STS, 28 de Junio de 1995
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1995:10959 |
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 651. Sentencia de 28 de junio de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Contrato de arrendamiento con opción de compra: determinación del objeto y elevación a
escritura pública. Prueba: error en su apreciación. Contratos: interpretación.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y arts. 1.097, 1.281 y 1.282 a 1.289 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1991, 1 de marzo de 1993, 29 de marzo de 1994 .
DOCTRINA: La denuncia que se hace en el motivo segundo de inaplicación del art. 1.097 del Código Civil no resulta de acogida casacional. Toda vez que dicho precepto, si bien no define lo que ha de entenderse por accesorios, actúa como norma integradora del contrato, al partir de la obligación de dar cosa determinada que configura el objeto de la prestación convenida, para autorizar su ampliación a lo propiamente accesoria! y complementario de dicha cosa principal, que, en todo caso, precisa para que tenga efectividad y vincule al obligado, y es lo determinante, por resultar de exigencia, que el servicio que presten los elementos accesorios no sólo tengan existencia al momento en que nace la obligación, sino que los mismos sean efectivos y permanenciales, lo que no acreditó el que recurre, como queda Ajado y menos aún la puesta disposición a su favor, conjuntamente con la cosa principal, ya que en el presente supuesto no se puede desmembrar la t opción de compra llevada a cabo y aislarla del arrendamiento con la que está vinculada, al conformar relación unitaria jurídica; por lo que si los controvertidos servicios no se incluyeron en el contrato locativo, resulta ilógico y contrario a la ley que se pretenda incorporarlos al contrato de compraventa, que se proyecta, precisamente, según a lo pactado, sólo sobre lo que constituye el objeto propio a la relación arrendaticia precedente.
En la villa de Madrid, a veintiocho de junio de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Badajoz, Sección Primera, en fecha 13 de diciembre de 1991 , como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre contrato de arrendamiento con opción de compra, determinación del objeto y elevación a escritura pública, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Mérida núm. 3, cuyo recurso lúe interpuesto por don Fernando , representado por el Procurador de los Tribunales don Ramiro Reynolds de Miguel, asistido de la Letrado doña Antonia Alvarez Merchán, en el que es parte recurrida don Adolfo a quien representó el Procurador don Rafael Sánchez Izquierdo y defendió el Letrado don Santiago Bravo Delgado.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida tramitó el juicio declarativo de menorcuantía núm. 161/90 , que promovió la demanda presentada y que fue admitida, por don Fernando , en la que, tras alegar antecedentes y fundamentos de Derecho, suplicó al Juzgado: "Dictar sentencia en la que se declare: a) Condenar al demandado, don Adolfo , a que eleve a escritura pública el contrato privado de fecha 1 de octubre de 1989, otorgando escritura pública de venta a don Fernando de la panadería descrita en el hecho primero de esta demanda, debiendo reflejarse en dicha escritura las partes de que consta dicha panadería: obrador, WC y espacio suficiente para construir ducha según aparece en proyecto de industria, con espacio suficiente para paso a dichos servicios a través del patio descubierto, al que comunica puerta del obrador, y bajo apercibimiento de que de no hacerlo el demandado, se procederá por el señor Juez a otorgar en su nombre la correspondiente escritura, b) Condenar al demandado, don Adolfo , a proceder a la separación de la finca de su propiedad de la de don Fernando , a su costa, respetando todo lo descrito en el párrafo primero de este suplico, c) Imponer al demandado el pago de todas las costas de este procedimiento."
El demandado don Adolfo se personó en el pleito, y contestó a la demanda contra él interpuesta, a la que se opuso, con los razonamientos de hecho y de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando: "Se concluya dictando sentencia en el que sea desestimada la demanda en todas sus partes por no existir contrato de compraventa imponiendo las costas a la parte actora por su temeridad y mala fe procesal."
Unidas las pruebas practicadas y previamente declaradas admitidas, el Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Mérida, dictó sentencia el 13 de marzo de 1991 , cuyo fallo literalmente declara: "Que estimando la demanda formulada por la Procuradora señora Viera Ariza, en nombre y representación de don Fernando , debo condenar y condeno a don Adolfo a que eleve a escritura pública el contrato de compraventa de la panadería objeto de esta litis, describiéndola de la forma registralmente establecida y a que proceda a la separación de la finca de su propiedad de la de don Fernando y al pago de las costas de este procedimiento."
