de los actores en este procedimiento, libre de cargas y gravámenes e inscribible, recibiendo en acto simultáneo la suma de once millones de pesetas. 2? Que los demandados están obligados a indemnizar a los actores en este procedimiento en los daños y perjuicios que se le han ocasionado por no haber entregado la posesión y escritura antes aludidas antes del día 30 de abril de 1987, daños y perjuicios que se determinarán en período de ejecución de sentencia, teniéndose en cuenta las siguientes bases: Subida de posible tipo de interés, precio de alquiler de los inmuebles en la zona donde está ubicado el objeto de venta, beneficios que puedan producir un negocio en la zona de las características de los que tienen aperturados en esta ciudad los actores y cualquier otra base similar y condene a los demandados a estar y pasar por dichos pronunciamientos así como al pago de las costas.

Asimismo, el Procurador don Manuel Giménez Guerrero, en nombre de doña Marí Luz , contestó a la demanda formulada de contrario, invocan do los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por convenientes, para terminar suplicando al Juzgado: «Que teniendo por presentado este escrito con el poder que acredita mi personalidad, cuya devolución reitero una vez testimoniado, documentos acompañados y copias prevenidas, se sirva tenerme por parte en la representación que ostento, mandando se entiendan conmigo las sucesivas diligencias; por contestada la demanda en los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía número 301/87, en su contra promovidos por doña Nuria y don Eugenio ; y en su día, previos los trámites de aplicación dictar sentencia, tanto si estima las excepciones propuestas como si entra a conocer del fondo del asunto, desestiman do la demanda y absolviendo de la misma a mi representada, con impresa imposición de costas a la parte actora.»

El también demandado don Luis Angel , aportó contestación por separado, invocando aquellos hechos y fundamentos de Derecho que estimó conve nientes, y relacionando el Derecho a aplicar, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que desestimando la demanda se le absuelva de la misma con imposición de las costas a los actores.

Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Córdoba, dictó sentencia en fecha 9 de noviembre de 1987 , la que contiene el siguiente Fallo: «Que debo absolver y absuelvo a los demandados doña Marí Luz y don Luis Angel , de las pretensiones deducidas en su contra por doña Nuria y don Eugenio

, a través de la Procuradora doña Blanca León Clavería, con expresa condena en costas a éstos.»

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, por la representación procesal de doña Nuria y don Eugenio , ante la entonces Audiencia Territorial de Sevilla (rollo 39/88), la Sección 5.a de la Audiencia Provincial de dicha ciudad dictó sentencia el 29 de noviembre de 1989 , con el siguiente pronunciamiento: «Fallamos: Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por los actores, doña Nuria y don Eugenio , representados en estas actuaciones por el Procurador don Antonio Candil del Olmo, contra la sentencia de fecha 9 de noviembre de 1987, dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número cuatro de los de Córdoba , en los autos civiles de juicio de menor cuantía número 301 de 1987, de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos, íntegramente, dicha Resolución, con imposición a la parte apelante de las costas procesales originadas en esta alzada. Y en su día, con certificación de la presente y despacho para su ejecución y cumplimiento, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia.»Tercero: El Procurador de los Tribunales don Juan Corujo y López Villamil -posteriormente sustituido por don Luis Suárez Migoyo-, formuló ante esta Sala recurso de casación, que fundamentó en las alegaciones siguientes: Motivo primero. Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , error de hecho en la apreciación de la prueba. Motivo segundo. Por el ordinal número 5 del precepto procesal citado, infracción del artículo 1.322 del Código Civil . Motivo tercero. Por la vía procesal del número 4 de dicho artículo, error en la apreciación de la prueba. Motivo cuarto. Infracción de los artículos 1.450 y 1.451 del Código Civil , conforme al número 5 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil .

Evacuados los trámites de instrucción a las partes, se señaló para la vista oral y pública del recurso el pasado día 16, con la asistencia de don Jesús González Coca defensor de la parte recurrente y de don Eugenio , defensor de la parte recurrida, quienes informaron por su orden en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

Como antecedentes necesarios se hacen constar los siguientes: Los esposos recurridos don Luis Angel y doña Marí Luz -en situación de separación de hecho desde enero de 1987-, encomendaron a la agencia inmobiliaria «Tendilla», la gestión del bien ganancial correspondiente a la casa sita en la calle Domingo Muñoz número 4 de la ciudad de Córdoba. Cumpliendo tal cometido, dicha agencia extendió el documento de 13 de marzo de 1989, que suscribió con el recurrente don Eugenio , en virtud del cual éste hizo entrega de la cantidad de trescientas mil pesetas.

