STS, 26 de Junio de 1995
| Ponente | EDUARDO FERNANDEZ CID DE TEMES |
| ECLI | ES:TS:1995:11216 |
| Fecha de Resolución | 26 de Junio de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 636. Sentencia de 26 de junio de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Eduardo Fernández Cid de Temes.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Ley de la Propiedad Horizontal. Comunidad de Propietarios. Nulidad de acuerdos.
Infracción de ley.
NORMAS APLICADAS: Art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y arts. 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1983, 9 de octubre de 1987 y 11 de noviembre de 1988 .
DOCTRINA: Es doctrina de esta Sala, contenida en la sentencia de 23 de septiembre de 1991, que cita las de 18 de abril y 13 de marzo de 1989 , que se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y funcionamiento -a falta de una regulación específica de la segunda - al régimen de la Ley de la Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , sin que exista inconveniente laboral, ni jurisprudencia, en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, pueda asumirla la expresada comunidad de la urbanización; pero esto no quiere decir que sus Estatutos puedan constituirse sin unanimidad, ni invadir las competencias de cada bloque, rigiendo para su constitución lo establecido en el art. 5 .º "acuerdo de todos los propietarios existentes, laudo o resolución judicial" y después, la ley especial prescribe en su art. 6.1 que "para regular los detalles de la convivencia y a adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los Estatutos, en conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular; con lo que se viene a proclamar, cual señala la sentencia de 6 de julio de 1978 , que existen dos clases de normas de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los Estatutos; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior; para las primeras se exige la unanimidad -regla 1.º del art. 16 - y en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación -regla 2.a, del mencionado art. 16 -, encontrándonos en el caso que nos ocupa en el primer supuesto, que contiene normas de ius cogens o de derecho necesario imposibles de desconocer, ya que se crearía, como dice el recurrente, grave inseguridad jurídica, afectando, repetimos, a las normas legales y estatutarias de cada bloque.
En la villa de Madrid, a veintiséis de junio de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía; seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de San Lorenzo de El Escorial; cuyo recursoque interpuesto por don Ricardo , representado por el Procurador de los Tribunales don Federico José Olivares Santiago y asistido de la Letrada doña María Menendez de la Riera; siendo parte recurrida DIRECCION000 ", representada por la Procuradora de los Tribunales doña Pilar Azorín- Albiñana López y asistida de la Letrada doña Carmen Español Retes.
Antecedentes de hecho
1.º El Procurador de los Tribunales don Damián Bartolomé Garretas, en nombre y representación de don Ricardo , formuló demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra DIRECCION000 ", estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando: "dictar sentencia por la que se declare: 1.º Nula y sin electo alguno el acta de la Junta General Ordinaria de la DIRECCION000 ", de Collado-Mediano (Madrid), celebrada en dicha localidad el día 9 de abril de 1989. 2.º Nulo y sin efecto jurídico alguno los acuerdos adoptados en dicha Junta en los puntos
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y 5.°, relativos a la aprobación del modelo de cerramiento de las terrazas, interiores de los pisos pequeños y demás acuerdos adoptados en dicho punto 4.°, y a la aprobación de Reglamento de Régimen Interior, por ser contrario a Derecho, con expresa imposición de costas a la Mancomunidad demandada".
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Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció don Carlos Manuel , en calidad de Presidente de la DIRECCION000 ", sita en Collado-Mediano (Madrid), quien contestó a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminal suplicando: "...dictar sentencia por la que desestimando la demanda en todas sus partes y estimando las excepciones planteadas, se absuelva a mi representada de los pedimentos de la misma, con expresa imposición de las costas al actor".
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Recibido el pleito a prueba se practicaron las que propuestas por las partes fueron declaradas pertinentes y figuran en los autos.
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Tramitado el procedimiento, el Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de San Lorenzo de El Escorial dictó sentencia de fecha 27 de noviembre de 1989 , cuyo fallo dice literalmente: "Fallo que desestimando las excepciones planteadas y estimando parcialmente la demanda formulada por don Ricardo
, representado por el Procurador don Damián Bartolomé Garretas, contra la DIRECCION000 ", debo declarar y declaro la nulidad del Reglamento de Régimen Interior aprobado en Junta celebrada el 9 de abril de 1989 , sin que quepa hacer pronunciamiento alguno sobre costas" (sic).
