STS, 11 de Abril de 1995

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Denia, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía seguidos a instancia de Salvador y Victoria contra don José y doña Elvira , sobre reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba,previa declaración de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1.º Declarar que el objeto de la venta, formalizada en el documento de 21 de octubre de 1988 era distinto a la cosa real que el vendedor podía entregara a mis patrocinados, al ser ilícito y por tanto, imposible, la construcción de la segunda planta del hotel, que en el documento de compraventa se contemplaba en proyecto. 2.° Declarar la resolución del contrato de compraventa de 21 de octubre de 1988 por la causa anterior, imputable al vendedor. 3." Condenar a los demandados, don José y su esposa, a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a devolver a mis patrocinados, los Síes. Victoria Salvador la cantidad de 7.300.000 pesetas más con los daños y perjuicios que se acrediten en el período de ejecución de sentencia. 4." Condenar a los demandados al pago de las costas.

Admitida a trámite la demanda, fue contestada por el demandado que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos, terminó suplicando se dicte sentencia por la que se desestime la demanda absolviendo a la misma a mi mandante y estimando la reconvención que ha quedado planteada, declare resuelto el contrato de compraventa objeto de estas actuaciones, perdiendo los Sres. Victoria Salvador la cantidad pagada a cuenta del precio pactado, que hace suya mi mandante en concepto de daños y perjuicios que de conformidad las partes en este proceso dejaron fijadas por el indicado concepto, sin necesidad de ulterior determinación conforme a la cláusula séptima del mencionado contrato y todo ello con expresa condena al pago de las costas a los Sres. Salvador Victoria .

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 3 de marzo de 1990 , cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Antonio Barona Oliver, en representación de los cónyuges don Salvador y doña Victoria , contra don José y contra su esposa doña Elvira . Y asimismo estimando parcialmente la reconversión formulada por estos últimos, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de 21 de octubre de 1988 y condeno a los Sres. José Elvira a la devolución de los Sres. Victoria Salvador de la cantidad de 7.300.000 pesetas, sin expresa imposición de las costas de este proceso".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación y sustanciada la alzada, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia con fecha 2 de diciembre de 1991 , cuyo fallo es como sigue: "Con estimación en lo necesario del recurso de apelación interpuesto por don José , contra la sentencia de fecha 3 de marzo de 1990, dictada por la Sra. Juez de Primera Instancia núm. 2 de Denia en funciones, en los autos del juicio de menor cuantía promovido por los consortes don Salvador y doña Victoria , en contra de aquél y en contra de doña Elvira , declarada en rebeldía, y con desestimación de la adhesión al recurso de la parte demandante; desestimándose los pedimentos de la demanda y estimándose en lo necesario la reconvención del demandado Sr. José , revocamos la sentencia expresada; declarándose resuelta la compraventa ente las parle litigantes, de fecha 21 de octubre de 198 , con condena de los demandantes a estar y pasar por esta declaración, y, con moderación, de la cláusula penal convenida, a perder los mismos la suma de 3.650.000 pesetas, de la cantidad entregada a cuenta del precio pactado, haciendo suyo definitivamente otro tanto los demandados Sres. José y Sra. Elvira , ello, en concepto de indemnización de los daños y perjuicio causados a lo estipulado en la cláusula 7.a del contrato. Con imposición a los demandados de las costas devengadas en la primera instancia, y sin especial declaración en cuanto a las ocasionadas en la apelación".

El Procurador de los Tribunales don Luis Piñeira de la Siena en nombre de don Salvador y doña Victoria , formalizó recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: 1." Al amparo del art. 1.692 núm. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2." Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. 3." Con el mismo amparo procesal que el anterior por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate, como norma del ordenamiento jurídico que se considera vulnerada se cita el art. 1.124 en su párrafo 1 ." en relación con el art. 1.484 del Código Civil. 5." Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como norma infringida se cita el art. 523, párrafo 1." de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 28 de marzo del actual, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