El demandado don Adolfo recurrió en apelación la sentencia del Juzgado ante la Audiencia Provincial de Badajoz, cuya Sección Primera tramitó el rollo de alzada núm. 126/91, en el que recayó sentencia con fecha 13 de diciembre de 1991 , con la siguiente parte dispositiva, Fallamos: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de don Adolfo contra la sentencia dictada por la señora Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Mérida en los autos de menor cuantía núm. 161/90 a que esta resolución se contrae debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, en el único sentido de que procede elevar a escritura pública el contrato de panadería objeto de la presente litis, describiéndola en la forma registralmente establecida, debiendo contener única y exclusivamente lo descrito en la cláusula primera del contrato que vincula a las partes y en los términos referidos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución, procediendo a la separación de la finca del citado demandado, todo ello sin que proceda hacer expresa imposición en cuanto a las costas originadas tanto en primera como en segunda instancia. Notifíquese la presente resolución a las partes."
El Procurador don Ramiro Reynolds de Miguel, causídico de don Fernando , formalizó recurso de casación ante esta Sala, contra la sentencia de apelación, el que integró con los siguientes motivos:
Uno: Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba.
Dos: Por la vía del núm. 5 del precepto procesal citado 1.692 , infracción por inaplicación del art. 1.097 del Código Civil .
La vista pública y oral del presente recurso se celebró el pasado día 15 de junio de 1995, con asistencia e intervención de los Letrados que han sido mencionados, que por su debido orden expusieron lo que tuvieron por conveniente en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. señor don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
Aduce el recurrente, don Fernando error en la apreciación de la prueba, integrando el motivo primero, al amparo del precepto procesal 1.692.4 . Al electo, sostiene que el Tribunal de la instancia cometió equivocación interpretadora del contrato de arrendamiento con opción de compra, reflejado el documento privado de 1 de octubre de 1989, que resultó perfeccionado al haber ejercitado el recurrente la opción concertada -lo que no se discute en este debate casacional-, y toda vez que no se incluyó en el fallo de la sentencia combatida, como objetos integrados en el negocio, aparte de la panadería y maquinaria, loslocales destinados a aseos (water y espacio para construir ducha), ubicados en patio contiguo y el mismo patio, en cuanto elemento de paso para acceso a estos servicios, los que son atribuidos al recurrido don Adolfo .
El documento que se aporta como expresivo del error, viene a ser la memoria o proyecto técnico, aprobado de la ampliación de la industria de panadería y que fue presentada ante la Delegación Provincial del Ministerio de Industria de Badajoz, en fecha 18 de septiembre de 1978 (anterior en más de diez años al contrato de opción), en cuanto contiene una descripción del inmueble, sito en la plaza de España de la localidad de Oliva, de Mérida, en el que efectivamente se reseña el local- panadería, con una extensión de 10,50 por 8,20 metros (unos 86 metros cuadrados de superficie), así como los servicios, que están fuera del obrador, no comunicados directamente con el mismo y en el patio descubierto que hay que atravesar para su acceso, así como la vivienda del recurrido, sita en esta planta baja y al otro lado del mencionado patio.
Dicho documento no figura incorporado al contrato de 1 de octubre de 1989, que tampoco hace referencia alguna al mismo, por tanto no cabe atribuir error de prueba a la Sala sentenciadora, al no haberlo tenido en cuenta al interpretar el alcance objeto de la relación contractual que vincula a los litigantes, ya que para nada acredita que los servicios que el recurrente pretende sean incorporados a la escritura pública a otorgar de la venta perfeccionada, se hubieran incluido de forma precisada y exacta en el contrato.
El error probatorio debe presentarse de forma evidenciada y concreta, de tal manera, que sin interpretaciones jurídicas, se acceda al mismo por la simple comprobación del documento que se señala lo contiene, y ponga de relieve por si mismo la equivocación de los juzgadores, sin que resulta contradicho por otros elementos probatorios. Cuestión distinta es la actividad de valoración de las pruebas, que corresponde a los órganos judiciales y no a las partes y viene a ser lo que desarrolla el recurrente en el motivo, efectuando una interpretación jurídica propia, subjetiva e interesada del contrato, al pretender ampliarlo a objetos que no menciona expresamente, en base al documento referenciado, que ninguna relación concertada presenta respecto al negocio convenido.
El cauce del motivo no permite ni autoriza, por tanto, realizar una nueva valoración probatoria al que recurre, pues olvida que la interpretación de los contratos sólo puede ser atacada en casación por la vía del núm. 5 y no del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
El motivo se desestima.