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia con lecha 23 de diciembre de 1991 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Ricardo , representado por el Procurador señor Olivares Santiago, y estimando el interpuesto por la DIRECCION000 ", ambos contra la sentencia dictada por el Iltmo. señor Juez del Juzgado núm. 2 de San Lorenzo de El Escorial, con fecha 27 de noviembre de 1990, recaída en los autos a que el presente rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la referida resolución en el sentido de desestimar íntegramente la demanda interpuesta por el mencionado actor, y desestimando asimismo las excepciones deducidas por la demandada, absolver a ésta de todos los pedimentos de la demanda, sin expresa imposición de las costas de ambas instancias" (sic).
Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de don Ricardo , con amparo en los siguientes motivos: 1.º Enunciado. Por infracción de lev de la doctrina concordante al amparo del art. 1.692, núm. 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por infracción del art. 16.1, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal , infringido por el concepto de violación por inaplicación.
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Enunciado: Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del art. 11 en relación con el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 .
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Enunciado: Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la no aplicación del art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 .
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción por las partes personadas, se señaló para la celebración de la vista el día 13 de junio de 1995, a las diez treinta horas de su mañana, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. señor don Eduardo Fernández Cid de Temes.Fundamentos de Derecho
Resulta de los escritos rectores del proceso que don Ricardo , propietario de un piso en uno de los 17 bloques que forman la DIRECCION000 ", de Collado-Mediano, demandó a ésta -constituida en 1980, pero sin que se aprobasen los Estatutos o Reglamentos por el que había de regirse y cuya finalidad era el uso de las zonas comunes a dichos 17 bloques -en solicitud de que se declarase nula y sin efecto alguno el acta de la Junta General Ordinaria de tal mancomunidad celebrada el 9 de abril de 1989, y la nulidad de los acuerdos adoptados en dicha junta en los puntos 4.° y 5.º relativos a la aprobación del modelo de cerramiento de las terrazas interiores "y además acuerdos adoptados en dicho punto 4.°, y a la aprobación del Reglamento de Régimen Interior. La demandada solicitó su absolución, entendiendo, en esencia, que no le era aplicable la Ley de Propiedad Horizontal y sí los arts. 392 y siguientes del Código Civil , relativos a la comunidad de bienes.
El Juzgado, reconociendo que la notificación del acta de la junta no se había realizado de forma fehaciente, estimó que tal requisito sólo era exigible respecto de los acuerdos que requerían unanimidad; consideró que la mancomunidad estaba sometida al régimen de la Ley de la Propiedad Horizontal; declaró la validez del acuerdo sobre aprobación del modelo de cerramiento de las terrazas adoptado en el punto 4.°; y anuló el Reglamento de Régimen Interior por constituir realmente unos Estatutos que requerían unanimidad.
Apelaron ambas partes y la Audiencia, acogiendo el recurso de la mancomunidad, desestimó íntegramente la demanda, entendiendo que: la convocatoria había sido legal; las deficiencias en la notificación del acta no habían producido indefensión; la norma sobre unanimidad de los acuerdos había de interpretarse con arreglo a la realidad social del tiempo en que vivimos; los acuerdos del punto 4.° eran simples actos de administración, "sin que los adoptados sobre extremos que no figuraban en el orden del día fueren deducidos en la demanda; y que la regla de unanimidad no puede impedir el funcionamiento democrático de la comunidad, ni que la "voluntad constituyente" sea inalterable por abrumadora mayoría de los comuneros o que en cualquier aspecto uno solo de ellos, sin que existiese en el Reglamento nada que conculcase los principios constituciones de los Estatutos. Recurre en casación don Ricardo .
Los tres motivos formulados discurren procesalmente por el cauce del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y también los tres denuncian infracción del art. 16.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal .
El primero en cuanto que la Audiencia, aunque reconoce que la notificación del acta tenía defectos formales, estima que no aléela a la validez de la reunión, siendo así que la norma tiene carácter imperativo y que la notificación a los ausentes ha de realizarse de manera fehaciente, no estando certificada por el Secretario ni suscrita por nadie, caleciendo los acuerdos de probanza alguna.
