STS, 27 de Febrero de 1995
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1995:10266 |
| Fecha de Resolución | 27 de Febrero de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 168.
Sentencia de 27 de febrero de 1995
PONENTE: Excmo. don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Juicio de menor cuantía. Resolución de arrendamiento de industria.
MATERIA: Incumplimiento del contrato por el demandado arrendatario, realizando en el local
actividades distintas de las convenidas.
NORMAS APLICADAS: Art. 4.° del 1.692 de la LEC en su redacción anterior a la reforma de 30 de
abril de 1992.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del TS, de 22 de noviembre de 1989, 22 de mayo, 12 de
noviembre y 21 de diciembre de 1990, 12 de febrero de 1992 y 31 de octubre de 1994.
DOCTRINA: El l.° de los motivos de impugnación de la sentencia de instancia se formula sin
ajustarse a lo que, según criterios jurisprudenciales reiteradamente declarados, es propio de su
amparo bajo el núm. 4 del art. 1.692 de la LEC en su redacción anterior a la reforma del 1992 y así
se hace referencia a hechos que no se oponen a los considerados probados en la sentencia
impugnada y se introducen cuestiones interpretativas que desbordan el ámbito estrictamente
probatorio a que debe contraerse un motivo de esta naturaleza. Por lo demás, en cuanto hace al
uso del local el impago correlativo de la merced arrendaticia, desde la fecha del contrato 1 de julio
de 1984 hasta el 4 de diciembre de 1987, no se produjo actividad administrativa que pudiera incidir
en la explotación de la industria arrendada, ni la arrendataria fue privada del pleno uso del local sin
que, en todo caso, algún incumplimiento accesorio por el arrendador puede estimarse como causa
justificativa del incumplimiento de la obligación primordial del arrendatario de realizar el pago en los
términos convenidos. Comprometida la arrendataria a observar en la explotación de la industria de
espectáculo la diligencia requerida, no pudiendo dedicarla a otra actividad que no sea la exhibiciónde películas, la celebración de una fiesta infantil, la de un concurso provincial de villancicos y la del
pregón de Semana Santa organizado por el Ayuntamiento excedieron la concreción de uso
puntualizada en el contrato.
En la villa de Madrid, a veintisiete de febrero de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Sexta), como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cádiz, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cádiz, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía núm. 333/1988 , promovidos a instancia de "Sociedad Inmobiliaria Gaditana,
S. A.», contra "Gestora Cinematográfica, S. A.», don Pablo y don Rosendo , declarado este último en rebeldía.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho se dictara sentencia por la que se declare que el contrato suscrito por don Carlos Manuel , en nombre y representación de "Inmobiliaria Gaditana, S. A.» y los Sres. don Rosendo y don Pablo , en nombre y representación de "Gestora Cinematográfica, S. A.», el 1 de julio de 1984 para el arrendamiento de la industria del Teatro de Andalucía de Cádiz ha sido incumplido reiteradamente por "Gestora Cinematográfica» por lo que, en virtud de lo dispuesto en el mismo, así como en las disposiciones legales aplicables, se debe considerar resuelto. Que, en consecuencia, se condene a los demandados a la devolución de la industria arrendada a su propietaria en las siguientes condiciones: 1. En perfecto estado de conservación, con todas sus instalaciones, mobiliario, utensilios, equipos y enseres, tal y como figuran descritos en el inventario suscrito al iniciarse el arrendamiento, y, caso de no ser así se les condene a la reparación o pago de los gastos de reparación de los defectos que sean encontrados por la propiedad. 2. Libre de deudas para con la Hacienda Pública. Tesorería General de Seguridad Social, así como para con las compañías suministradoras de electricidad, combustible, gas teléfono, películas, o de otro producto, y para con cualquier otra entidad, tanto pública como privada, ya persona física, ya jurídica, cuando éstos sean consecuencia de la explotación de la industria arrendada. 3. Libre de personal y habiendo extinguido previamente la arrendataria cualquier contrato que hubiera podido suscribir ésta para la futura exhibición o cualquier otro en relación con la explotación de la industria. Que, asimismo, se condene a los demandados a abonar a "Inmobiliaria Gaditana, S. A.» una cantidad por determinar en concepto de indemnización por los daños y perjuicios generados por su actividad incumplidora y que se evaluarán conforme a la adición de las siguientes cantidades: 1. Minuta por el requerimiento notarial de pago de 24 de septiembre de 1987, 7.192 ptas. 2. Minuta por el requerimiento notarial de pago de 11 de enero de 1988,
5.448 ptas. 3. Minuta por la comunicación notarial de 18 de marzo de 1988, 7.181 ptas. 4. Minuta por la comunicación notarial de 18 de marzo de 1988, 7.181 ptas. 5. Gastos de correo por certificación de cartas "acuses de recibo», y otros, 25.000 ptas. 6. Minuta por la comunicación notarial de 18 de diciembre de 1987,
5.510 ptas. 7. Derechos por uso y disfrute de la industria arrendada, a razón de 328.805 ptas al mes, devengados desde el 1 de abril de 1988, fecha de resolución del contrato de arrendamiento, hasta el día en que se produzca la devolución efectiva de la industria arrendada en las condiciones más arriba indicadas.