El 3 de abril de 1987, don Luis Angel , percibió mediante cheque nominativo a su nombre y al de su esposa, del referido don Eugenio , la cantidad de ciento cincuenta mil pesetas, en concepto de señal y parte del pago de la compra. Habiéndose devuelto las cantidades reseñadas, los futuros compradores y creadores del presente recurso, promovieron el pleito a fin de que se declarase que los consortes interpelados están obligados a otorgar a su favor escritura pública de venta del inmueble y entregarlo libre de enseres y ocupantes, con indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados.

El primer motivo del recurso, con residencia en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegó error en la apreciación de la prueba, sin designar expresamente el documento que de manera contundente refleje el error que se denuncia (sentencias de 7 de mayo y 27 de septiembre de 1991).

La mera referencia que se hace al documento- recibo de 13 de marzo de 1987, expedido por la agencia inmobiliaria de percibo de 300.000 pesetas, no acredita por sí el error alegado, si no que únicamente los esposos demandados tuvieron relaciones con la misma para ofertar la venta de la casa objeto del debate, por si era de su conveniencia proceder a su enajenación, pero sin que ello determine una efectiva relación vinculatoria y de definitiva obligación de enajenar y así lo entendió y declaró con acierto el Tribunal de la Instancia, que por ello no desconoció el documento sino que lo interpretó en sus alcances y efectos en relación a las demás pruebas. Tampoco resulta adecuado impugnar al amparo del motivo la fundamentación jurídica de la sentencia que se combate, con mención expresa de sus apartados tercero y cuarto, toda vez que según doctrina reiterada de esta Sala, no cabe estimar error en la apreciación de la prueba cuando se trata de valoración jurídica de documentos, pues su ataque procesal corresponde al número 5 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil (sentencias de 31 de enero de 1986, 1 de enero de 1987, 20 de diciembre de 1988 y 21 de diciembre de 1991). El motivo se proyecta al contenido de los fundamentos de Derecho que preceden al fallo decisorio y constituye la parte dispositiva y vinculante para los litigantes de las sentencias judiciales, lo que, conforme a lo expuesto, determina su no acogida.

Por igual vía procesal que la anterior impugnación, el motivo tercero también denunció error en la apreciación de la prueba, en base al documento suscrito por don Luis Angel en fecha 3 de abril de 1987, por el que percibió de don Eugenio la cantidad de 150.000 pesetas, «en concepto de señal y parte del pago» por la compra de la casa del pleito y a cuenta del precio total fijado de once millones de pesetas.

El Tribunal de Apelación no incurrió en dicho error, ya que interpretó en forma debida dicho documento privado que carece de literosuficiencia para destruir las demás pruebas practicadas, pues el mismo es expresivo de un acto unilateral del marido, en el que no tuvo intervención, conocimiento, ni menos prestó su consentimiento la esposa, doña Marí Luz , aunque la entrega de la cantidad se efectuara mediante cheque nominativo a favor de los dos cónyuges, habiendo producido y confeccionado el efecto elpropio pagador. No se probó en forma convincente, como sostiene el recurso, sin base adverada para ello, que la esposa percibiera las referidas ciento cincuenta mil pesetas o las hubiera tenido a su disposición en algún momento, pues el abono lo fue en la cuenta abierta por su marido (número 77.665.0) en la «Caja de Ahorros Provincial de Córdoba», de la que era titular y en todo caso que reintegrado dicho importe, casi en forma inmediata, el 15 de abril de 1987 al mencionado expedidor del talón, cuya fecha es la correspondiente al día 4 de idéntico mes y año.

Las apreciaciones del recurso son conjeturas, hipótesis y presunciones objetivas, que marginan la necesidad de su adecuada prueba para que el error resulte patente; de clara y precisa apreciación por el simple examen del documento que se dice lo contiene. Se efectúan desviaciones hacia su interpretación e incidencias externas al mismo, que no se dan y ocasionan la claudicación del argumento.

El motivo segundo, por el ordinal número 5 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , denunció infracción del artículo 1.322 del Código Civil , pues si bien este precepto contiene la anulación de los actos de administración o disposición de bienes gananciales realizados por un cónyuge sin el consentimiento del otro, en el caso de autos, según la tesis casacional que se aporta, existió efectivo y expreso consentimiento de la esposa, en razón a la autorización que confirió a la agencia para que vendiera la casa y también se da el tácito por el percibo del talón de ciento cincuenta mil pesetas.

Partiendo del origen de la situación jurídica creada, ha de tenerse en cuenta que el matrimonio recurrido entró en contacto con la agencia inmobiliaria «Tendilla», para procurar la venta de la casa de referencia, a la que le afecta la condición de bien ganancial.