Fundamentos de Derecho

El juicio de menor cuantía del que dimana el presente recurso de casación se inició por los cónyuges don Salvador y doña Victoria , domiciliados en Gran Bretaña, mediante demanda dirigida contra don José y su esposa doña Elvira , en cuyo escrito, en concepto de compradores del inmueble vendido por los demandados, piden "se declare que el objeto de la venta en documento privado de 21 de octubre de 1988 era distinto de la cosa real que el vendedor podía entregar", al ser imposible la construcción de la segunda planta del hotel, "que en el documento de compraventa se contemplaba en proyecto"; se declara, además, la resolución del contrato por dicha causa, y se condena a los demandados a devolver a los actores la suma de 7 300.000 pesetas con los daños y perjuicios que se acrediten en ejecución de sentencia. Alternativamente solicitan se "admita la acción redhibitoria por defectos ocultos con los cinco pronunciamientos que señala (declarar el vicio de la cosa, rescindir el contrato, devolver la suma indicada, condena a pagar daños y perjuicios, y las costas). Como segunda alternativa se pide se declare resuelto el contrato y se condene a los demandados a devolver la expresada suma, en virtud de la facultad de moderación de la cláusula penal, sin perjuicio de retener los demandados los daños y perjuicios que se acrediten, o en su defecto se les condene a devolver a los actores la cantidad que el Juzgado estime conveniente en virtud de dicha facultad de moderación. El demandado comparecido Sr. José (su esposa fue declarada en rebeldía) solicitó la desestimación de la demanda y formuló reconvención pidiendo se declare resuelto el contrato de compraventa en litigio, perdiendo los Sres. Victoria Salvador la cantidad pagada a cuenta del precio pactado, que el reconveniente hará suya en concepto de daños y perjuicios, que las partes de conformidad dejaron fijadas por el indicado concepto, sin necesidad de ulterior determinación, conforme a la cláusula 7 .a del mencionado contrato.

El Juez de primera instancia dictó sentencia estimando en parle tanto la demanda como la reconvención, declaró resuelto el contrato de compraventa cuestionado y condenó a los demandados a la devolución a los actores de la cantidad de 7.300.000 pesetas, sin hacer expresa condena en costas. Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial dictó la ahora recurrida en casación estimando el recurso de apelación interpuesto por el demandado señor José , desestimando la adhesión al recurso de los demandantes, así como los pedimentos de la demanda, y con revocación del fallo apelado se declaró resuelta la compraventa discutida, y, moderando la cláusula penal convenida, se condenó a los demandantes a perder la suma de 3.650.000 pesetas (la mitad de la suma que habían pagado al vendedor) que habían entregado a cuenta del precio pactado, haciendo suya definitivamente otra cantidad igual los demandados, en concreto de indemnización de los daños y perjuicios causados a estos últimos por el incumplimiento de la parte actora, y de conformidad a lo estipulado en la cláusula 7.a del contrato. "Con imposición a los demandados de las costas devengadas en la primera instancia, y sin especial declaración en cuanto a las ocasionadas en la apelación".

Interesa determinar los hechos que sirvieron de base a la Sala de Instancia para su fallo estimatorio de la reconvención y desestimatorio de la demanda, hechos que la misma Sala apreció, previo examen de las pruebas practicadas en la litis, como demostrados suficientemente. Tales hechos fueron los siguientes: a) El día 31 de octubre de 1988 la actora suscribió con el Sr. José , con autorización de su esposa, contrato de compraventa de una tierra de secano en partida DIRECCION000 , de Jávea, en la eme existe un hotel restaurante compuesto de planta baja y planta alta y "una segunda planta en proyecto", b) Consta que la reglamentación municipal urbanística prohibe la construcción de esta segunda planta, c) Los compradores demandantes entregaron como parte del precio total, que ascendía a 36.000.000 de pesetas, la cantidad de 7.300.000 pesetas, dejando impagadas el resto de las cantidades aplazadas, por ello los vendedores en virtud de la cláusula 7 .a del contrato lo dan por resuelto, quedándose con la cantidad recibida en concepto de daños y perjuicios, por lo que les requiere y notifica notarialmente d) La extensión de la finca es de 4.100 metros cuadrados, la planta baja del hotel tiene una superficie de 331,93 metros cuadrados, y lo mismo la planta alta, e) Declara indiscutible la Sala a quo que en la expresada finca existe en explotación un hotel-restaurante que gira comercialmente como "Restaurante Lázaro", en donde se hallan ubicados una serie de muebles, utensilios y enseres que sirven para la actividad que se desarrolla en la indicada finca, que asimismo son de la propiedad del Sr. José . 0 Declara probado la Sala a quo que no garantizó el vendedor en absoluto expectativa alguna de edificabilidad de la planta en proyecto, no dependiente de la parte vendedora, y que se hizo sobre ello una consulta al Ayuntamiento de Jávea que tiene contestada en 7 de diciembre de 1988, cuando ya habían incumplido los compradores los siguientes plazos convenidos para el abono fraccionadamente del precio pendiente de pago. Ninguna especificación se hizo en el contrato sobre otras obligaciones del vendedor en orden a la entrega o respecto a la garantía por falta de efectividad de esta entrega y en cuanto afectase a esa segunda planta en proyecto, g) También se declara probado que el negocio de hotel-restaurante es hallaba en explotación y funcionamiento, pactándose únicamente la entrega de un inmueble en su realidad física "actual" descrita en el contrato, jamás se comprometió un negocio industria de hotel a instalar en una segunda planta edificable, h) En cuanto al pago del precio, consta probado que de los 36.000.000 pesetas concertados en total los demandantes y actuales recurrentes pagaron únicamente 7.300.000 pesetas, dejando de pagar en lasfechas pactadas 3.600.000 pesetas antes del 15 de noviembre de 1988, más otros 13.100.000 pesetas antes del próximo fin de noviembre del mismo año, y además el resto del precio 12.000.000 de ptas.), el día 30 del mismo mes, en que había de otorgarse la escritura de venta. La Sala a quo declara, por tanto, el incumplimiento por los compradores recurrentes de lo pactado en el contrato, i) Por todo ello la Sala de instancia decreta la resolución del contrato y, al interpretar la cláusula penal pactada y actuando en instancia, conforme a la facultad que le otorga el art. 1.103 del Código Civil, dispone en su fallo que cada parte retenga la mitad de la suma pagada por los ahora recurrentes, en total cada parte 3.650.000 pesetas.

