STS, 3 de Marzo de 1995

El Procurador don Enrique Font Gasol en nombre y representación de doña Luisa y doña Inmaculada , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona, demanda de juicio de desahucio de local de negocio, contra "Industrias Plademiguel, S. A.», sobre resolución de local de negocio, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos, y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento a que se refieren los autos, condenando al demandado a dejar libre, vacuo y expedito y a disposición de sus representados lo arrendado, bajo apercibimiento de lanzamiento y con condena en costas.

Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador don Francisco Lucas Rubio Ortega, quien contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia desestimando la pretensión de la actora con la imposición de costas a dicha parte por ser éstas preceptivas.

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Iltmo. Sr. Magistrado- Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 20 de febrero de 1991 , cuyo fallo es la siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador don Enrique Font Gasol, en nombre y representación de doña Luisa y doña Inmaculada , debo absolver y absuelvo a la demandada "Industrias Plademiguel S. A." e todos los pedimentos con expresa imposición de costas a la parte actora por ser estas preceptivas».

Quintó: Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia en fecha 30 de octubre de 1991 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Luisa y doña Inmaculada contra la sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 1991 por el Iltmo. Sr. Juez de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona, en autos de arrendamientos urbanos núm. 79/1990 instados por las apelantes contra "Industrias Plademiguel, S. A.", debemos confirmar y confirmamos la misma íntegramente, sin hacer expresa condena de las costas de esta alzada. Y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su cumplimiento».

El Procurador don Luis Pozas Granero en nombre y representación de doña Luisa y doña Inmaculada , ínterpuso recurso de casación con apoyo en tres motivos, el 1.° de los cuales le fue inadmitido por esta Sala en su momento: 2.° Por la vía del ordinal 5.° del art. 1.692 de la LEC , por infringir la sentencia recurrida, el párrafo 1.° del art. 1.281 del CC en relación con los arts. 1.282 y 1.283 del propio texto y la jurisprudencia que los interpreta. 3.° Por el cauce del núm. 5 del art. 1.692 de la LEC por infracción de la causa 7.ª del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y de la jurisprudencia que lo interpreta ad exemplum las Sentencias de 27 de septiembre de 1985 (la Ley 5.773 ); 14 de diciembre de 1990 (la Ley 11.555 ) y 21 de febrero de 1991 (la Ley 11.504 ).

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción se señaló para la celebración de la vista, el día 15 de febrero de 1995.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

Sin perjuicio de las concreciones fácticas que más adelante serán hechas, los presupuestos previos de que ahora ha de partirse son los siguientes: 1.° Mediante contrato de arrendamiento, de fecha 19 de febrero de 1987, don Juan Pablo , en su calidad de propietario de tres locales industriales sitos en el término municipal de San Adrián de Besos, arrendó a la entidad mercantil "Industrias Plademiguel, S. A.» los tres referidos locales para ser destinados (previa la transformación de los mismos en una nave industrial, mediante las obras de que seguidamente se hablará) al desarrollo por la arrendataria de una industria detransformación de plásticos y serigrafía, por la renta anual de 3.720.000 ptas., a razón de 310.000.000 ptas mensuales. 2.° En dicho contrato se estipularon las dos siguientes cláusulas, que literalmente dicen así: "15.ª. La propiedad autoriza expresamente al arrendatario para que durante el plazo de un año pueda realizar cuantas obras estime oportunas para acondicionar la nave arrendada según las necesidades de su industria, siempre y cuando no modifiquen la estructura de dicha nave, debiendo comunicar a la propiedad dentro de dicho plazo las obras realizadas. 16.a La propiedad autoriza expresamente a la arrendataria a modificar las puertas de entrada a la nave al objeto de que por la misma puedan entrar los camiones cuyos servicios se requieran, y ampliarlas en su caso a las medidas de 4 por 4 metros». 3.° El arrendador don Juan Pablo falleció el día 18 de junio de 1988, sucediéndole su viuda doña Inmaculada y su hija doña Luisa