El contrato de agencia se presenta revestido de atipicidad, pero está dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación ( artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil ), con aproximaciones al mandato, corretaje, contrato de trabajo y arrendamiento de servicios, predominando en el mismo la gestión de mediación, por lo que se expresa como una convención en la que simplemente se encarga a la agencia como «corredor civil» o intermediaria que, por sus relaciones con el mercado, ofrece a la venta un bien inmobiliario concreto, aportándose lo datos del mismo y el precio, que suele ser indicativo más que definitivo, siendo usual que la retribución lo sea en forma de porcentaje.

El mediador, salvo autorización y representación expresa, no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo pregestoría, al hacer posible contratar y cesa una vez que pone en relación a las partes que son las que han de celebrar el futuro convenio (sentencias de 3 de marzo de 1967, 21 de octubre de 1965, 1 de marzo de 1988), pues al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, no contrata ni promete la conclusión del negocio (sentencia de 6 de octubre de 1990), conforme lo que es contenido propio de la actividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en razón a su actuación profesional y oficial, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o derechos reales, así como para la tramitación, promoción y emisión de informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes (Decreto de 4 de diciembre de 1969, y Estatuto General de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que contiene el Real Decreto de 19 de junio de 1981 , que deroga a aquél).

El documento aportado de 13 de marzo de 1987, refleja esta actividad en concordancia con lo expuesto y así en el mismo se hace constar que la cantidad entregada de 300.000 pesetas por el futuro comprador, lo fue para que en su nombre «se proceda a señalar la casa para su compra», cantidad que perdería en caso de incomparecencia en la fecha que se fijó, para llevar a cabo el contrato, por los daños y perjuicios causados, lo que supone sólo una obligación para dicho oferente que la aceptó y asumió, pero no para los posibles compradores, que, en todo momento y a tenor del documento, debían de dar la aprobación a la venta, condicionando la señal dineraria entregada a estos efectos. Al no haber prestado el matrimonio propietario su consentimiento conjunto y definitivo para la celebración del contrato traslativo oneroso, la agencia quedó desligada de la gestión y procedió a la devolución de las trescientas mil pesetas que retenía, a don Eugenio , el que las recibió y aceptó. Desde este momento no se da relación obligatoria alguna, pues las actividades preliminares quedaron totalmente invalidadas y pereció el consentimiento expreso de la esposa, manifestado en el encargo que juntamente con su marido hizo a la agencia mediadora.

Estando así las cosas, don Luis Angel , por sí, firmó el documento- recibo de 3 de abril de 1987 ya referido y mediante el cual recibió a su nombre y al de su cónyuge el cheque nominativo de las ciento cincuenta mil pesetas, como señal y parte del pago del precio de once millones de pesetas.

El motivo contra su argumentación en que se produjo entonces un consentimiento tácito de la esposapara formalizar la venta, dejando de lado que el Tribunal «a quo» declaró resuelto el contrato por concierto acreditado de los interesados y la conducta de los recurrentes se integra en los actos propios que los vinculan y esto es lo fundamental que no se puede marginar.

Asimismo la Sala, dentro de sus facultades propias de interpretación de los convenios, llegó a la conclusión de que dicho consentimiento tácito no se había producido, no obstante estar previsto en la Ley ( artículo 1.322 del Código Civil ), admitido y precisado por la Jurisprudencia de esta Sala, incluso como pasividad o no oposición a los actos dispositivos, con la debida constancia de los mismos (sentencias de 6 de diciembre de 1983, 20 de febrero y 6 de octubre de 1988 y 20 de junio de 1991).

Efectivamente, la esposa mostró su oposición al no haberse probado que hubiera percibido las ciento cincuenta mil pesetas del talón, sino que también de forma bien expresiva en las contestaciones a los requerimientos notariales que se le practicaron a instancias de los que hoy recurren, en fechas 24 de abril y 8 de mayo de 1987, pues el marido prescindió de la misma, por razón de la situación de crisis que atravesaba el matrimonio y estado de separación de hecho en el que se encontraban.

Al haberse rechazado el motivo segundo que aborda la cuestión desde la óptica casacional de error en la apreciación de la prueba, tampoco cabe acoger los motivos que se analizan por la vía del error de Derecho en la interpretación y aplicación de las normas del Ordenamiento jurídico a tener en cuenta, lo que es conforme a la doctrina totalmente consolidada de esta Sala que ha decidido que la concurrencia de consentimiento tácito es cuestión de hecho que incumbe apreciar y decidir al Tribunal de la Instancia (sentencia de 5 de mayo de 1986, 31 de diciembre de 1987, 20 de febrero de 1988, 26 de junio de 1989, 7 de junio de 1990 y 20 de junio de 1991), y sobre el que no opera el control casacional, debido a la imposibilidad de desarticular los distintos elementos componentes de la convicción obtenida razonablemente y también con base al material probatorio aportado y apreciado en su conjunto (sentencias de 7 de junio de 1987 y 29 de octubre de 1991). Por los argumentos que se dejan expuestos, se desestima el motivo.