El segundo afirma que el cerramiento de terrazas altera la cosa común, requiriendo para su validez unanimidad, según el art. 11 de la Ley de la Propiedad Horizontal , cuyo art. 7 .º requiere igual acuerdo para modificar la configuración o estado exterior.
Y el tercero que el llamado Reglamento de Régimen Interior no es tal, sino que constituye unos auténticos Estatutos, cuyo proyecto ya se había rechazado con anterioridad y que, por ser norma complementaria de la ley, exige unanimidad, siendo la regla del art. 16 tan clara que cualquier interpretación que no fuere la gramatical provocaría gravísima inseguridad jurídica.
Ha de afirmarse desde ahora que los motivos segundo y tercero han de ser acogidos, pues no cabe dudar que, ya se constituyese la mancomunidad en 1980, como afirma el demandante, bien en 1981, cual se recoge en el art. 1.º del denominado Reglamento de Régimen Interior de la DIRECCION000 ", el mismo constituye unos auténticos Estatutos, que crean derechos y deberes, señalan cuotas, sancionan e, incluso, invaden competencias propias de cada una de las 17 comunidades que se corresponden con igual número de bloques integrantes de la mancomunidad, sin que conste la dejación de competencias de todas y cada una de éstas [sirva como ejemplo el art. 3 .°, que considera elementos comunes de la mancomunidad, en su apartado b) La configuración de las fachadas de los edilicios y su decoración exterior, incluidos los toldos, pintura de balcones, ventanas, enrejados, balaustradas y persianas), ocurriendo lo mismo con el acuerdo adoptado por la Junta en su punto 4.º (5.º en la convocatoria) referido al "modelo de cerramiento de las terrazas interiores de los pisos pequeños" y las demás decisiones tomadas sin estar en el orden del día (cuya impugnación, en contra de lo afirmado por la Audiencia, sí figuraba en el cuerpo y suplico de la demanda).Conviene recordar, por otra parte, y aunque el recurso no se plantea por la mancomunidad, que la Audiencia afirma que "no esta convencida de las alegaciones... de la parte demandada-apelante en el sentido de no ser aplicables las normas de la Ley de la Propiedad Horizontal y si las del Código Civil relativas a la comunidad de bienes...", pero más adelante establece de modo tajante que "no cabe entender que sean aplicables regímenes jurídicos distintos a los bloques viviendas y al resto de la finca matriz (la propiedad de ésta es conjunta con la de lo edificado) ni cabe negar, contra toda racionalidad jurídica, que la mancomunidad, en cuanto tal, no tenga personalidad propia y distinta de la de los bloques o comunidades que lo integran", extremos a los que se ha aquietado dicha mancomunidad, a la que, simplemente por vía de aclaración, ha de decírsele que la junta, aun aplicando el art. 398 del Código Civil , no habría alcanzado la mayoría de participaciones (intereses) y no de personas necesaria, dado que, siendo los comuneros más de 200, sólo concurrieron 83, es decir, un 40,52 por 100.
Es doctrina de esta Sala, contenida en la sentencia de 23 de septiembre de 1991, que cita las de 18 de abril de 1988 y 13 de marzo de 1989, que se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y funcionamiento -a falta de una regulación específica de la segunda - al régimen de la Ley de la Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, pueda asumirla la expresada comunidad de la urbanización; pero esto nu quiere decir que sus Estatutos puedan constituirse sin unanimidad, ni invadir las competencias de cada bloque, rigiendo para su constitución lo establecido en el art. 5 .º "acuerdo de todos los propietarios existentes, laudo o resolución judicial" y después, la ley especial prescribe en su art. 6 .º que "para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular; con lo que se viene a proclamar, cual señala la sentencia de 6 de julio de 1978 , que existen dos clases de normas de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos; y otras, integradas en el Reglamento de Régimen Interior; para las primeras se exige la unanimidad -regla 1.a del art. 16 - y en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación -regla 2.º del mencionado art. 16 -, encontrándose en el caso que nos ocupa en el primer supuesto, que contiene normas de ius cogens o de derecho necesario imposibles de desconocer, ya que se crearía, como dice el recurrente, grave inseguridad jurídica, afectando, repetimos, a las normas legales y estatutarias de cada bloque.