Admitida a trámite la demanda se dio traslado de la misma a las partes demandadas, por el codemandado Sr. Rosendo se dejó transcurrir el término del emplazamiento, siendo declarado en rebeldía, personándose los otros codemandados, contestando la demanda, formulando oposición en base a los hechos que en la misma se recogen, con sus fundamentos legales, e interesando sentencia por la que se desestime la demanda con imposición de costas a la parte actora.
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 11 de mayo de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Estimando como estimo la demanda formulada por la representación de "Inmobiliaria Gaditana, S. A." contra "Gestora Cinematográfica, S. A.", don Pablo y don Rosendo , debo declarar ydeclaro: 1. Resuelto el contrato de arrendamiento del Teatro Andalucía de esta ciudad suscrito por las partes con fecha 1 de julio de 1984, que quedará desalojado, bajo apercibimiento de desalojo, en el plazo de 15 días. 2. La industria arrendada se restituirá con todos sus instalaciones, mobiliario, utensilios, equipo y enseres, tal y como figuran descritos en el inventario suscrito junto con el contrato, realizando las reparaciones que sean precisas, en otro caso, los demandados con carácter solidario indemnizarán a la arrendadora en el importe que corresponda a las reparaciones necesarias. 3. La entrega de la industria arrendada se realizará ubre de deudas para con la Hacienda Pública, Seguridad Social, así como para con las compañías suministradoras de electricidad, combustible, gas, teléfono, películas, o de otro producto, y para con cualquier otra entidad pública o privada, cuando sean consecuencia de la explotación de la industria arrendada durante el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento que aquí se viene a resolver. 4. Quedará la industria libre de personal y de cualquier contrato que hubiera podido suscribir la arrendataria para la futura exhibición de películas o cualquier otro en relación con la explotación de la industria arrendada. 5. Los demandados, con carácter solidario, abonarán a la actora la suma de 57.959 ptas más las rentas correspondientes a la industria arrendada desde abril de 1988 a razón de 328.805 ptas., sin perjuicio de las posibles actualizaciones, hasta la entrega efectiva de la industria. 6. Los demandados Sres. Rosendo y Pablo responderán como fiadores y con carácter solidario de las obligaciones correspondientes a la arrendataria y aquí recogidas, con renuncia a los beneficios de orden, excusión y división. Se imponen las cosas del procedimiento a los demandados por partes iguales».
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Sexta) dictó Sentencia con fecha 27 de noviembre de 1990 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: Tercero: La Procuradora doña Rosina Montes Agusti, actuando en nombre y representación de Motivo 1.º Motivo 2.º Centro de Documentación Judicial
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 16 de febrero de 1995, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
Se formula el primer motivo del recurso sin ajustarse a lo que, según criterios jurisprudenciales reiteradamente declarados ( Sentencias de 22 de noviembre de 1989, 22 de mayo, 12 de noviembre y 21 de diciembre de 1990, 12 de febrero de 1992 y 31 de octubre de 1994 ), es propio de su amparo en el núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior a la Reforma de 30 de abril de 1992, y así se hace referencia a hechos que no se oponen a los considerados probados en la sentencia impugnada y se introducen cuestiones interpretativas que desbordan el ámbito estrictamente probatorio a que debe contraerse un motivo de esta naturaleza, pero, en cualquier caso y aun prescindiendo de su anómalo planteamiento, el rechazo del motivo se sigue también de que; a) De los documentos núms. 2, 3, 4 y 5 de los aportados con la contestación a la demanda sólo se desprende que la hoy recurrente,