Se alegó en el último motivo infracción de los artículos 1.450 y 1.451 del Código Civil , en el cauce número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al sostenerse que medió una efectiva promesa de venta, dándose conformidad en el objeto de la misma y en el precio.

Es dato fáctico firme, no desvirtuado ni impugnado, que todas las cantidades que los recurrentes habían desembolsado les fueron devueltas y las aceptaron, sin haber llevado a cabo consignación o depósito en forma y, por tanto, se produjo resolución mutuamente aceptada, conforme se dejó dicho.

También ha de hacerse constar que la suma entregada como señal se asimila al concepto de arras penales ( artículo 1.454 del Código Civil ), pues su función compulsiva fue la de garantizar el contrato, si bien con la única consecuencia para los futuros compradores de perderlas si no se presentaban a efectuarlo en la fecha prevista y sólo imputarían al precio si los vendedores prestaban su consentimiento definitivo para la venta, lo que no ha sucedido.

La promesa de vender, como contrato perfeccionado y válido que pueda obligar a los esposos recurridos, no ha tenido lugar, ni por lo tanto concurre una situación obligacional persistente que la Sala «a quo», en su labor interpretativa, le da consideración de resuelta, en razón a los actos posteriores de los interesados.

Al faltar el consentimiento expreso o tácito de la esposa a todas las relaciones posteriores al encargo que efectuó su consorte a la agencia y darse situación de resolución como hecho incólume, la pretendida promesa de venta resulta inconsistente, pues se proyecta sobre bienes gananciales, respecto a los cuales rige la intervención conjunta y consentimientos concertados de ambos cónyuges para las disposiciones a título oneroso, conforme al artículo 1.377 del Código Civil , según especificación de la gestión concorde que determina el artículo 1.375 de dicho cuerpo legal.

La intervención exclusiva del marido en el percibo de las ciento cincuenta mil pesetas reflejadas en el recibo de 3 de abril de 1987, al no concurrir el consentimiento de la esposa como dejó definido la sentencia recurrida, no puede ser necesariamente obligatorio para este a fin de que deba otorgar la venta que pretenden los recurrentes, pues, en todo caso, conforme al artículo 1.322, se generaría un acto viciado, susceptible de ser anulado por la esposa marginada y dotado de inseguridad jurídica, que es contrario a la naturaleza de los pactos convencionales, que deben reunir todos los requisitos necesarios para su persistencia, eficacia y poder concurrir al tráfico jurídico sin las posibles acechanzas de poder ser declaradas inválidos. Las normas que de alguna manera contravienen la ley -conforme declaró la sentenciade esta Sala de 22 de julio de 1991-, deben de ser interpretadas en relación con los efectos beneficiosos que el transcurso del tiempo pueden consolidar del modo menos facilitante de tales efectos, pues, la seguridad jurídica es predominante y debe de evitarse producir fisuras a la misma, con el desencadenamiento de posteriores litigios como consecuencia de la preterición de un cónyuge en la enajenación de inmuebles integrados en la sociedad ganancial que afecta al matrimonio.

Los artículos referenciados 1.450 y 1.451 del Código Civil ponen de manifiesto el carácter consensual del contrato de compraventa, al no exigir la «datio rei» para la perfección del pacto y su validez ha de ser admitida desde el momento que se perfeccionaron por el consentimiento de los contratantes, lo que no sucede en el caso enjuiciado, y, en consecuencia el motivo carece de consistencia impugnatoria suficiente para su estimación.

Al no admitirse el recurso procede la imposición de las costas del mismo a los recurrentes de referencia, conforme al artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que pecharán también con la pérdida del deposito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos desestimar como desestimamos, no acogiéndolo, el recurso de casación interpuesto por don Eugenio y doña Nuria , contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 1989, dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla -Sección Quinta-, en las actuaciones procedimentales de referencia, con imposición a dichos recurrentes de las costas de casación y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Remítase certificación de la presente con los autos originales y rollo de apelación al Tribunal de procedencia que acusará recibo.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Villagómez Rodil.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Francisco Morales Morales.- Antonio Gullón Ballesteros.- Mariano Martín Granizo y Fernández.- Rubricados.