Siendo la configuración, conforme al diccionario "disposición de las parles que componen un cuerpo y le dan su peculiar figura", es llano que cuanto atañe a las fachadas constituye competencia de cada bloque, tanto respecto al cerramiento de las terrazas, como a los tendederos que no modifiquen la parte exterior, trasteros y dobles ventanas, implicando cuanto se refiere a tenazas y trasteros alteración de cosas comunes, que deben someterse a las normas sobre modificación del título constitutivo.
Establecida, por cuanto queda dicho, la nulidad del mal llamado Reglamento y de lo acordado en el punto 4.º de la junta (5 .º en la convocatoria), tal nulidad tiene que abarcar igualmente a los "demás acuerdos adoptados en dicho punto 4.º conforme se expone en la demanda y se expresa en el suplico, máxime cuando, como expresa la sentencia de 19 de noviembre de 1991 , no se pueden tomar acuerdos que no estén en el orden del día, pues seria fácil burlar la voluntad de determinados copropietarios, consiguiendo en la Junta convocada acuerdos diferentes copropietarios, consiguiendo en la junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden, nulidad que abarca igualmente a dichos acuerdos si se adoptan bajo la rúbrica de ruegos y preguntas (sentencia de 9 de octubre de 1987 ), pues el art. 15 de la Ley de la Propiedad Horizontal señala entre los requisitos de convocatoria para las Juntas la "indicación de los asuntos a tratar".
También se ha incumplido lo dispuesto en el artículo 16.1, párrafo segundo , respecto a la notificación a las ausentes, de modo fehaciente, de los acuerdos adoptados, siquiera este extremo no ha producido indefensión, ya que ni se discute lo acordado, ni se aduce la caducidad de la regla 4.º, párrafo segundo, de dicho precepto. Y respecto a que el acta no está certificada por el Secretario, ni suscrita por persona alguna, es cierto que transmitirían a los acuerdos carencia de prueba, pero no consta que ninguno de los asistentes a la junta negase haber prestado su consentimiento a los acuerdos tomados, cosa que tampoco alegó el recurrente, por lo que, aunque falte un elemento testificativo que haga fe de las declaraciones emitidas, no negadas por el recurrente, como quiera que la Ley de la Propiedad Horizontal presenta un vacío en este aspecto formal -arts. 13 a 17 - (véanse sentencias de 2* de junio de 1983 y 11 de noviembre de 1988 ), elprimer motivo ha de ser desestimado, acogiéndose, en cambio, los dos restantes, con el consiguiente electo de casar la sentencia, desestimar el primer pedimento de la demanda y acoger el segundo, salvo en lo referente a las costas, precisamente por ser parcial la estimación de la demanda.
En cuanto a las costas: cada parte satisfará las suyas de casación; y en cuanto a las de las instancias, no ha lugar a hacer especial pronunciamiento, lo que abarca el depósito, no constituido por ser disconformes tales sentencias.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don José Olivares Santiago, en nombre y representación de don Ricardo , contra la sentencia dictada en 23 de diciembre de 1991, por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid rollo 232/91, la anulamos y en su lugar, revocando parcialmente la dictada por el Juzgado de San Lorenzo de El Escorial en 27 de noviembre de 1990 (autos 276/89 ), acogemos la demanda interpuesta por don Ricardo contra la DIRECCION000 " en el único sentido de declarar, como declaramos, nulos y sin electo jurídico alguno los acuerdos adoptados en la Junta de 9 de abril de 1989 en los puntos 4.º y 5.º, relativos a la aprobación del modelo de cerramientos de las terrazas interiores de los pisos pequeños y demás acuerdos adoptados en dicho punto 4.º, y a la aprobación de Reglamento de Régimen Interior.
En cuanto a las costas: cada parte satisfará las suyas de casación; y en cuanto a las de las instancias, no ha lugar a hacer especial pronunciamiento.
A su tiempo, comuníquese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que remitió.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al electo las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Eduardo Fernández Cid de Temes. Antonio Gullón Ballesteros. Matías Malpica González Elipe. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. señor don Eduardo Fernández Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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