El 2° motivo del recurso, con sede en el antiguo núm. 5 del art. 1.692, comprende dos submotivos, el 1.° de los cuales acusa infracción del art. 1.554.1.º y 3.° del Código Civil, en relación con el art. 1.124 del mismo , y versa sobre el incumplimiento imputado a la actora a consecuencia de las deficiencias referidas en el Decreto de la Alcaldía de marzo de 1984 y en el acta de inspección de diciembre de 1987. En este punto, ha de precisarse que, desde la fecha del contrato hasta el 4 de diciembre de 1987, no se produjo actividad administrativa alguna que pudiera incidir en la explotación de la industria arrendada y, en cuanto al acta de inspección, ya la Sala de instancia razonó que "la falta de luces de emergencia y de cerraduras antipánico nunca, en el supuesto que se examina, puede interpretarse como incumplimiento por la arrendadora que justifique el impago o el pago tardío; en primer lugar, porque en realidad fueron puestas de relieve en acta levantada en el mes de diciembre de 1987 y subsanadas en el de enero siguiente de 1988; en segundo término, porque la arrendataria no fue privada del pleno uso del local e industria puesto que no hubo cláusula de ésta; y en tercer orden y muy caracterizadamente, porque el incumplimiento en todo caso de una obligación de carácter accesorio por el arrendador no puede estimarse como causa justificativa del incumplimiento de la obligación, primordial se repite, que de realizar el pago en los términos convenidos corresponde al arrendatario», a lo que será suficiente añadir que está fuera de duda la entrega de la cosa objeto del contrato en estado de servir para el uso pactado y el mantenimiento de la arrendatariaen el goce pacífico del arrendamiento, así como una normal diligencia en la subsanación de las deficiencias apreciadas por la Inspección que, además, no revestían especial gravedad, todo lo cual excluye el incumplimiento invocado por la recurrente, incumplimiento que, por otra parte, es una cuestión de hecho que se resuelve apreciando que no ha existido la necesaria conducta inspirada por una voluntad de contradecir lo pactado o manifiesta por la no prestación de lo debido ( Sentencia de 27 de mayo de 1988 ).
En el 2° submotivo se denuncia infracción del art. 1.555.2.° del Código Civil y de la jurisprudencia que se cita y ha de relacionarse con la cláusula 17.a del contrato de arrendamiento, conforme a la cual la arrendataria se compromete a "observar en la explotación de la industria de espectáculo la diligencia requerida de acuerdo con la categoría de la misma, no pudiendo dedicarla a otra actividad que no sea la exhibición de películas o teatro», y con lo declarado en la sentencia impugnada cuando estima que "la celebración de una fiesta infantil organizada por la entidad "Casa"; la de un Concurso Provincial de Villancicos organizado por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad; y la del Pregón de Semana Santa organizado por el Ayuntamiento de Cádiz», aunque no se considerasen cesiones o subarriendos inconsentidos, que sí lo fueron, excedieron "la concreción puntualizada en el contrato, ya que, aun concediendo las mayores posibilidades a una interpretación extensiva del vocablo, o mejor, del concepto "teatro" no resulta proporcionado ni procedente incluir en el mismo las hipótesis contempladas»; pues bien, nada permite sostener razonablemente, como pretende la recurrente. "que el espíritu del contrato es precisamente la celebración de espectáculos públicos en su más extensa gama de actividades escénicas» e incluir así las antes reseñadas que, en modo alguno, merecen tal conceptuación, sino que, al constreñirse la actividad, en lo que ahora interesa, al "teatro», sólo cabe entender que se refiere a la representación teatral de cualquier género -la "función» teatral- pero en modo alguno a actividades como las antes reseñadas. Por último, en cuanto a si también se produjeron subarriendos contraviniendo la exclusión establecida en la cláusula 3.ª del contrato, según se entiende en la sentencia impugnada, lo cierto es que la apreciación o no de la existencia de este incumplimiento carece de trascendencia cuando por los demás atribuidos a la arrendataria ya procedería a la estimación de la demanda, por lo que, no obstante asistir razón a la recurrente al alegar que no constituyen subarriendo las actividades de que se trata sino que deben incardinarse dentro de la explotación de la industria arrendada -con la salvedad, naturalmente, de la desviación producida en cuanto que, al no tratarse de representaciones teatrales, se haya dado lugar a una causa resolutoria distinta-, ello es irrelevante para impugnar lo decidido en la sentencia recurrida confirmando la dictada en primera instancia, que ha de ser mantenido por sus restantes fundamentos. Ha de decaer, por ende, el motivo estudiado.
La desestimación de ambos motivos del recurso comporta la de éste con la obligada condena en costas a la recurrente, según dispone preceptivamente el art. 1.715, in fine, de la Ley Procesal Civil , y con pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. -José Luis Albácar López. - Jesús Marina Martínez Pardo. -Teófilo Ortega Torres. -Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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