, las cuales quedaron subrogadas en la posición de arrendadoras de la expresada nave industrial. 4.° Habiendo la arrendataria "Industrias Plademiguel, S. A.», mediante carta de fecha 19 de octubre de 1988, solicitado al arrendador Sr Juan Pablo (cuyo fallecimiento, al parecer, desconocía) autorización para "proceder al saneamiento del patio interior y a la sustitución de su viejo techo, el cual se halla en unas condiciones muy precarias», doña Inmaculada (viuda del Sr Juan Pablo ) concedió dicha autorización, en los siguientes términos: "Se autoriza, por una sola vez y dentro del plazo de seis meses, a contar desde la fecha del presente escrito, las obras reseñadas de saneamiento y remodelación, a efectuar en el patio posterior de las naves arrendadas sitas en la calle de Alarcón. De no efectuarse las obras dentro del plazo señalado, esta autorización quedará nula y sin efecto alguno».

En 1990, doña Inmaculada y doña Luisa (subrogadas, como ya se ha dicho, en la posición de arrendadoras de la nave industrial) promovieron contra la arrendataria "Industrias Plademiguel, S. A.» el proceso de que este recurso dimana, en el que, alegando que la demandada se había excedido tanto en el tiempo como en la entidad de las obras para las que se le había concedido la última autorización, postuló se dicte sentencia, por la que se declare resuelto el ya referido contrato de arrendamiento de la nave industrial y se condene a la demandada a desalojarla, dejándola completamente libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora.

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona, por la que, confirmando la de Primera Instancia, desestima la demanda y absuelve de los pedimentos de la misma a la entidad demandada. Contra la referida sentencia de la Audiencia, las actoras doña Luisa y doña Inmaculada han interpuesto el presente recurso de casación, que si bien la articularon a través de tres motivos, el 1.° de ellos les fue inadmitido por esta Sala, en su momento.

La sentencia aquí recurrida, en plena coincidencia con la de primera instancia, considera plenamente probado que las obras que ha venido realizando la demandada, a las que se refiere este proceso, son no solamente aquéllas para las que pidió autorización mediante su carta fecha 19 de octubre de 1988 (a la que nos hemos referido en el apartado 4.° del fundamento jurídico primero de esta resolución), sino también aquellas otras que le fueron autorizadas por las cláusulas 15.ª y 16.ª del contrato de arrendamiento (que han sido transcritas literalmente en el apartado 2° del mismo fundamento jurídico antes dicho). Partiendo de esa trascendental premisa previa que, como acaba de decirse, considera plenamente probada, la sentencia recurrida basa su pronunciamiento desestimatorio de la demanda en los hechos (que también declara probados) y en los razonamientos, que expresa en los siguientes términos: ". Queda clara y patente la voluntad del arrendador de autorizar al arrendatario toda clase de obras, pues así hay que entender las palabras "cuantas obras estime oportunas para acondicionar la nave arrendada" y "obras de saneamiento y remodelación a efectuar en el patio posterior de las naves arrendadas", autorización que no tiene más limitaciones que las de que no modifiquen la estructura del local y la del tiempo. Por lo que consentidas las obras denunciadas, lo único que hay que examinar es si el arrendatario se ha extralimitado al realizar las obras, bien por modificar la estructura o bien en el tiempo. En cuanto al primer extremo, de la prueba pericial practicada en autos, queda claro que dada la antigüedad de las naves arrendadas, 45 años, todas las obras realizadas eran necesarias para adecuar el local al uso a que iba destinado, industria de transformación de plásticos y serigrafía, y que ninguna de ellas ha modificado la estructural del local, ni han rebasado el concepto de remodelación que le fueron concedidas y así lo aprecia correctamente el Juez a quo en sus razonamientos, que damos por reproducidos. En cuanto al tiempo, si bien es cierto que las obras se realizan fueran del plazo concedido, no es menos cierto que tratándose de obras mayores, no podía realizarlas hasta que le fuese concedida la licencia por el Ayuntamiento, lo que no sucedió hasta febrero de 1990, por lo que este motivo tampoco es suficiente para dar lugar a la resolución, ya que esto llevaría aparejado el separar a la arrendataria del local arrendado, poco después de haber efectuado a su costa importantísimas obras de mejora, valoradas en 18.000.000 ptas., que pasarían a ser propiedad del arrendador, cláusula 17 del contrato, por lo que la resolución se hallaría incursa o muy próxima al supuesto de abuso o ejercicio anormal del derecho a que se refiere el párrafo 2.º del art. 9.° de la LAU , por lo que, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la sentencia debatida, sin hacer expresa imposición de costas en esta instancia» (Fundamento jurídico primero -y único- de la sentencia recurrida). Todos los referidos hechos que la expresada sentencia declara probados (incluida, como es obvio, la que, alprincipio de este mismo fundamento jurídico, hemos llamado trascendental premisa previa) han de ser mantenidos invariables en esta vía casacional, por cuanto que ninguno de los dos motivos que quedan subsistentes tienen idoneidad procesal para poder desvirtuarlos.