El recurso de casación lo interpone, como ya se dice, únicamente la parle demandante, principalmente para obtener la mitad de la parte del precio pagada, que el Juez de primera instancia le había conferido y que la sentencia recurrida atribuye a los vendedores. El primero de los motivos, con base en el núm. 4, antigua redacción, del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa error de hecho en la apreciación de la prueba, que se deduce, según el recurso, de los documentos obrantes en autos sin estar contradichos por otras pruebas. El motivo decae en cuanto el recurso se apoya en el mismo documento que la Sala a quo apreció como básico, sin que sea de tener en cuenta la llamada "propaganda anexa", que carece de virtualidad documental a electos casacionales. Esta Sala ha declarado reiteradamente en muy conocidas sentencias que el error de hecho ha de resultar del fallo recurrido Y que ha de revelarse de una forma inequívoca de los documentos aducidos para ponerlo de relieve sin necesidad de interpretaciones ni deducciones. Frente a esa doctrina los recurrentes lo que hacen en este motivo es analizar la prueba que les interesó de la practicada en autos y deducir la conclusión de que la finca objeto de la venta fue "una finca con un negocio en su interior formando un complejo inseparable del que forma parte esencial la proyección de una altura más"; conclusión que es contraria a la interpretación de la Sala de instancia y que nada tiene que ver con un error de echo en la apreciación de la prueba, sino que con un nuevo examen de la prueba como si se tratase de una tercera instancia, e intentando erróneamente incluir en la realidad el mero proyecto, no ligado a compromiso alguno de los vendedores, de una segunda planta inexistente.

El segundo de los motivos al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa la infracción del art. 1.281, párrafo 1.º, del Código Civil , por inaplicación, y del art. 1.285 del mismo Código por el mismo concepto de inaplicación, así como la jurisprudencia respecto de los mencionados preceptos legales. Esta Sala acepta las conclusiones que la Audiencia Provincial dedujo de la interpretación del contrato litigioso, por no resultar en modo alguno absurdas o ilógicas, toda vez que las deducciones que hacen los recurrentes respecto de la proyectada segunda planta no son admisibles, dados los hechos acreditados, sobre todo la declaración de incumplimiento del contrato por los compradores y la motivación de tal impago, como se expresa en el fundamente jurídico cuarto de la sentencia recurrida, hechos no desmentidos por los recurrentes. Por todo ello ha de seguirse la doctrina reiterada de esta Sala que ha declarado que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer, a menos que se demuestre, lo que no ha ocurrido en esta litis, que sea ilógica o absurda (sentencias de 17 de marzo y 25 de mayo de 1983 ), o se impugne por la vía adecuada y con éxito el error sufrido por aquellos, lo que tampoco aconteció en este recurso, sin que en ningún caso pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada (sentencias de 22 de noviembre de 1982, 4 de mayo de 1984, 28 de febrero de 1986 , y muchas otras). Por otro lado, no se ha razonado suficientemente la infracción del artículo 1.285 también invocado; por cuanto ciertamente el conjunto del contrato se ajusta a la hermenéutica que de él hizo la Sala de apelación. Todo lo que demuestra la inviabilidad del presente motivo, que ha de ser desestimado.