El núcleo central del debate lo viene a constituir, conforme a lo que se deja ya dicho, el alcance objetivo del contrato privado de 1 de octubre de 1989, lo que impone la interpretación de su clausurado, en primer lugar atendiendo a su literalidad, conforme al art. 1.281 . En este sentido no ofrece duda alguna que lo que se arrendó y sólo podía ser objeto de la opción de compra, fue el local dedicado a panadería y la maquinaria que se describe como componente del mismo, pues el término "accesorios" que contiene el documento lo es con referencia expresa a los útiles de la industria que se detallan y precisan y nunca con referencia a los servicios reclamados, que por su naturaleza de bienes de inmuebles, exigían su mención identificadora completa. Consecuentemente, no cabe incluirlos en el convenio, dado sus estrictos términos literales, pues ni se presentan oscuros, contradictorios ni son susceptibles de facilitar interpretación en el sentido que postula el recurrente.
Las reglas interpretativas que el Código Civil dicta en sus arts. 1.281 a 1.289 , conforman un conjunto relacionado entre sí, con subordinación al párrafo primero del art. 1.281 , que tiene rango preferencial (sentencias de 10 de mayo de 1991, 1 de marzo de 1993 y 29 de marzo de 1994 ), y no hace preciso indagar la intención de los contratantes, que, en el presente supuesto, también resulta conforme con el clausurado contractual, pues si se atiende, en razón al art. civil 1.282 , a los actos posteriores para averiguar el componente de intenciones obligaciones, los mismos corroboran dicha conclusión. El recurrente no probó, ni siquiera lo intentó en forma decidida, que en el tiempo en que el arrendamiento estuvo vigente por la dinámica de su ejecución, dicho litigante hubiera poseído y utilizado conjuntamente con la panadería los locales destinados a los servicios que ahora reclama y que, de esta manera, han quedado fuera de la relación contractual e integrados en la titularidad dominical del recurrido, que no tiene asumida obligación alguna de transmitirlos al actor del pleito e incluirlos en la escritura pública de la compraventa llevada a cabo sobre el obrador y su maquinaria.
La denuncia que se hace en el motivo segundo de inaplicación del art. 1.097 del Código Civil no resulta de acogida casacional. Toda vez que dicho precepto, si bien no define lo que ha de entenderse por accesorios, actúa como norma integradora del contrato, al partir de la obligación de dar cosa determinado que configura el objeto de la prestación convenida, para autorizar su ampliación a lo propiamente accesorial y complementario de dicha cosa principal, que, en todo caso, precisa para que tenga efectividad y vincule alobligado, y es lo determinante, por resultar de exigencia, que el servicio que presten los elementos accesorios no sólo tengan existencia al momento en que nace la obligación, sino que los mismos sean efectivos y permanenciales, lo que no acreditó el que recurre, como queda fijado y menos aún la puesta disposición a su favor, conjuntamente con la cosa principal, ya que en el presente supuesto no se puede desmembrar la opción de compra llevada a cabo y aislarla del arrendamiento con la que está vinculada, al conformar relación unitaria-juridica; por lo que si los controvertidos servicios no se incluyeron en el contrato locativo, resulta ilógico y contrario a la ley que se pretenda incorporarlos al contrato de compraventa, que se proyecta, precisamente, según a lo pactado, sólo sobre lo que constituye el objeto propio a la relación arrendaticia precedente.
Entenderlo de otro modo sería dejar el cumplimiento del negocio al arbitrio exclusivo del que recurre, lo que no autoriza el art. 1.256 del Código Civil . Asimismo también significaría constituir una servidumbre de tránsito sobre el patio, que para nada lúe prevista en el contrato, y no fue precisamente debatida en el pleito, pues no se peticiono en forma precisa la instauración de dicho gravamen casacional.
La conclusión que procede es la claudicación del motivo y también surge de la resolución administrativa constituida por el Real Decreto 1137/1984, de 28 de marzo , y en la que el recurrente apoya su argumentación, en cuanto sólo se refiere y proyecta sobre los titulares de locales destinados a la elaboración panificadora y los lavabos y servicios que regida no los ubica necesariamente fuera del establecimiento, sino únicamente en cuartos separados, anejos o no, por lo que su cumplimiento es cuestión que solo afecta al recurrente a costa del espacio (nada reducido) que adquirió en razón de la compraventa del mismo.
La inadmisión del recurso acarrea que las costas correspondientes al mismo sean de cuenta del litigante mencionado que lo formalizó, conforme al art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
No ha lugar y se desestima el recurso de casación que planteó don Fernando contra la sentencia pronunciada, en las actuaciones procedimentales de referencia, por la Audiencia Provincial de Badajoz, en fecha 13 de diciembre de 1991 , con imposición a dicho recurrente de las costas de esta casación.
Expídase certificación a expresada Audiencia y devuélvanse los autos y rollo que en su día remitió.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. Alfonso Villagómez Rodil. Francisco Morales Morales. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. señor don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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