El motivo 2.° (como ya se dijo, el 1.° fue inadmitido por esta Sala), con residencia procesal en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), aparece textualmente formulado así: "Por infringir la sentencia recurrida el párrafo 1.° del art. 1.281 del Código Civil , en relación con los arts. 1.282 y 1.283 del propio texto , y la jurisprudencia que los interpreta». Después de comenzar afirmando que "este motivo se enarbola contra la quaestio iuris, o lo que es igual, contra la interpretación efectuada por la sentencia recurrida del contrato de arrendamiento que liga a ambas partes contendientes, y de la autorización para realizar obras concedida por la arrendadora, a posteriori, de dicho contrato», en el extenso alegato integrador del desarrollo del motivo las recurrentes tratan de establecer una neta separación entre la autorización de obras concedida por las cláusulas 15.ª y 16.ª del contrato de arrendamiento y la que posteriormente concedió la Sra. Inmaculada , con base en lo cual pretenden concluir que la sentencia recurrida ha procedido de forma incorrecta al interpretar conjuntamente las dos expresadas autorizaciones.

Para la adecuada resolución del expresado motivo ha de patirse de la premisa previa de que, como declara probado la sentencia recurrida, y aquí ha de ser mantenido invariable, como ya se ha dicho, tanto las obras autorizadas por las cláusulas 15.ª y 16.ª del contrato de arrendamiento, como las que posteriormente autorizó la Sra. Inmaculada , hubieron de ser realizadas simultáneamente, pues al tratarse de obras mayores, no pudieron ser comenzadas hasta que el Ayuntamiento concedió la preceptiva e imprescindible licencia, lo que no ocurrió hasta el año 1990, cuya fecha de concesión también la declara probada la sentencia recurrida y aquí ha de ser igualmente mantenida incólume, y siendo ello así, como lo es, ha de concluirse que la interpretación llevada a cabo por la Sala sentenciadora de las dos autorizaciones concedidas (la de las cláusulas 15.ª y 16.ª del contrato de arrendamiento y la de la Sra. Inmaculada ), tomadas las dos conjuntamente en consideración, es totalmente lógica, racional y ajustada a las normas hermenéuticas, ya que las obras realizadas por la arrendataria son las que previamente le habían sido autorizadas, pues así hay que entender la expresión "cuantas obras estime oportunas para acondicionar la nave arrendada según las necesidades de su industria» (cláusula 15.ª del contrato), así como la de "obras de saneamiento y remodelación a efectuar en el patio posterior de las naves arrendadas» (autorización concedida por la Sra. Inmaculada ), ninguna de cuyas obras ha modificado la estructura del local, ni ha rebasado el concepto de remodelación a que se refieren las autorizaciones concedidas, según declara probado la sentencia recurrida y aquí ha de ser mantenido invariable, y, además, por causas totalmente ajenas a la voluntad de la arrendataria, no pudieron ser realizadas con anterioridad, toda vez que el Ayuntamiento, como ya se tiene dicho, hasta el año 1990 no concedió la preceptiva e imprescindible licencia, sin cuya previa concesión no pudieron llevarse a efecto las mismas, al tratarse de obras mayores. Por todo ello, el motivo ha de ser desestimado, ya que la interpretación realizada por la sentencia recurrida de las dos expresadas autorizaciones para la realización de las obras litigiosas, en cuanto función propia de la Sala de instancia, ha de ser mantenida y respetada en esta vía casacional, al ser su resultado exegético totalmente lógico, racional y ajustado a las estrictas normas hermenéuticas, como ya se ha razonado anteriormente.