El motivo tercero, con el mismo sustento procesal que el anterior, alega la infracción del articulo 1.124 del Código Civil en relación con el 1.101 también del Código Civil. Sostiene este motivo que los vendedores entregaron una cosa distinta de la pactada y que la entregada es "totalmente inhábil para el uso a que va destinada, con lo que -dice- hay una frustración del objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador". Tal postura, a la vista de los hechos probados, es inaceptable; en cuanto que lo evidente y acreditado es qup se entregó a los recurrentes un hotel en funcionamiento, sin depender para nada de la proyectada segunda planta, ni haberse comprometido el vendedor a entregar de esta planta más que la idea de un proyecto que lógicamente habrían de impulsar los compradores, si hubiesen cumplido con sus obligaciones de pago del precio, lo que no hicieron en la forma pactada. La desestimación de este tercer motivo se relaciona con la del cuarto, que con el mismo apoyo procesal alega la infracción del art. 1.486 , párrafo lu, en relación con el art. 1.484, ambos del Código Civil , que sostiene la existencia en el caso debatido de vicios ocultos en la cosa vendida. Comunes para los dos indicados motivos son las siguientes razones que abonan su desesperación: a) Si bien se ha declarado que en los casos de compraventa la entrega de una cosa por otra (aliad pro alio) constituye incumplimiento (Sentencias de 14 de diciembre de 1983 y 7 de enero de 1988 y otras), ello presupone la entrega de una cosa inservible, lo que en modo alguno puede sostenerse en el presente caso, en que se entregó a los compradores un hotel-restaurante en pleno funcionamiento, como estimó probado la Sala de instancia; conclusión que hay que aceptar por ser el problema de cumplimiento o incumplimiento de los contratos de orden láctico, cuya apreciación incumbe alos Tribunales de instancia (Sentencias, entre otras, de 12 de junio de 1986 ). b) Con ello no se frustraron las legítimas expectativas de la parte ahora recurrente, puesto que fue la que incumplió, siendo otra, como se ha expuesto la motivación de la demanda de resolución del contrato, c) Tampoco es aceptable aplicar al caso discutido la doctrina jurídica de los vicios en la compraventa (arts. 1.984 y siguientes del Código Civil ), puesto que para ello, como declaró esta Sala (Sentencia de 4 de marzo de 1973 ), es menester que los vicios hagan impropio el objeto de la compraventa, lo que, por lo antes dicho (apartado anterior), no es el caso ahora discutido. Aparte de ello, la doctrina reiterada de este Tribunal (sentencias, entre otras, de 23 de junio de 1965, 20 de febrero de 1984, y 7 de enero y 12 de febrero de 1988 ) es que la ineptitud del objeto para el uso a que debe ser destinado, que con notorio error sostiene el recurso, significaría incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio; partiendo, claro es, de que aquella ineptitud del inmueble vendido no se probó en el caso ahora contemplado, ni puede verse tal ineptitud en un proyecto, meramente citado en el contrato, sin vinculación a compromiso alguno del vendedor; siendo, en definitiva, inaceptables los artículos invocados en el motivo cuarto a los casos de haberse entregado cosa distinta, que es la equivocada tesis que mantiene el recurso. Por todo ello, los motivos examinados son desestimables.

Por último, el motivo quinto alega infracción del art. 523, párrafo 1º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Motivo defectuosamente formulado, en cuanto que, tratándose de una cuestión procesal y con invocación de un precepto de esa clase, el cauce indicado sería el del núm. 3 del art. 1.692 de la misma Ley procesal, y no el del núm. 5 , que es el utilizado. Aun así, el motivo es también de desestimar, toda vez que es evidente que la demanda lúe totalmente desestimada, y, por consiguiente, conforme al precepto legal invocado, las costas de primera instancia han de imponerse al litigante vencido, es decir, a los demandantes en este caso, al no darse las circunstancias que justificaran otro criterio, y al ser estimada, en parte la acción reconvencional. Y respecto de las peticiones alternativas contenidas en el suplico de la demanda, es también evidente, como se razona en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia recurrida, que la desestimación del pedimento primero acarrea la de los subsiguientes, que con tal precedente carecerían de finalidad, y en todo caso la aplicación del criterio del vencimiento en cuanto a la acción principal ejercitada no implica necesariamente apreciar que la parte demandante haya litigado con temeridad o mala fe. La desestimación de este último motivo da lugar, y antes la de los anteriores, a la desestimación de la totalidad del recurso, con imposición de las costas del mismo a la parte recurrente por ordenarlo así la ley (art. 1.715 , párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Sin pronunciamiento alguno sobre depósito para recurrir, por no haber sido necesario, dado que ambas sentencias de instancia no fueron entre sí conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Luis Piñeira de la Sierra en nombre de don Salvador y su esposa doña Victoria , contra la sentencia dictada en lecha 2 de diciembre de 1991 por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia , y condenando a la parte recurrente al pago de las costas del recurso; y líbrese a la mencionada Audiencia y Sección la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al electo las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa. José Almagro Nosete. Jaime Santos Briz. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.