Con la misma apoyatura procesal que el anterior aparece formulado el motivo 3.°, por el que se denuncia "infracción de la causa 7.ª del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia que lo interpreta, ad exemplum las Sentencias de 27 de septiembre de 1985, 14 de diciembre de 1990 y 21 de febrero de 1991 ». En el alegato integrador de su desarrollo las recurrentes dicen textualmente lo siguiente: "Este motivo pende de que se aprecie por la Excma. Sala a la que tengo el honor de dirigirme, el 1.° por error en la apreciación de la prueba, pues si prosperara, necesariamente habría que concluir que se ha aumentado el volumen y la superficie edificada, e igualmente que se han cubierto unos patios y construido otro nuevo, mudando los destinos de ambos, y ello comporta el cambio de configuración que sanciona la causa 7.ª del art. 114 LAU con la resolución del contrato de arrendamiento».

El expresado motivo ha de fenecer también, no sólo porque el éxito del mismo lo condicionan las recurrentes a la estimación del motivo 1.°, lo que aquí no ha ocurrido, al haber sido inadmitido por esta Sala dicho motivo 1.º, sino también, y sobre todo, porque con el ahora examinado se limitan las recurrentes a hacer supuesto de la cuestión, al tratar de partir de un soporte fáctico distinto del que resulta del elenco probatorio obrante en autos, ya que, valorando correcta y ponderadamente el mismo, la sentencia recurrida declara probado, y aquí ha de mantenerse invariable, que todas las obras realizadas por la arrendataria le habían sido previamente autorizadas por los arrendadores (cláusulas 15.ª y 16.ª del contrato de arrendamiento y, luego, por la Sra. Inmaculada ) y que las mismas no han modificado la estructura de la nave arrendada, como se ha dicho extensamente al desestimar el motivo anterior. A todo lo expuesto en este Fundamento jurídico y en el que le precede ha de agregarse que, como acertadamente expresa lasentencia recurrida, la resolución del contrato de arrendamiento llevaría aparejado el separar a la arrendataria del local arrendado, inmediatamente después de haber ejecutado a su costa, y con la correspondiente autorización, las importantísimas obras objeto de este litigio, valoradas en dieciocho millones (18.000.000) de ptas., que pasarían a ser propiedad de las arrendadoras, con lo que la infundadamente pretendida resolución contractual se hallaría incursa o muy próxima al supuesto de abuso o ejercicio anormal del derecho a que se refiere el párrafo 2.° del art. 9.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( Sentencia de esta Sala de 26 de enero de 1987 , que resolvió caso similar al presente).

El decaimiento de los dos motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a las recurrentes y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación interpuesto por el Procurador don Luis Pozas Granero, en nombre y representación de doña Luisa y doña Inmaculada , contra la Sentencia de fecha 30 de octubre de 1991, dictada por la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición a las recurrentes de las costas de dicho recurso y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Pedro González Poveda.- Francisco Morales Morales.-Rafael Casares Córdoba.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.